ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[3551: マンション検討中さん]

当初から言われている坪500を超えてくるかどうかですよ。
450ならサプライズでしょう。安い部屋は400きる。

[3552: 匿名さん]

当初から言われている坪350を下回るかどうかですよ。
300ならサプライズでしょう。安い部屋は270きる。

[3553: 匿名さん]

横浜駅にもKITANAKA PROJECTの広告が設置されていました、事前案内ももうすぐかもしれませんね。
近年の新築マンションの価格設定は上振れにサプライズの方が多いので目に優しい価格設定を祈っています。

[3554: 匿名さん]

以前から言われてる通り坪250前後で出してくることが決定したようです
場所が悪い割に強気の設定できましたね

[3555: マンション検討中さん]

素朴な疑問なんですけど、「坪200でも厳しい」とか「坪250決定したようです」って言ってる方って何がしたいのでしょう。
競合となる顧客を退けられるわけでもないし、このマンションの関係者でもなさそうだし、周辺のマンション関係者だとしてもメリットないし…単純に疑問です。

[3556: 匿名さん]

ひまじんさん？

[3557: 匿名さん]

価格発表がなされていない時点ですべての数字が予想でしかありませんから坪100万円でも1000万でもなんでもいいと思いますよ。予想は予想ですかありませんし、皆さんそのつもりで適当に読み流しているでしょうから。

[3558: 匿名さん]

>>3557 匿名さん

そうですね、ハマの皮算用ってやつですが。

[3559: 匿名さん]

>>3555 マンション検討中さん

はたから見たら高値を煽るあなたも一緒ですよ

[3560: マンション検討中さん]

ここを売り出す営業マンがどのくらいだったらリアクションがいいのかなぁと様子伺いであれこれ投稿する
↓
ついでに高値（例えば坪単価平均450万）で煽ってみる
↓
しつこく高値煽りを繰り返す
↓
高値煽りした価格よりだいぶ低め（例えば坪平均380万前後）で正式価格発表
↓
お買い得を醸し出して販売に弾みを付ける

いつも、何度でも当掲示板上にて繰り返されるこんなやり取りがここでも繰り返されてるだけです。

少し前であれば有効だったこの手法も残念ながら現在は通用しません。

マンション販売不況が来る所まで来ちゃってますからね。

どこのチラシも「値下げ」「新価格発表」の文字が踊ってます。

さてさておいくらで出してきますかね。

[3561: 匿名さん]

高値煽りして誰が得するのかって考えれば自明。消費者は安くていいものをなんだけどね。

[3562: 富裕層？]

3560さん、3561さん

　そう思います。

　モデルルームでは、すべて部屋の価格が発表されると良いですね。
　　購入者約1100人
　　例えば1円玉約1100個数えるのも大変です。

[3563: 匿名さん]

何れにしても、周辺の新築物件担当者にとって、このマンモスマンションは脅威ですな。それまでに高値で売り切りたいはず。逆にここより安い価格設定なら、気にしないか。その辺、戦々恐々なんでしょう。買うほうは、幾らだろうと、別に。

[3564: 匿名さん]

こんな記事もあります。
やはり坪400万前後でしょうね。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2347

[3565: 口コミ知りたいさん]

私は3554さんの「決定しました」という言葉を信用しようと思います。どこからの情報かは知りませんが、そうでないと買えませんから。

[3566: マンション検討中さん]

>>3564 匿名さん

400ならバーゲンセールですよ。
じゅげむさんはいつも安く見積もりすぎ。
450以上は確実。

[3567: 匿名さん]

あと3年で2%ぐらいまで行っちゃったら、完全に今の不動産価格は高値掴みとなるのでは。

三菱東京ＵＦＪ銀行の10年固定型の最優遇金利は年1.05％と３月に比べて+0.50％。４月は３メガバンクが一斉に金利を引き上げ、日銀がマイナス金利政策を導入する前後の水準へ戻る。

[3568: 富裕層？]

３５６６さん

どうぞ450で買いたいならどうぞ
400でバーゲンセール？

44㎡の部屋が6000万ですよ。
山手線徒歩1分なら考えられますが。

どうぞ400で買ってあげてください。

三井はそんな馬鹿じゃないと思います。

[3569: 匿名さん]

さすがに450はないと思います。
注目の物件とはいえ横浜の馬車道で1200戸を捌かなければならない訳だし市況も良くない状況。
坪400のブランズ横浜は210戸にも関わらず１年たっても完売していません。
３年後完成という事で金利上昇は購入する上で大きなリスクになりますね。

[3570: マンション検討中さん]

>>3569 匿名さん

ブランズ横浜と同じ価格なわけないでしょう。

60平米8000万なら、一瞬で売れますよ。

[3571: マンション検討中さん]

それにしても売り出しタイミングとしては最悪ですね
今更計画ストップも出来ないでしょうし

駅直結とはいっても、ブランド力は皆無の駅ですしそこの１０００戸以上の大型マンションですからね
これで坪４００という都内のもっとまともなマンションがいくらでも変えてしまう強気設定だと完成在庫の山でしょうね

[3572: 通りがかりさん]

>>3571 マンション検討中さん

感覚が違いすぎる。。
何十年に一度の目玉物件。
坪単価400なら安すぎでしょう。
神奈川でここ以上の物件は今後も建たないと思う。
都内と比較する意味がわからん、都内通勤者は都内で買うでしょう。

[3573: 通りがかりさん]

知り合いの医師、パイロット、経営者などなど。私の知る限り少なくともここを狙っている人が10組以上はいます。
もちろん、全員市内在住、持ち家ありです。

[3574: 匿名さん]

>>3573 通りがかりさん
自分からそういう会話を切り出して購入意欲を聞いているとしたらあなた裏で何言われているかわからんよ。気をつけた方がいい。

[3575: 匿名さん]

>>3573 通りがかりさん

へぇ（笑）
相変わらず貴方は嘘ばっかりですね〜

[3576: 匿名さん]

経営者や医師らで3-400戸は埋まるとして、その下8-900戸をどうするかって話だよね。
ここは都内じゃないから全部億とかは無理でしょ。だから極小と揶揄されようが面積絞ってグロス下げてきた。
グロス7500がボリュームなら、そこらは単純に18-19坪として、向きによっては350以下の部屋もないと埋まらないと思うよ。まあ想像は勝手だけどね。

[3577: 口コミ知りたいさん]

>>3576 匿名さん

県内の医師だけで2万人。
1000戸程度ならあっというまに売れるでしょう。
60平米8000万ならみんな飛びつくよ。

[3578: 検討板ユーザーさん]

>>3576 匿名さん

ちなみに、勤務医が買うのは坪単価400〜500のスタンダード住戸ね。
エグゼクティブ以上は海外富裕層と県内著名人。

[3579: 匿名さん]

医者がわざわざこんな安普請を買うとは思えないけどな
他にもいくらでもいい所あるし
坪230程度になるようなマンションだから一般のリーマンがコア層でしょ

[3580: マンション検討中さん]

今後数十年は出ない物件ですよ。
駅直結、ランドマーク、唯一無二。
みなとみらいを確実に超えてくるでしょう。スタンダードで400〜550。北東は70平米で12000くらいだと思います。

[3581: 匿名さん]

なるほど、坪単価200前後の争いになりそうですな
となると蒔田や吉野町あたりとの競合になるのかな？

[3582: 匿名さん]

>>3576 匿名さん
向きや階層で350程度の部屋はあるだろうね。でも平均単価ってことになれば400超えてくるね。

[3583: 検討板ユーザーさん]

>>3582 匿名さん

最低で380くらい。

[3584: 坪単価比較中さん]

最低２８０～

[3585: マンション検討中さん]

みなとみらいタワー制振の高層に住んでるけど、大きい地震の時は色んな物が倒れたり大変でした。

三井がやる賃貸オフィス(最新技術)とは違って売り切りの当マンションは見た限り鹿島の最新の制震技術？とかではなさそうだから高層階は相当に揺れて大変かもね。

[3586: 匿名さん]

それはそうでしょう。制震だって、建物と付属機械の体力で地震に抵抗するものだから、免振に比べたら揺れるのは当たり前。ここをどのように評価するのかは少々難しい感じがする。現在は、眺望がよさそうにも見えるけど、周りの高層建物計画もあるので、その眺望も影響を受けるのも間違いなし。坪単価の予想は、戸数が多いので、約350～530程度を予想。海側の眺望は立地と見る角度により違うが、多分、ブルーハーバーが海に近く、全面になにもないので、ベイブリッジを中心とした見晴らしのよい眺望が得られると推察。北中の場合は、HPにも乗っているが、高層階ではベイブリッジを斜めにして、全体の形式を俯瞰する眺望の感じ。結局、本物件は取り寄せは多く関心は高いが、実際は蓋を開けなければわからないと思う。

[3587: マンコミュファンさん]

>>3585 マンション検討中さん
みなとみらいは地盤がね、ここよりも柔いから揺れるよね。免震万能じゃないしね。何よりもそもそもの地盤が大事ですよ。

[3588: 匿名さん]

ここは、武蔵小杉の高層マンション群が参考になりますね。マンション購入から、高層マンションでの暮らし、そして、将来は、売却か、大規模修繕。

とりあえず、民泊禁止から、でしょうね。

[3589: 匿名さん]

>>3586 匿名さん

スーゼネ各社が制震と制振を使い分けている中、鹿島は制振も制震と表記する会社だが、ここはいわゆる制震であって、ほとんど揺れを抑えられない構造。
小さな揺れから揺れを抑える制振ではないことに注意。
ランドマークタワー、あべのハルカス、スカイツリーなど200m超の建物は制振構造が多く、免震構造はたぶんない。

[3590: 匿名さん]

>>3585 マンション検討中さん

本当に制振構造ですか？
制震構造の間違いではないですか？

[3591: 匿名さん]

>>3590 匿名さん

ランドマークは最上部に揺れをうち消しための錘がある。
揺れの要因は主に風。

ランドマークの建物自体の固有周期は8秒で、
一般に免震が目標とする4秒はクリアしている

[3592: 匿名さん]

>>3588
ここって民泊のためのマンションでしょ
狭い部屋ばかりだし港湾の軟弱地盤にも関わらずコストダウンのせいで免震ですらない
近隣の伊勢佐木町や福富町、中華街に在住する中国人韓国人が親戚友人たちのゲストハウス用にたくさん買うかもね

[3593: 匿名さん]

>>3592 匿名さん

200m超の免震マンションなんて存在しませんよ。
存在しないのは技術的な理由であってコストダウンのせためではありません。
超高層のタワーマンションを免震構造にするとむしろコストダウンできると言われています。

[3594: 匿名さん]

>>3591 匿名さん

制振は風の揺れも抑えられるのが特長ですね。
固有周期のところは何を仰っているのかわかりませんが、関東平野の長周期時振動の卓越周期は約8秒なので、建物の固有周期が8秒というのはよろしくないでしょう。
http://quake.sci.yokohama-cu.ac.jp/elements/research_J/analysis01.htm

[3595: 匿名さん]

横浜ランドマークタワーの固有周期は約6秒のようですよ。

[3596: 匿名さん]

>>3589 匿名さん

その通りでしょう。高さが200mを超える程の高層建物には、免震は有効でない。だからこそ、建物部分と全体のバランスを考慮して揺れに抵抗させる制振(制震）を作用している。しかし、上記に書いてある通り、一般に逆方向の力で振動に抵抗するスキームなので、振動が大きい分、建物の瞬間加速度が大きくなる傾向が強い。その分、建物内の揺れを(免震に比べて)大きく感じる。

[3597: 匿名さん]

民泊のためのマンション…たしかに、中華街近いしね…危険、危険！！

[3598: 匿名さん]

>>3596
制振と制震を一緒にしないでください。

[3599: 匿名さん]

ここは民泊OKにしないとね。管理規約で✖にしても勝手にやるだろうから、
それならOKにしてみんな儲けたほうがいい。

[3600: 匿名さん]

>>3598 匿名さん
基本原理は同じです。表記にあまり拘らなく。何を意味しているのか理解が出来るはず。

[3601: 匿名さん]

居住性改善を目的とし、風などにも効果がある弾性変形のみの“制振”と
地震力のみを対象とし、動作時に塑性変形を伴う“制震”を一緒にしたくないということだろう

ここは“制震”だが

[3602: 匿名さん]

>>3601 匿名さん

お話通り。そもそもここでは制震の話が発端なので、上記の話もそれを中心に書いてある認識。

[3603: 評判気になるさん]

一番下のがこの物件の制震技術で良いのかな？
http://www.kajima.co.jp/tech/seishin_menshin/str_ctrl/index.html

[3604: 匿名さん]

>>3577 口コミ知りたいさん
富裕層が60m2の極狭部屋に飛びつく訳ないだろ。

[3605: 名無しさん]

>>3604 匿名さん

富裕層はエグゼクティブですよ。
小金もちが8000万60平米を買います。

[3606: 匿名さん]

>>3600 匿名さん

基本原理から違います。
制振は風揺れを含む小さな揺れから効果を発揮します。また、免震と同様に地震の揺れを何分の一かに抑えられ、長周期地震動対策となる技術もあります。

制震は震度5以上の大地震で建物の変形を少し抑える程度にしか効きません。
それすらも鹿島のサイトに「構造体コストを低減」と記載されているように、構造体を耐震構造より少し弱くしてコストダウンするのに使われるだけで、地震に強くなるわけではありません。

[3607: 匿名さん]

>>3603 評判気になるさん

それです。

[3608: 口コミ知りたいさん]

>>3607 匿名さん
長周期地震動と風揺れには対応していないみたいですね。
おまけに低コストとは…
狙ってたんですけど、少し残念です。

[3609: 富裕層？]

>>3608
同じくです。まさかここまでコストカットして安普請にしてくるとは。立地が悪いのだからせめてマンションそのものや部屋の力で価値を押し上げてほしかったのですが。坪単価230でもいらんなぁ。

[3610: 匿名さん]

なるほどな。あまりここら気にしたことなかったけど、よく見ると確かに都内湾岸タワーはもちろん、ブルーハーバーやミッドベースにも及ばないような仕様なのは残念。見栄ははれそうだが、震度6位だと被害少ないように祈るしかないか。

[3611: 匿名さん]

ヘタするとここはブランズみなとみらいや大和の賃貸にすら劣るかもしれんぞ
どちらも賃貸マンションとしては悪くはないが、ここは分譲マンションなんだからもう少しマシな仕様にしてほしい、、

[3612: 匿名さん]

これでブルーハーバーみたいな天井高になったら目も当てられないな。

[3613: 匿名さん]

さすがにブルーよりは駅に近いぶんだけマシだろう。

[3614: 匿名さん]

ここは、みなとみらい住民にとって、
そろそろ住み替えと思っていたけど、
残念あきらめ物件なんでしょうか？

[3615: 匿名さん]

いや、いいところはたくさんあると思うよ。高層タワー、駅直結etc.
ただし、良さを実感するには、ブルーハーバーの最低でも1.5倍の金額は払ってねってことで、
地震が来たらまあ仕方ないよねぐらいに余裕見れる人用ってだけでしょう。

[3616: 検討板ユーザーさん]

>>3615 匿名さん
さらに、金払った高層な人ほど揺れるっていう笑。
タワーの宿命ではあるけど、さすがに超高層なんだから地震対策はもう少しすべきだったような。まぁ、ちょうどマンション在庫増え始めて、所謂目に見えないところにコストかけても、それに見合うリターンは得られないという判断になったのかもしれないけど、いや本当残念。

[3617: 匿名さん]

>>3605 名無しさん
小金持ちでも60m2は買わんだろう。独身か子ナシ以外はまず見送る。住めないでしょ狭すぎて。

[3618: 匿名さん]

>>3616 検討板ユーザーさん

3.11新宿副都心の揺れ映像と同じでしょうか。

[3619: 匿名さん]

>>3617 匿名さん

医師だと20代で普通に世帯年収3000万。
サクッと買いますよ。
手狭になれば、もちろん引っ越し。

[3620: 匿名さん]

２０代の医師って世帯年収が普通でそんなにもあるんですか？　どんな家族構成で設定しているのでしょうか？

[3621: 富裕層？]

3619
世間知らず

3620さん
　医師の勤務医（24歳から60歳）の平均年収は1100万です。
手取りで800万ちょいです。
　土日や夜間当直などして休む間もなく仕事してもきつい
　たくさん稼ぐと住民税合わせて57.1％国に持っていかれます。
　3619さんは相手にしなくても良いです

手狭になれば引っ越し？　引っ越し貧乏ですね
引っ越すたびに普通富裕層は、新しい照明・家具や家電・カーテンの買うので
別に1000万位使うので大変です。

[3622: 富裕層？]

3617さん

私もそう思います。

60㎡で仮に8000万出すなら
相当良い戸建ても買えます。
戸建ては駐車場代もかかりませんし
駅改札から5分ぐらいで沢山あります。

北仲はサブエントランス直結で、エレベーター事情などから
改札迄5分ぐらいかかると思います。

4月から高層階は税金も高くなりましたし、悩むところです。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[3623: 検討板ユーザーさん]

>>3622 富裕層？さん
casbeeから読みとると、このマンションは電気止まらない可能性十分ですよ。だからプレミア。

[3624: 匿名さん]

現在、基礎工事真っ只中ですね。
週末に見てきましたが、直基礎のようですし思ったよりずっと浅い。
言われていたように支持層がすぐなんですね。
安心しました。

[3625: 口コミ知りたいさん]

>>3621 富裕層？さん


ネットでひろった知識なんでしょうけど、いまどき勤務医はそんなに安くないですよ。民間なら20代で1500は当たり前。土日も休みなく働くなんて4〜5年目くらいまで。医師は医師同士で結婚することがおおいですし、バイトが日給10万なので、出産後の女性医師は週3バイトで年収1500万です。そして市内の公立大学病院の給与は全国の国公立でもずば抜けて高い。助教の基本給が1000万、バイト込みで最低1500万。講師、准教授クラスなら2000万は当たり前。
税金が57.1%なんてデタラメもいいとこ。累進課税制をちゃんと理解してください。

[3626: 匿名さん]

>>3625 口コミ知りたいさん
さすがに20代で1500は当たり前ではない。医師個人の志しや診療科によって稼ぎの幅は大きい。魂を売れば稼ぎは青天井だが。マンション直接関係ないけど。

[3627: マンション比較中さん]

そもそも２０代年収3000万の独身の医者を前提にするのが無意味だよね。
５人くらいはいるかも知れないが、北仲の中心的な購買層になるはずもなく。

結論がでている話だが、900～1000戸ある６０㎡以下の部屋を完売するのは価格次第だろうね。
平均坪単価350を超えたら苦戦するし、割安感がだせれば販売好調となる。
良い点もたくさんある物件だが、
狭小中心、天井高低い、眺望がすっきりしない部屋が多いなどいまいちな点もある。
医者を含めた富裕層が買うとしたら高層階の眺望が開けた部屋だね、広い部屋も、狭い部屋も。

俺も富裕層だが、ホテル以下の中層階以下に住みたいと思わない。
買うとしたら、高層階の角部屋だろうね。
ただし、中層階以下で値段がお買い得なら考える。
富裕層が狭小部屋を購入するにも理由がいるってことだ。

[3628: 匿名さん]

>>3625

>税金が57.1%なんてデタラメもいいとこ。

所得税45%, 住民税10%, 復興特別所得税2.1%で計57.1%ってことでしょ。

[3629: eマンションさん]

>>3627 マンション比較中さん

だから、医者は富裕層じゃないでしょ。
ほとんど小金持ち、それでも8000万ならサクッと買う。
県内に2万人いる。

[3630: 富裕層？]

3628さん

　その通りです。最高税率は57.1％です。

3627さん

　医師は毎年9000人できます。
　医師同士結婚するのはクラスに５～６人
　全国に１０００組ぐらいいるかもしれませんが
　多くはいません。

人口減り医師の数多くなり、近いうちに歯科医師と同じになります。
　　（ほとんどが年収１０００万以下）

産科も統廃合。常勤医師増えバイト宿直も減ります。

教授でも２０００万もらっている人は公立はあり得ません
笑ってしまう。


3629さん
　その通り、医者は一部を除いて富裕層ではありません。

そんなことよりマンション物件の討論しましょう。

[3631: 匿名さん]

>3600

ご意見、ありがとうございます。これ以上は、議論しません。
以下をご参照を。

http://chigai-allguide.com/%E8%80%90%E9%9C%87%E3%81%A8%E5%85%8D%E9%9C%...

https://allabout.co.jp/gm/gc/386796/

[3632: 匿名さん]

いまだに医師や弁護士が高給だと思ってる人が多くて驚く。

[3633: 評判気になるさん]

>>3632 匿名さん

周回遅れですね。
女性医師、医師同士の結婚が増加。
医局に属して滅私奉公する人がいなくなったって話ですよ。
QOL重視で、世帯年収3000万はごく一般的

[3634: マンション検討中さん]

医師世帯年収3000万しか無いんですね。
もっと仕事したらと思う。

[3635: マンション掲示板さん]

>>3634 マンション検討中さん

ライフワークバランス重視ですよ。
週3パート勤務で1500万。あとはマッタリです。

[3636: 匿名さん]

私の友人、夫婦共々お医者様。独身も弁護士、親の後を継いだ開業医。税理士もいるし、IT企業の社長さんも。
そういう人に勧めておきます。

[3637: マンション検討中さん]

だから世帯年収3000万でこのミクストタワーは
相手されないのでもっと働きなさい！

[3638: マンション検討中さん]

>>3637 マンション検討中さん

課税所得1800万超えた分は阿呆らしいんですよね。
まったり3000万で十分。

[3639: マンション検討中さん]

年収3000万円の人は北仲を相手にしないのの方が正しいかも。

[3640: 富裕層？]

3631さん

　　判りやすい制震免振など有り難うございました。
　　
　モデルルーム行ったらここの地震対策、海風対策、塩害
　停電対策、備蓄品などについて聞いてみます。
　　オール電化でないので、ガス管ある方が地震に強い構造と
　聞いてますがどうでしょうか？
　床暖はガスですかね？
　
　　1200あっても、個別に細かいオプション付けれると良いですが。

[3641: 匿名さん]

「制振」の長周期地震動対策や揺れ軽減についてはこちらもご参照ください
http://www.sankei.com/premium/print/150405/prm1504050008-c.html

[3642: 匿名さん]

最低３８３、平均４８７、最高６２５らしいですよ。残念。

[3643: 口コミ知りたいさん]

らしい　でもいいけど、どっからの情報なのか言ってください。

[3644: 匿名さん]

医者が今後も高収入かどうかは医療保険制度次第だな。
今の医療保険制度のままでは恐らく維持不可能。
現役世代の強制徴収の金で高齢者に対する高額医療を当然のようにやり続ける
今のあり方にNOが突きつけられる日は近い気がするけどな。
すでに歯医者は保険診療だけでは食っていけない時代に突入している。

[3645: 匿名さん]

これが平均、実態。決して楽な商売じゃない。

[3646: マンション検討中さん]

近くに新築する超高層ビル、横浜市庁舎の方が耐震性能は数段高そうですね。中間免震+制振。

市政が滞ってはいけませんし、営利目的で販売するマンションと一緒にしてはダメですね。

[3647: 匿名さん]

最低193、平均268、最高385とのこと。これだけのマンション不況下で諸条件の悪い物件にも関わらず強気の価格設定で来ましたね。

[3648: 匿名さん]

>>3646 マンション検討中さん
800億かけてますからね

[3649: 匿名さん]

>>3646 マンション検討中さん

地震が来たら、新市庁舎に逃げ込みましょ！

[3650: 匿名さん]

>>3649 匿名さん
あっちは支持層が傾斜していて杭による基礎が入る不安定な地盤だからね。