ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[9451: 匿名さん]

2LDKの壁を取って1LDKにしてリビングを広くしようと思うんですが、そうすると、唯一の居室が行灯部屋になってしまいますよね。。。皆さんどうされますか？ 狭いリビングで我慢するか。。。

[9452: 匿名さん]

>9447さん
66平米なら家賃25万円は見込めるでしょう。
ただし、不動産管理会社に家賃の5％〜7%支払います。管理費1.5万を引くと毎月赤字7万。
空室期間がゼロでも10年間で840万の持ち出し。
10年後に1000万高く売れればなんとかトントン。
高額所得サラリーマンなら所得税が減る効果があるでしょう。

[9453: eマンションさん]

やはりそうですよね。１人１部屋がベストですよね。

80～90平米にします。

[9454: 匿名さん]

>>9453
大正解!

[9455: 匿名さん]

>>9444
>>9445
飲み食いなら、上のホテルのbarにでも行ったらよろし

[9456: マンション検討中さん]

>>9452
手持ちの資料では66平米は5800万台からだよ。
価格下がった?

[9457: マンション検討中さん]

>>9452 匿名さん

赤字にはならないですよね？

返済を含めれば赤字ですが、返済前の損益はプラスのため、所得税はマイナスにならないかと思います。

[9458: 匿名さん]

>>9447 マンション検討中さん
なんで、5500万円の部屋なのに毎月の支払いが25万円になるの？想定金利高すぎじゃない？

[9459: 匿名さん]

9542です。
確定申告では利子分しか経費に出来ないため、黒字ですね。
所得税減額の効果もないです。失礼しました。

[9460: 匿名さん]

>>9459 匿名さん
最後の1000万高く売ればトントンとか意味不明。このレベルの書込みは初めて見た。

[9461: マンション検討中さん]

金利が3％以上?

建物の減価償却も計上できるよ。

[9462: 匿名さん]

>>9440 匿名さん

なるほど
勉強になります。

もう、なんでもアリな感じですね
三井ってこの辺は誠実な印象があったんですが、今の市況ではそう言ってられないんでしょうね…

[9463: マンション検討中さん]

>>9458 匿名さん

もしかして、頭金なし、ボーナス0とか…じゃないですか

[9464: マンション検討中さん]

>>9463 マンション検討中さん

オールフルローンです。

[9465: 匿名さん]

>>9463 マンション検討中さん
いや、フルローンだとしてもさ、
25万円×12×30年って9000万円ですよ。利息に3500万円も払うのって話です。

[9466: 匿名さん]

こりゃ実際は倍率下がりそうだな！！

[9467: 匿名さん]

>>9466 匿名さん
なぜそう思われるんですか？？

[9468: マンション検討中さん]

円安なので外人買いが相当ありそう。日本人に頑張って欲しい。

[9469: マンション検討中さん]

>>9465 匿名さん

どうやってもキャッシュフローが赤字になるのですが、不動産のプロの方、教えて下さい。

どうやってすればキャッシュフローが黒字になりますか？

[9470: 匿名さん]

>>9469 マンション検討中さん
まずは35年ローンにしよう。年200万円の支払いに抑えられるから、月々の支払いは17万円弱。とすればトントンくらいにはなるんじゃない？

[9471: 匿名さん]

質問が幼稚すぎて笑ってしまいますね。
10年後のローン残債、10年後の想定売却価格、10年間の収支、それぞれ幾らになるか書いてみましょう。
四則演算で出来ます。
投資ワンルームマンションと比較すると、タワマン投資がなぜ優れているのか、より理解が深まると思います。

[9472: 匿名さん]

マンマニさんもここ狙ってるからね。
ご存知かと思いますが。

[9473: 匿名さん]

三井の宣伝マンのマンマニさん、抽選は当たるだろうな。

[9474: マンション検討中さん]

>>9464
オールフルローンって手付金も借り入れですか?
投資用ローンにしても金利が高いと思うけど。
今住んでいる自宅を担保にしてくれなど融資先から何か条件を言われましたか?

[9475: 匿名さん]

投資で所得税が減るとしたら、損失を出してるってことなんだけどね。

[9476: 匿名さん]

>>9472 匿名さん

あいつは幕張でしょう

[9477: 匿名さん]

オーシャンビュー買える人だけが勝ち組なんだろうなー。

[9478: マンション検討中さん]

電車にあった広告に　highest dream って書いてあった。

[9479: マンション検討中さん]

夢を買いましょう。

[9480: マンション検討中さん]

>>9470 匿名さん

いや、とんとんになりません。

月20万家賃

経費管理費3万円

税引き前利益17万円

税金7万円

税引き後利益10万円

借り入れ返済17万円

キャッシュフローマイナス7万円

[9481: 匿名さん]

>>9476 匿名さん

津田沼では？

[9482: マンション検討中さん]

投資の場合は出口も考えた上でROIで考えないと。
ローン組んでの新築区分はキャッシュフローを取りに行く投資じゃないですよ。

[9483: 匿名さん]

>>9480 マンション検討中さん
家賃27万円にすればいいよ。
あと税金って固定資産税？所得税？その合算？

[9484: 匿名さん]

釣れ過ぎちゃって、クーラーいっぱい。

[9485: 匿名さん]

>>9477 匿名さん
北と北東ですか、確かに買える人は凄い景色を手に入れられますね。ただし高いー。欲しいが手が出ないという人がほとんどでしょうね。

[9486: 匿名さん]

もうみんな仕方ないな、真実を書こう。S60、14階、5,500万全額ローン、金利1%
想定家賃24万
管理費等▲5万
金利・原価償却▲4万＋▲2万・・・キャッシュアウト無し
所得税▲4万（課税対象CF13万、税率33%）
ローン返済▲16万

ネットCF▲1万/月

10年保有した場合
売値5,500万－残債4,120万＋ネットCF▲120万赤字＝1,260万
売り買いで10%手数料かかっても、持ち出し0でこれだけの利益なら十分じゃない？

この前提が崩れる人は、金利1%で借りれない人、同じ部屋を高層の6,000ぐらいで買ってしまう人。

[9487: 匿名さん]

10年保有したら、売値は1,000万円下がらないかな？

それに想定家賃も、ずっと住んでくれる人がいるという想定だろうが、甘いと思う。

[9488: 匿名さん]

>>9486 匿名さん
買値と同じで売れれば利益が出るのか。賃貸管理費用とか諸々考えると、思ったより厳しいのかもなあ。

[9489: マンション検討中さん]

>>9486
これ固定資産税抜けてない？
s60だと年額36万×10年=360万
仮に10年後同額で売れても900万
仲介手数料171万引かれて729万か
うーん。。多少の値下りを考えるとそこまで利益は出ないね。

[9490: 匿名さん]

>>9489 マンション検討中さん
今時は仲手なんて払わないよ。
馬鹿らしいもん。いくらでも業者はいる。

[9491: 匿名さん]

>>9486さん
固定資産税が月々▲2万円（その分所得税・住民税が安くなるので、実質▲1.33万）
管理委託費が想定家賃の5％で月々▲1万円（その分所得税・住民税が安くなるので、実質▲0.66万円）で
▲2万円/月が追加されると思います。

5年目に予定どおり修繕積立金が値上げすると、▲1万円/月（10年平均だと0.5万円/月）が追加されます。

売買で10％の手数料がかかると
・10年間、1ヶ月も欠かさずずっと賃貸が埋まり続ける
・10年間、家賃を1円たりとも下げずにいられる
・10年間、物件価格が1円たりとも下がらない
という好条件下で、390万円/10年のプラスになりますね。

定期借家だと家賃は普通借家より安くなり管理委託費は普通借家より高くなるので、赤字になります。
一方、普通借家だと賃借人がいつ出て行ってくれるか不明なので、10年後に売りたくても売れない（オーナーチェンジ物件は確実に1割は安くなる）状況になります。

[9492: 匿名さん]

話を最初に戻すと>>9447さんの言う　家賃は月々２０万円では無理っていうことで、３０万円にしなさいってことで皆さんよろしゅうございますか？

[9493: 匿名さん]

>>9443 匿名さん
そんなもん自宅マンションで飲むより眺望のいいバーいくらでもあるでしょ。
自宅マンションで飲まないよ仮にあっても。
プライバシーもへったくれもない

[9494: 名無しさん]

>>9486 匿名さん
税金の20パーセント、1260×0.2も考慮いれてね。

[9495: 匿名さん]

横浜で60平米、月30万は無理。
同じタワー内で大量に賃貸が出ると価格競争になる。
少子化で賃料は下がり傾向。

[9496: 匿名さん]

>>9490 匿名さん
仲介手数料０なんてありえます？

[9497: 匿名さん]

9486です、皆さん意見ありがとうございます。
管理費等▲5万には、管理修繕▲3万＋固定資産税▲2万で考えてました。
ご指摘通り、修繕が上がる（▲1万）のと委託費（▲1万）で10年で▲240万は追加で掛かるかもしれませんね。

ここまでは所謂ワンルーム賃貸経営と変わらない。

しかし、タワマンの面白いところは、5,500で買えればキャピタルが期待できるところ。
駅直結、制震、大手デベ、超高層、ランドマーク物件、再開発、14階、60平米、みなとみらいViewが10年後いくらで流通しているか。それによって期待する収益も追加で変わりますね。

[9498: 匿名さん]

みなとみらいビューがお見合いになったら？

[9499: 匿名さん]

まあここまで書いて何だが、実際S60ってお得じゃないんだよね。それなのに数10倍ついてる？
なぜみんな欲しいんだかね、七不思議。

[9500: 匿名さん]

６０は狭いからいらね