ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[22322: eマンションさん]

>>22317 匿名さん

文句なしに神奈川一のマンション。
買えた人、おめでとう！
買えなかった人の妬みは気にしないことです。

[22324: 検討板ユーザーさん]

築10年のパークタワー横浜ポートサイドですら中古に出てもなかなか売れないってのに、ここなら資産価値下がらずリセールできるって根拠教えてくれ

[22325: 匿名さん]

将来のことは、予想しても時間のむだ

神のみぞ知る　すべて運命とわりきるしかない

[22326: マンション掲示板さん]

>>22324 検討板ユーザーさん
パークタワー、築10年経つけど高層は坪400ぐらいするじゃない。
さらに駅6分と駅直結の違い。

[22327: 匿名さん]

ヒント、このスレの唐突な粘着の多さ。
なんちゃらのポートサイドは知らんけど、ここは気になって仕方ない人が多い。
立地？駅直結？規模？眺望？再開発？あなたは何が気になってるのかな。ニヤ

[22328: 匿名さん]

>>22326 マンション掲示板さん

築10年で400なんですね。
そこから考えると、ここの坪300前後の部屋は底堅そうですね。

[22329: 匿名さん]

>>22327 匿名さん
この物件に興味あるんじゃなくて、この物件の契約者に興味がある。これ現実。

[22330: 匿名さん]

ここの粘着君達の大好物はリテラシーの低いサラリーマン。

[22331: 匿名さん]

>>22323 匿名さん

ザタワーの契約者は勝ち組ですよ。
嫉妬してもお売りしません。
みなとみらい、ナビューレ、完全に凌駕してます。
伝説的マンション。

[22332: 匿名さん]

>>22331 匿名さん

ここのリセールも部屋によるんじゃないですか？

横浜駅に離れている立地でお見合い部屋では厳しいと思いますよ。

[22333: 匿名さん]

>>22332 匿名さん

逆ですね。
眺望の良い抜けた部屋は厳しいと思います。
狭めで低層のお見合い部屋を買えた人はリセールバリュー高いので、抽選当たった方おめでとうございます。

[22334: 匿名さん]

>>22333 匿名さん

投資目線でなく、実需ならタワマンの眺望は極めて大事ですよ。
特に横浜港オーシャンビューは希少性が高いでしょう。

[22335: 匿名さん]

>>22333 匿名さん

日照や眺望が全然期待できない部屋のリセールは実需ではなく投資の目線から考えるのが正しい。

モデルルームで担当の話によれば、20坪の部屋で相場の月家賃25万前後。

表面利回り5％とすると6000万で坪単価300万、リセールは坪単価300前後で推移する。

坪単価350万だと表面利回り4.2％で厳しくなる。

みなとみらいもお見合い部屋で坪単価300前後、オーシャンビューで400～650.

[22336: 匿名さん]

>>22334 匿名さん

たとえ実需でも分譲時ほどは眺望有り無しで価格差つかない、ってことじゃないの？

眺望有り無しの価格差、高層低層の価格差、

それとも、分譲時よりもさらに価格差がつくとお考えなのかな？

[22337: 匿名さん]

みなとみらいで海が見える部屋はかなり希少ですからね。
ここは、中層以上なら海が見える部屋が多い。
完成後、その真価がわかるんしゃないでしょうか。

[22338: マンション検討中さん]

[No.22314～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[22339: 匿名さん]

>>22336 匿名さん

価格の割には眺望が良かった部屋は投資と実需、両方望めるのでリセールに有利。

海が単に見えるパーシャルビューでは価値は低く、見える向きや美しさや前面が抜けていることなどが大切。

ただ現時点で新築タワーの購入として、ここは最善であったことは間違いない。

[22340: 匿名さん]

>>22334 匿名さん

実需の話ですか？
それともリセールバリューの話ですか？
見方によって変わりますが、22332さんはリセールと言ってますので、購入価格とリセールからの話です。

一般的に眺望などによる価格差はリセール時に小さくなりますので。

[22341: 匿名さん]

>>22340 匿名さん

普通は眺望などによる価格差はリセール時に小さくなるのでしょうが、ここの周辺は少し事情が違います。

特に横浜を象徴する眺望は希少ですし、住み心地も格別な喜びがあります。

オーシャンビューの部屋は新築時の購入が高くてもそれが相場となります。

[22342: 匿名さん]

単に抜けた眺望ありとオーシャンビューは別格です。
そこがイメージできるかですね。
みなとみらいでもオーシャンビューの中古は見たこと無いので、水面下で取引されてるんでしょう。

[22343: 検討板ユーザーさん]

宇部興産アウトー
産地偽装だけに留まらない可能性ありますね

[22344: 匿名さん]

オーシャンビューは価値が高く、ここが相場を作る、と期待するのは自由だが、実際そう上手くはないと思います。思い込みの域を出ない想像、期待だね。代わりのきかないザ横浜の眺望ならまだしも。

[22345: 匿名さん]

ザ横浜の眺望って何だ？
所詮建物でしょ。海にはかなわないよ。

[22346: 匿名さん]

ここの北西S60、44あたりって倍率からして実需は敬遠したはずで、投資が多いよね。そうすると竣工時に一斉に売りや賃貸が出ることが想定されるので、捌けるのかな。
それなら面積、グロスは大きいが、実需と投資が混在してバッティングが少ないS73、74Bの方が良いと思うのだが。

[22347: 匿名さん]

海ならどこにでもあるんだよね、

[22348: eマンションさん]

>>22346 匿名さん
73、74も含めあの辺の低層の安い部屋群は60や66とカニバるから賃料はディスカウントされる。特に賃貸は面積より部屋数が大事だからね。まあでも元が安いから問題ない。

[22349: 匿名さん]

ロープウェイビューはリセール悪そう

[22350: 匿名さん]

>>22346 匿名さん

最安は坪283ですが、仮に坪300程度の部屋を投資で購入して、350で売りに出したとしても相場が大きく崩れない限り買い手はつかでしょうね。
それ以上だと難しいかもしれません。

[22351: 匿名さん]

>>22347: 匿名さん

リビングから海が見える部屋はそうそうないよ。だから希少なんしゃん。
ナビューレだって、みなとみらいだって、ほんの一部でしょ。

[22352: 匿名さん]

坪単価最安値の契約者羨ましす

[22353: 匿名さん]

>>22351: 匿名さん

あとオーシャンビューで天井高以上に大切なことはリビングの窓幅、最低3.5ｍ以上できれば4.5ｍ以上。

[22354: 匿名さん]

>>22350 匿名さん

坪350は無理でしょう。

20坪で7000万、プラス仲介手数料3％万などで買値7500万近くになります、それで月25万の家賃では表面利回り4％で到底合いません。

将来、金利が上がったら買値の5％前後の動きでしょう。

しかし現在のマンション相場で将来的に買値を下回らないリセールバリューなら大成功です。

[22355: 匿名さん]

ってか月25万も家賃取れない、、
机上の利回りなんて意味なし。

[22356: 匿名さん]

>>22353 匿名さん
そういうのリセールでは全然評価されない
単純な競合との安値競争だから

[22357: 匿名さん]

あなた方、坪３５０万が無理って経験値低すぎではないですか？まあ将来にかかる事実を今議論しても仕方ないので、後に結果をみて上のコメントを反省したらよろしい。

[22358: 匿名さん]

自分の資力に引きづられ過ぎなり。
欲しい人は欲しいのよ、ここは。

[22359: 匿名さん]

北仲ロス引きずってるんだなあ

[22360: 匿名さん]

>>22356 匿名さん

横浜のオーシャンビューは値段で倍違うこともありますから、普通の眺望のリセールとはわけが違います。

リビングから、どのように見えるか、どれぐらい見えるかによって迫力が違うので明らかに価値が違います。

[22361: 匿名さん]

マインドセット半端ないな

[22362: 匿名さん]

経験しないと解らないでしょう。

[22363: 匿名さん]

眺望価値はベイブリッジが圧倒的の事実。

[22364: 匿名さん]

>>22360 匿名さん

ご存知かもしれませんがここの坪単価最安値は283で最高値は1245です。

すでに4.4倍の価格差が付いてますので、仮にリセール時の価格差が2倍になったら差は小さくなりますね。

[22365: 匿名さん]

買い替え組ですが含み益考慮して契約したので、市況が心配です。今のところはダメでもここだけは大丈夫な気がします。

[22366: 匿名さん]

>>22354

ここで坪350万でも無理・売れないとか言っている人は、最終期で倍率が付かないと言っていた人と同レベル。
最終期で何倍ついたと思っているんですか。最終期の割高価格（1期1次価格に比して）をみつつも欲しくても買えなかった人が何人いたか知っているのかな。

株でいえば、業種を問わず、PER15倍以下なら割安、それ以上なら割高というのと同列。
成長性のある業種の株価は、PER15倍なんて基準はあてはまりませんよ。

北仲ブリックでも行って、模型をしみじみ観察して、ここのノビシロを確認した方がよい。
税金が投入されて、或いは続く再開発によってグッと周辺価値が高まっていく一方、ここのランドマーク性は際立ったまま。少子高齢化でコンパクトシティが進むのだから、貴重性の高い立地へのあこがれは強まると思いますがね。

見る目がないから、パンダ部屋につっこんで外れたのかな。1期1次で倍率少ない所で実をとった人が結果として賢かったと振り返るタイミングでいったい何を言っているんだか。

[22367: 匿名さん]

>>22366 匿名さん

肩の力を抜いて。

新築と中古の値動きは違います。

特に投資部屋では新築価格が分かっている場合、そこに上乗せされた価格で買う人は、その部屋の収益から買値が合理的であるかどうか考えます。

[22368: 匿名さん]

>>22367 匿名さん

ないですね。
その理屈でいうなら都心の利回り3%が説明つかないです。

一方、田舎の10%が割安ということになりますね。

世界的にみても横浜クラスの都市の利回りは3%程度の利回りが多いですね。

[22369: 匿名さん]

単純に馬車道ってそんな伸び代あるの？

[22370: 匿名さん]

>>22367

収益力に収斂する力が働くのは否定せず、中古・表面利回り5％の指標はわかるが、それのみのではない。
上記株価のPERも同じ。今をみるのか、少し先の将来価値まで折り込むかの違い。

上の方が3％で都心部は落ち着いている、地方では10％でも割安とはいえないという例をあげているが、それもまた真理です。

あとプレーヤーは投資家のみならず、実需の方もいる。

ミクロでいえば、北仲地区内は再開発が続き、新港地区、山下地区、関内地区とともにバリューアップが期待できるのと、実需のプレーヤーが高齢・富裕層が地方戸建てから中核部のマンションへ移動する流れに厚みがでる流れが勢いづくと想定される。結局、坪350万円でも無理？？ブランズタワーみなとみらいも坪350万円で無理ですかねぇ。。。

[22371: 匿名さん]

確か東船橋駅より乗降員数少なかったような。
西船橋じゃないよ。