ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[8151: 匿名さん]

>>8141 検討板ユーザーさん
価格ってこのあとまだ変わる段階なんでしょうか？もしそうなら、60を真っ先に値上げすると思いますが。

[8152: 匿名さん]

複数登録して複数当たって一つでも買わない場合は全て取り消されますよ。

[8153: 匿名さん]

>>8149 口コミ知りたいさん
例えば6億持ってる人が6000万の部屋を１０箇所登録して全部当たって全部買えるなら１０箇所登録できますよ。
ですが家族で一つの部屋に家族全員で登録する事はできません。当たったところは全部買わないと全部キャンセルされますよ。わかります？

[8154: 匿名さん]

登録時、現金を持ってないとダメ。残高証明書ってやつ。
もちろん、ローン申請不可。キャンセル不可。
要するに、裏技はあってないようなもの。

[8155: 口コミ知りたいさん]

>>8153
よくわかりました。

[8156: マンション検討中さん]

最近、涼しくなってきたけど、角部屋fix窓はエアコン入れないと暑いよね。

[8157: 買い替え検討中さん]

本日2回目の見学に行きました。
本日の概略情報は下記の通りです。

・南の角部屋は低層階と高層階が人気がある事
・南の角部屋のリビングは窓が開かないので、風通りは今一つに
　なる可能性がある事（夏場のクーラーは必須）
・南東の各部屋は29階以上じゃないと合同庁舎とお見合いになる事
・北の角部屋はどの階でも人気がある事
・今は未だアンケート中で正式申し込みは銀行のローン審査後、かつ
　正式申し込み日が来てからになる事
・見学会で伝えられている倍率はあくまでアンケートの結果である事
・申し込み可能なのは1部屋だけ、1期で70%程度は売り切ってしまう事
・周辺のタワマン2棟のうちの1棟は住友となる事（もう1棟は不明）
・30年後の修繕費は新築時の3.4倍程度を見込んでいる事
・北東の低層階では将来建つタワマンに併設されるショッピングゾーンで
　視野が限られる事（15階以上であれば視野は抜ける見込との事）

より良い情報があればUPして下さい。
お願いします。

[8158: 匿名さん]

詳細ありがとうございます。
正式申し込みはいつからと仰ってたでしょうか？
ローン審査はまだ通ってないと思いますが、希望の部屋を言えば営業の方は今から部屋を調整してくれる感じでしたか？

後発は住友ですか、たぶんここより高く出してきそうなので安心できそうなデベですね。
もうひとつの北西は大和と聞いてましたが、違うんですかね。

[8159: 買い替え検討中さん]

北西が大和と住友の合同連合で開発されるそうです。

正式登録申し込みは11月25日（土）～12月3日（日）迄です。
抽選日が12月4日（月）になります。

正式価格発表は11月18日（土）予定だそうです。

ローン審査は申し込み前に完了する必要があります。

[8160: 買い替え検討中さん]

部屋の調整ですが、営業としては出来る限り調整を
したいとおっしゃっていました。

但し、すんなり無抽選で行ける部屋はごく僅かになると
三井の営業マンは予想していました。

[8161: 通りすがり]

8157 買い替え検討中さん

詳細な情報、どうもありがとうございました。
1期で7割がはけそうなのですね。
三井も頑張っていますね。
8158さんがお書きのように、周りに出来るタワマンに住友が入っているなら、確実に高くなる(あくまで噂ですが、竣工前に完売したら安く値付けし過ぎたと担当者の首が飛ぶという噂を聞いた事がありました。絶対値引きせず、1期の売れ行きを見てそれ以降高値を付ける事も多々あると聞きます。)でしょうから、こちらを買っておく方が正解でしょうね。
ここの一番の売りと私が思っているのは、駅直結もですが、200メートルの高さのある建物だと言う事です。
実際に全ての建物が建った後、他が150メートルの中頭一つ飛び出たここは、周りを圧倒する存在感があるはずで、横浜のマンションの"ランドマーク"になるはずだからです。
出来上がりが楽しみです。

[8162: 匿名さん]

>>8160 買い替え検討中さん
まぁ、営業は盛って話ますよ。

無抽選がごく僅かは嘘丸出し。

あまり、あてにし過ぎるのも良くないですよ。

[8163: 匿名さん]

>>8142 匿名さん

北西60は、5500万円以上ですけど……

[8164: 匿名さん]

約半分に申し込みがあるようです。
８割以上が一期一次、一期二次で捌けるかも。

[8165: 検討板ユーザーさん]

>>8164 匿名さん
アンケート段階って上の方が書いてますよ。
そこから、審査落ちる人、辞める人いますからね。笑

[8166: 名無しさん]

普通に考えて下さい。
エグゼが不調で値下げ。
二次でHsがすんなり捌けるはずがないと思いますが。
皆さんはどう思われますか？

[8167: 匿名さん]

こちらは手付金はいくら必要でしょうか？ローンは通ると思うのですが、手持ちがあまりなく。。

[8168: 匿名さん]

12月中旬までに1割ね、S60なら600万。さて、短時間に庶民の皆さんは用意できるかな。
倍率倍率って、1回目のアンケートでみんな必ず書くんだから、高くなって当たり前。
たぶん実態は半分以下の倍率だろうね。

[8169: 匿名さん]

>>8617
販売価格の１０％(一部の住戸は２０％)

[8170: 匿名さん]

>>8168 匿名さん
はあ？庶民だが数百万ごとき用意出来ないわけないだろ。数千万は軽くだせるわ

[8171: 匿名さん]

>>8168 匿名さん
あんまり笑わせんな。飲み屋で今吹いたわ

[8172: 匿名さん]

>>8167
まだ70日もあります。定期崩してでもなんとか準備してください。乗り切りましょう。

[8173: 匿名さん]

>>8172 匿名さん
あなた本当に優しい人ですね。
3ヶ月前くらいに別の物件を投資用で買ってしまい、手持ち金がなくなってしまったんです。手付金借りれるとこってないのかなあ。

[8174: 検討板ユーザーさん]

一期1次販売分に全て倍率つくなら、販売遅らせなくていいよな。

営業が嘘を言ってるのか、ガセ投稿か呆れますね。

[8175: 匿名さん]

>>8162 匿名さん
アンケートは1人平均3-5部屋の検討部屋記入するから3倍ダブリ倍率のまやかしですよ。常套手段です。気持ちをはやらせ金額や条件から目を外し登録させる。 アンケート倍率は三分の一程度が普通なのに営業マニュアルトークに今の時代に乗る人いるんだね、、。

[8176: 匿名さん]

その通り、アンケートは1人最低3部屋書いているし、普通は要望書の段階で倍率を論じる。
冷やかし含めて全員に書かせるアンケートで全部に要望が入っているとか言われてもね。

それとも、2回目訪問したときに書いた要望で倍率は論じられてるの？
どちらかで倍率の捕らえ方が全然違うんだが。

[8177: 匿名さん]

>>8175

あなた、MRでアンケート書いてないでしょ（笑）

MRで提出してフォーマットを知っていれば「１人平均3-5部屋」
なんて書けないのを知っているはずなので…

[8178: 検討板ユーザーさん]

>>8177 匿名さん
1回目の記入は大枠でしたよ。私も。
2回目は1部屋絞りでした

[8179: 匿名さん]

住宅ローン組む人はもう事前ローン審査を提出していますよね？
その際に部屋番号を特定して入力することもご存じだと思います。

アンケートで3-5部屋、なんて状態はもう1ヶ月くらい前に終わってるんですよ。
今は要望書の部屋を特定して資金シミュレーションを行っている状態です。

11月25日-12月3日の登録に向けたMR来訪予約ももう始まっています。
私は残念ながら25日10:00予約はできず、2番手以降になってしまいました。

（やたら確率が高いと言われる）抽選番号1番が欲しいのであれば、来週にはMRで要望書出さないと間に合わない可能性が高いです。

逆にキャッシュで買う・抽選は適当で良い、なら、11月25日以降にふらっといって1回で申込を行えると思います。

[8180: 匿名さん]

すみません、>>8179は>>8178さんではなく、>>8175さん宛です

[8181: 匿名さん]

>>8173 匿名さん
手付け金借りる？
そんな金銭感覚やばいよ。
なんかあったら破産しますよそれ。
いや真面目に。

[8182: 評判気になるさん]

>>8178 検討板ユーザーさん
私は4部屋ブロックで回答しましたよ。 2回目訪問はまだです。
よって今営業が熱く語る倍率は1回目アンケート倍率でしょうね。

[8183: 匿名さん]

それにしても、マンションギャラリーの駐車場凄いですね。フェラーリにポルシェ、マセラティ辺りがゴロゴロ。
ベンツ、アウディ、BMW辺りで乗り付けると大衆車臭がして恥ずかしい思いをします。

[8184: 匿名さん]

投資したことない素人なのですが
計算違ってたら教えてください。
60の低層階を投資するとして、仮に@290/坪として約5300万。投資ローン2.4パーセント35年として支払18.7万。管理修繕3万として21.7万。
加えて固定資産税、不動産取得税、修繕一時金など。

高層階ではなく低層なので、
25万で賃貸として約3万/月のプラス。
新築タワマン駅直結なので空室リスクは考慮に入れないとしてもリターン36万/年は少なく感じますがどうなんでしょう。

未入居で転売が@350で出来たとして1090万利益。仲介手数料約200万。短期譲渡で39%税金。
諸費用考えたらものすごく楽観的に上手くいって200万程度の利益？加えて所得にカウントされて税金あがりますよね。もちろん転売上手くいかないリスクも。

みなさん5年間保有してインカム＆キャピタル狙いという感じなのでしょうか。

[8185: 検討板ユーザーさん]

>>8184 匿名さん
年間36万は少ないですが、まあそのくらいなものかと思います。都内を入れてもこのような物件はないですし。
インカムで5年間過ごして、税率が変わる5年後にキャピタルで儲けを出すというのが一般的かと思います。

[8186: 匿名さん]

>>8182 評判気になるさん

既に2回目が始まって2週間経ってるって、そろそろ出遅れてることに気づいた方がいいよ。

[8187: 匿名さん]

>>8182 評判気になるさん
2回目訪問してから出直しておいで。
自分が、出遅れてズレてる事に気付いた方が良いよ。

[8188: 匿名さん]

>>8184

不動産投資の収益計算のすべてという本をお勧めしますね。

貴殿がリターン36万／年としているのはキャッシュフローであり、投資ローンの元金返済分（利息分を除く）は売却時に利益が顕在化する側面があります。月の支払いが18.7万として元金返済分12万程度は貯蓄しているのと解釈すると簡単でしょうか。
そうするとCFで2万、元金返済分で12万、合計14万円くらいの利益を上げていることになる計算です。
元金返済分に対応するように物件価値が減価するのが通常ですが、ここは駅直結で割安で販売されることから、減価のペースが遅いか、市況次第では価値が上がることが見込まれる特質がありそうです。
その分の差額が利益となりますので、ROEの視点からはできるだけ多く借入するのが賢い選択ということになると思います。

[8189: 匿名さん]

>>8159 買い替え検討中さん
近隣でも大和地所と住友不動産の組合せ結構ありますからね。ただ、残念ながら魅力的な物件ではないですね。
そうなるとA-2の方が早そうですかね。

[8190: 匿名さん]

>>8166 名無しさん
HSはどの部屋も5倍以上必至でしょう。天井高はエグゼ、プレミアと変わらないし、眺望もある程度期待できますからね。

[8191: 匿名さん]

>>8182

今掲示板で出ている倍率は2回目の人たちのものですよ。

「●●階と△△階は要望出てます。●●階は○倍ですね。その下の□□階はまだですね。」
というやりとりをしながらアンケート出しているので。

[8192: 検討板ユーザーさん]

登録申し込みの11月25日からの来訪予約って皆さんもう済んでいますか？

[8193: 匿名さん]

>>8192 検討板ユーザーさん

もちろん

[8194: 通りがかりさん]

>>8193 匿名さん
ご返信ありがとうございます。

やはり、25日の早い時間がいいですよね？

[8195: 匿名さん]

>>8194 通りがかりさん

真っ先に登録して、後発にプレッシャーをかけて倍率を下げるか
最後の最後に、倍率を確認して低倍率のところに登録するか、

それは、あなた次第です。
希望する部屋が一つだけなら前者、どこでもいいなら後者かな。でも、多分、倍率がつきそうもない部屋はそもそも売りに出さないだろうから、どこで登録しても抽選は避けられないでしょう。

因みに、人は考えることは同じなので、上記二パターンは、多分もう予約で埋まっていると思います。
登録タイミングを気にするなら急いで！

[8196: 通りがかりさん]

>>8190 匿名さん
5倍以上で全部屋つくわけ無い。笑
500組以上が2次Hs狙いでいると思いますか。

[8197: 匿名さん]

18日の正式価格発表会にはみなさんあまり行かれないのですか？

[8198: 匿名さん]

>>8197 匿名さん
だいたい値段わかってんのになぜわざわざいくの？暇人しかいかないよ。

[8199: 匿名さん]

>>8197 匿名さん
最近の傾向だと価格調整あるから普通は行くだろ。

[8200: 匿名さん]

>>8190 匿名さん

眺望は35階も45階も多分そんなに変わらないのでは？150mクラスが周りに建つので、目に見えて眺望変わる感じはそれらを見下ろすことが出来る高さ、結局はエグゼクティブ以上でなんでしょうね。