ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[9466: 匿名さん]

こりゃ実際は倍率下がりそうだな！！

[9467: 匿名さん]

>>9466 匿名さん
なぜそう思われるんですか？？

[9468: マンション検討中さん]

円安なので外人買いが相当ありそう。日本人に頑張って欲しい。

[9469: マンション検討中さん]

>>9465 匿名さん

どうやってもキャッシュフローが赤字になるのですが、不動産のプロの方、教えて下さい。

どうやってすればキャッシュフローが黒字になりますか？

[9470: 匿名さん]

>>9469 マンション検討中さん
まずは35年ローンにしよう。年200万円の支払いに抑えられるから、月々の支払いは17万円弱。とすればトントンくらいにはなるんじゃない？

[9471: 匿名さん]

質問が幼稚すぎて笑ってしまいますね。
10年後のローン残債、10年後の想定売却価格、10年間の収支、それぞれ幾らになるか書いてみましょう。
四則演算で出来ます。
投資ワンルームマンションと比較すると、タワマン投資がなぜ優れているのか、より理解が深まると思います。

[9472: 匿名さん]

マンマニさんもここ狙ってるからね。
ご存知かと思いますが。

[9473: 匿名さん]

三井の宣伝マンのマンマニさん、抽選は当たるだろうな。

[9474: マンション検討中さん]

>>9464
オールフルローンって手付金も借り入れですか?
投資用ローンにしても金利が高いと思うけど。
今住んでいる自宅を担保にしてくれなど融資先から何か条件を言われましたか?

[9475: 匿名さん]

投資で所得税が減るとしたら、損失を出してるってことなんだけどね。

[9476: 匿名さん]

>>9472 匿名さん

あいつは幕張でしょう

[9477: 匿名さん]

オーシャンビュー買える人だけが勝ち組なんだろうなー。

[9478: マンション検討中さん]

電車にあった広告に　highest dream って書いてあった。

[9479: マンション検討中さん]

夢を買いましょう。

[9480: マンション検討中さん]

>>9470 匿名さん

いや、とんとんになりません。

月20万家賃

経費管理費3万円

税引き前利益17万円

税金7万円

税引き後利益10万円

借り入れ返済17万円

キャッシュフローマイナス7万円

[9481: 匿名さん]

>>9476 匿名さん

津田沼では？

[9482: マンション検討中さん]

投資の場合は出口も考えた上でROIで考えないと。
ローン組んでの新築区分はキャッシュフローを取りに行く投資じゃないですよ。

[9483: 匿名さん]

>>9480 マンション検討中さん
家賃27万円にすればいいよ。
あと税金って固定資産税？所得税？その合算？

[9484: 匿名さん]

釣れ過ぎちゃって、クーラーいっぱい。

[9485: 匿名さん]

>>9477 匿名さん
北と北東ですか、確かに買える人は凄い景色を手に入れられますね。ただし高いー。欲しいが手が出ないという人がほとんどでしょうね。

[9486: 匿名さん]

もうみんな仕方ないな、真実を書こう。S60、14階、5,500万全額ローン、金利1%
想定家賃24万
管理費等▲5万
金利・原価償却▲4万＋▲2万・・・キャッシュアウト無し
所得税▲4万（課税対象CF13万、税率33%）
ローン返済▲16万

ネットCF▲1万/月

10年保有した場合
売値5,500万－残債4,120万＋ネットCF▲120万赤字＝1,260万
売り買いで10%手数料かかっても、持ち出し0でこれだけの利益なら十分じゃない？

この前提が崩れる人は、金利1%で借りれない人、同じ部屋を高層の6,000ぐらいで買ってしまう人。

[9487: 匿名さん]

10年保有したら、売値は1,000万円下がらないかな？

それに想定家賃も、ずっと住んでくれる人がいるという想定だろうが、甘いと思う。

[9488: 匿名さん]

>>9486 匿名さん
買値と同じで売れれば利益が出るのか。賃貸管理費用とか諸々考えると、思ったより厳しいのかもなあ。

[9489: マンション検討中さん]

>>9486
これ固定資産税抜けてない？
s60だと年額36万×10年=360万
仮に10年後同額で売れても900万
仲介手数料171万引かれて729万か
うーん。。多少の値下りを考えるとそこまで利益は出ないね。

[9490: 匿名さん]

>>9489 マンション検討中さん
今時は仲手なんて払わないよ。
馬鹿らしいもん。いくらでも業者はいる。

[9491: 匿名さん]

>>9486さん
固定資産税が月々▲2万円（その分所得税・住民税が安くなるので、実質▲1.33万）
管理委託費が想定家賃の5％で月々▲1万円（その分所得税・住民税が安くなるので、実質▲0.66万円）で
▲2万円/月が追加されると思います。

5年目に予定どおり修繕積立金が値上げすると、▲1万円/月（10年平均だと0.5万円/月）が追加されます。

売買で10％の手数料がかかると
・10年間、1ヶ月も欠かさずずっと賃貸が埋まり続ける
・10年間、家賃を1円たりとも下げずにいられる
・10年間、物件価格が1円たりとも下がらない
という好条件下で、390万円/10年のプラスになりますね。

定期借家だと家賃は普通借家より安くなり管理委託費は普通借家より高くなるので、赤字になります。
一方、普通借家だと賃借人がいつ出て行ってくれるか不明なので、10年後に売りたくても売れない（オーナーチェンジ物件は確実に1割は安くなる）状況になります。

[9492: 匿名さん]

話を最初に戻すと>>9447さんの言う　家賃は月々２０万円では無理っていうことで、３０万円にしなさいってことで皆さんよろしゅうございますか？

[9493: 匿名さん]

>>9443 匿名さん
そんなもん自宅マンションで飲むより眺望のいいバーいくらでもあるでしょ。
自宅マンションで飲まないよ仮にあっても。
プライバシーもへったくれもない

[9494: 名無しさん]

>>9486 匿名さん
税金の20パーセント、1260×0.2も考慮いれてね。

[9495: 匿名さん]

横浜で60平米、月30万は無理。
同じタワー内で大量に賃貸が出ると価格競争になる。
少子化で賃料は下がり傾向。

[9496: 匿名さん]

>>9490 匿名さん
仲介手数料０なんてありえます？

[9497: 匿名さん]

9486です、皆さん意見ありがとうございます。
管理費等▲5万には、管理修繕▲3万＋固定資産税▲2万で考えてました。
ご指摘通り、修繕が上がる（▲1万）のと委託費（▲1万）で10年で▲240万は追加で掛かるかもしれませんね。

ここまでは所謂ワンルーム賃貸経営と変わらない。

しかし、タワマンの面白いところは、5,500で買えればキャピタルが期待できるところ。
駅直結、制震、大手デベ、超高層、ランドマーク物件、再開発、14階、60平米、みなとみらいViewが10年後いくらで流通しているか。それによって期待する収益も追加で変わりますね。

[9498: 匿名さん]

みなとみらいビューがお見合いになったら？

[9499: 匿名さん]

まあここまで書いて何だが、実際S60ってお得じゃないんだよね。それなのに数10倍ついてる？
なぜみんな欲しいんだかね、七不思議。

[9500: 匿名さん]

６０は狭いからいらね

[9501: 匿名さん]

７０以上じゃないと駐車場は無理と言われたのもある。

[9502: 匿名さん]

投資は意外と厳しい（事業規模ならともかく個人のお小遣い稼ぎとしてはリスクが高い）と思います。

ですが、タワマン空中移動族の10年間の実需と考えたらどうでしょうか？

管理費等▲5万円
修繕積立金値上げ▲1万円
ローン返済▲16万円
住宅ローン減税　3.4万円
合計：月18.6万円の支出

10年後に5,500万円で売却した場合、（新築時の購入手数料とあわせて）10％の売買手数料と見込んでも、880万円戻ってきます。→月あたり7万円のキャッシュバック。

つまり、想定家賃24万円の60㎡新築タワマンに、10年間月々11.6万円で住めるのです。
しかも、礼金・敷金・更新料不要！更に4,000万円の死亡保険（団信）つき！

…と、ここまでが沖式の自宅投資のススメですね。

[9503: 匿名さん]

9502です。
ちなみに、上の計算では売買で10％＝550万円の手数料がかかる計算にしていますので
10年間の建物の減価償却費以上の手数料が発生している計算になります。
ので、譲渡所得が発生しない計算になるので、譲渡所得に関する税金は発生しません。

自宅投資は
・空室リスクが存在しない（自分が住むから）
・所得税・管理委託費がかからない
・ローン減税で税金が毎年40万返ってくる
・いつでも好きなときに売れる（賃借人の存在を気にする必要がない）
のが不動産投資に対する優位点ですね。

[9504: 匿名さん]

>>9502 匿名さん
机上の妄想に過ぎない。その通りにいくとは限らない。先のことはわからない

[9505: 匿名さん]

>>9504 匿名さん

そうですね。
5,500万円の部屋だと値上がりしている可能性があるので
更にお安くなるかも知れないですね。
高倍率なのも頷けます。

[9506: 匿名さん]

両親に融通してもらって頭金を少し用意して購入しようかと考えているのですが、いつのタイミングで払込になるのでしょうか。

[9507: 匿名さん]

一割手付金いれないと契約できません

[9508: 匿名さん]

住宅ローン減税と居住用の3000万円控除は併用出来ない。
原価償却分を引いて、儲けがでれば20%の税金課税。
翌年の健康保険料や介護保険料も値上げ。

[9509: 匿名さん]

玄関通ってお風呂とトイレは確かに汚い

[9510: eマンションさん]

前の方の書き込みにあったように玄関マットみたいなので区別するしかないかなと思います。

[9511: eマンションさん]

一見、お洒落だけど実用的ではない。

[9512: 匿名さん]

>9506さん
当選したら、1週間から10日で重要事項説明と契約。
それまでに10%の手付金を振り込みます。

[9513: 富裕層?]

これから10年後色々な厳しい時代
人口減るし
最大手の会社も支店統合、人減らし
株は調整されますし
税金は上がります
いろいろな社会サービスも悪くなってきてます

ここは手持ち資金に余裕あり、
自分が住む人が買えば良いかな

50階以上は地平線見る感じ
前横に出来るマンションの20階前後の方が
遮るもの無く良いかも
商業施設がどんな感じかもわかるし

中古の此処が売り出し価格を上回る事は少ないかな。

[9514: 匿名さん]

>>9512さん
ありがとうございます。
手付金10%とは別に、両親から数百万融通してもらう予定です。残りはローンを組みます。両親から融通してもらう資金(頭金)はいつのタイミングで払うことになりますかね。

[9515: マンション検討中さん]

>>9501 匿名さん
駐車場70以上関係あるんですか？