ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[8001: 匿名さん]

都心でもないのに、やたら１Ｌも２Ｌも広めが多いよね。

[8002: 通りがかりさん]

>>8001 匿名さん

広い？？
むしろ狭小でしょう。

[8003: 匿名さん]

はい、はい、狭小です。

[8004: 口コミ知りたいさん]

玄関ドアは大きいので気にいってます。

[8005: 匿名さん]

>>7999
51ってどこの部屋？　見当たらないのですが。

[8006: 匿名]

>>8005 匿名さん
南東側にある唯一の1ldkです。

[8007: 匿名さん]

北東は値段上がりました？下がりました？

[8008: 匿名]

>>8007 匿名さん
上がりました。

[8009: 匿名さん]

>>8006
それってＳ５４タイプのことでしょうか。私はそこ狙ってます。

[8010: 匿名さん]

私は５４タイプは迷っています。
１ｌｄｋにしてはグロスが。。。
それなら、６０タイプの２ｌｄｋの方が断然魅力的なんだな。

[8011: 匿名さん]

坪単価同じなら、70平米狙ってる人とかいないんですか？
レバ掛かって投資的にはそちらの方魅力ですが、何故平米数が小さい方が人気なんでしょうか。

[8012: マンション検討中さん]

>>8008 匿名さん

正式価格発表になったんですか？

[8013: 匿名さん]

>8011さん
みなとみらいの賃貸物件のだぶつきを見ると70平米のファミリー用は空室リスクが高い。
単身者狙いの狭小部屋のが貸出やすいし、利回りもいいからじゃない。

[8014: マンション検討中さん]

3LDK狙っています。最低でも80平米欲しいですから。

[8015: 匿名さん]

S-60は現在の要望書の段階で既に倍率8倍らしいですね。
最終的に何十倍まで行くのか…

[8016: 匿名さん]

>>8011 匿名さん
７０平米は人気ですよ！
６０が飛び抜けて倍率高いからまず当たらない。その他は倍率つかない部屋もたくさんあると思う

[8017: 匿名]

>>8012 マンション検討中さん
今日からほぼほぼ確定価格の提示開始です。

[8018: 匿名さん]

そんなに倍率付くんですか!
駄目だ。。。

[8019: 匿名さん]

６０タイプは当たったら１０００万のぼろ儲け。
宝くじの１万倍くらいの確率を逃す手はない。

[8020: 匿名さん]

>>8018
諦めないで。抽選に当たらないからと妥協して他の部屋を選ぶくらいなら後発２棟に賭ければよいから。

[8021: 著名さん]

価格MR行かないと教えてもらえないのかな？

[8022: 匿名]

>>8021 著名さん
電話でも教えてくれるやろ

[8023: 匿名さん]

>>8020 匿名さん

後発は高潮被害エリアだから…

[8024: 匿名さん]

>>8019 匿名さん

1000万までいかなくても、税金や手数料考えても100万円は得すると思う。

100万円が倍率数十倍で狙えるなら安いね。

[8025: 匿名さん]

投資家が１００万のために目の色変えないよ。
純益で最低１０％～１５％ないとね。
だから、可能性の高い６０のみを狙うのさ。

[8026: 匿名さん]

倍率の詳細教えてもらえませんか？

[8027: 匿名さん]

>>8026
お答えします。あなたが希望しているのは何号室ですか。

[8028: 評判気になるさん]

本日からの表示価格はどんな感じですか？

[8029: 匿名さん]

北西74Ｂ、73、44Ａ、66の各14階の倍率を教えていただけませんか。

[8030: 匿名さん]

60の5階パンダ部屋が8倍率？

[8031: 匿名さん]

>>8030 匿名さん

もうちょい上、8-14階くらいが8倍くらいと言われました
66の14階は１人要望が入っているようです。

まあ、要望書と登録住戸は別ですが

[8032: 匿名さん]

実際手間とリスク考えて撤退する人もいるよ
一人で複数申し込んでるだけだからね。

[8033: 匿名さん]

僕はある程度確実にいけそうなところを取りに行きます。

[8034: 匿名さん]

６０は１５倍以上、南角は３～５倍（高層階は７倍くらい）、その他は１～３倍がいいところ。
人気のないタイプは二期になるでしょうね。
ただ、正式発表で南西や南東の人気のないタイプは、大幅に価格の見直しがされるかも。

[8035: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログにS-83B(南角部屋)の予定価格出てましたがずいぶん安いですね。
この部屋は眺望あまり期待できませんか？

[8036: 匿名さん]

44は8階で340じゃあ、全然利益でなくない？
低層の転売目線がそれぐらいだと見てるんだけど。

[8037: 匿名さん]

転売目線が販売価格ということですよ。お客様に転売利益なんて差し上げませんからね、売主がしっかりと稼がせていただきます、って。強気だなあ。。

[8038: 匿名]

>>8029 匿名さん
44Aの14階は現時点で9倍。

[8039: 匿名]

>>8029 匿名さん
66の14階は現時点で2倍

[8040: 検討板ユーザーさん]

倍率、どこ情報ですか？

今のアンケートの段階では審査前なんであてにならない気がしますが、、、

[8041: 匿名さん]

そりゃ　あてにならないのは皆　承知済みですよ。でも現時点の倍率は把握しておきたい心理は充分理解できます。

[8042: 匿名さん]

倍率は、営業の人が言っていたのですか？
アンケートでは部屋を指定してないはずなので、個別の部屋の倍率が出てるのは本当ですか？

[8043: 口コミ知りたいさん]

私は9月の2回目のМR訪問の際に部屋番号をアンケートに記載して帰ってきました。そのデータの蓄積結果ではないでしょうか。

[8044: 匿名さん]

>>8042さん

個別の部屋指定しますよ。
タイプ、階数、号室の３つを書きます。

その他の検討住戸はタイプと階数の幅だけですが。

[8045: 匿名さん]

南東５４の倍率はどうでしたか。

[8046: 匿名さん]

ちなみに、19階以下の住戸は
・全てベーシックプラン
・キッチンカウンター高さは85cm
・パネルセレクトはホーロー
・カウンターはシーザーストーン（天然大理石ではない）
・風呂の扉は不透明フィルム
・浴槽の形は弓形
・カラーセレクトはCN（CRAFT NATURAL）が一番多い。次にBB（BRICK BROWN）。
・SW（SILKY WHITE）はわずか。VM（VINTAGE MOCHA）に至っては、設定があるのはS-74A、S-67B、S-75A、S-91だけで、それぞれ2部屋のみ（合計8部屋のみ）
・S-44AとS-54はBBはなし。CNとSWだけ。

[8047: 匿名さん]

住むならいいがキャピタル目的ならやめておいた方がいいですね。リスクあり。

[8048: マンション検討中さん]

そもそもこれだけ条件がいいのに値段が安すぎるのは、致命的な何かがあるからだと思う。周りにタワマンとかのレベルでなく。誰か突き止めてくれ。

[8049: 匿名さん]

>>8048 マンション検討中さん
19階以下の低層階は設備のレベルがかなり低いから別に安くないですよ…

[8050: 匿名さん]

安い理由
１、土地が安かった
２、容積買い入れ
３、１１００戸の大規模
４、眺望なし多数
５、激安仕様、資材同一大量仕入れ
６、経済状況＆国際情勢不安
以上が主因では。

[8051: 匿名さん]

順調に来場予約が入っている様子です。今後の部屋調整で営業は大変でしょうね。

[8052: 匿名]

>>8045 匿名さん
54の部屋は特に倍率はまだ付いてなかったんじゃあないかな。

[8053: 検討板ユーザーさん]

>>8017 匿名さん
提示価格の変動はどんな感じですか？

[8054: 匿名さん]

>>8048 マンション検討中さん
天井低い 狭い 眺望無しの囲まれ感 1100世帯以上 風呂狭い キッチン安っぽい。値段なりです

[8055: 匿名]

>>8053 検討板ユーザーさん
全部見比べてないけど、下がってる部屋もあるかな。

[8056: 匿名さん]

ここの書き込みが本当なら、かなり安っぽい仕様になりそうですな。多少価格が上がってもワクワクするような仕様をと期待していただけに、正直、がっかりだな。。。

[8057: eマンションさん]

みなさん、2回目以降の来場予定は抽選前の登録ですか？

[8058: 匿名さん]

>>8057 eマンションさん

住宅ローン使うなら予め事前ローン審査通しておかないと登録させてもらえないのでは？

なので、ローン組むなら最低3回は行く必要があると思います。

[8059: 匿名さん]

>>8049 匿名さん

19階以下も20-40階も仕様は同じ
選択権がないだけ

[8060: 匿名さん]

現状の倍率を教えてくださってありがとうございます。

やはり、パンダ部屋は凄い人気ですね。。

私は実需ですが、結婚したら売却して広い部屋に引っ越したいので、どうせなら４４か６０を狙いたいと思います。
宝くじより確率高いですもんね。

[8061: 匿名さん]

>>8060
当選するといいですね。この街が好きで、結婚されて同マンションか後発2棟の広い部屋へ引っ越すなんてのも素敵ではないでしょうか。

[8062: 匿名さん]

設備仕様は、スーペリアは価格相応、可もなく不可もなく、こんなもんだと思います。
エグゼクティブは、価格不相応ですね。同等価格帯の都心物件を見たときのわくわく感がない。

[8063: 匿名さん]

>>8062 匿名さん

エグゼクティブの価格設定は、明らかに2割程度高い値付けですね。
間取も角部屋以外は、価格不相応で魅力的ではありませんね。
角部屋は角部屋で、極端に割高な価格設定。
私は、後発のマンションを待つ事に決めました。

[8064: マンション検討中さん]

>>8062 匿名さん

全く同感で、横浜眺望のみで、実がないなと思いました。そう思うと高過ぎですよね。この額を出したら、都心部の相当良いマンション買えるので悩みます。横浜の眺望はそんなに魅力的なのか。

[8065: マンション検討中さん]

そんなに住みたいかな。
人が多くて騒がしいだけのうんざりするマンションにならなきゃいいけどね。

[8066: eマンションさん]

>>8038 匿名さん
44aは全体的に倍率付いてますか？

[8067: 匿名さん]

管理修繕で60平米で31,000？
ちょっとコスト高すぎないかな、1Lで坪340で買って賃貸前提だと厳しくないか？

[8068: 匿名さん]

>>8067 匿名さん

基本的に、ここは賃貸目的は厳しいと思います。
管理修繕まで考慮すると、横浜みなとみらい近隣エリアでは坪単価250からMAX300万円迄じゃないですかね。
表面利回りでは廻るように見えても、管理修繕費は大家負担ですから、実質利回りは5%に遠く及びません。

[8069: 匿名さん]

>>8067
9月22日の時点では、29､410円でした。上がってますね。

[8070: 匿名さん]

だから投資目的ではリスクあり過ぎって何度も言ってるじゃん。管理費修繕ここは高いよ。
さらに上がるんだよ？

[8071: 匿名さん]

仮に未入居でも諸経費あるからそんな利益でない。そもそも高く売れる保証なんてない。
やりたい人はどうぞ笑

[8072: 評判気になるさん]

実用なら購入
投資なら断念

[8073: 匿名さん]

修繕積立金は最初の設定ではン年後ごとに見直され最終的にかなり値上がりするはず。
タワマンは金がかかるのは常識だしそのままだととんでもなく上がるんじゃ。。。
これは転売派には不利に働くでしょうね。

[8074: 匿名さん]

私も断念。
利回り8%、キャッシュフロー100%のナビューレの再来とは成らず。

[8075: 匿名さん]

ここは表面利回りどのくらいになるのでしょうか？

[8076: 匿名さん]

>>8075 匿名さん

概ね5%

[8077: 匿名さん]

管理費は平米363円
修繕費は平米125円
ネット代は定額1728円
町内会費が定額500円です

[8078: 匿名さん]

>>8074 匿名さん
時代が違う

[8079: 匿名さん]

修繕積立基金は100ヶ月分です。
60平米で75万円くらいですね

[8080: マンション検討中さん]

ネット代が何故か高いよね？何でだろ？

[8081: 匿名さん]

人気のある44とか60とかって、営業は被らない様に調整してくれる感じだったでしょうか。
それとも、買いたければ申し込めば的な扱いなんでしょうか。

[8082: 匿名さん]

>>8081 匿名さん

低層階は既に全部要望が入っており、
必ず抽選だからお好きにどうぞ
という雰囲気でした

40階付近はまだ空きがあるようなので、そこに希望だしたら調整してくれるかも。

[8083: 匿名さん]

>8077さん
だから今、無理に購入することはない。
スムログブロガーに煽られて泣きを見るかも。
あの人たちもマンションが売れないと仕事がなくなるから。

[8084: 匿名]

>>8081 匿名さん
営業さんも自分のお客さんに成約して欲しいから、44、60狙いの人には、それ以外のタイプの抽選にならない部屋を勧めてきましたね。

[8085: 匿名さん]

本申し込みで初日に申し込めば周りがずらして申し込みしないですかね？

[8086: 匿名さん]

>>8085

今の時点で5～10倍の倍率が付いてると、無理じゃないかな。
1～2倍なら、調整は可能だと思うけど。
低層なんて仮に調整されてたとしても、1倍の部屋があれば容赦なく申し込むけどね。

[8087: 匿名さん]

>>8076 匿名さん
ありがとう。人気の44とか60でもそんなもんなのかな？6％くらいあれば、参戦しようと思ってるんだか。

[8088: マンション掲示板さん]

仮に平均倍率10でも凄いですね。
人タイプ5-40階までで350件の申し込みですよね。
ありえない。

[8089: 匿名さん]

一回目のアンケート書いた倍率なら、あまり信用できない数値かも。
ローン通らない人も居るし、見送る人も居るし。
二回目の要望書出した倍率がでないと評価できないのでは？

[8090: 匿名さん]

>>8089 匿名さん

要望書はないよ。
だからアンケートで部屋番号まで指定させるのだと思うのだけれど

次はもう本登録。

[8091: 匿名さん]

1回目　アンケート　←　今の倍率はここ
2回目　ローン審査、資金計画　←　最速組みはここ、アンケート結果を知る
3回目　本登録

ってことでOK？
1回目のアンケートなんて冷やかし組みでもとりあえず書くわけだし、歩留まり10%だとすると本登録ではそんなに倍率付かないんじゃない？
間違ってたら修正お願い。まあ、ここは歩留まり20%ぐらいは行きそうかな。

[8092: 匿名さん]

S54は人気ないんでしょうか？単価は安いけど。

[8093: 匿名さん]

モデルルーム初めて行って来ました。お買い得だと思うので75平方メートルの部屋に希望入れましたが現時点では競争なしみたいです。楽しみです。

[8094: 匿名さん]

>>8091 匿名さん

今はもう2回目の段階

私は9月に初めてMRに行って、先日ローン事前審査申し込みました。

[8095: 匿名さん]

8094です
アンケート結果は２回目の人の数字です

本気の人はもうかなり話進めてますよ。
営業を味方につけないと通る抽選も通らなくなりますからね。

[8096: 匿名さん]

５４の１ＬＤＫは、坪単価はそこそこだが、グロス高。
だから、投資家は目もくれない
よって、そこまでの人気にはならない。

[8097: マンション検討中さん]

>>8077

管理費と修繕積立金高いですね。
83㎡の部屋検討中ですが。
管理費約30000円、修繕積立金約10000円
インターネット1700円、町内会費?500円
合計約42000円

そして、管理形態がとても複雑で管理組合(団体)が8つに別れていて、住民はそのうち4つに所属するらしいです。
テナントやホテルなども多いのでしょうがないといえばしょうがないのでしょうか。
ただ、これだけ複雑だと、数年後に管理会社を変えるというのは不可能に近いですね。
管理会社のやりたいようにはなってしまいますね。管理会社を変えて管理費や修繕積立金のコスト見直しなどできませんね。

[8098: 匿名さん]

早い話が、管理費等が高いから買うべきでないという助言？
それとも、倍率下げ狙い？

[8099: 匿名さん]

中間階の不自然に倍率が高い部屋はやめた方がいいです。三井の中ですでに購入者が決まってます。

[8100: 口コミ知りたいさん]

>>8093
このまま単独でｺﾞｰﾙｲﾝしたいですね。７８か７５で悩むことはなかったですか。お買い得感以外の決め手はありませんでしたか。

[8101: 匿名さん]

>>8096 匿名さん
60は、より高いのに人気出るんですね？2LDKになるから違うのでしょうか？

[8102: 匿名さん]

今回は倍率優遇とかないはずだから、購入者が決まっているとかないでしょ。
それともフェイクでサクラが多いとか？このご時勢大手でそんなことしたら代償が大きいでしょ。
そもそも、安い部屋を優遇させて安く売る理由がわかりませんがね。

[8103: 匿名さん]

「不自然に倍率高い部屋」の「不自然に」がミソ。
大規模マンションでは必ず数組あるんです。
嘘のような本当の話です。
デベとの関わりが疑われますが、証拠がないのでどうしようもありません。
それに偶然かもしれません。
今回も目を光らせていたらあるかもしれませんよ。
同じタイプの中層階なら中層階で、ほとんどが２倍前後なのに１部屋だけ５倍とか７倍とか・・・。

[8104: 匿名さん]

６０は坪単価が５４よりぐっと安くて２ｌｄｋですよね。
そして、５４と同じく正面の眺望はないですが、リビングのテーブルで北向きに座れば、きれいな眺望がありますね。グロスはこの差なら全く問題ないですね。
だから、投資家が狙うのですよ。

７３は、眺望は６０より良いですが、グロスが大きなマイナス面ですね。３ｌｄｋなら人気だったでしょうが。
６６は、眺望もグロスも６０より悪いです。よって、人気はいまいちです。

[8105: 検討板ユーザーさん]

>>8100 口コミ知りたいさん
78でも75でもどっちでも良かったので競争がない部屋を希望できるかで決めました。

[8106: 匿名さん]

すみません初心者ですがグロスってなんでしょうか。

[8107: 匿名さん]

投資にせよ、実需にせよ、どうしてパンダを狙わないの？
当たったら、ほぼリスクなしで純益500万以上なのに・・・？

[8108: 口コミ知りたいさん]

>>8105
返信ありがとうございます。

[8109: 匿名さん]

>>8106さん

グロスは、総価格のことですよ。
例えばS-60とS-66を比較したとき、同じ坪単価（例えば坪330.5785万円）でも、6000万円出せる人と6600万円出せる人とでは
前者の方が多い、という話です。
差額600万円を6㎡の差分にではなく、他のことに使えるので。

それとは別に
S-66は柱が3本くらい食い込んでいて、1本あたり1㎡面積を消費しているので
1本しか食い込んでいないS-60に比べて2本分（2㎡）くらい損しているんですよね
間取りもカウンターキッチンではないし、ホワイエ通らないと風呂場に行けないので、S-66はS-60よりも大分魅力は落ちるように思います

言い換えると、魅力が低く倍率がつきづらいので狙い目かも知れません

[8110: マンション検討中さん]

>>8107 匿名さん

なんでそこまで言い切れるのかがわからないね。絶対儲かるって言われるものほど、必ず落とし穴が待ってる。300戸程度なら分からなくもないが、空き家も多く、わざわざ中古でなくても帰る部屋がゴロゴロしてるようなこの物件で、安普請の中古を500も盛って買う奴はいるのだろうか。

[8111: 匿名さん]

>>8107
あなたの言うパンダ部屋とはどの部屋のこと言ってるの？

[8112: 匿名さん]

>>8110さん

ご存じのとおり、建築単価は人件費高騰で高止まりしたまま（建築従事者の高年齢化が進んでいて、若者はやりたがらず求人募集も埋まらないので、今実施している外国人労働者受け入れを広範囲かつ永続的に実施しないと、今後も下がる見込みはない）、
まとまった土地は今後の供給がとても難しい上、ホテル需要が強く相当高値をつけないと落札できない（2000年前半に都心の企業の遊休地は出尽くしてしまった）状態ですよね。

で、現在でも売主の利益率10％程度でも、この駅近だと坪400くらいつけないと商売にならに状況なので、売主が採算度外視で売っても坪360がせいぜいです。
今回の低層部のように坪300程度であれば、手数料を見積もっても1割は高値で売れるのでは、という目算なんじゃないかと思います

あと、駅直結と駅徒歩2分とでは不動産評価額が全く違うというのもありますよね

[8113: マンション検討中さん]

>>8112 匿名さん

駅徒歩２分とは、周辺にできるかもしれないタワマンのことをいってるのかな？確かに一部パンダ部屋なら可能性は高いかもしれないね。

[8114: 匿名さん]

諸経費を差引いて、１０％の利益があるタイプは１タイプのみ。

[8115: 匿名さん]

>>8097 マンション検討中さん
まともなマンションで、管理会社を変更して成功した組合なんて聞いたことない。大概はコストダウンの分だけ管理やサービスが劣化し、冷静な一部の住人は出て行き、また一部はシラケてコミュニティーから離れますね。
まあ、引き渡し前からそんな事言い出す奴はヤカラだよね。そんな奴がいるマンションはまっぴらご免。

[8116: 匿名さん]

>>8115 匿名さん
知ってるとこだとタワーリングスクエアだな。管理会社変えて管理費安くなった瞬間からだよ、フロントの粗暴で粗悪なこと。すぐ売ったよ。

[8117: 匿名さん]

>>8109 匿名さん

８１０６です！詳しくありがとうございます！

[8118: eマンションさん]

ここって近くに食料品を買うようなスーパーないよね。

[8119: マンション掲示板さん]

>>8118 eマンションさん
今はないですね！
この物件の事ってご存知ですか？笑

[8120: マンション検討中さん]

マンションの下に…笑

[8121: 検討板ユーザーさん]

44と60は、5階から40階まで全て倍率付きですか？

[8122: 匿名さん]

南西なら倍率なく買えると思います。

[8123: 匿名]

>>8121 検討板ユーザーさん
そうです。最低2倍。最高9倍。

[8124: 検討板ユーザーさん]

>>8123 匿名さん
ありがとうございます！
やはり、低層が倍率高いですか？

[8125: 名無しさん]

>>8124 検討板ユーザーさん
そうですね。低層のグロスが安いところに結構集中しています。

[8126: 匿名]

>>8115 匿名さん
投資用に購入する人にしてみれば、利回り重視ですから、管理の質なんて関係ないのではないでしょうか。ここはそういう購入層がかなりの割合になりそうで心配ですね。実際に居住しない所有者の権利は何らかの形で限定すべきですね。そういう方向に管理規約の変更ってできないですかね…

[8127: 匿名さん]

それは無理でしょう。そういう意味では、本当に将来にわたって資産価値が維持されるかどうか心配な物件。

[8128: 匿名さん]

>>8115 匿名さん

大成サービスから三井不動産レジデンシャルサービスにリプレイスして管理がまともになったタワマンがあるよ。

[8129: 匿名さん]

>>8126 匿名さん

そんなことしたら区分所有法違反の違法物件として裁判の絶えないグズ物件になるよ。

しっかりして。

[8130: 匿名さん]

何とも視野の狭いこと。
民泊禁止ならともかく、賃貸に制限があるマンションにしたら、それこそ資産価値下がりますよ。
今は住むつもりで買った人でも、将来、住み替え、転勤となった場合、賃貸は重要なオプションですから。
また、賃貸だって借りてもらうために、オーナーさんは杜撰な管理なんて望みません。

[8131: マンション検討中さん]

>>8130 匿名さん
全くおっしゃる通りです。
杜撰な管理は資産価値も低下しますし、そんなことを望むことはありえないです。
費用対効果についてはシビアですがね。

[8132: 評判悪い]

面白いな。こんなに非居住目的の購入者が多いんだね。
まあ、ここの40～60ってのは、賃貸はもとより、民泊なら相当に利回りとれるだろうからね。

[8133: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[8134: 匿名さん]

>>8133 匿名さん

え、駅遠…駅ナカホームレスが言うなら納得だけれど…

[8135: 検討板ユーザーさん]

>>8134 匿名さん
馬車道の駅員さんかもですね。
メインエントランスまで2分をやたら過剰に反応する方ってウザいですよね。

[8136: マンション検討中さん]

昨日、モデルルームを訪問した際、早めの時間に行ったのですが、駅の改札階より一つ上の所にホームレス（？）らしき人が数人寝ていました。

昼頃には消えていましたが、いつもあんな感じなのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいませんか？

[8137: 匿名さん]

今はこんな感じでしょうがマンション完成のころは一掃されていることでしょう。

[8138: マンション検討中さん]

ミクスドユースですから、住民以外の不特定多数が出入りすることを忘れないように。

[8139: 匿名さん]

まあ、、落ち着いて暮らしたい人向けではないね。

[8140: 匿名さん]

南西が超不人気みたい。そして誘導がキツイ。
眺望5割なしなら、それなりの価格にしてほしい。

[8141: 検討板ユーザーさん]

>>8140 匿名さん
価格下げるでしょう。
人気無い所は坪300-310くらいに下げて誘導すると思われます。

54も人気無いみたいですね。
次に44bも控えてるから厳しそうすね

[8142: 匿名さん]

結局、44や北西60を狙っている人は5,000万以上出すのが厳しい方。
予算がある人は、坪単価が安くても70や80買えるわけで、結局庶民の転バイヤーが特定の部屋に群がってるに過ぎない感じですかね。

[8143: 匿名さん]

>>8142 匿名さん
転売ヤーさんが抽選当たり、自己住居さんは外れる。
そんなもんですよ！

[8144: 匿名さん]

違うだろ。このハ〇。

大金持ちの投資家は儲け率の高いタイプを5戸も10戸も登録するんだよ。
そいつらは当たったら現金で全部買えるんだよ。

[8145: 匿名さん]

５４はほぼすべて登録されてます。

[8146: 匿名さん]

複数個登録できるの？なら私も抽選確率上げるために複数申し込もうかな。
適当に親から相続されたとか言っておけばいいしね。

[8147: 匿名さん]

登録？
最速組みでまだ2回目だから、登録は無いでしょ。単にアンケートで書いてるってだけで。

[8148: 匿名さん]

>>8145
嘘つき。

[8149: 口コミ知りたいさん]

>>8144さん
登録って申し込みのことですよね。複数の申し込みは不可だと営業から言われましたが、どんな裏技があるのでしょうか。

[8150: マンション検討中さん]

裏技はないですよ。庶民には。抽選で自分の番号が出るのを祈るばかりです。ちなみに、11倍で一番最後に申し込み当たった事あります。運任せです。

[8151: 匿名さん]

>>8141 検討板ユーザーさん
価格ってこのあとまだ変わる段階なんでしょうか？もしそうなら、60を真っ先に値上げすると思いますが。

[8152: 匿名さん]

複数登録して複数当たって一つでも買わない場合は全て取り消されますよ。

[8153: 匿名さん]

>>8149 口コミ知りたいさん
例えば6億持ってる人が6000万の部屋を１０箇所登録して全部当たって全部買えるなら１０箇所登録できますよ。
ですが家族で一つの部屋に家族全員で登録する事はできません。当たったところは全部買わないと全部キャンセルされますよ。わかります？

[8154: 匿名さん]

登録時、現金を持ってないとダメ。残高証明書ってやつ。
もちろん、ローン申請不可。キャンセル不可。
要するに、裏技はあってないようなもの。

[8155: 口コミ知りたいさん]

>>8153
よくわかりました。

[8156: マンション検討中さん]

最近、涼しくなってきたけど、角部屋fix窓はエアコン入れないと暑いよね。

[8157: 買い替え検討中さん]

本日2回目の見学に行きました。
本日の概略情報は下記の通りです。

・南の角部屋は低層階と高層階が人気がある事
・南の角部屋のリビングは窓が開かないので、風通りは今一つに
　なる可能性がある事（夏場のクーラーは必須）
・南東の各部屋は29階以上じゃないと合同庁舎とお見合いになる事
・北の角部屋はどの階でも人気がある事
・今は未だアンケート中で正式申し込みは銀行のローン審査後、かつ
　正式申し込み日が来てからになる事
・見学会で伝えられている倍率はあくまでアンケートの結果である事
・申し込み可能なのは1部屋だけ、1期で70%程度は売り切ってしまう事
・周辺のタワマン2棟のうちの1棟は住友となる事（もう1棟は不明）
・30年後の修繕費は新築時の3.4倍程度を見込んでいる事
・北東の低層階では将来建つタワマンに併設されるショッピングゾーンで
　視野が限られる事（15階以上であれば視野は抜ける見込との事）

より良い情報があればUPして下さい。
お願いします。

[8158: 匿名さん]

詳細ありがとうございます。
正式申し込みはいつからと仰ってたでしょうか？
ローン審査はまだ通ってないと思いますが、希望の部屋を言えば営業の方は今から部屋を調整してくれる感じでしたか？

後発は住友ですか、たぶんここより高く出してきそうなので安心できそうなデベですね。
もうひとつの北西は大和と聞いてましたが、違うんですかね。

[8159: 買い替え検討中さん]

北西が大和と住友の合同連合で開発されるそうです。

正式登録申し込みは11月25日（土）～12月3日（日）迄です。
抽選日が12月4日（月）になります。

正式価格発表は11月18日（土）予定だそうです。

ローン審査は申し込み前に完了する必要があります。

[8160: 買い替え検討中さん]

部屋の調整ですが、営業としては出来る限り調整を
したいとおっしゃっていました。

但し、すんなり無抽選で行ける部屋はごく僅かになると
三井の営業マンは予想していました。

[8161: 通りすがり]

8157 買い替え検討中さん

詳細な情報、どうもありがとうございました。
1期で7割がはけそうなのですね。
三井も頑張っていますね。
8158さんがお書きのように、周りに出来るタワマンに住友が入っているなら、確実に高くなる(あくまで噂ですが、竣工前に完売したら安く値付けし過ぎたと担当者の首が飛ぶという噂を聞いた事がありました。絶対値引きせず、1期の売れ行きを見てそれ以降高値を付ける事も多々あると聞きます。)でしょうから、こちらを買っておく方が正解でしょうね。
ここの一番の売りと私が思っているのは、駅直結もですが、200メートルの高さのある建物だと言う事です。
実際に全ての建物が建った後、他が150メートルの中頭一つ飛び出たここは、周りを圧倒する存在感があるはずで、横浜のマンションの"ランドマーク"になるはずだからです。
出来上がりが楽しみです。

[8162: 匿名さん]

>>8160 買い替え検討中さん
まぁ、営業は盛って話ますよ。

無抽選がごく僅かは嘘丸出し。

あまり、あてにし過ぎるのも良くないですよ。

[8163: 匿名さん]

>>8142 匿名さん

北西60は、5500万円以上ですけど……

[8164: 匿名さん]

約半分に申し込みがあるようです。
８割以上が一期一次、一期二次で捌けるかも。

[8165: 検討板ユーザーさん]

>>8164 匿名さん
アンケート段階って上の方が書いてますよ。
そこから、審査落ちる人、辞める人いますからね。笑

[8166: 名無しさん]

普通に考えて下さい。
エグゼが不調で値下げ。
二次でHsがすんなり捌けるはずがないと思いますが。
皆さんはどう思われますか？

[8167: 匿名さん]

こちらは手付金はいくら必要でしょうか？ローンは通ると思うのですが、手持ちがあまりなく。。

[8168: 匿名さん]

12月中旬までに1割ね、S60なら600万。さて、短時間に庶民の皆さんは用意できるかな。
倍率倍率って、1回目のアンケートでみんな必ず書くんだから、高くなって当たり前。
たぶん実態は半分以下の倍率だろうね。

[8169: 匿名さん]

>>8617
販売価格の１０％(一部の住戸は２０％)

[8170: 匿名さん]

>>8168 匿名さん
はあ？庶民だが数百万ごとき用意出来ないわけないだろ。数千万は軽くだせるわ

[8171: 匿名さん]

>>8168 匿名さん
あんまり笑わせんな。飲み屋で今吹いたわ

[8172: 匿名さん]

>>8167
まだ70日もあります。定期崩してでもなんとか準備してください。乗り切りましょう。

[8173: 匿名さん]

>>8172 匿名さん
あなた本当に優しい人ですね。
3ヶ月前くらいに別の物件を投資用で買ってしまい、手持ち金がなくなってしまったんです。手付金借りれるとこってないのかなあ。

[8174: 検討板ユーザーさん]

一期1次販売分に全て倍率つくなら、販売遅らせなくていいよな。

営業が嘘を言ってるのか、ガセ投稿か呆れますね。

[8175: 匿名さん]

>>8162 匿名さん
アンケートは1人平均3-5部屋の検討部屋記入するから3倍ダブリ倍率のまやかしですよ。常套手段です。気持ちをはやらせ金額や条件から目を外し登録させる。 アンケート倍率は三分の一程度が普通なのに営業マニュアルトークに今の時代に乗る人いるんだね、、。

[8176: 匿名さん]

その通り、アンケートは1人最低3部屋書いているし、普通は要望書の段階で倍率を論じる。
冷やかし含めて全員に書かせるアンケートで全部に要望が入っているとか言われてもね。

それとも、2回目訪問したときに書いた要望で倍率は論じられてるの？
どちらかで倍率の捕らえ方が全然違うんだが。

[8177: 匿名さん]

>>8175

あなた、MRでアンケート書いてないでしょ（笑）

MRで提出してフォーマットを知っていれば「１人平均3-5部屋」
なんて書けないのを知っているはずなので…

[8178: 検討板ユーザーさん]

>>8177 匿名さん
1回目の記入は大枠でしたよ。私も。
2回目は1部屋絞りでした

[8179: 匿名さん]

住宅ローン組む人はもう事前ローン審査を提出していますよね？
その際に部屋番号を特定して入力することもご存じだと思います。

アンケートで3-5部屋、なんて状態はもう1ヶ月くらい前に終わってるんですよ。
今は要望書の部屋を特定して資金シミュレーションを行っている状態です。

11月25日-12月3日の登録に向けたMR来訪予約ももう始まっています。
私は残念ながら25日10:00予約はできず、2番手以降になってしまいました。

（やたら確率が高いと言われる）抽選番号1番が欲しいのであれば、来週にはMRで要望書出さないと間に合わない可能性が高いです。

逆にキャッシュで買う・抽選は適当で良い、なら、11月25日以降にふらっといって1回で申込を行えると思います。

[8180: 匿名さん]

すみません、>>8179は>>8178さんではなく、>>8175さん宛です

[8181: 匿名さん]

>>8173 匿名さん
手付け金借りる？
そんな金銭感覚やばいよ。
なんかあったら破産しますよそれ。
いや真面目に。

[8182: 評判気になるさん]

>>8178 検討板ユーザーさん
私は4部屋ブロックで回答しましたよ。 2回目訪問はまだです。
よって今営業が熱く語る倍率は1回目アンケート倍率でしょうね。

[8183: 匿名さん]

それにしても、マンションギャラリーの駐車場凄いですね。フェラーリにポルシェ、マセラティ辺りがゴロゴロ。
ベンツ、アウディ、BMW辺りで乗り付けると大衆車臭がして恥ずかしい思いをします。

[8184: 匿名さん]

投資したことない素人なのですが
計算違ってたら教えてください。
60の低層階を投資するとして、仮に@290/坪として約5300万。投資ローン2.4パーセント35年として支払18.7万。管理修繕3万として21.7万。
加えて固定資産税、不動産取得税、修繕一時金など。

高層階ではなく低層なので、
25万で賃貸として約3万/月のプラス。
新築タワマン駅直結なので空室リスクは考慮に入れないとしてもリターン36万/年は少なく感じますがどうなんでしょう。

未入居で転売が@350で出来たとして1090万利益。仲介手数料約200万。短期譲渡で39%税金。
諸費用考えたらものすごく楽観的に上手くいって200万程度の利益？加えて所得にカウントされて税金あがりますよね。もちろん転売上手くいかないリスクも。

みなさん5年間保有してインカム＆キャピタル狙いという感じなのでしょうか。

[8185: 検討板ユーザーさん]

>>8184 匿名さん
年間36万は少ないですが、まあそのくらいなものかと思います。都内を入れてもこのような物件はないですし。
インカムで5年間過ごして、税率が変わる5年後にキャピタルで儲けを出すというのが一般的かと思います。

[8186: 匿名さん]

>>8182 評判気になるさん

既に2回目が始まって2週間経ってるって、そろそろ出遅れてることに気づいた方がいいよ。

[8187: 匿名さん]

>>8182 評判気になるさん
2回目訪問してから出直しておいで。
自分が、出遅れてズレてる事に気付いた方が良いよ。

[8188: 匿名さん]

>>8184

不動産投資の収益計算のすべてという本をお勧めしますね。

貴殿がリターン36万／年としているのはキャッシュフローであり、投資ローンの元金返済分（利息分を除く）は売却時に利益が顕在化する側面があります。月の支払いが18.7万として元金返済分12万程度は貯蓄しているのと解釈すると簡単でしょうか。
そうするとCFで2万、元金返済分で12万、合計14万円くらいの利益を上げていることになる計算です。
元金返済分に対応するように物件価値が減価するのが通常ですが、ここは駅直結で割安で販売されることから、減価のペースが遅いか、市況次第では価値が上がることが見込まれる特質がありそうです。
その分の差額が利益となりますので、ROEの視点からはできるだけ多く借入するのが賢い選択ということになると思います。

[8189: 匿名さん]

>>8159 買い替え検討中さん
近隣でも大和地所と住友不動産の組合せ結構ありますからね。ただ、残念ながら魅力的な物件ではないですね。
そうなるとA-2の方が早そうですかね。

[8190: 匿名さん]

>>8166 名無しさん
HSはどの部屋も5倍以上必至でしょう。天井高はエグゼ、プレミアと変わらないし、眺望もある程度期待できますからね。

[8191: 匿名さん]

>>8182

今掲示板で出ている倍率は2回目の人たちのものですよ。

「●●階と△△階は要望出てます。●●階は○倍ですね。その下の□□階はまだですね。」
というやりとりをしながらアンケート出しているので。

[8192: 検討板ユーザーさん]

登録申し込みの11月25日からの来訪予約って皆さんもう済んでいますか？

[8193: 匿名さん]

>>8192 検討板ユーザーさん

もちろん

[8194: 通りがかりさん]

>>8193 匿名さん
ご返信ありがとうございます。

やはり、25日の早い時間がいいですよね？

[8195: 匿名さん]

>>8194 通りがかりさん

真っ先に登録して、後発にプレッシャーをかけて倍率を下げるか
最後の最後に、倍率を確認して低倍率のところに登録するか、

それは、あなた次第です。
希望する部屋が一つだけなら前者、どこでもいいなら後者かな。でも、多分、倍率がつきそうもない部屋はそもそも売りに出さないだろうから、どこで登録しても抽選は避けられないでしょう。

因みに、人は考えることは同じなので、上記二パターンは、多分もう予約で埋まっていると思います。
登録タイミングを気にするなら急いで！

[8196: 通りがかりさん]

>>8190 匿名さん
5倍以上で全部屋つくわけ無い。笑
500組以上が2次Hs狙いでいると思いますか。

[8197: 匿名さん]

18日の正式価格発表会にはみなさんあまり行かれないのですか？

[8198: 匿名さん]

>>8197 匿名さん
だいたい値段わかってんのになぜわざわざいくの？暇人しかいかないよ。

[8199: 匿名さん]

>>8197 匿名さん
最近の傾向だと価格調整あるから普通は行くだろ。

[8200: 匿名さん]

>>8190 匿名さん

眺望は35階も45階も多分そんなに変わらないのでは？150mクラスが周りに建つので、目に見えて眺望変わる感じはそれらを見下ろすことが出来る高さ、結局はエグゼクティブ以上でなんでしょうね。