ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[4151: 匿名さん]

>4151さん
どこで体験したの？
横浜の40階以上の部屋は少ないよ。
もしかして江東区湾岸？

[4152: 匿名]

>>4148 匿名さん
そうなんです。前も書いた高所恐怖症なのもあるので、タワマンでも10階以下にしか住めないし、本当はタワマンじゃないほうがいいんです。

ただ、住みたい場所にたつマンションがタワマンだらけだから、タワマンになってしまうんです。

[4155: 匿名さん]

[No.4153～本レスまで、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4156: ユーザーさん]

>>4152 匿名さん

それは現在のながれですね。別に低層でも良いじゃないでしょうか。景観含め低層で自分の好みと合えば。震災時にEV止まっても一番困らないし。

[4157: 匿名さん]

タワマンの下層階って上階に管理費を貢いでるようなものなんだよな。ところで管理費と修繕積立金って持ち分に応じて負担ってことで今までは階数に関係なく専有面積割合で負担だったんだけど、高層階の課税強化でどうなるんだろう。

[4158: 匿名さん]

負担は現行のままではないでしょうか。課税強化とは切り離した別の次元だと思いますが・・。

[4159: 匿名さん]

高層階の価値が高いって正式に認めたわけだから、持ち分割合に応じてなら高層階の管理費・修繕積立の負担も増やすのが公平だと思うけど。

[4160: 匿名さん]

管理費の使われ方は警備、清掃、植栽、駐車場やエレベーターなどの保守点検、管理組合の運営、管理員の人件費など。
高層階が低層階より多くのサービスを受ける訳ではない。
広さに応じて管理費が決められてるのは妥当だと思うけど？
高層階を購入してくれる人がいてタワーの資産価値は維持される。

[4161: 匿名さん]

エレベーターは高層階の方が利用が多いでしょ。あと、修繕については高層だとだとコストがかかる。低層の人はその分、余計に払ってることになる。

まあ、公平な受益者負担って難しいけど。

[4162: 匿名さん]

>4161 匿名さん
まあ、どこのマンションにも発生するわけよ。自分は2階だからエレベーターなんて使わないから管理費下げろって言う輩。納得づくで買ったくせに、だったらマンションに住まなきゃ良いだろうって毎回感じる。

[4163: 匿名さん]

>>4161 匿名さん
難しいんじゃなくて、不可能。そもそも公平なんて言葉を使う奴が偽善者。

[4164: 匿名さん]

>>4159 匿名さん
管理組合の役員に立候補して、高層階の管理費・修繕積立の負担も増やす議案を総会に出し、可決されればOK。
入居時の支払額は初期設定でしかないからね。

[4165: 匿名さん]

税金は法律で決められることて、住人は従うしかない。
一方、管理費、修繕積立金は初期設定をデベが決めてそれを納得して購入するものだが、入居後は管理組合、つまり住人が決めることだからね。
タワーマンションだとデベの長期修繕計画を見て30年後の修繕積立金が高額だということを心配する話題がよく出るが、将来高くなるのはデベの初期設定が安いせいだから、管理組合で積み立て計画を見直せば良い。

[4166: 匿名さん]

修繕積立については初期の金額を安く見せかけるために、段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定した計画が多いんだけど、これって将来の未納問題の原因になるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。悲惨なのは、計画通りに値上げできずに積み立て不足で補修もままならないってパターン。

まあ、初期に計画されている３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換って大物が控えているから計画以上の値上げは必至。売る側は売った後のことは知ったことではない。

[4167: 匿名さん]

>4165

武蔵小杉のタワマンで定額積立に移行したってのが雑誌の記事で取り上げられるくらい計画の移行は難しい。

[4168: 匿名さん]

集めた積立金をどう管理するかってのも確認事項。この規模だと入居時の一時金だけでペイオフ対象の金額を超えるんだけど、分散せずに銀行に預けるなんて、そこが破綻したらアウトなんてこと平気でしてくれちゃったりする。

[4169: 匿名]

>>4156 ユーザーさん
ありがとうございます。
景観はちょっと残念だなー、って思ったりもするのですが、高いところこわくて立ちすくんでしまうので、仕方ないです。
みなとみらいのタワマンのバルコニーでこわすぎて倒れかけたこともあるので。

[4170: 匿名さん]

>>4168 匿名さん

そうそう取り付け騒ぎなんて起きるわけないだろ。こういう単細胞なやつが理事になんてなったら目も当てられないな。

[4171: 匿名さん]

これだけ大規模なマンションになると、区分所有者にも頭のオカシなのが多くなるって事が、既に検討板段階から垣間見えるね。この調子だと厄介な組合になりそうだ。自分の経験では超高級マンションでは、管理費、修繕積立金の公平、不公平なんて話はまず出ない。ここも坪600万位からの値付けにできればヤカラは排除できるのだろうけど。やはり山下公園が正解かな。

[4172: 匿名さん]

>4171 匿名さん
ホテルの下と上で管理組合分けたら良いのではないかな？
当然エレベーターも別だろうし、その方がいろいろ都合が良さそう。
上はcourt、下はcityと名前も変えれば分かりやすい。

[4173: マンション検討中さん]

そら無理やろ。上下階でマンションの物件名が異なる前例ってある？

[4174: 匿名さん]

>4173 マンション検討中さん
同じ建物にホテルが入っていることをお忘れなく。

[4175: マンション検討中]

>>4173 マンション検討中さん
二つのマンション管理組合、ホテル、テナントなどで、建物所有と管理の組織を編成すれば特に問題なしでしょう。そもそもが分譲マンションなんて区分所有の集まりなわけですし。
ミクストユースですから。

[4176: ユーザーさん]

>>4169 匿名さん

4156です。こちらこそ、丁寧に有り難うございます。タワマン、いろいろあるけどブルーの海側の低層は落ち着きもあり眺望も良かった記憶です。高層は、俯瞰する眺望はよいのですが、バルコニー先端がガラスのため、私もバルコニーでは怖さを感じるぐらいでした。自分はそこには住んでいないけどね。

[4177: 匿名さん]

>>4167 匿名さん

計画見直し＝定額化じゃないでしょ。
デベの計画通りに修繕積立金を値上げするにしても総会決議で住民の意思で行う必要がある。
その際、値上額の妥当性を確認し住民が納得できるようにするための現状調査やそれに基づく修繕計画の見直しは普通にやっている。
やらない管理組合があるとしたらダメダメなだけ。

[4178: 匿名さん]

>>4168 匿名さん

分散しなくても決済用預金なら全額保護されるよ。
大規模マンションで1000万円以内に分散してたら銀行が足りない。

[4179: 匿名さん]

今日はお天気も良く、マルシェが賑わいますね。

[4180: 匿名さん]

>>4179匿名さん
我が家は、明日行く予定です。

[4181: 匿名さん]

ここも価格設定を間違えるとブランズタワーみなとみらいの二の舞だね。
売るに売れない、貸すに貸せない。
悲惨な状態。

[4182: 匿名さん]

>>4181 匿名さん
それを超えるペースで売り出し、賃貸が増えているブルーハーバーは惨劇だな。プレミアムすらキャンセルされる始末、ちょっとやばいな。未だに完売仕切らないしみなとみらい神話も崩れたな。

[4183: 評判気になるさん]

>>4182 匿名さん
10年以上前に分譲されたみなとみらいの物件に住んでいるかなりの数は、ここのエグゼクティブやプレミアムに住み替えを検討しているらしく、これから2年間に数百のレベルで売り物件が出るわけだから、需給は完全に崩壊している。
横浜の他の地域、坪300～400程度が本来の価値なわけで今までが高すぎ。デベロッパーだけがウハウハだったんだね。

[4184: 匿名]

みなとみらいからみなとみらいに行く人は多くいるがみなとみらいから北仲に移る人はそう多くない。
みなとみらいの近隣が300〜400ならみなとみらいは400〜600で相場に合っている。
環境や住みごごちやブランド力が全然違う。

[4185: 匿名さん]

みなとみらいの近隣が300〜400なわけないだろ

[4186: 匿名さん]

100～200でも十分あるエリア

[4187: マンション検討中さん]

みなとみらいに住む価値って、景色以外にあるのだろうな。400-600の坪単価を払う価値。住民の方に是非お伺いしたいです。

[4188: 匿名さん]

幻想以外の何モノもないよ

[4189: 匿名さん]

同感です

[4190: 匿名]

花咲町 クリオレジダンス横濱ザ・マークス 坪単価300〜400万 上2フロアはすべて100平米越えの12000万。横浜MIDベース　タワーレジデンス坪単価280〜380万。みなとみらいをどこの地域と比較しているの？

[4191: 匿名さん]

>>4185 匿名さん
調べてからモノを言えよ、情報弱者。

[4192: 匿名さん]

>>4184 匿名さん
買い手の着かないブランドなんて何の意味もないでしょう。いまや、みなとみらいは不良資産だらけ。

[4193: マンション検討中さん]

>>4192 匿名さん
興味本位ですがどちらの地区にお住まいですか？みなとみらいを大衆エリアと考えているようですので、いったい何処にお住まい？と思ってしまいました。果たしてそんなお方がこんな北仲の掲示板に現れるのか？が知りたいと思いました。

[4194: 購入予定者さん]

>>4193 マンション検討中さん
大衆エリアって何？あまり聞かない言葉なので教えて下さい。

[4195: ユーザーさん１]

>>4193 マンション検討中さん

全く同感。みなとみらいも高価イメージだけど、北中って平均坪単価でそれ以上いくっという情報を得ているのだが。

[4196: 匿名さん]

>>4195 ユーザーさん１さん
平均坪単価がおよそ500万ですから、みなとみらいより高いてすね。果たして引き渡し後はどんな事態になるのか興味津々です。

[4197: 匿名さん]

>4196さん
私も興味津々、みなとみらいと北仲の今後に注目してます。
北仲もみなとみらいの新築も割高、低仕様と想像します。
高みの見物してるのがいいでしょう。

[4198: 匿名]

割高ていってるあいだにすぐに時は流れます。

価値観の違いだけど気に入った高級マンションを買い気持ちよく生活することは現世では一番良いお金のかけ方だと思う。

[4199: 匿名さん]

横浜駅近、絶景の高級タワー住まいだから慌てる必要無い。

[4200: 匿名さん]

ここが買える人はすでに複数の住戸を所有してるでしょう。
何しろ1200戸です。しかも中、低層の60平米程度の部屋が多いのです。
検討するのは間取り、仕様、価格が分かってからでも遅くはないでしょう。
いま、高額中古は売れ行きが悪いです。
買い替えは厳しいかもしれません。