ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[8183: 匿名さん]

それにしても、マンションギャラリーの駐車場凄いですね。フェラーリにポルシェ、マセラティ辺りがゴロゴロ。
ベンツ、アウディ、BMW辺りで乗り付けると大衆車臭がして恥ずかしい思いをします。

[8184: 匿名さん]

投資したことない素人なのですが
計算違ってたら教えてください。
60の低層階を投資するとして、仮に@290/坪として約5300万。投資ローン2.4パーセント35年として支払18.7万。管理修繕3万として21.7万。
加えて固定資産税、不動産取得税、修繕一時金など。

高層階ではなく低層なので、
25万で賃貸として約3万/月のプラス。
新築タワマン駅直結なので空室リスクは考慮に入れないとしてもリターン36万/年は少なく感じますがどうなんでしょう。

未入居で転売が@350で出来たとして1090万利益。仲介手数料約200万。短期譲渡で39%税金。
諸費用考えたらものすごく楽観的に上手くいって200万程度の利益？加えて所得にカウントされて税金あがりますよね。もちろん転売上手くいかないリスクも。

みなさん5年間保有してインカム＆キャピタル狙いという感じなのでしょうか。

[8185: 検討板ユーザーさん]

>>8184 匿名さん
年間36万は少ないですが、まあそのくらいなものかと思います。都内を入れてもこのような物件はないですし。
インカムで5年間過ごして、税率が変わる5年後にキャピタルで儲けを出すというのが一般的かと思います。

[8186: 匿名さん]

>>8182 評判気になるさん

既に2回目が始まって2週間経ってるって、そろそろ出遅れてることに気づいた方がいいよ。

[8187: 匿名さん]

>>8182 評判気になるさん
2回目訪問してから出直しておいで。
自分が、出遅れてズレてる事に気付いた方が良いよ。

[8188: 匿名さん]

>>8184

不動産投資の収益計算のすべてという本をお勧めしますね。

貴殿がリターン36万／年としているのはキャッシュフローであり、投資ローンの元金返済分（利息分を除く）は売却時に利益が顕在化する側面があります。月の支払いが18.7万として元金返済分12万程度は貯蓄しているのと解釈すると簡単でしょうか。
そうするとCFで2万、元金返済分で12万、合計14万円くらいの利益を上げていることになる計算です。
元金返済分に対応するように物件価値が減価するのが通常ですが、ここは駅直結で割安で販売されることから、減価のペースが遅いか、市況次第では価値が上がることが見込まれる特質がありそうです。
その分の差額が利益となりますので、ROEの視点からはできるだけ多く借入するのが賢い選択ということになると思います。

[8189: 匿名さん]

>>8159 買い替え検討中さん
近隣でも大和地所と住友不動産の組合せ結構ありますからね。ただ、残念ながら魅力的な物件ではないですね。
そうなるとA-2の方が早そうですかね。

[8190: 匿名さん]

>>8166 名無しさん
HSはどの部屋も5倍以上必至でしょう。天井高はエグゼ、プレミアと変わらないし、眺望もある程度期待できますからね。

[8191: 匿名さん]

>>8182

今掲示板で出ている倍率は2回目の人たちのものですよ。

「●●階と△△階は要望出てます。●●階は○倍ですね。その下の□□階はまだですね。」
というやりとりをしながらアンケート出しているので。

[8192: 検討板ユーザーさん]

登録申し込みの11月25日からの来訪予約って皆さんもう済んでいますか？

[8193: 匿名さん]

>>8192 検討板ユーザーさん

もちろん

[8194: 通りがかりさん]

>>8193 匿名さん
ご返信ありがとうございます。

やはり、25日の早い時間がいいですよね？

[8195: 匿名さん]

>>8194 通りがかりさん

真っ先に登録して、後発にプレッシャーをかけて倍率を下げるか
最後の最後に、倍率を確認して低倍率のところに登録するか、

それは、あなた次第です。
希望する部屋が一つだけなら前者、どこでもいいなら後者かな。でも、多分、倍率がつきそうもない部屋はそもそも売りに出さないだろうから、どこで登録しても抽選は避けられないでしょう。

因みに、人は考えることは同じなので、上記二パターンは、多分もう予約で埋まっていると思います。
登録タイミングを気にするなら急いで！

[8196: 通りがかりさん]

>>8190 匿名さん
5倍以上で全部屋つくわけ無い。笑
500組以上が2次Hs狙いでいると思いますか。

[8197: 匿名さん]

18日の正式価格発表会にはみなさんあまり行かれないのですか？

[8198: 匿名さん]

>>8197 匿名さん
だいたい値段わかってんのになぜわざわざいくの？暇人しかいかないよ。

[8199: 匿名さん]

>>8197 匿名さん
最近の傾向だと価格調整あるから普通は行くだろ。

[8200: 匿名さん]

>>8190 匿名さん

眺望は35階も45階も多分そんなに変わらないのでは？150mクラスが周りに建つので、目に見えて眺望変わる感じはそれらを見下ろすことが出来る高さ、結局はエグゼクティブ以上でなんでしょうね。

[8201: 匿名さん]

ここ７０平米以上じゃないと駐車場はまず当たらないよね？2.7倍でしたっけ？駐車場あたる確率

[8202: 匿名さん]

>>8199 匿名さん

営業さんが電話で教えてくれるらしいので行きません

[8203: 匿名さん]

>>8198 匿名さん

営業さんとコミュニケーションをとって、最新情報も聞きたいので行きます。

何せ、こちらは売ってもらう立場なので、顔 to 顔の良好なコミュニケーションをとっておくのは大切です。

あと、やっぱり暇なので。都心に住んでいるので、横浜へ遊びに行くのも兼ねてます。

[8204: マンション検討中さん]

階数があがるごとに値段の上がりかた(とくに14かいから30かいくらいまで)上がりかたがほかのマンションより激しいため中層低層に人気が出ていると思うのですがなぜこのマンションだけこんなに高層にいくと値段があがるんでしょうか？

[8205: 匿名さん]

>>8204 マンション検討中さん
眺望。

[8206: 匿名さん]

>>8203 匿名さん
あと、仮申し込みできるしね。

[8207: 匿名さん]

タワマンで眺望無しとかありえないっしょ。

[8208: 匿名さん]

>>8207 匿名さん
一辺倒過ぎな考え方だな。

[8209: 匿名さん]

>>8208 匿名さん

でも、そういう人がいてくれてるおかげで安く販売されるので、ありがたいことです。

[8210: 匿名さん]

>>8184 匿名さん

5千万以上突っ込んで、たった200万の利益ってあり得ないでしょう！
しかも5年でですよ。ROIやIRR計算してごらん。

そんな投資効率いくらでもあるよ。5千万なら築古の木造1棟でも買った方がよっぽど良い投資。減価償却で節税も出来るよ。

それに空室無しって、隣も上も下も賃貸出されたらどうするの？これだけ大型物件は内部が競合だよ。それに仲介にADも渡す必要あるし..

不動産投資をやった事が無いんだろうけど、確実に失敗するパターンだから、やめときな。

[8211: 匿名さん]

>>8184 匿名さん

>>8184 匿名さん

5千万以上突っ込んで、たった200万の利益ってあり得ないでしょう！
しかも5年でですよ。ROIやIRR計算してごらん。

そんな投資効率いくらでもあるよ。5千万なら築古の木造1棟でも買った方がよっぽど良い投資。減価償却で節税も出来るよ。

それに空室無しって、隣も上も下も賃貸出されたらどうするの？これだけ大型物件は内部が競合だよ。それに仲介にADも渡す必要あるし..

不動産投資をやった事が無いんだろうけど、確実に失敗するパターンだから、やめときな。

[8212: 匿名さん]

>>8210 匿名さん

ローンの話してるから手付金だけ払って即転で利益が出るかどうかの話じゃない？
まとめると個人だと税率高過ぎて物件がどうのよりも無条件で5年保有するしかないねって話になると思う。
その5年で減価率が低い、もしくは下がらなければ手付金程度の現金負担にしては割りは良いという意見もあるよ。

[8213: 口コミ知りたいさん]

>>8211 匿名さん
そんなに興奮しなさんな。
あんたはいっちょまえに能書き垂れる前に自分で賃貸経営を一度やってみると良いよ。

[8214: 匿名さん]

>>8213 口コミ知りたいさん

はい。もう12棟持ってまーす。過去は区分を4戸持ってました。
家賃収入1億越えてまーす。

まだ足りませんか？

[8215: 口コミ知りたいさん]

>>8214 匿名さん
ネットではなんとでも言えるから誰も信用していないし。大半の人はあなたは嘘言ってると思ってるよ。

[8216: マンション検討中さん]

>>8214 匿名さん

ゴミ

[8217: 匿名さん]

>>8211 匿名さん

そう思うなら良いじゃないのですか？

他人が投資失敗してもしなくても自分の人生に影響ないじゃないですか。

[8218: マンション検討中さん]

>>8214 匿名さん

あぶく銭かせえで悦になってんじゃねーよ（笑）

[8219: マンション検討中さん]

25階以上の東の角部屋の眺望は、アパが目の前にそびえると思うのですが、ダイレクトウインドウなのでそれなりにあると考えて良いのでしょうか？

[8220: 匿名]

>>8219 マンション検討中さん
そうですね、アパ側はどうしても見えてしまいますが、カーテンで隠して海側だけ見えるようにすればベイブリッジも見えて良い景色だと思います！

[8221: マンション検討中さん]

>>8220 匿名さん

ありがとうございます！

[8222: 匿名さん]

>>8217 匿名さん

まぁそうなんですけど、最近周りで失敗してる人、ほんと多いんですよね。
最悪なのは、失敗してることにすら気付いていない人がいる事。
まぁ関係ないと言えば、関係ないのですが、本来キチンとやれば儲かる不動産投資を、勿体無いなぁと思うんですよね..

8218さん
あぶく銭じゃないですよ。立派な事業ですし、私は事業家だと思っています。
笑う前に、あなたも資産10億でも持てるものなら持ってみなさい。自分が出来ないことをやってる人がいるからって、拗ねないの。

[8223: 匿名さん]

>>8222 匿名さん
勉強になります。ではあなたはここを投資用には買わないということでしょうか？

[8224: マンション検討中さん]

>>8222 匿名さん

立派な事業ですね〜羨ましくも何とも無いですよ。本当の事業家はこんなとで資産ひけらかしたりはせんからね。どうせ一発屋でしょ？品が感じられんもんね。

[8225: マンション検討中さん]

非難合戦はよせよ。同じ穴のムジナだやろ。ここにはクソにたかるハエの集まりなんだから。

[8226: 匿名さん]

>>8222 匿名さん

8217ですが、私は見たことも会ったこともない他人の
不動産投資や株投資や貯金の仕方に並ならぬ関心を持つタイプではないので
貴方とは話が合わないかも知れません。
この掲示板ではないどこかで無料不動産投資コンサルをされると、貴方にとって幸せなのかも知れませんね。

それよりも、どなたかここのスラブ厚を聞いた人はいますか？
タブレットの品質のところに記述がないんですよね。
これまでみた三井の物件はほぼ全てスラブ厚の記載がクオリティブックにあったのですが…。

[8227: マンション検討中さん]

ボイドありの300ミリと聞きました。

[8228: 匿名さん]

>>8227さん

さっそくありがとうございます！
記載がないので余程薄いのだろうか…と不安になっていたので安心しました。

[8229: 匿名さん]

資産十億、負債十億、借金まみれの生活お疲れ様です

[8230: 匿名さん]

>>8222 匿名さん
8223に答えてあげてほしい。
投資用で買うか悩み中なんです。

[8231: 匿名さん]

>>8223 匿名さん

はい。ここというより新築マンションを投資用には買いません。
投資効率が一番悪いのは新築です。1日経てば中古になり価値は10%は落ちます。

たまに値が上がる場合もあるだろう、という人もいますが、その場合、中古はもっと上がってます。

私が新築を買うのは自分の満足感の為です。他人に貸す投資用に新築は必要ないと思いますよ。

[8232: 匿名さん]

>>8224 マンション検討中さん

不動産投資に一発屋って意味が分かりません。
最低でも数年保有するし、毎年インカムありますけど..

それに羨ましく思って欲しいのではなく、失敗しないで欲しいだけです。

[8233: 匿名さん]

杭の深さは悔いの深さ。
みなさん気をつけて。

[8234: 匿名さん]

>>8231 匿名さん
ありがとうございます。
一般論としては全て仰る通りかと思います｡
ただ、事実としてここは安いと思うんです。近隣中古と比べてもここの方が安いし。新築のなかにもそういう例外的な物件もあるのではないかと思うのですが、その辺りどうですか？

[8235: 匿名さん]

タワマン数回転売してきた空中族の俺からしてみれば、こんな掲示板で投資の是非を聞いてる時点で大丈夫かと？
安心して、買って失敗するリスク以上に、買えないリスクの方がでかいから。そんなに甘くないよ。

[8236: 匿名さん]

>>8235 匿名さん

ただのひまつぶしだろ。
当たり前だが買えないリスクなんて需給バランス次第。

[8237: 匿名さん]

>8231
10%減の話は今は間違いかと。
高い時は中古も高いから新築だろうが中古だろうが一緒。
ここ数年（2005年以降）の物件は
ある特定条件下で買ってすぐ20%落ちと言う常識から外れています。
徒歩15分以上の郊外は別として。
新築の方が若干値上がりが遅れているので上昇期のこの時期中古は得策ではない。

ただし、これは値が上がり続けている今だからで、5年後はあやしい。
そういう意味で今のマンションに投資効果の旨味は博打的要素が高い。
2006年あたりのマンションとかは未だに購入金額よりも高く売られてるが、ここの場合は
ちょっと難しいかもね。

[8238: 匿名さん]

10%は一般的に言われている新築プレミアのことでしょ。契約から引き渡しまでの間に相場が上がってるときは、相殺されるけど、引き渡しの瞬間に中古になって新築プレミアはなくなると考えておいた方が確か。

相場が上がるかは選挙の結果次第かな。自民党大敗したらマイナス金利誘導のアベノミクスも終わり。

[8239: 匿名さん]

電車の液晶モニタでのビデオ広告始まったね。思ったほど集客できてないのかな。

[8240: 匿名さん]

>8235

機会損失を云々するのって、怪しい系勧誘の常套句。

[8241: 匿名さん]

>>8233 匿名さん
意味不明。

[8242: 匿名さん]

>>8220 匿名さん
残念ながら、ベイブリッジはアパが被りますね。南角ならなんとかベイブリッジ見えそうですが。

[8243: eマンションさん]

>>8242 匿名さん
ベイブリッジが見えないどころか、アパまでの距離感150mも地上から見た感じより、高層階はグッと近く圧迫感を感じるでしょうね。前に書かれている方がいらっしゃいましたが、カーテン閉めれば解消されますが。

[8244: 匿名さん]

>>8234 匿名さん

おはようございます。

あなた元々質問した人？
細かく話すと、まず投資なのか自己使用なのかハッキリさせて。
他人に貸してインカムとキャピタルを求める投資ならやめた方が良い。周りと比べてちょっとぐらい安くても相場全体が高くなり過ぎて儲からない。リスクが高過ぎてリターンにあってないし、他にもっと良い投資が沢山ある。
理由はちょっとネットを検索すれば、新築区分は止めろ、っていっぱい出てくるから。そっちみて勉強して。

自己使用なら、私はこのマンションはアリだと思ってる(なのでここにいる)。で、自己使用の場合でも数千万から億単位のお金を出すのだから投資目線は必要だと思うし、今の物件は負債となる物件と資産となる物件があるので、必ず資産となる物件を購入すべき。
(これはかなり古いが金持ち父さん貧乏父さん読んで。もしくは沖有人のマンションは10年で...も良く解説されてる)

私は04年から高輪、豊洲、広尾、新豊洲とマンションを買い、ヤドカリの様に住み替えてきた。一部重複した時は賃貸にも出したがインカムは雀の涙。手数料やその他経費を考えれば赤字だと思う。ただ時代が良くて全てキャピタルで儲かった。
あなたはこれがやりたいの？

でもキャピタルで儲かったのはたまたま時代が良かっただけ。そして時代の流れは誰にも読めないのでキャピタルだけで儲けようと判断して投資をする事は投機だよ。

私が言いたいのは、まだ自分が住む為に買うなら、ここは損をしないまだマシなマンションだという事です。

まぁ人の話を聞くのも聞かないのも君の自由だし、自分のやりたいようにすればいいと思うけど、良く良く考えてやるべきだよ。
自分に都合の良い例外なんて無いからね〜。

[8245: 匿名さん]

詳しく、ありがとうございました。

投資のお話は、ほかの方々にご迷惑となるようなので、これで終わりにさせてください。

すみませんでした。

[8246: 匿名さん]

8244
自分がどれだけ情けないのか自覚できていないんだよ。

[8247: 匿名さん]

>>8245 匿名さん

いや、別に謝る必要はないよ
(まぁ私も寝起きで口調がキツかったかも..)

投資を考える人の生涯収入は、考えない人の3-5倍あるらしいですよ。
頑張ってください。

[8248: 匿名さん]

私は、投資を基本とし、あまり旨味がなければ、住み替えで自分で住むつもりです。
幸い、今のところは、かなり含み益があり、その確定にもなるので。
何れにしても、選択肢を多く持っておきたいので、このランドマーク物件は、是非欲しい。

なお、投資を考えている人は、賃貸から売却出口まで、自分で詳細にシミュレーションしてください。厳しめのストレステストも忘れずに。
不動産屋でくれる税金の本とエクセルがあれば簡単にできます。どうせ、確定申告する際に必要なものなので、下書きのつもりで作ってください。

[8249: 匿名さん]

謝ったんではないんだけど。

投資話がうざかっただけ。笑

[8250: 匿名さん]

>>8249 匿名さん

こういう奴いるんだよね〜

横から入る愉快犯

[8251: 匿名さん]

投資話は専門スレ立てて、朝から晩までやってけろ。笑

[8252: 匿名]

ただの自慢話しのニセ投資家はともかく、8244みたいな人の意見は書き込みあっても良いと思うよ。

[8253: 匿名さん]

価格の変更予定は聞いていませんか？

[8254: 匿名]

>>8253 匿名さん
あるかもレベルでは聞いています。まあ確定とかは言わないでしょうけど。人気部屋を希望している人を分散するために、周りの部屋の価格調整は可能性はゼロではないとか。

[8255: 匿名さん]

今の価格だと、南西と南東の一部は誰も登録しないでしょうね。

[8256: 匿名さん]

この価格差なら、眺望が無い南西と南東は選ばないよね、もし投資目線で選ぶ人が居たら理由を教えて欲しいよ。

倍率が付くのは北西と北東、あと角部屋だろうね。
他は実需でどうしても欲しいと言う人は入れるだろうが、投資目線の人は入れないだろうね。

北西と同じぐらいに下げて一気に売ってしまうか、実需層を待って徐々に売るか、三井は迷ってるだろうなｗ

[8257: 匿名]

北西と北東は下げずに、南西と南東を下げてくるのが有力ですかね。

[8258: 匿名さん]

なぜこんなに安いんでしょうか？
スペックでコストを抑えてるんでしょうか？
東神奈川のブリリアでも350万/坪以上はしていたのに、安い理由がよく分からない。。。
どなたか知見をお持ちでしょうか？

[8259: 匿名さん]

>>8257 匿名さん
おそらくさげてくるのは南西と南東の中低層。南東の合同庁舎以上の高さは人気あるよ。

[8260: 匿名さん]

南西や南東の一部は、一期二次販売になるかも。

[8261: 匿名さん]

あとはビューラウンジの近くはあの眺望だから流石の人気。北向きと南向きの3LDKも人気。

だが。。
Ｓ６０は一番人気
抽選なしで確実に欲しい人は南西なら。

[8262: 匿名さん]

>>8260 匿名さん
価格調整してでも確実に売ってくるとみる。

[8263: 匿名さん]

>>8262 匿名さん
同意。スタートダッシュで仕掛けてくると思う。

[8264: 匿名さん]

>>8259 匿名さん
南西は広い道路があるぶん、少しは開けてはいますよね。ただ、結構うるさそう。

[8265: 匿名さん]

>なぜこんなに安いんでしょうか？
単に格差というか階差が大きいだけでしょう。
３６階とか見るとまあこんなもんかなと思います。
それより下は安く、それより上は高く。
仮にワンフロア２０戸を５００万下げても１億。
５７-58階の部屋がペイするよりも４０００万高い値付けで売れる予定が三井にあってのあの価格なら
それだけで10億は回収できますし、大体40F以上で+15-20億。合わせて30億弱。
これで中層以下を安くしてると考えれば違和感ないですけどね。

[8266: 匿名さん]

三井の晴海や武蔵小山と違って、ここは明らかに一気に売る感じが出てるよね。
違いは何でなんだろう。

[8267: 匿名さん]

>>8266 匿名さん
晴海に学んだんじゃあないですかね。あそこは散々な進捗みたいですからね。一度だけモデルルーム行ってその後行かなかったら、何故買わなかったんですか？というアンケート来ましたよ。

[8268: マンション検討中さん]

値段を下げて、購入希望者を分散して契約住戸を増やすか、今のままの価格で倍率を膨らませて注目を集めるか、どういう戦略でくるのか正式価格発表会が楽しみだな。

[8269: 匿名さん]

晴海は北側を最終的にずいぶん下げたからね。
ここも、わざと価格差を作って需要を見極めて、一気に捌き切れそうと思ったら下げるかもね。

まあ、下げなきゃ高い倍率のところ応募して買わないだけだけど。
眺望も無いのに高値では買わないよ三井さん、と期待を込めて待ってます。

[8270: 匿名さん]

意外と1100さばくのは苦労すると思う。
登録した人がみんな買うわけではないしね。

[8271: 匿名さん]

北西のＳ７４B と Ｓ７３中低層 倍率どのくらいでしょうか？2-3倍くらいかなあと思ってますがどうでしょうか？

[8272: 通りがかりさん]

>>8262 匿名さん
54は下げて44aから回してくると思われます。
次期に44bも控えているので。

[8273: 匿名さん]

５４は全ての部屋が１～３倍になるらしいですよ。

[8274: 匿名さん]

>>8258 匿名さん
東神奈川が高過ぎです。あそこの妥当価格は坪300未満。工事中にケチのついた物件でもあるのに完売できたのが謎。あれに比べたらここは特売セール。まあ、規模が桁違いに大きい上に隣接地の開発がある関係で高くできなかったんだろうね。

[8275: 匿名さん]

>>8273 匿名さん
ならない部屋もあると思うよ。

[8276: 口コミ知りたいさん]

>>8273
私の希望している５４の部屋は既に10倍超えているそうです。

[8277: 匿名さん]

>>8276 口コミ知りたいさん
一番安いとこでしょ。

[8278: 匿名さん]

皆さん担当の方の肩書ってありましたか。自分はなかったのですが。
例えばチーフとか部長とか？
教えてください。

[8279: 匿名さん]

私の担当さんもなかったですよ。ヒラだと思います。

[8280: 口コミ知りたいさん]

>>8277
ところが上階なんですよ。

[8281: 匿名さん]

アンケートだから。そんなにないよ。

[8282: マンション検討中さん]

>>8280 口コミ知りたいさん
54は眺望が抜ける階が人気と聞きましたよ