居住中の中古Mの内覧って気をつかう？

[ビギナーさん]

中古マンション検討中のものです。
現在売主さんが居住中なのですが、どの程度踏み込んで見学してもいいのか
経験がなく悩んでます。

お風呂や寝室とかみてもいいのでしょうか？

[2: 匿名さん]

売主さんは全部を見せるつもりでスタンバイしているのだから
第一段階ではざっと見てもいいし、
最初から各所許可を得ながら納得いくまで見せてもらっても構わないと思います。


本気で検討する段階になるまでは何度も足を運ぶこともありうるし、
排水溝の中などもみさせてもらうかもしれません。

[3: 匿名さん]

当然、浴室やトイレ、寝室まで見せてもらいましょう。それが普通ですよ。ただ勝手にクローゼットを開けるのは禁物ですけど。

もし分からないことがあれば、内見に同行する不動産会社の営業マンに聞いてみては如何ですか？彼らは場数を踏んでいますので、答えてくれると思いますよ。

[4: 匿名さん]

＞本気で検討する段階になるまでは何度も足を運ぶこともありうるし、排水溝の中などもみさせてもらうかもしれません。
こんなやつに売るのは、いやだな。あとでいろいろクレームつけてきそう。
中古なんだから、ヨゴレやキズは当たり前。買ってから自分できれいにするんだよ。まったく。
買う意思も見せないで２回以上内覧するのは非常識。

[5: 都内物件売却経験者]

２回以上見に来る客はいます。１回目は奥さんか旦那だけ、２回目は夫婦でってパターン。
その程度なら、非常識の範疇には入りません。
最多で４回見に来た客もいます。

家族７人連れで来られて、唖然としたことがあります。
プラス営業２人で総勢９人ですよ！
パーティじゃあるまいし。

明らかに、リビングから外の景色を見に来ただけのだけの客もいました。
後で営業を問い詰めたら、「将来このエリアに住みたいので下見に来た客」ですと。
将来まで売り続けてないぞ！この家は！

ですからスレ主さん。気軽に内覧して大丈夫ですよ。
内覧客は神様です。

[6: 匿名さん]

そんな考えだからナメられるんだよ。こっちも経験者だが、冷やかしは絶対連れてくるなと
営業にも言っておいたし、２回は許すが内容によっては３回目は断ったりした。
結果は、真剣な買い主に端数カットで売れた。本気なら、３回も４回も来ない。
まして排水溝の中など、見ない。中古は買って自分でリフォームするもの。

[7: 匿名さん]

知人に聞いた話。

知人は昨年秋に自宅マンションを売却しようとオープンルームを始めた。
不動産の営業さんが何人か客を連れてきた。
あるとき、一人の奥さんが来て、その後ご主人と二人で見えた。
非常に気に入って購入したいという返事。銀行にローンを頼むというので
他内覧者は以降断って、返事待ちをしていた。
ローンのことがなかなかうまく行かないようでだいぶ時間が過ぎた。
どうもご主人が海外に単身赴任中で話が進まないようだった。

結局ローンが組めないということで破談。

その間中古マンションの相場が下がって最初の値段では出せない状況。
200万下げて再開。
それでもまったく売れず、
今はさらに400万下げて売出し中。

なかなかね〜、中古で売出すのも難しい。

[8: 匿名さん]

それ最悪ですね。
どの辺まで交渉が進むと「以降の内覧お断り」になるのが普通ですか？
我が家もこれから内覧なので気になります。

[9: 匿名さん]

いくらだったら買うという、あれ何書って言うんだっけ？、それが仲介不動産屋経由で届いてその金額で納得できるなら以下内覧お断り。

[10: 匿名さん]

０７の事例はお人よし。そんなに待つ方も悪い。すぐ手付けを取れば、流れても値引き額のカバーもできたはず。
すぐに手付けが出ないようなら、やめたほうがいい。普通、不動産買うってやつが数百万を用意
できないはずがない。

[11: 中古を２回買った人]

私は内装の状態なんて細かく見ません。汚れキズなどどうでもいいです。どうせリフォームしますから。
内覧で見るのは、陽当たり眺望、リフォームの制約となりそうなポイント（壊せない構造壁の有無、排水管の状態、天井裏の空間など）くらいです。

[12: 匿名さん]

普通契約時にはローン白紙特約付けるから手付は返却だろ。

[13: 契約済みさん]

うちは15件の内覧者を受け入れた上で、契約に至りました。

土日は常に内覧受け入れ態勢になっておりましたので、細かく見てくれたほうが意欲があるように見え、嬉しかったものです。
浴室や寝室はもちろん、クローゼットも全て内覧OKにしていました。
但し、一言一言ことわりを入れてから見る人のほうが、マナー的に好感がもてました。

しかし内覧受け入れは大変ですね。常にキレイにしておかなければならないから。
今は契約できてホットしています。

[14: 中古を２回売った人]

07の事例では、補欠を用意しとくべきでしたね。
本命客に承諾してもらった上で、内覧を続けるのです。
うちの場合はそうでした。

うちにきた内覧者は17組だったなぁ。
平日に見にきた客もいれば、他にドタキャン客も2組。

１組目に来た客は、明らかに内覧マニア。
マイスリッパ持参でやたらに壁を叩いてた。

外人客は３組。結局外人が買いました。
外人に売ると面倒ですよ。
日本語は読めないし、風習が異なるから。

[15: 匿名さん]

>12
ローンが通るか否かは、１週間もあれば結論でるだろうが。

[16: 匿名さん]

会社員じゃない場合、ローンの結論が長引くことがあるんだと。
そんな客に拘って待ってやることないんだよ。

[17: 匿名さん]

不動産の相場が上がり基調ならよかったのにね。
不運なことです。

たいていの場合は売却って初めてのことだから
あとから思えばしまった〜ということが多いんでしょう。

それにしても600万ダウンは大きいですよね。
相場はわからないのですが。

[18: 匿名さん]

担当した営業が悪いんですよ。
営業は高く売って手数料取るのが仕事だから。
売り損ねてるようでは営業失格です。

[19: 匿名さん]

まったくそのとおり。最近思うのだが、売れない物件はそのものの価値もあるが営業力と思うね。

[20: 匿名さん]

不動産の営業と話していて、
営業のプロが少ないと思います。
つまり皆新人、
何かを聞いても知らないし、勉強もしていない。

また好きでこの業界にいるんだという感じがない。
渋々の様子。

少なくても、客の方からアクセスしてきたのなら
この物件は×でも別件を売り込むような意気込みがないとね。
というか自分を売り込む？
客の思い描いているニーズを雑談の中からさりげなく聞いておいて
それに近い物件がでたときに連絡できるような、
そういう人間関係ができることが大事。

この業界はやはり経験を積んでいる人が、
信用の第一歩ですね。

[21: 相談者]

質問者です。　　２０さんの言う通り、価格が安いからお金になんないのか
先週、こちらから問い合わせて内覧希望を来週お願いしましたが詳細や、報告一切連絡なし。
もっと、ついでにこんな物件あるとか、こちらとしては事前に情報知って
色々と当日までに案を練りたいのですが・・・

ネットで、間取りや金額・画像でてますけどそんなもんでしょうか？
それか、営業さん個人の問題？

こっちは、東京から関西まで物件の内覧にいくのに回数こなせないし時間もないのですが・・・

私は、中古マンションの購入検討初めてですが、賃貸の不動産やのほうがもっと
いい意味でも悪い意味でも商売っ気あったと思います。。。

こちらから、資料ください。　　と連絡するものなのでしょうか？
今後も、交渉等心配です。

[22: 匿名さん]

遠方の物件購入するのは大変ですね。
不動産購入は初めてですか？
一つアドバイスするとすれば中古不動産は一点ものなので
高額ではありますが、骨董品みたいなものです。
新築にあるような懇切丁寧なパンフレットもありません。

中古の場合基本的にはこちらから要求しないと、欲しい
情報はでてこないと思ったほうがいいでしょう。
もし内覧して気に入ったとしたらその場で買い付け申込書
を書くことになります。もちろん売主が承諾しないことには
契約にいたりませんが、内主が買い付け価格を飲んだ場合
契約までの期間は通常１週間以内なので、細かい調査をして
いる時間はありません。

ですから事前に必要な資料をもらっておくとよいと思います。
冷やかしも多いので詳細資料をすべての内覧者に渡すわけではあり
ません（ボリュームも多いし）

とはいえ事前に作戦を練っておくことは賛成なので
事前にもらっておくとよい資料（仲介業者に頼むといいでしょう）
を思いつくままに上げておきます。

・登記簿謄本（できれば自分でとったほうがいいです。勉強になるし簡単です）
・図面
・管理規約（マンションであれば管理規約）
・管理組合理事会ならびに総会の議事録
・駐車場の空き状況
・自転車置き場の空き状況

知っておいたほうがいい情報

・分譲価格（仲介業者に聞けば教えてくれます）
・近隣の相場
・近隣の家賃
・当然ロケーションについての情報

うまく仲介業者を使いこなしてください。そのための仲介手数料
なのですから。

[23: 匿名さん]

最初の内覧客を迎えたばかりで早くも「売れないかも」「というか売りたくないかも」とネガティブに陥ってます・・・
マンション関係者は嫌いだけど部屋自体は気に入ってる、って感じのボンクラなので、よく言えば他人さんをお招きした途端に愛着が湧いてしまったと（笑）

で、悪く言えば・・・
「思ってたよりリビングが狭い」→世間的にはかなり広いけど不満なのね
「この部屋４畳くらい？」　　　→お宅様の手が握ってるその紙は何だ！？
　　　　　　　　　　　　　　　　６畳って書いてありません？
「相場より高い」　　　　　　　→まるで、こう言えば値切れると
　　　　　　　　　　　　　　　　プログラムされた自動音声のように宣った。


要するに、他人に自分ちを貶されるのがツラいんです（笑）
ですから、内覧客に注文をつけるなら、お世辞はいらないので、夫婦の会話（マイナスポイントの指摘）は帰りのＥＶでお願い！です。
上記の他にも色々ありましたが、『お宅には絶対に売りません！』って心の中で叫んだ売り主さんでした♪
あれが冷やかしだったなら、彼らを最初に案内した営業担当の失策ですね。売り主さんは売る気をなくしています（笑）

[24: 匿名さん]

冷やかしのマニアの様な客は次に行く物件を待ってるのですから、
売り出した途端から来ます。

内覧慣れしてるのですから、
営業担当に対しても上手く言って案内させますよ。

そして、内覧中は好き勝手…

[25: 匿名さん]

やつらの目的ってなんだろうね。単なるヒマつぶしか？

[26: 匿名さん]

将来買うための下見や知識を得る為や、
窓やベランダからの眺望を見たいだけなのもいるみたい。

[27: 匿名さん]

人んちで戸棚開けたり風呂みたりするオバサンいますよね、そういう人種でしょう。

[28: 購入検討中さん]

現在中古マンションの内覧を毎週末のようにしていますが、個人的には売主さんはその場にいない方が内乱しやすいです。売主さんがいるとなんとなく細かいところが見にくく物件の欠点もいいにくいし、仲介業者とも本音の話を物件見ながらできないので、ついつい売主さんがいない物件に心が傾きます。皆さんいかがですか？

[29: 匿名さん]

内覧客が大勢で来る場合もあるので営業だけでは対応しきれません。

窓の開閉方法を知らずに無理やりこじ開けてみたり、
幼児が歩き回ってヨダレを垂らしてみたり、
勝手に風呂のシャワーの水を出したり…
色んな思いがけない行動をする人がいます。

空室ならともかく、入居中の売主としては、
安心して営業任せには出来ませんよ。

[30: 匿名さん]

↑
勝手な理屈。マンション売ったことがないやつが考えそうなこと。自分がその立場なら、
見ず知らずの人間だけにするか？あと言っとくが、中古は何年か住んでる以上キズもあれば
痛みもある。新築のようにはいかない。それと、
＞物件の欠点もいいにくいし、仲介業者とも本音の話を物件見ながらできないので
なんでいちいちその場で言う必要があるんだよ。帰ってからやれよ、無礼なやつだな。

[31: 匿名さん]

３０は２８に対してだから。念のため。

[32: 匿名さん]

>>28

何なら売主が居住中の物件は検討しないことだね。売主が退去しまっている物件か、業者売主の物件を購入するしかない。自ずと物件は限られてくるけど仕方ないよ。でなければ、新築も視野に入れるかどうか？買える予算があればの話だけどね。

[33: マンション投資家さん]

>>25

内覧マニアですｗ
目的は・・・。まあ不動産が好きだからとしかいいようがないです。
いままで中古４軒買いました（現在２軒所有中）が見たのは３００
軒超えてます。不動産ばかりは見れば見るほどスキルがあがるし
よい取り引きするには数をこなすしかない。

ちなみに収益物件みるときと自己居住用を探すときでは見る観点が
まったく異なります。収益用は無茶な指値をしてダメならあきらめる
けど、自己居住用はついつい甘めになります。
収益用はキャピタルゲインを得てますが、自己用は逆にロスしてますｗ

[34: 匿名さん]

売るほうも予め内覧前に、収益用の客と聞いた時点で諦めますから。
安いことを言うんだろうから、ダメだなと。

[35: 匿名さん]

私が売主なら、33氏のような無理難題をふっかける投資目的の方には最初から内覧をお断りするよう、仲介営業には厳命しておきます。ハッキリ言って、時間の無駄でしかないですから。

[36: 33]

33です

私も売主の立場の経験ありますが、客付け業者経由の
人の属性は内覧の段階ではよくわかりません。
特に一次取得者の場合「とりあえず見てみましょうと」
客の意向も確認せずつれてくるケースが多いので、
内覧申し込みの段階では、元付け側ならともかく客付け
業者側のひやかし内覧客を排除するのは難しいと思い
ます。

あと無理難題を吹っかけるとおっしゃいますが、条件は
金額だけで、リフォーム前提なので現状引渡しでＯＫ。
物件に難癖つけたりは一切しません。
また決済時期、引渡し時期についても極力売主さんの
都合に合わせます。指値をするからには必ず購入します
し、こちらの都合でのキャンセルはしません。
ローンキャンセル特約もつけていません。
つまり価格以外の条件は売主に合わせています。

売主の立場から言わせると一番たちの悪い客は購入能力
がない人（つまりローンが通らない）です。
内覧なら半日つぶせばよいですが、申し込みされて客止め
したのにキャンセルされた場合の損失が大きいです。

だんなが見に来て申し込みしてくれても、奥さんが反対し
て約束反故されるのはは当たり前。些細と思われるフローリ
ングのキズなんかを新築の内覧会なみにチェックする人がい
て（だったら新築にすればいいのに）正直あきれます。
投資目的の人のほうがすべての金額に換算して指値をして
くるのである意味ドライで分かりやすいです。

[37: 匿名さん]

その金額が一番大切。
買付証明書に思いっきり安い額を書いて持ってきたりするので、
こちらはカチンとくる。

[38: とくめい]

数年前に中古マンションを購入したものです。
不動産会社を仲介に、購入マンション決定まで十数回と物件を見てまわりました。
私の場合、７対３の割合で、入居者不在：居住中でした。
居住中の場合は、全ての居室を見せていただくことはもちろん、その他、
内覧前に事前の了承ごとを不動産会社を通し、伝えていたことがあります。

・基本的に扉・サッシのついている所は、中に入っているものは手に触れませんので開かさせてください。プライバシー等でＮＧの場合は、特に不具合などがないかどうか教えてください。

・メジャーを持ち込んで、２〜３箇所、設備などのサイズを測らさせてください。
（2〜3箇所程度の横幅や奥行き、高さを測れば、あとは図面でその他のおおよそのサイズがわかるので、決して長時間かけてあちこち採寸するわけではありませんという意もお伝えして）

・写真をできれば撮らさせてください。
（見送り物件になったお宅で、ネガ返却希望の方にはお返ししました（要望者は一件のみでした））

在宅の場合、その人の時間を割いてお邪魔しているわけですから、
じっくり長居＆検討したいところですがそうもいきません。
なるべく簡潔に、でもじっくりと考えることができるという点で、
私は上記のお願い事を了承を得て、失礼の無いよう注意を払いながら内覧させてもらいました。

最初、嫌がられるかな・・と思っていたのですが、
そのお部屋の住んでいての感想を、長所短所まじえて教えてくださったりと
意外にも大変協力的でいらしてくれたのに感動しました。

結果、今のマンション購入にあたり、内覧では気づかなかったひどい失敗（失望）も特になく、
今も快適に住んでおります。

[39: 匿名さん]

>>36
>新築の内覧会なみにチェックする人

フローリングのキズとかどうしょうもない状態で
チェックする人の意図は、やはり値引きを意識しているのでしょうか？
そういう輩は無視方向でいいのでしょうか？

[40: 匿名さん]

>>36
＞無理難題を吹っかけるとおっしゃいますが、条件は金額だけ

最重要の金額で無茶な値引き要求するんだから十分タチ悪い。何が”だけ”なんだか。
売りに出したときこういうのが出来るだけ少ないことを祈るよ。

[41: 匿名さん]

>>38
写真撮影ですか・・・。他の条件はもっともだと思いますが、これは居住中の物件に対しては少々酷ですね。
どういった理由・どこを撮影したのでしょうか？
現在、売却活動中ですが私ならば室内は基本的にNGですね。
ただし、クローゼットなど全ての部分を見て頂いております。これは構いません。記録ではなく、記憶に残る
だけですので。

新築でもモデルルームすら写真撮影が許可されているところはほぼ無いと思います。
中古は現物が確認できるだけでもメリットがあると思いますので、それ以上はちょっとご遠慮願いたいですね。
ネガの返却も断った人に対してはなかなか言いにくいと思います。
じっくり長居して頂くか再度気になった点を確認しに来て頂いた方が良いです。

[42: 33]

>>40

どうもすみません

私は収益還元率をもとに価格を出すので、仲介業者の段階でその価格じゃ売り
主に提示できませんと断られることもよくあります。そういう場合は縁がない
ものとさっさとあきらめます。

ただし一旦は断られた相手でも後からお声がかかる場合も過去にありました。
残念ながらそのときば別の物件に決めてしまった後だったので取引成立しなかっ
たんですが、さらし物件になった後に買い取り業者に頼むとさらに足下見られた
価格になってしまうので、それよりは高値をつけた私に声がかかったようです。

>>39

フォームすべきかそうでないか考えているのかもしれません。
品定めされているみたいで（というか実際品定めしているんですけど）ですが
そういうのがどうしてもいやなら居住中の売却はやめたほうがいいでしょう。
住みながら売るってそういうことだから。
でも個人の売り主に大してほめ言葉は有効ですが、ケチつけてもいいことは
まったくありません。

[43: 38です]

写真撮影ですが、だいたい物件のパンフレットなんかにのっているようなところです。
中古物件だとパンフをいただけない場合が多いので、一度や二度おじゃまして見ただけでは
数物件もあるフローリングやクロスなどの色合い、システムキッチンなどの面材、柱・梁の感じ、サッシの感じなど記憶にとどめておくことが難しかったのです。

設備なんかも築年数によってぜんぜん使われているものが違うので、写真におさめておくと
比較検討にあたって非常に便利でした。

もちろん、そうしたことを嫌がる方もいらっしゃることは承知の上でしたので、
事前に許可をお願いしたところ、みなさんＯＫしていただいたわけです。
私の場合、お世話になった不動産仲介会社の方がとても人柄の良い人だったので、
それもオーナーさんの心を寛大にしてくれたのかもしれません。

オーナーさんのご遠慮・・という気持ちもわからなくはないのですが、
失敗して簡単に買いかえられる代物ではないので・・
あと、私自身が不動産（分譲マンション）の企画販売の経験も少しあって、
その性分もあるからかもしれません・・・。

[44: 匿名さん]

ケータイで撮影する人はいました。
売主の私は許可しましたけど？
もう一度確認のために内覧させてくれ、と言われるよりマシですから。

[45: 匿名さん]

それはあるよね。買うかどうかわからん人が来るのに、時間を調整したり掃除したりするのは、
売りのためとはいえ正直メンドーくさい。それに考え方の違いかも知れないが、中古はリフォーム
して住むのが当たり前と思っているので、クロスとかどうでもいいだろと思ってしまう。
ウチは、全室クロス、水回り全て、フローリング補修等々やったけどな。

[46: 38です]

たびたびすみません38・43です。
私の場合、あんまりリフォームにお金をかけることができなかったので
築浅物件を絞って探していました。

結局リフォームしたのはＬＤＫの壁・天井クロスと、洋室一部屋のクロスと、
和室の畳・障子の張替えのみです。

よくオーナーさんが先にリフォームしてくれている場合がありますが、
その方が便利という人もいるのでしょうけど、
私は自分でいろいろ選びたい派なので、リフォームなしの方がありがたかったです。

[47: 契約済みさん]

このスレが生きているかわかりませんが質問させてください。

手付金一割を払って契約も済ませてある上で、（ローン本審査中）
リフォーム業者と一緒にリフォーム箇所のサイズ等を計りに行ってきたのですが、
居住中の奥様に写真はＮＧと言われました。

引渡しまでのこれから１ヶ月間にリフォーム箇所を詰めて
引渡し後はすぐにリフォームを始めなきゃならないのに
写真ＮＧと言われる心理がわからないのですが、
ＮＧという人は何が嫌なのでしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47

まあ買うほうは手付けも払ったわけだし自分のものになったと
思っていますが、売るほうは無事決済できるまでは安心できない
わけです。ローン停止条件つけてます？
売主としては写真だけ撮られて万が一でもローン審査ＮＧだった
のでで買えません。停止条項通り手付けは返してねじゃ、納得
できないということじゃないですか？

まあ気持ちはわかりますが、決済まではまだ自分のものじゃないので
断られたらしょうがないですよね。
サイズを計らせてくれただけでもよしとしましょう。サイズ測定だって
本来引き渡しの後にやってくれといわれる可能性もあります。

[49: 匿名さん]

売った経験がありますが、
引渡前にローンの都合で買主が住民票を勝手に移し、
買主宛の郵便物がうちに届いて驚いた。

買うほうは確かに、手付け払ったら自分のものって感じですね。

[50: 契約済みさん]

48様、49様

なるほど。
売る側としては「もう自分の家気取りかよ」という心境なんでしょうかね。

勉強になりました。
謙虚な態度で臨もうと思います。

[51: 匿名さん]

まあ、自分の家気取りというよりは、居住中ですからね。決済前でも売主が引っ越したあとならいいのかもしれませんが、まだ住んでる家だからそこは撮影しないでとかそこはOKとかめんどくさいでしょ。自分は良くても家族がいやがるとかもあるし。

まあリフォームの時間が必要なら引き渡し時期について契約時に交渉するか、売主都合で引き渡しがのびるなら写真撮影許可とかもらうとか手はありますけどね。