ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[8001: 匿名さん]

都心でもないのに、やたら１Ｌも２Ｌも広めが多いよね。

[8002: 通りがかりさん]

>>8001 匿名さん

広い？？
むしろ狭小でしょう。

[8003: 匿名さん]

はい、はい、狭小です。

[8004: 口コミ知りたいさん]

玄関ドアは大きいので気にいってます。

[8005: 匿名さん]

>>7999
51ってどこの部屋？　見当たらないのですが。

[8006: 匿名]

>>8005 匿名さん
南東側にある唯一の1ldkです。

[8007: 匿名さん]

北東は値段上がりました？下がりました？

[8008: 匿名]

>>8007 匿名さん
上がりました。

[8009: 匿名さん]

>>8006
それってＳ５４タイプのことでしょうか。私はそこ狙ってます。

[8010: 匿名さん]

私は５４タイプは迷っています。
１ｌｄｋにしてはグロスが。。。
それなら、６０タイプの２ｌｄｋの方が断然魅力的なんだな。

[8011: 匿名さん]

坪単価同じなら、70平米狙ってる人とかいないんですか？
レバ掛かって投資的にはそちらの方魅力ですが、何故平米数が小さい方が人気なんでしょうか。

[8012: マンション検討中さん]

>>8008 匿名さん

正式価格発表になったんですか？

[8013: 匿名さん]

>8011さん
みなとみらいの賃貸物件のだぶつきを見ると70平米のファミリー用は空室リスクが高い。
単身者狙いの狭小部屋のが貸出やすいし、利回りもいいからじゃない。

[8014: マンション検討中さん]

3LDK狙っています。最低でも80平米欲しいですから。

[8015: 匿名さん]

S-60は現在の要望書の段階で既に倍率8倍らしいですね。
最終的に何十倍まで行くのか…

[8016: 匿名さん]

>>8011 匿名さん
７０平米は人気ですよ！
６０が飛び抜けて倍率高いからまず当たらない。その他は倍率つかない部屋もたくさんあると思う

[8017: 匿名]

>>8012 マンション検討中さん
今日からほぼほぼ確定価格の提示開始です。

[8018: 匿名さん]

そんなに倍率付くんですか!
駄目だ。。。

[8019: 匿名さん]

６０タイプは当たったら１０００万のぼろ儲け。
宝くじの１万倍くらいの確率を逃す手はない。

[8020: 匿名さん]

>>8018
諦めないで。抽選に当たらないからと妥協して他の部屋を選ぶくらいなら後発２棟に賭ければよいから。

[8021: 著名さん]

価格MR行かないと教えてもらえないのかな？

[8022: 匿名]

>>8021 著名さん
電話でも教えてくれるやろ

[8023: 匿名さん]

>>8020 匿名さん

後発は高潮被害エリアだから…

[8024: 匿名さん]

>>8019 匿名さん

1000万までいかなくても、税金や手数料考えても100万円は得すると思う。

100万円が倍率数十倍で狙えるなら安いね。

[8025: 匿名さん]

投資家が１００万のために目の色変えないよ。
純益で最低１０％～１５％ないとね。
だから、可能性の高い６０のみを狙うのさ。

[8026: 匿名さん]

倍率の詳細教えてもらえませんか？

[8027: 匿名さん]

>>8026
お答えします。あなたが希望しているのは何号室ですか。

[8028: 評判気になるさん]

本日からの表示価格はどんな感じですか？

[8029: 匿名さん]

北西74Ｂ、73、44Ａ、66の各14階の倍率を教えていただけませんか。

[8030: 匿名さん]

60の5階パンダ部屋が8倍率？

[8031: 匿名さん]

>>8030 匿名さん

もうちょい上、8-14階くらいが8倍くらいと言われました
66の14階は１人要望が入っているようです。

まあ、要望書と登録住戸は別ですが

[8032: 匿名さん]

実際手間とリスク考えて撤退する人もいるよ
一人で複数申し込んでるだけだからね。

[8033: 匿名さん]

僕はある程度確実にいけそうなところを取りに行きます。

[8034: 匿名さん]

６０は１５倍以上、南角は３～５倍（高層階は７倍くらい）、その他は１～３倍がいいところ。
人気のないタイプは二期になるでしょうね。
ただ、正式発表で南西や南東の人気のないタイプは、大幅に価格の見直しがされるかも。

[8035: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログにS-83B(南角部屋)の予定価格出てましたがずいぶん安いですね。
この部屋は眺望あまり期待できませんか？

[8036: 匿名さん]

44は8階で340じゃあ、全然利益でなくない？
低層の転売目線がそれぐらいだと見てるんだけど。

[8037: 匿名さん]

転売目線が販売価格ということですよ。お客様に転売利益なんて差し上げませんからね、売主がしっかりと稼がせていただきます、って。強気だなあ。。

[8038: 匿名]

>>8029 匿名さん
44Aの14階は現時点で9倍。

[8039: 匿名]

>>8029 匿名さん
66の14階は現時点で2倍

[8040: 検討板ユーザーさん]

倍率、どこ情報ですか？

今のアンケートの段階では審査前なんであてにならない気がしますが、、、

[8041: 匿名さん]

そりゃ　あてにならないのは皆　承知済みですよ。でも現時点の倍率は把握しておきたい心理は充分理解できます。

[8042: 匿名さん]

倍率は、営業の人が言っていたのですか？
アンケートでは部屋を指定してないはずなので、個別の部屋の倍率が出てるのは本当ですか？

[8043: 口コミ知りたいさん]

私は9月の2回目のМR訪問の際に部屋番号をアンケートに記載して帰ってきました。そのデータの蓄積結果ではないでしょうか。

[8044: 匿名さん]

>>8042さん

個別の部屋指定しますよ。
タイプ、階数、号室の３つを書きます。

その他の検討住戸はタイプと階数の幅だけですが。

[8045: 匿名さん]

南東５４の倍率はどうでしたか。

[8046: 匿名さん]

ちなみに、19階以下の住戸は
・全てベーシックプラン
・キッチンカウンター高さは85cm
・パネルセレクトはホーロー
・カウンターはシーザーストーン（天然大理石ではない）
・風呂の扉は不透明フィルム
・浴槽の形は弓形
・カラーセレクトはCN（CRAFT NATURAL）が一番多い。次にBB（BRICK BROWN）。
・SW（SILKY WHITE）はわずか。VM（VINTAGE MOCHA）に至っては、設定があるのはS-74A、S-67B、S-75A、S-91だけで、それぞれ2部屋のみ（合計8部屋のみ）
・S-44AとS-54はBBはなし。CNとSWだけ。

[8047: 匿名さん]

住むならいいがキャピタル目的ならやめておいた方がいいですね。リスクあり。

[8048: マンション検討中さん]

そもそもこれだけ条件がいいのに値段が安すぎるのは、致命的な何かがあるからだと思う。周りにタワマンとかのレベルでなく。誰か突き止めてくれ。

[8049: 匿名さん]

>>8048 マンション検討中さん
19階以下の低層階は設備のレベルがかなり低いから別に安くないですよ…

[8050: 匿名さん]

安い理由
１、土地が安かった
２、容積買い入れ
３、１１００戸の大規模
４、眺望なし多数
５、激安仕様、資材同一大量仕入れ
６、経済状況＆国際情勢不安
以上が主因では。

[8051: 匿名さん]

順調に来場予約が入っている様子です。今後の部屋調整で営業は大変でしょうね。

[8052: 匿名]

>>8045 匿名さん
54の部屋は特に倍率はまだ付いてなかったんじゃあないかな。

[8053: 検討板ユーザーさん]

>>8017 匿名さん
提示価格の変動はどんな感じですか？

[8054: 匿名さん]

>>8048 マンション検討中さん
天井低い 狭い 眺望無しの囲まれ感 1100世帯以上 風呂狭い キッチン安っぽい。値段なりです

[8055: 匿名]

>>8053 検討板ユーザーさん
全部見比べてないけど、下がってる部屋もあるかな。

[8056: 匿名さん]

ここの書き込みが本当なら、かなり安っぽい仕様になりそうですな。多少価格が上がってもワクワクするような仕様をと期待していただけに、正直、がっかりだな。。。

[8057: eマンションさん]

みなさん、2回目以降の来場予定は抽選前の登録ですか？

[8058: 匿名さん]

>>8057 eマンションさん

住宅ローン使うなら予め事前ローン審査通しておかないと登録させてもらえないのでは？

なので、ローン組むなら最低3回は行く必要があると思います。

[8059: 匿名さん]

>>8049 匿名さん

19階以下も20-40階も仕様は同じ
選択権がないだけ

[8060: 匿名さん]

現状の倍率を教えてくださってありがとうございます。

やはり、パンダ部屋は凄い人気ですね。。

私は実需ですが、結婚したら売却して広い部屋に引っ越したいので、どうせなら４４か６０を狙いたいと思います。
宝くじより確率高いですもんね。

[8061: 匿名さん]

>>8060
当選するといいですね。この街が好きで、結婚されて同マンションか後発2棟の広い部屋へ引っ越すなんてのも素敵ではないでしょうか。

[8062: 匿名さん]

設備仕様は、スーペリアは価格相応、可もなく不可もなく、こんなもんだと思います。
エグゼクティブは、価格不相応ですね。同等価格帯の都心物件を見たときのわくわく感がない。

[8063: 匿名さん]

>>8062 匿名さん

エグゼクティブの価格設定は、明らかに2割程度高い値付けですね。
間取も角部屋以外は、価格不相応で魅力的ではありませんね。
角部屋は角部屋で、極端に割高な価格設定。
私は、後発のマンションを待つ事に決めました。

[8064: マンション検討中さん]

>>8062 匿名さん

全く同感で、横浜眺望のみで、実がないなと思いました。そう思うと高過ぎですよね。この額を出したら、都心部の相当良いマンション買えるので悩みます。横浜の眺望はそんなに魅力的なのか。

[8065: マンション検討中さん]

そんなに住みたいかな。
人が多くて騒がしいだけのうんざりするマンションにならなきゃいいけどね。

[8066: eマンションさん]

>>8038 匿名さん
44aは全体的に倍率付いてますか？

[8067: 匿名さん]

管理修繕で60平米で31,000？
ちょっとコスト高すぎないかな、1Lで坪340で買って賃貸前提だと厳しくないか？

[8068: 匿名さん]

>>8067 匿名さん

基本的に、ここは賃貸目的は厳しいと思います。
管理修繕まで考慮すると、横浜みなとみらい近隣エリアでは坪単価250からMAX300万円迄じゃないですかね。
表面利回りでは廻るように見えても、管理修繕費は大家負担ですから、実質利回りは5%に遠く及びません。

[8069: 匿名さん]

>>8067
9月22日の時点では、29､410円でした。上がってますね。

[8070: 匿名さん]

だから投資目的ではリスクあり過ぎって何度も言ってるじゃん。管理費修繕ここは高いよ。
さらに上がるんだよ？

[8071: 匿名さん]

仮に未入居でも諸経費あるからそんな利益でない。そもそも高く売れる保証なんてない。
やりたい人はどうぞ笑

[8072: 評判気になるさん]

実用なら購入
投資なら断念

[8073: 匿名さん]

修繕積立金は最初の設定ではン年後ごとに見直され最終的にかなり値上がりするはず。
タワマンは金がかかるのは常識だしそのままだととんでもなく上がるんじゃ。。。
これは転売派には不利に働くでしょうね。

[8074: 匿名さん]

私も断念。
利回り8%、キャッシュフロー100%のナビューレの再来とは成らず。

[8075: 匿名さん]

ここは表面利回りどのくらいになるのでしょうか？

[8076: 匿名さん]

>>8075 匿名さん

概ね5%

[8077: 匿名さん]

管理費は平米363円
修繕費は平米125円
ネット代は定額1728円
町内会費が定額500円です

[8078: 匿名さん]

>>8074 匿名さん
時代が違う

[8079: 匿名さん]

修繕積立基金は100ヶ月分です。
60平米で75万円くらいですね

[8080: マンション検討中さん]

ネット代が何故か高いよね？何でだろ？

[8081: 匿名さん]

人気のある44とか60とかって、営業は被らない様に調整してくれる感じだったでしょうか。
それとも、買いたければ申し込めば的な扱いなんでしょうか。

[8082: 匿名さん]

>>8081 匿名さん

低層階は既に全部要望が入っており、
必ず抽選だからお好きにどうぞ
という雰囲気でした

40階付近はまだ空きがあるようなので、そこに希望だしたら調整してくれるかも。

[8083: 匿名さん]

>8077さん
だから今、無理に購入することはない。
スムログブロガーに煽られて泣きを見るかも。
あの人たちもマンションが売れないと仕事がなくなるから。

[8084: 匿名]

>>8081 匿名さん
営業さんも自分のお客さんに成約して欲しいから、44、60狙いの人には、それ以外のタイプの抽選にならない部屋を勧めてきましたね。

[8085: 匿名さん]

本申し込みで初日に申し込めば周りがずらして申し込みしないですかね？

[8086: 匿名さん]

>>8085

今の時点で5～10倍の倍率が付いてると、無理じゃないかな。
1～2倍なら、調整は可能だと思うけど。
低層なんて仮に調整されてたとしても、1倍の部屋があれば容赦なく申し込むけどね。

[8087: 匿名さん]

>>8076 匿名さん
ありがとう。人気の44とか60でもそんなもんなのかな？6％くらいあれば、参戦しようと思ってるんだか。

[8088: マンション掲示板さん]

仮に平均倍率10でも凄いですね。
人タイプ5-40階までで350件の申し込みですよね。
ありえない。

[8089: 匿名さん]

一回目のアンケート書いた倍率なら、あまり信用できない数値かも。
ローン通らない人も居るし、見送る人も居るし。
二回目の要望書出した倍率がでないと評価できないのでは？

[8090: 匿名さん]

>>8089 匿名さん

要望書はないよ。
だからアンケートで部屋番号まで指定させるのだと思うのだけれど

次はもう本登録。

[8091: 匿名さん]

1回目　アンケート　←　今の倍率はここ
2回目　ローン審査、資金計画　←　最速組みはここ、アンケート結果を知る
3回目　本登録

ってことでOK？
1回目のアンケートなんて冷やかし組みでもとりあえず書くわけだし、歩留まり10%だとすると本登録ではそんなに倍率付かないんじゃない？
間違ってたら修正お願い。まあ、ここは歩留まり20%ぐらいは行きそうかな。

[8092: 匿名さん]

S54は人気ないんでしょうか？単価は安いけど。

[8093: 匿名さん]

モデルルーム初めて行って来ました。お買い得だと思うので75平方メートルの部屋に希望入れましたが現時点では競争なしみたいです。楽しみです。

[8094: 匿名さん]

>>8091 匿名さん

今はもう2回目の段階

私は9月に初めてMRに行って、先日ローン事前審査申し込みました。

[8095: 匿名さん]

8094です
アンケート結果は２回目の人の数字です

本気の人はもうかなり話進めてますよ。
営業を味方につけないと通る抽選も通らなくなりますからね。

[8096: 匿名さん]

５４の１ＬＤＫは、坪単価はそこそこだが、グロス高。
だから、投資家は目もくれない
よって、そこまでの人気にはならない。

[8097: マンション検討中さん]

>>8077

管理費と修繕積立金高いですね。
83㎡の部屋検討中ですが。
管理費約30000円、修繕積立金約10000円
インターネット1700円、町内会費?500円
合計約42000円

そして、管理形態がとても複雑で管理組合(団体)が8つに別れていて、住民はそのうち4つに所属するらしいです。
テナントやホテルなども多いのでしょうがないといえばしょうがないのでしょうか。
ただ、これだけ複雑だと、数年後に管理会社を変えるというのは不可能に近いですね。
管理会社のやりたいようにはなってしまいますね。管理会社を変えて管理費や修繕積立金のコスト見直しなどできませんね。

[8098: 匿名さん]

早い話が、管理費等が高いから買うべきでないという助言？
それとも、倍率下げ狙い？

[8099: 匿名さん]

中間階の不自然に倍率が高い部屋はやめた方がいいです。三井の中ですでに購入者が決まってます。

[8100: 口コミ知りたいさん]

>>8093
このまま単独でｺﾞｰﾙｲﾝしたいですね。７８か７５で悩むことはなかったですか。お買い得感以外の決め手はありませんでしたか。