ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[8551: マンション検討中さん]

高層階病は10階以上からですか？
子供、年寄りは高層階は避けたほうがいいでしょうか？

[8552: 匿名さん]

>>8550 eマンションさん

日本だけの特殊事情。世界では古くても価値あるものは価値がある。住み続けて飽きるのはどうしようもないけど。RCの残存年数が47年というのも可笑しく、発展技術と高強度コンクリートを普通に使っている状況を鑑みれば、見直すべきと思いますが。

[8553: 匿名さん]

>>8552 匿名さん

でも、ここは日本だから。

[8554: 匿名さん]

>>8553 匿名さん

変わりますよ。

[8555: 匿名さん]

>>8554 匿名さん
従来は木造戸建が一般的で30年も経つと住むのがキツかったですが、駅近タワーマンションにおいてはどうなるか見ものですね。
私も変わると思ってます。

[8556: 匿名さん]

投資orセカンド用で44.54.60を考えてます。登録直前で倍率が低いところに申込予定。家賃は18万から22万くらいが限界だろうな。大勝ちもなく、大負けもない。僕みたいな方々が、倍率を上げてると思います。

[8557: 匿名さん]

>>8556 匿名さん
それだと表面利回り5％もいかなくないですか？負けちゃわない？

[8558: マンション検討中さん]

>>8555 匿名さん

30年は無理ですよ。
修繕計画ですら25年までです。
どんなに好立地であろうと、20年で売り抜けた方がいいです。
新築でいいものは必ず出てきます。
出口を考えるのは重要ですよ。

[8559: 匿名さん]

全然違う話題で申し訳ないのですが
なんでここはほとんど玄関を通らないと浴室やトイレ、ドレッシングルームにいけないのだろう。
不便とゆうか間取がすごい気になる。

[8560: 匿名さん]

タワマンって１０年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に売り抜けないと売却は難しいかもね。

[8561: 購入検討中さん]

>>8558 マンション検討中さん
一括りで言っても意味ないですよ。
大体15年程度経過時点できちんとメンテナンス、管理ができているマンションなら過大な費用負担なく十分50年住めます。それ以上でも。
大手の大型物件ならその確率は高いでしょう。

[8562: 匿名さん]

入居後の管理や修繕の主体は住民。新築物件って入居までお隣さんすらわからない。ある意味リスク。

[8563: 匿名さん]

>>8557 匿名さん
いかないですよ。でも金利も0.5%くらいで借りられるし。期間は30年で。後はいろんなタイミングを見て売却するだけです。仮に損が出ても、その分本業の税金が減るので痛くないです。

[8564: 匿名さん]

>>8563 匿名さん
投資用ローンで0.5％ですか？低くていいなあ。

[8565: 匿名さん]

8563ですが法人です。
営業の方いわく、低層は法人の申込が多いとのこと。皆さん考えることは同じですね。

[8566: 匿名さん]

>>8558 マンション検討中さん
10年後にエルザタワーがどうなってるかでおおよそ見えてきますね。

[8567: 匿名さん]

>>8558 匿名さん
空室だらけ、賃料低下、修繕費は数倍、CFもマイナスといった酷い状態になっている予想ということですね。

[8568: 匿名さん]

>>8565 匿名さん
法人の投資用ローンでその金利はいいですね！
資産を既にかなりお持ちなのでしょうね。
うらやましい限りです

[8569: 匿名さん]

高倍率でもうちはＳ６０しか買えないから突撃します。二つ。

[8570: 匿名さん]

>>8569
男前!

[8571: 匿名さん]

株に突っ込むか、ここに突っ込むか、思案中。
でも、計算したら、狙ってる部屋は表面利回り5%超えでも、5年で売却する場合、買った価格で売却できたとしても平均利回り3%くらい。10%下落したらブレイクイーブン。
結局、キャピタルゲイン期待なんだよね。

調子いい株、投資信託に分散投資かな。現金化も用意で小回りきくし。
でも、やっぱり理屈抜きでここ欲しい……

[8572: 匿名さん]

投資対象にされると賃貸に出される。賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低いといわれている。トラブル続出かもね。

[8573: 匿名さん]

新築分譲マンションの価格にはプレミアが一割乗っているといわれている。不動産価格上昇期以外、キャピタルゲインは期待しないほうが賢明。

[8574: 匿名さん]

投資だと提携ローンは使えないし、ローン特約も使えない。本審査で落ちて解約ってことになったら、手付金没収。

[8575: 匿名さん]

？何言ってるの？
投資は現金に決まってるじゃない。
でなければ、株と迷わない 笑

[8576: 匿名さん]

キャピタルゲイン狙いならローンでリバレッジ効かせてでしょ。

[8577: 匿名さん]

何でそんなリスクとらなあかんの。
投機家でなく投資家なもので。

[8578: 匿名さん]

自分>>1854 >>1806ですが、75Aの予想はドンピシャでした。
しかし北が高いのは当然として北東中住戸より南角の方が安いとは、やはり眺望は価値ですね。北東の眺望は期限付きではありますが。買った人は4年程度で売り抜けるのでしょうか。

[8579: 匿名さん]

>>8577 匿名さん
あなたは素人投資家だからしょうがないですよね。

[8580: 匿名さん]

>>8579 匿名さん

あなたはプロ？

[8581: 匿名さん]

>>8575 匿名さん
でもそれだけ現金持ってるならこのマンションは買っても旨味ないですよね。だから迷われてるんですね。投資という目線を捨てれば全て解決です。

[8582: 匿名さん]

ここってこういう人達ばかりなのね。
外部オーナーって管理組合ノータッチ，金さえ払えば文句ないでしょ，だもんな。
内部居住者が必死になって休日を潰して管理組合運営しても知らんぷり。
総会なんか毎回委任状。
居住するつもりの人は手を出さない方が賢明だな。

[8583: 匿名さん]

>>8577 匿名さん

この人、アホですね。
本当の投資家なら、確実にリバレッジ効かせますよ。
それが不動産投資のメリットなんだから。

[8584: 匿名さん]

>>8582 匿名さん

しょうゆーこと

[8585: マンション検討中さん]

資金持っててもインフレ又は円安(円暴落？)対策を普通はしますよね
その対策の中に借金してマンションを買い、円キャッシュを残す方法があるのです
日本に住んでいる限り、少しは円キャッシュを持っておかないと不安ですから

キャッシュでタワマン買うメリットは短期的な相続対策以外に思い当たりません
相続対策以外では法人所有にして経費化もあるでしょうが、リスクとデメリットの方が大きいのではないでしょうか
何か他にメリットがあるのでしょうか？
考えがあれば教えて頂けると助かります

[8586: 匿名さん]

>>8583 匿名さん

自己資金が乏しいのに、ローンでワンルームとかに投資してるタイプかな？
それって、頭金と家賃収入で一見レバレッジきいているようで、実は自分の足を食ってるだけで、債務超過かもしれませんよ。
ローンで旨味があるのは、自宅投資による資産形成だけですね。

[8587: マンコミュファンさん]

法人購入のメリットってワード出てきたから書いてみる。
法人で言うなら事業承継対策で、株価引下げる為に借金してわざと買う場合がある。
三年以内は簿価が評価額になる為三年後からじゃないと時価評価を適用できないとか色々制約はある。
面倒臭いが額のデカさ故株価を一気に引き下げられる等のメリットでやる人はいるみたい。
大半はリースとか保険に走ると思うけどね。
うちもやろうと思ったけど、引き渡しから三年後はとんでも無く長いと言う事でここは断念だけど欲しかったので掲示板眺めさせていただいてます笑

法人版のタワマン節税、ですね、

[8588: 匿名さん]

>>8585 マンション検討中さん

なに、勝手に現金100%突っ込む話にすり替えてるの？
投資なんだから余裕資金に決まってるじゃん。
その上で、あなたの言うようなインフレヘッジも頭にいれつつ、最適な資産ボートフォリオを考えてんのよ。

[8589: 匿名さん]

>>8588 匿名さん
あなた頭大丈夫？ちゃんと計算できてる？

[8590: 匿名さん]

貧乏投資家か買うＳ４４とＳ６０w

[8591: 見送り決定]

>>8585 マンション検討中さん
インフレ、円安に対して円のキャッシュを持っていても何の対策にもなりませんよ。
出直してきて下さい。

[8592: 匿名さん]

正直全然儲からないけど、話題性もあるし、所有欲も満たしてくれるので、欲しいです。引き渡しは三年後ですが、これから街がどのように変わっていくのか楽しみです。抽選に当たればですが。

[8593: 匿名さん]

>>8590 匿名さん
資金のある投資家はどのタイプですか？興味あります！

[8594: 匿名さん]

素人投資家と自分は素人じゃないと勘違いしている素人投資家しかいませんねw

[8595: マンション検討中さん]

>>8563

投資用で0.5%は安いですね！
私、0.55%でやっているので羨ましいです。
どちらの銀行か教えてもらう事できませんか？乗り換えます。

[8596: マンション検討中さん]

現金かローンかは、金利安く借りられるならローンでリバレッジ効かせるのが一番。出来るなら全額ローン。頭金入れても、良い物件ならローン実行時に頭金分も借りられる。
現金は現金でしかできない投資に使うのが良い。

[8597: 匿名さん]

S60に比べてS66が話題にならないのはなぜ？

[8598: 匿名さん]

>>8595 マンション検討中さん
金融機関の問題ではなく、個人の属性による差かと思いますが。。私も0.5％で借りたい。

[8599: 匿名さん]

>>8596 マンション検討中さん
頭金すら出せないと金利高くならない？

[8600: マンション検討中さん]

>>8591
しばらく円高が続いても気持ち的に我慢できるだけの円キャッシュは残したいけど、インフレ・円安リスクは軽減したいので借金して日本の不動産を買い増ししています
固定金利での借入はインフレに強いですよね
あと不動産もインフレに強いですよね
私の場合は海外資産の割合が多いので、円安時はどうにかなります

でも、指摘を受けて何か抜けているんじゃないかと不安になりました
教えて頂けませんか？

[8601: 見送り決定]

>>8600 マンション検討中さん
換金性が高くて嵩ばらない現物資産。
間違っても宝石買ったりしないようにな

[8602: 匿名さん]

ここは外人向けのAirbnbには最適ですね、、汗
パーティルームとか共用部も豪華だし。

[8603: マンション検討中さん]

素人ですが、ローンは資料揃えて金融機関に行けば金利教えてもらえますよね。
ネットを見ていると2-2.5%と書いてあることが多いですが、
投資でも1%未満の低金利で借りられるものなのですね。
自宅の住宅ローンありです。

[8604: 匿名さん]

ここで投資のローンのこと聞くのですか？もう少し勉強してから投資はじめることをオススメします。おそらくその程度の知識では失敗しますよ。

[8605: マンション検討中さん]

>>8599
銀行は貸した方が得なので、物件価値がローン借入額よりも上だと評価したら金利上げずに喜んで貸してくれますよ。

[8606: マンション検討中さん]

>>8598

もちろん属性は関係しますが、他行で幾らでやっているという情報があると競わせて同程度まで金利を下げやすくなるんです。0.05%ぐらいの差なら割と下げてくれます。

[8607: 匿名さん]

投資のローンは人それぞれでその人の属性とか他のローン借り入れ状況次第だからまずは金融機関に仮審査を依頼したほうがいいです。

[8608: マンション検討中さん]

上の素人ですが、ここ見ていると実際の話を聞けて勉強になります。
現在住宅ローンを組んでいる金融機関が変動で0.5%なので、
それで融資してもらえれば御の字ですね。聞いてみて、
いい条件が得られるようなら、ここの低層階44-60平米を狙います。
有難うございます！

[8609: 匿名さん]

明日から日経やばいね。さすがに上がりすぎたか。

[8610: 匿名]

何がやばいの？まだ反落はしないよ。

[8611: 匿名さん]

モデルルームで投資用ローンを紹介してもらうことってできるんでしょうか？

[8612: 匿名さん]

>>8611 匿名さん
できますよ、確か3社くらい提携で投資用ローンの取り扱いがありました。

[8613: 匿名さん]

>>8610 匿名さん
先物みてないの？？

[8614: 匿名さん]

>>8612 匿名さん
早速にありがとうございます。
金利ってどの程度でしょうか？これも属性によって大きく変わりますか？

[8615: 匿名さん]

>>8610 匿名さん
反落しない根拠はなんですか？
感ですか？

[8616: 匿名さん]

>>8610 匿名さん
反落しない根拠はなんですか？
勘ですか？

[8617: 匿名さん]

投資ローンで人の属性（支払い能力）がチェックされるってことは、未入居とか物件そのものでは返済できないリスクがそれなりにあるってことなんだよね。

[8618: 匿名さん]

住宅ローンって金利が優遇されている。投資（＝事業用）ローンで同じ金利を望むって痛いな。

[8619: 匿名さん]

当たり前だろうに。笑

[8620: 匿名さん]

きっと投資という言葉が出た時点でローン担当者はいやな顔すると思うよ。

[8621: 匿名さん]

>>8620 匿名さん
どういうこと？

[8622: 匿名さん]

>>8617 匿名さん
つまりマンションの価値が低いことを認めてしまうことになるから、人によって金利を変えづらいということ？

[8623: 匿名さん]

>>8608 マンション検討中さん

本当にど素人ですね。
結論から先にいうと、このマンションで0.5%の不動産ローンを借りる事は出来ません。

まず区分所有では積算が出ない
1%以下の金利を出すのはメガバンクのみだが、SMBCなどは最低でも資産3億円以上もっていないとダメ。
そして持っていても、金利は1%程度
0.5%となると資産10億円以上

まだまだ越えるべきハードルはありますが、もうお分り頂けたでしょ？

あと本当に不動産投資をやっている資産家は、今の時期に物体は買いません。
下がるのが分かっているから。

[8624: 匿名さん]

>>8621 匿名さん
投資用ローンは担当者にとって処理が面倒だから。

[8625: 匿名さん]

私は純資産３０億持ってるけど、ここは狙うよ。
中古タワーも年に５戸～１０戸ほど激安で拾ってるよ。
といっても、情報が命だけどね。

[8626: 匿名さん]

>>8625 匿名さん

今は激安のタワーなんて無いけどね

今は売り時

[8627: 匿名さん]

>>8625 匿名さん
激安で拾ってるっていわくつきの事故物件とかですか？？

[8628: 匿名さん]

>>8625 匿名さん
30億ウォン？

[8629: 匿名さん]

>>8625 匿名さん
妄想してないで働け。

[8630: 匿名さん]

ど素人は辞めたほうがいいよー

[8631: 評判気になるさん]

まずは抽選で当たらなきゃね。１２月に入ったらここも当選者のコメントが占めるのかね。2期もあるけど。

[8632: 匿名さん]

Ｓ７４bとＳ７３はなぜ７４のが人気あるんですか？

[8633: 匿名さん]

住宅ローンは一定の属性のひとなら誰でも借りれるのですが投資ローンは住宅ローンほど優雅されてないので審査通らないことが多いのです。だからローン担当者はほぼ100%審査が通る住宅ローンをやりたがります。投資ローンは手間かけて審査しても通らないケースが多いのでそもそも扱いたがらないということ。

[8634: 匿名さん]

>>8632
誰が言ってるの？　確かな情報？

[8635: 検討板ユーザーさん]

>>8632 匿名さん
間取りの性質が違う。この２つは もっと価格差つけないと普通は74を選ぶわな。

[8636: 匿名さん]

>>8635 検討板ユーザーさん
具体的に何が違います？ウォークインクローゼット？

[8637: 検討板ユーザーさん]

>>8636 匿名さん
73は収納が少なくて物を隠しにくい。

[8638: 匿名さん]

なるほど。確かにそうですね。ありがとうございます！

[8639: 匿名さん]

>>8634 匿名さん
営業さんから聞きました。

７４bより７３のが安い理由が疑問だったんですが収納確かに全然違いますね。よくわかりました。

[8640: 匿名さん]

投資ローンって物件の条件が良ければとりっぱぐれはないずなんだけどね。借主の属性が重視ってことは、ペイしないってことを裏付けているのか。

[8641: 匿名さん]

>>8640 匿名さん
まだ誰もこの物件では借主の属性が重視されているとは言っていないよ。ロジックとしてはその通りかと思うよ。

[8642: 匿名さん]

えっ、ここみたいな区分所有マンションだとどの物件でも借主の属性が重視されるけど。。

[8643: 匿名さん]

Ｓ６０は倍率5-6くらいとみてますがどうでしょうかね？ちなみに２０階以下です

[8644: 評判気になるさん]

>>8643 匿名さん
15倍くらいと聞きましたよ。
続いて44Aが9倍みたいです。

[8645: 名無しさん]

>>8627 匿名さん
エルザタワーも何度か
飛び落ちとかあるんでしたよね。

[8646: 匿名さん]

>>8643 匿名さん

数週間前で既に7倍と言われていたので、これから1ヶ月の商談でも一番人気になると思えば、倍率10倍は下回らないと思います。

今は急いで買わなくても良いがお得な物件があれば狙う、という客層であれば
他部屋への誘導もされないでしょうしね。

[8647: ストラテジスト]

>>8616 匿名さん
安心して下さいさい。週明けから下げ相場に転じる可能性は70％程度、年内に世界的な混乱が起きる可能性は35％程度です。
どう見るかはあなた次第。

[8648: 匿名さん]

>>8647 ストラテジストさん

選挙終われば下げ相場になるのはわかる。
年内の20000割れはないと思う。
が一旦急落はあるとみる
急に上げすぎた。

[8649: マンション検討中さん]

>8648
今回の上げ基調は強いからまだまだ上がりそうだけど。

[8650: 匿名さん]

倍率付くってわかってるのなら販売住戸増やせばいいのにね。好調って宣伝するために落選者を出す。良心的ではないな。それともささやかれているとおり水増し？