ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[8051: 匿名さん]

順調に来場予約が入っている様子です。今後の部屋調整で営業は大変でしょうね。

[8052: 匿名]

>>8045 匿名さん
54の部屋は特に倍率はまだ付いてなかったんじゃあないかな。

[8053: 検討板ユーザーさん]

>>8017 匿名さん
提示価格の変動はどんな感じですか？

[8054: 匿名さん]

>>8048 マンション検討中さん
天井低い 狭い 眺望無しの囲まれ感 1100世帯以上 風呂狭い キッチン安っぽい。値段なりです

[8055: 匿名]

>>8053 検討板ユーザーさん
全部見比べてないけど、下がってる部屋もあるかな。

[8056: 匿名さん]

ここの書き込みが本当なら、かなり安っぽい仕様になりそうですな。多少価格が上がってもワクワクするような仕様をと期待していただけに、正直、がっかりだな。。。

[8057: eマンションさん]

みなさん、2回目以降の来場予定は抽選前の登録ですか？

[8058: 匿名さん]

>>8057 eマンションさん

住宅ローン使うなら予め事前ローン審査通しておかないと登録させてもらえないのでは？

なので、ローン組むなら最低3回は行く必要があると思います。

[8059: 匿名さん]

>>8049 匿名さん

19階以下も20-40階も仕様は同じ
選択権がないだけ

[8060: 匿名さん]

現状の倍率を教えてくださってありがとうございます。

やはり、パンダ部屋は凄い人気ですね。。

私は実需ですが、結婚したら売却して広い部屋に引っ越したいので、どうせなら４４か６０を狙いたいと思います。
宝くじより確率高いですもんね。

[8061: 匿名さん]

>>8060
当選するといいですね。この街が好きで、結婚されて同マンションか後発2棟の広い部屋へ引っ越すなんてのも素敵ではないでしょうか。

[8062: 匿名さん]

設備仕様は、スーペリアは価格相応、可もなく不可もなく、こんなもんだと思います。
エグゼクティブは、価格不相応ですね。同等価格帯の都心物件を見たときのわくわく感がない。

[8063: 匿名さん]

>>8062 匿名さん

エグゼクティブの価格設定は、明らかに2割程度高い値付けですね。
間取も角部屋以外は、価格不相応で魅力的ではありませんね。
角部屋は角部屋で、極端に割高な価格設定。
私は、後発のマンションを待つ事に決めました。

[8064: マンション検討中さん]

>>8062 匿名さん

全く同感で、横浜眺望のみで、実がないなと思いました。そう思うと高過ぎですよね。この額を出したら、都心部の相当良いマンション買えるので悩みます。横浜の眺望はそんなに魅力的なのか。

[8065: マンション検討中さん]

そんなに住みたいかな。
人が多くて騒がしいだけのうんざりするマンションにならなきゃいいけどね。

[8066: eマンションさん]

>>8038 匿名さん
44aは全体的に倍率付いてますか？

[8067: 匿名さん]

管理修繕で60平米で31,000？
ちょっとコスト高すぎないかな、1Lで坪340で買って賃貸前提だと厳しくないか？

[8068: 匿名さん]

>>8067 匿名さん

基本的に、ここは賃貸目的は厳しいと思います。
管理修繕まで考慮すると、横浜みなとみらい近隣エリアでは坪単価250からMAX300万円迄じゃないですかね。
表面利回りでは廻るように見えても、管理修繕費は大家負担ですから、実質利回りは5%に遠く及びません。

[8069: 匿名さん]

>>8067
9月22日の時点では、29､410円でした。上がってますね。

[8070: 匿名さん]

だから投資目的ではリスクあり過ぎって何度も言ってるじゃん。管理費修繕ここは高いよ。
さらに上がるんだよ？

[8071: 匿名さん]

仮に未入居でも諸経費あるからそんな利益でない。そもそも高く売れる保証なんてない。
やりたい人はどうぞ笑

[8072: 評判気になるさん]

実用なら購入
投資なら断念

[8073: 匿名さん]

修繕積立金は最初の設定ではン年後ごとに見直され最終的にかなり値上がりするはず。
タワマンは金がかかるのは常識だしそのままだととんでもなく上がるんじゃ。。。
これは転売派には不利に働くでしょうね。

[8074: 匿名さん]

私も断念。
利回り8%、キャッシュフロー100%のナビューレの再来とは成らず。

[8075: 匿名さん]

ここは表面利回りどのくらいになるのでしょうか？

[8076: 匿名さん]

>>8075 匿名さん

概ね5%

[8077: 匿名さん]

管理費は平米363円
修繕費は平米125円
ネット代は定額1728円
町内会費が定額500円です

[8078: 匿名さん]

>>8074 匿名さん
時代が違う

[8079: 匿名さん]

修繕積立基金は100ヶ月分です。
60平米で75万円くらいですね

[8080: マンション検討中さん]

ネット代が何故か高いよね？何でだろ？

[8081: 匿名さん]

人気のある44とか60とかって、営業は被らない様に調整してくれる感じだったでしょうか。
それとも、買いたければ申し込めば的な扱いなんでしょうか。

[8082: 匿名さん]

>>8081 匿名さん

低層階は既に全部要望が入っており、
必ず抽選だからお好きにどうぞ
という雰囲気でした

40階付近はまだ空きがあるようなので、そこに希望だしたら調整してくれるかも。

[8083: 匿名さん]

>8077さん
だから今、無理に購入することはない。
スムログブロガーに煽られて泣きを見るかも。
あの人たちもマンションが売れないと仕事がなくなるから。

[8084: 匿名]

>>8081 匿名さん
営業さんも自分のお客さんに成約して欲しいから、44、60狙いの人には、それ以外のタイプの抽選にならない部屋を勧めてきましたね。

[8085: 匿名さん]

本申し込みで初日に申し込めば周りがずらして申し込みしないですかね？

[8086: 匿名さん]

>>8085

今の時点で5～10倍の倍率が付いてると、無理じゃないかな。
1～2倍なら、調整は可能だと思うけど。
低層なんて仮に調整されてたとしても、1倍の部屋があれば容赦なく申し込むけどね。

[8087: 匿名さん]

>>8076 匿名さん
ありがとう。人気の44とか60でもそんなもんなのかな？6％くらいあれば、参戦しようと思ってるんだか。

[8088: マンション掲示板さん]

仮に平均倍率10でも凄いですね。
人タイプ5-40階までで350件の申し込みですよね。
ありえない。

[8089: 匿名さん]

一回目のアンケート書いた倍率なら、あまり信用できない数値かも。
ローン通らない人も居るし、見送る人も居るし。
二回目の要望書出した倍率がでないと評価できないのでは？

[8090: 匿名さん]

>>8089 匿名さん

要望書はないよ。
だからアンケートで部屋番号まで指定させるのだと思うのだけれど

次はもう本登録。

[8091: 匿名さん]

1回目　アンケート　←　今の倍率はここ
2回目　ローン審査、資金計画　←　最速組みはここ、アンケート結果を知る
3回目　本登録

ってことでOK？
1回目のアンケートなんて冷やかし組みでもとりあえず書くわけだし、歩留まり10%だとすると本登録ではそんなに倍率付かないんじゃない？
間違ってたら修正お願い。まあ、ここは歩留まり20%ぐらいは行きそうかな。

[8092: 匿名さん]

S54は人気ないんでしょうか？単価は安いけど。

[8093: 匿名さん]

モデルルーム初めて行って来ました。お買い得だと思うので75平方メートルの部屋に希望入れましたが現時点では競争なしみたいです。楽しみです。

[8094: 匿名さん]

>>8091 匿名さん

今はもう2回目の段階

私は9月に初めてMRに行って、先日ローン事前審査申し込みました。

[8095: 匿名さん]

8094です
アンケート結果は２回目の人の数字です

本気の人はもうかなり話進めてますよ。
営業を味方につけないと通る抽選も通らなくなりますからね。

[8096: 匿名さん]

５４の１ＬＤＫは、坪単価はそこそこだが、グロス高。
だから、投資家は目もくれない
よって、そこまでの人気にはならない。

[8097: マンション検討中さん]

>>8077

管理費と修繕積立金高いですね。
83㎡の部屋検討中ですが。
管理費約30000円、修繕積立金約10000円
インターネット1700円、町内会費?500円
合計約42000円

そして、管理形態がとても複雑で管理組合(団体)が8つに別れていて、住民はそのうち4つに所属するらしいです。
テナントやホテルなども多いのでしょうがないといえばしょうがないのでしょうか。
ただ、これだけ複雑だと、数年後に管理会社を変えるというのは不可能に近いですね。
管理会社のやりたいようにはなってしまいますね。管理会社を変えて管理費や修繕積立金のコスト見直しなどできませんね。

[8098: 匿名さん]

早い話が、管理費等が高いから買うべきでないという助言？
それとも、倍率下げ狙い？

[8099: 匿名さん]

中間階の不自然に倍率が高い部屋はやめた方がいいです。三井の中ですでに購入者が決まってます。

[8100: 口コミ知りたいさん]

>>8093
このまま単独でｺﾞｰﾙｲﾝしたいですね。７８か７５で悩むことはなかったですか。お買い得感以外の決め手はありませんでしたか。

[8101: 匿名さん]

>>8096 匿名さん
60は、より高いのに人気出るんですね？2LDKになるから違うのでしょうか？

[8102: 匿名さん]

今回は倍率優遇とかないはずだから、購入者が決まっているとかないでしょ。
それともフェイクでサクラが多いとか？このご時勢大手でそんなことしたら代償が大きいでしょ。
そもそも、安い部屋を優遇させて安く売る理由がわかりませんがね。

[8103: 匿名さん]

「不自然に倍率高い部屋」の「不自然に」がミソ。
大規模マンションでは必ず数組あるんです。
嘘のような本当の話です。
デベとの関わりが疑われますが、証拠がないのでどうしようもありません。
それに偶然かもしれません。
今回も目を光らせていたらあるかもしれませんよ。
同じタイプの中層階なら中層階で、ほとんどが２倍前後なのに１部屋だけ５倍とか７倍とか・・・。

[8104: 匿名さん]

６０は坪単価が５４よりぐっと安くて２ｌｄｋですよね。
そして、５４と同じく正面の眺望はないですが、リビングのテーブルで北向きに座れば、きれいな眺望がありますね。グロスはこの差なら全く問題ないですね。
だから、投資家が狙うのですよ。

７３は、眺望は６０より良いですが、グロスが大きなマイナス面ですね。３ｌｄｋなら人気だったでしょうが。
６６は、眺望もグロスも６０より悪いです。よって、人気はいまいちです。

[8105: 検討板ユーザーさん]

>>8100 口コミ知りたいさん
78でも75でもどっちでも良かったので競争がない部屋を希望できるかで決めました。

[8106: 匿名さん]

すみません初心者ですがグロスってなんでしょうか。

[8107: 匿名さん]

投資にせよ、実需にせよ、どうしてパンダを狙わないの？
当たったら、ほぼリスクなしで純益500万以上なのに・・・？

[8108: 口コミ知りたいさん]

>>8105
返信ありがとうございます。

[8109: 匿名さん]

>>8106さん

グロスは、総価格のことですよ。
例えばS-60とS-66を比較したとき、同じ坪単価（例えば坪330.5785万円）でも、6000万円出せる人と6600万円出せる人とでは
前者の方が多い、という話です。
差額600万円を6㎡の差分にではなく、他のことに使えるので。

それとは別に
S-66は柱が3本くらい食い込んでいて、1本あたり1㎡面積を消費しているので
1本しか食い込んでいないS-60に比べて2本分（2㎡）くらい損しているんですよね
間取りもカウンターキッチンではないし、ホワイエ通らないと風呂場に行けないので、S-66はS-60よりも大分魅力は落ちるように思います

言い換えると、魅力が低く倍率がつきづらいので狙い目かも知れません

[8110: マンション検討中さん]

>>8107 匿名さん

なんでそこまで言い切れるのかがわからないね。絶対儲かるって言われるものほど、必ず落とし穴が待ってる。300戸程度なら分からなくもないが、空き家も多く、わざわざ中古でなくても帰る部屋がゴロゴロしてるようなこの物件で、安普請の中古を500も盛って買う奴はいるのだろうか。

[8111: 匿名さん]

>>8107
あなたの言うパンダ部屋とはどの部屋のこと言ってるの？

[8112: 匿名さん]

>>8110さん

ご存じのとおり、建築単価は人件費高騰で高止まりしたまま（建築従事者の高年齢化が進んでいて、若者はやりたがらず求人募集も埋まらないので、今実施している外国人労働者受け入れを広範囲かつ永続的に実施しないと、今後も下がる見込みはない）、
まとまった土地は今後の供給がとても難しい上、ホテル需要が強く相当高値をつけないと落札できない（2000年前半に都心の企業の遊休地は出尽くしてしまった）状態ですよね。

で、現在でも売主の利益率10％程度でも、この駅近だと坪400くらいつけないと商売にならに状況なので、売主が採算度外視で売っても坪360がせいぜいです。
今回の低層部のように坪300程度であれば、手数料を見積もっても1割は高値で売れるのでは、という目算なんじゃないかと思います

あと、駅直結と駅徒歩2分とでは不動産評価額が全く違うというのもありますよね

[8113: マンション検討中さん]

>>8112 匿名さん

駅徒歩２分とは、周辺にできるかもしれないタワマンのことをいってるのかな？確かに一部パンダ部屋なら可能性は高いかもしれないね。

[8114: 匿名さん]

諸経費を差引いて、１０％の利益があるタイプは１タイプのみ。

[8115: 匿名さん]

>>8097 マンション検討中さん
まともなマンションで、管理会社を変更して成功した組合なんて聞いたことない。大概はコストダウンの分だけ管理やサービスが劣化し、冷静な一部の住人は出て行き、また一部はシラケてコミュニティーから離れますね。
まあ、引き渡し前からそんな事言い出す奴はヤカラだよね。そんな奴がいるマンションはまっぴらご免。

[8116: 匿名さん]

>>8115 匿名さん
知ってるとこだとタワーリングスクエアだな。管理会社変えて管理費安くなった瞬間からだよ、フロントの粗暴で粗悪なこと。すぐ売ったよ。

[8117: 匿名さん]

>>8109 匿名さん

８１０６です！詳しくありがとうございます！

[8118: eマンションさん]

ここって近くに食料品を買うようなスーパーないよね。

[8119: マンション掲示板さん]

>>8118 eマンションさん
今はないですね！
この物件の事ってご存知ですか？笑

[8120: マンション検討中さん]

マンションの下に…笑

[8121: 検討板ユーザーさん]

44と60は、5階から40階まで全て倍率付きですか？

[8122: 匿名さん]

南西なら倍率なく買えると思います。

[8123: 匿名]

>>8121 検討板ユーザーさん
そうです。最低2倍。最高9倍。

[8124: 検討板ユーザーさん]

>>8123 匿名さん
ありがとうございます！
やはり、低層が倍率高いですか？

[8125: 名無しさん]

>>8124 検討板ユーザーさん
そうですね。低層のグロスが安いところに結構集中しています。

[8126: 匿名]

>>8115 匿名さん
投資用に購入する人にしてみれば、利回り重視ですから、管理の質なんて関係ないのではないでしょうか。ここはそういう購入層がかなりの割合になりそうで心配ですね。実際に居住しない所有者の権利は何らかの形で限定すべきですね。そういう方向に管理規約の変更ってできないですかね…

[8127: 匿名さん]

それは無理でしょう。そういう意味では、本当に将来にわたって資産価値が維持されるかどうか心配な物件。

[8128: 匿名さん]

>>8115 匿名さん

大成サービスから三井不動産レジデンシャルサービスにリプレイスして管理がまともになったタワマンがあるよ。

[8129: 匿名さん]

>>8126 匿名さん

そんなことしたら区分所有法違反の違法物件として裁判の絶えないグズ物件になるよ。

しっかりして。

[8130: 匿名さん]

何とも視野の狭いこと。
民泊禁止ならともかく、賃貸に制限があるマンションにしたら、それこそ資産価値下がりますよ。
今は住むつもりで買った人でも、将来、住み替え、転勤となった場合、賃貸は重要なオプションですから。
また、賃貸だって借りてもらうために、オーナーさんは杜撰な管理なんて望みません。

[8131: マンション検討中さん]

>>8130 匿名さん
全くおっしゃる通りです。
杜撰な管理は資産価値も低下しますし、そんなことを望むことはありえないです。
費用対効果についてはシビアですがね。

[8132: 評判悪い]

面白いな。こんなに非居住目的の購入者が多いんだね。
まあ、ここの40～60ってのは、賃貸はもとより、民泊なら相当に利回りとれるだろうからね。

[8133: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[8134: 匿名さん]

>>8133 匿名さん

え、駅遠…駅ナカホームレスが言うなら納得だけれど…

[8135: 検討板ユーザーさん]

>>8134 匿名さん
馬車道の駅員さんかもですね。
メインエントランスまで2分をやたら過剰に反応する方ってウザいですよね。

[8136: マンション検討中さん]

昨日、モデルルームを訪問した際、早めの時間に行ったのですが、駅の改札階より一つ上の所にホームレス（？）らしき人が数人寝ていました。

昼頃には消えていましたが、いつもあんな感じなのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいませんか？

[8137: 匿名さん]

今はこんな感じでしょうがマンション完成のころは一掃されていることでしょう。

[8138: マンション検討中さん]

ミクスドユースですから、住民以外の不特定多数が出入りすることを忘れないように。

[8139: 匿名さん]

まあ、、落ち着いて暮らしたい人向けではないね。

[8140: 匿名さん]

南西が超不人気みたい。そして誘導がキツイ。
眺望5割なしなら、それなりの価格にしてほしい。

[8141: 検討板ユーザーさん]

>>8140 匿名さん
価格下げるでしょう。
人気無い所は坪300-310くらいに下げて誘導すると思われます。

54も人気無いみたいですね。
次に44bも控えてるから厳しそうすね

[8142: 匿名さん]

結局、44や北西60を狙っている人は5,000万以上出すのが厳しい方。
予算がある人は、坪単価が安くても70や80買えるわけで、結局庶民の転バイヤーが特定の部屋に群がってるに過ぎない感じですかね。

[8143: 匿名さん]

>>8142 匿名さん
転売ヤーさんが抽選当たり、自己住居さんは外れる。
そんなもんですよ！

[8144: 匿名さん]

違うだろ。このハ〇。

大金持ちの投資家は儲け率の高いタイプを5戸も10戸も登録するんだよ。
そいつらは当たったら現金で全部買えるんだよ。

[8145: 匿名さん]

５４はほぼすべて登録されてます。

[8146: 匿名さん]

複数個登録できるの？なら私も抽選確率上げるために複数申し込もうかな。
適当に親から相続されたとか言っておけばいいしね。

[8147: 匿名さん]

登録？
最速組みでまだ2回目だから、登録は無いでしょ。単にアンケートで書いてるってだけで。

[8148: 匿名さん]

>>8145
嘘つき。

[8149: 口コミ知りたいさん]

>>8144さん
登録って申し込みのことですよね。複数の申し込みは不可だと営業から言われましたが、どんな裏技があるのでしょうか。

[8150: マンション検討中さん]

裏技はないですよ。庶民には。抽選で自分の番号が出るのを祈るばかりです。ちなみに、11倍で一番最後に申し込み当たった事あります。運任せです。