ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[22281: 匿名さん]

[No.22273～本レスまでは､前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[22282: 匿名さん]

ロープウェイが出てきた時点で冷めた。
今日は、寒いって。

[22283: 匿名さん]

明らかな瑕疵以外は契約解除は無理だろうね。
ただケチがついて明るみになっただけ。

[22284: 匿名さん]

>>22279 匿名さん
それあるよね。焦った人が一番後悔する。本当に欲しかった人はこの件があっても後悔しない。

[22285: 匿名さん]

残念ながらキャンセルは無いようです。お疲れした。

[22286: 検討板ユーザーさん]

これだけの戸数です
理由はなんであれそのうち必ずキャンセルは出ます
しかしながらキャンセル住戸も倍率が高くなるでしょう

[22287: 匿名さん]

>>22286 検討板ユーザーさん
市場に出回るキャンセル住戸はキャンセル待ちに引っかからなかった住戸だけ
キャンセルは出るけど一般に出る前に2番手、3番手に回って一般には出ない

[22288: 匿名さん]

無抽選の住戸いらないわ。

[22289: 匿名さん]

でもこれだけ他の部屋が人気だからどんな部屋でも欲しいって人もいるんだろうね。だからマンション全体としてのブランド価値ってのが重要なんだな。

[22290: 匿名さん]

一期一次の無抽選住戸が今出てきたら
どんな部屋でも10倍は超えるでしょう

[22291: 匿名さん]

>>22290 匿名さん
それあるね。ラーメン屋が意図的に行列作る気わかるわ。

[22292: 匿名さん]

>>22290 匿名さん

10倍どころじゃないと思いますよ。
最終期25階の割高な部屋が20倍以上付いてたので、価格が一期一次と同じキャンセル住戸が出てきたらとんでもない倍率になるでしょう。
100倍超えても驚かないです。

[22293: 評判気になるさん]

1期1次で10倍位だった部屋がキャンセルされた場合だと、何倍になると思いますか？

[22294: 匿名さん]

2期は無抽選が3割くらいあったような、、

[22295: マンション検討中さん]

>>22293 評判気になるさん
そりゃ200倍だろう。
10倍×20倍
単純な算数ですよ。

[22296: 匿名さん]

ここのキャンセル住戸はHPに出る前に売れてしまうでしょう。
声をかけてもらえるのは一部でしょう。

[22297: マンション検討中さん]

いつもの好調煽りの方だと思いますが、
たぶん大量に出ますよ。
そのうちHPにでますから待ってればいかが。

[22298: 匿名さん]

>>22297 マンション検討中さん

期待してていいですか？
あなたのこと信じていいですか？
私ここ欲しいので、あなたの言葉を信じます。

[22299: 匿名さん]

それは良かったですね！

[22300: 匿名さん]

とにかくどんな部屋でも欲しい。
一次で無抽選の部屋いけば良かった。

[22301: 匿名さん]

>>22297 マンション検討中さん

大量に出てくるってどれくらいですか？
100戸くらいでますか？
値段は一期一次と同じくらいですか？

ここが買えるようなのでワクワクしてきた！
HPに出てくるのはいつくらいでしょうか？

どこかからの情報で詳細ご存知でしたら教えてください。
詳細な情報がない場合はあなたの予想を教えてもらえますか？
できましたらキャンセルで売りに出される戸数とHPにアップされる時期をお願いします。

[22302: 匿名さん]

>>22295 マンション検討中さん
シティタワー品川並みですね

[22303: 匿名さん]

私は以前三井と他のjvのキャンセル住戸を購入したことがありますが、
ホームページに出る前にキャンセルが出たと
ここで知り、問い合わせて購入しました。
キャンセル住戸は先着順だから、一瞬で判断しないと。

リーマンショックのようなことがなければ、キャンセル住戸はHPに出る前に捌けるでしょう。

引渡し数ヶ月前から三井に問い合わせることをお勧めします。

[22304: 匿名さん]

>>22301 匿名さん
三井はキャンセルに出た部屋は最初の価格で売ると思いますよ。
もしオプションがついた部屋なら、オプションは前契約者が支払うので、無償でついてきます。
キャンセルは部屋タイプや階数を選べないけど、希望にあう部屋が出たら相当ラッキーです。

[22305: 契約者さん]

シティタワー品川よりここの方が安い。
あちらは定期借地だし。

[22306: 匿名さん]

モデルルームに問い合わせたら、窓口がキャンセルは全く出てないと言ってたよ。
キャンセルがそんなたくさん出たらこの掲示板でも話題になるでしょうし。
外れた人がたくさんいるんだろうから、普通に考えるとＨＰには出てこないよね。

[22307: 匿名さん]

>>22306 匿名さん

やはりそうですか。
HPで大量に出るとありましたので期待したのに、単なるネガ煽りでしたか。

[22308: 匿名さん]

キャンセルは関係者に回っている可能性も大

[22309: 匿名さん]

ここは1期・2期の無抽選の部屋でも今なら10倍以上確定。

[22310: 匿名さん]

荒らしを呼びそうですので、このくらいでやめておいた方がいい気がします。

[22311: 匿名さん]

>>22307 匿名さん

詳細伏せますが、二次の登録直前に一次の
キャンセル連絡もらい、希望間取りを契約
しました。 即答求められましたが。

今思うと運が良かったのも有ると思います

[22312: 匿名さん]

>>22311 匿名さん
逆にキャンセルあるんだなあ。
勿体ない。たぶんビビったんだろう。

[22313: 匿名さん]

神奈川史上最高の伝説的マンション。
購入できた人は本当にラッキーでした。

[22315: 匿名さん]

抽選落ちた人はまだマシ。
事前審査落ちた人も多いみたいな。
買い替えの人で、今の家が担保割れと判断されて落ちた人もいるとか。
そうゆう人達の一部も地縛霊としてこの掲示板に残ってるのかも。

[22317: 匿名さん]

買えなかった人は、次は何を問題にするんだろう。

[22318: 匿名さん]

早くスミフが発表されないかな！スミフが発表されたら もっと有意義な投稿がみられそう。

[22319: 匿名さん]

>>22318 匿名さん

来年発表して、2023年〜2024年に竣工といった感じですかね。

[22322: eマンションさん]

>>22317 匿名さん

文句なしに神奈川一のマンション。
買えた人、おめでとう！
買えなかった人の妬みは気にしないことです。

[22324: 検討板ユーザーさん]

築10年のパークタワー横浜ポートサイドですら中古に出てもなかなか売れないってのに、ここなら資産価値下がらずリセールできるって根拠教えてくれ

[22325: 匿名さん]

将来のことは、予想しても時間のむだ

神のみぞ知る　すべて運命とわりきるしかない

[22326: マンション掲示板さん]

>>22324 検討板ユーザーさん
パークタワー、築10年経つけど高層は坪400ぐらいするじゃない。
さらに駅6分と駅直結の違い。

[22327: 匿名さん]

ヒント、このスレの唐突な粘着の多さ。
なんちゃらのポートサイドは知らんけど、ここは気になって仕方ない人が多い。
立地？駅直結？規模？眺望？再開発？あなたは何が気になってるのかな。ニヤ

[22328: 匿名さん]

>>22326 マンション掲示板さん

築10年で400なんですね。
そこから考えると、ここの坪300前後の部屋は底堅そうですね。

[22329: 匿名さん]

>>22327 匿名さん
この物件に興味あるんじゃなくて、この物件の契約者に興味がある。これ現実。

[22330: 匿名さん]

ここの粘着君達の大好物はリテラシーの低いサラリーマン。

[22331: 匿名さん]

>>22323 匿名さん

ザタワーの契約者は勝ち組ですよ。
嫉妬してもお売りしません。
みなとみらい、ナビューレ、完全に凌駕してます。
伝説的マンション。

[22332: 匿名さん]

>>22331 匿名さん

ここのリセールも部屋によるんじゃないですか？

横浜駅に離れている立地でお見合い部屋では厳しいと思いますよ。

[22333: 匿名さん]

>>22332 匿名さん

逆ですね。
眺望の良い抜けた部屋は厳しいと思います。
狭めで低層のお見合い部屋を買えた人はリセールバリュー高いので、抽選当たった方おめでとうございます。

[22334: 匿名さん]

>>22333 匿名さん

投資目線でなく、実需ならタワマンの眺望は極めて大事ですよ。
特に横浜港オーシャンビューは希少性が高いでしょう。

[22335: 匿名さん]

>>22333 匿名さん

日照や眺望が全然期待できない部屋のリセールは実需ではなく投資の目線から考えるのが正しい。

モデルルームで担当の話によれば、20坪の部屋で相場の月家賃25万前後。

表面利回り5％とすると6000万で坪単価300万、リセールは坪単価300前後で推移する。

坪単価350万だと表面利回り4.2％で厳しくなる。

みなとみらいもお見合い部屋で坪単価300前後、オーシャンビューで400～650.

[22336: 匿名さん]

>>22334 匿名さん

たとえ実需でも分譲時ほどは眺望有り無しで価格差つかない、ってことじゃないの？

眺望有り無しの価格差、高層低層の価格差、

それとも、分譲時よりもさらに価格差がつくとお考えなのかな？

[22337: 匿名さん]

みなとみらいで海が見える部屋はかなり希少ですからね。
ここは、中層以上なら海が見える部屋が多い。
完成後、その真価がわかるんしゃないでしょうか。

[22338: マンション検討中さん]

[No.22314～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[22339: 匿名さん]

>>22336 匿名さん

価格の割には眺望が良かった部屋は投資と実需、両方望めるのでリセールに有利。

海が単に見えるパーシャルビューでは価値は低く、見える向きや美しさや前面が抜けていることなどが大切。

ただ現時点で新築タワーの購入として、ここは最善であったことは間違いない。

[22340: 匿名さん]

>>22334 匿名さん

実需の話ですか？
それともリセールバリューの話ですか？
見方によって変わりますが、22332さんはリセールと言ってますので、購入価格とリセールからの話です。

一般的に眺望などによる価格差はリセール時に小さくなりますので。

[22341: 匿名さん]

>>22340 匿名さん

普通は眺望などによる価格差はリセール時に小さくなるのでしょうが、ここの周辺は少し事情が違います。

特に横浜を象徴する眺望は希少ですし、住み心地も格別な喜びがあります。

オーシャンビューの部屋は新築時の購入が高くてもそれが相場となります。

[22342: 匿名さん]

単に抜けた眺望ありとオーシャンビューは別格です。
そこがイメージできるかですね。
みなとみらいでもオーシャンビューの中古は見たこと無いので、水面下で取引されてるんでしょう。

[22343: 検討板ユーザーさん]

宇部興産アウトー
産地偽装だけに留まらない可能性ありますね

[22344: 匿名さん]

オーシャンビューは価値が高く、ここが相場を作る、と期待するのは自由だが、実際そう上手くはないと思います。思い込みの域を出ない想像、期待だね。代わりのきかないザ横浜の眺望ならまだしも。

[22345: 匿名さん]

ザ横浜の眺望って何だ？
所詮建物でしょ。海にはかなわないよ。

[22346: 匿名さん]

ここの北西S60、44あたりって倍率からして実需は敬遠したはずで、投資が多いよね。そうすると竣工時に一斉に売りや賃貸が出ることが想定されるので、捌けるのかな。
それなら面積、グロスは大きいが、実需と投資が混在してバッティングが少ないS73、74Bの方が良いと思うのだが。

[22347: 匿名さん]

海ならどこにでもあるんだよね、

[22348: eマンションさん]

>>22346 匿名さん
73、74も含めあの辺の低層の安い部屋群は60や66とカニバるから賃料はディスカウントされる。特に賃貸は面積より部屋数が大事だからね。まあでも元が安いから問題ない。

[22349: 匿名さん]

ロープウェイビューはリセール悪そう

[22350: 匿名さん]

>>22346 匿名さん

最安は坪283ですが、仮に坪300程度の部屋を投資で購入して、350で売りに出したとしても相場が大きく崩れない限り買い手はつかでしょうね。
それ以上だと難しいかもしれません。

[22351: 匿名さん]

>>22347: 匿名さん

リビングから海が見える部屋はそうそうないよ。だから希少なんしゃん。
ナビューレだって、みなとみらいだって、ほんの一部でしょ。

[22352: 匿名さん]

坪単価最安値の契約者羨ましす

[22353: 匿名さん]

>>22351: 匿名さん

あとオーシャンビューで天井高以上に大切なことはリビングの窓幅、最低3.5ｍ以上できれば4.5ｍ以上。

[22354: 匿名さん]

>>22350 匿名さん

坪350は無理でしょう。

20坪で7000万、プラス仲介手数料3％万などで買値7500万近くになります、それで月25万の家賃では表面利回り4％で到底合いません。

将来、金利が上がったら買値の5％前後の動きでしょう。

しかし現在のマンション相場で将来的に買値を下回らないリセールバリューなら大成功です。

[22355: 匿名さん]

ってか月25万も家賃取れない、、
机上の利回りなんて意味なし。

[22356: 匿名さん]

>>22353 匿名さん
そういうのリセールでは全然評価されない
単純な競合との安値競争だから

[22357: 匿名さん]

あなた方、坪３５０万が無理って経験値低すぎではないですか？まあ将来にかかる事実を今議論しても仕方ないので、後に結果をみて上のコメントを反省したらよろしい。

[22358: 匿名さん]

自分の資力に引きづられ過ぎなり。
欲しい人は欲しいのよ、ここは。

[22359: 匿名さん]

北仲ロス引きずってるんだなあ

[22360: 匿名さん]

>>22356 匿名さん

横浜のオーシャンビューは値段で倍違うこともありますから、普通の眺望のリセールとはわけが違います。

リビングから、どのように見えるか、どれぐらい見えるかによって迫力が違うので明らかに価値が違います。

[22361: 匿名さん]

マインドセット半端ないな

[22362: 匿名さん]

経験しないと解らないでしょう。

[22363: 匿名さん]

眺望価値はベイブリッジが圧倒的の事実。

[22364: 匿名さん]

>>22360 匿名さん

ご存知かもしれませんがここの坪単価最安値は283で最高値は1245です。

すでに4.4倍の価格差が付いてますので、仮にリセール時の価格差が2倍になったら差は小さくなりますね。

[22365: 匿名さん]

買い替え組ですが含み益考慮して契約したので、市況が心配です。今のところはダメでもここだけは大丈夫な気がします。

[22366: 匿名さん]

>>22354

ここで坪350万でも無理・売れないとか言っている人は、最終期で倍率が付かないと言っていた人と同レベル。
最終期で何倍ついたと思っているんですか。最終期の割高価格（1期1次価格に比して）をみつつも欲しくても買えなかった人が何人いたか知っているのかな。

株でいえば、業種を問わず、PER15倍以下なら割安、それ以上なら割高というのと同列。
成長性のある業種の株価は、PER15倍なんて基準はあてはまりませんよ。

北仲ブリックでも行って、模型をしみじみ観察して、ここのノビシロを確認した方がよい。
税金が投入されて、或いは続く再開発によってグッと周辺価値が高まっていく一方、ここのランドマーク性は際立ったまま。少子高齢化でコンパクトシティが進むのだから、貴重性の高い立地へのあこがれは強まると思いますがね。

見る目がないから、パンダ部屋につっこんで外れたのかな。1期1次で倍率少ない所で実をとった人が結果として賢かったと振り返るタイミングでいったい何を言っているんだか。

[22367: 匿名さん]

>>22366 匿名さん

肩の力を抜いて。

新築と中古の値動きは違います。

特に投資部屋では新築価格が分かっている場合、そこに上乗せされた価格で買う人は、その部屋の収益から買値が合理的であるかどうか考えます。

[22368: 匿名さん]

>>22367 匿名さん

ないですね。
その理屈でいうなら都心の利回り3%が説明つかないです。

一方、田舎の10%が割安ということになりますね。

世界的にみても横浜クラスの都市の利回りは3%程度の利回りが多いですね。

[22369: 匿名さん]

単純に馬車道ってそんな伸び代あるの？

[22370: 匿名さん]

>>22367

収益力に収斂する力が働くのは否定せず、中古・表面利回り5％の指標はわかるが、それのみのではない。
上記株価のPERも同じ。今をみるのか、少し先の将来価値まで折り込むかの違い。

上の方が3％で都心部は落ち着いている、地方では10％でも割安とはいえないという例をあげているが、それもまた真理です。

あとプレーヤーは投資家のみならず、実需の方もいる。

ミクロでいえば、北仲地区内は再開発が続き、新港地区、山下地区、関内地区とともにバリューアップが期待できるのと、実需のプレーヤーが高齢・富裕層が地方戸建てから中核部のマンションへ移動する流れに厚みがでる流れが勢いづくと想定される。結局、坪350万円でも無理？？ブランズタワーみなとみらいも坪350万円で無理ですかねぇ。。。

[22371: 匿名さん]

確か東船橋駅より乗降員数少なかったような。
西船橋じゃないよ。

[22372: eマンションさん]

>>22363 匿名さん
ここの東角は最強なんだよね

[22373: 匿名さん]

だからノビシロがあるんじゃないのかね。駅はそこそこ立派だよね。
ハンマーヘッドプロジェクトで外国人増も。
インバウンドでお金も落ちるところが地価があがり景気良くなるのが最近の傾向じゃなかったけ。不動産経済研究所の考察では。

[22374: 匿名さん]

>>22371 匿名さん

そうですね。
白金台の約3倍の乗降者数ですね。

あなたの理論だと東船橋の方が白金より不動産価格が高くないとおかしいですねw

[22375: 匿名さん]

>>22368 匿名さん

立地はみなとみらいより少し落ちますね。

みなとみらいでは新築２物件以外は投資用見合い部屋で坪単価300を少し切るぐらいで、賃貸で月の坪単価⒈２万で表面利回り4.8%です。

[22376: 周辺住民さん]

ここのプラス要因
・立地
・ランドマーク性
ここのマイナス要因
・仕様（スーペリア）
・市況
プラス要因は確かにプラスなんだけど後数本建てばあくまでタワマン群の１本に落ち着く。
みなとみらいや武蔵小杉で駅近や５０階建てだからって高値が付いてるわけじゃなくて眺望や仕様のほうが重要。
もちろん自分の部屋が５０階なら話しは別なんだけど。
仕様に関してはここは新築時坪250の横浜～みなとみらいタワマン群より２ランクぐらい落ちる。
ブルーハーバーのガッカリ感ほどじゃないけど低仕様＆ナロースパンで残念な感じ。
中古だとリフォーム前提になるし天井高とか開口部とか根本的な所が一番見られるんだよね。
あとは当たり前だけど市況だよね、既に350じゃ伸びしろがない。
さすがに横浜で坪450じゃそうそう売れないしね（元々高額な条件の良い部屋は除く）。
諸費用考えると仮に坪50程度上がったとしても美味しくもない。
実需ならまぁ悪くはないけど金利は上がる前提でローン組まないと２年後は不透明。
個人的には色々と妥協してまで住みたい物件ではなかった。

[22377: マンコミュファンさん]

>>22372 eマンションさん

アパが丸かぶりだろ。
真っ正面の景色だけ見てアパが被らないといってる奴はあたま悪すぎ。

[22378: 匿名さん]

>>22375 匿名さん

なぜ新築2物件を除外するのですか？
普通は新築2物件と比べませんか？

みなとみらいのタワマンと比べて北仲が落ちるというのはかなり主観が入ってると思いますよ。
みなとみらい駅と馬車道駅を比べているのなら分かりますが、タワマンとしての価値がみなとみらいの坪300を切る物件以下というのはあり得ないですね。

負け惜しみでなく、本当に北仲がみなとみらいの坪300を切る不動産より落ちるとお考えですか？

みなとみらいのタワマンが悪いとは言いませんし、個人的に素晴らしい物件が多いと思いますが、総合的にみて北仲が劣るとは考えられないです。

[22379: マンコミュファンさん]

>>22376 周辺住民さん

ただしい見解だね。
ブルーハーバーもそうだったけど、ザタワもスーペリアとエクゼであらゆる面が雲泥の差。
タワマン住み慣れている人にとってここのコストダウンは耐えられないと思う。

[22380: 匿名さん]

>>22374 匿名さん
事実を書いただけなのに、あなたの理論って何？
不動産価格に飛躍？支離滅裂。
計算間違ってるし。