ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[22201: 匿名さん]

[No.22185から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[22202: マンション検討中さん]

>>22196 通りがかりさん
それでも南東からの光取り込めるでしょ。明らかにベストですね。

[22203: 匿名さん]

口コミ知りたいさんって
どんなストレス抱えてるんだか。
実社会では相手にされてないか、
売れない営業マンってところかな？
ちなみに私健康な30代ですがね。
熱海も台東区、荒川区も柏も全く興味がありません。
大人しく寝ろ。坊や

[22204: 匿名さん]

あんなのが来襲するくらいに
類い稀な物件ってこと

[22205: 匿名さん]

>>22200 匿名さん

私は投資でここを買ったと一言も言ってません。
実需で住む予定です。

それから、不動産で生計を立てているわけではありませんが、いくつか所有していて、一棟物もタワマンも投資で持っていますが、一棟物がタワマンより投資で優れているとは言い切れません。

一長一短ですよ。

[22206: 通りすがりさん]

>>22178 匿名さん
何言ってるんですか？値上がりしても購入諸経費と仲介手数料分以上上がらなかったら損するに決まってるじゃないですか。大丈夫ですか？

[22207: 通りすがりさん]

>>22179 匿名さん
あなたが一方的に設定した仮定をどうして私が検証しなくてはいけないのですか？私はあなたのコンサルではありません。

[22208: 匿名さん]

>>22206 通りすがりさん

不動産を株か何かと勘違いしていませんか？

では分かりやすくもう少し簡単に説明しましょう。

ものすごくシンプルにするため、ローンの支払いと、賃貸で借りた場合の家賃を同じとしましょう。

賃貸の場合（月々30万円と仮定）

10年住んだ場合の合計支払額
30万円×12ヶ月×10年＝3600万円
35年住んだ場合の合計支払額
30万円×12ヶ月×35年＝1億2600万円

購入の場合（ローン、固定資産、修繕積立金の合計30万円と仮定）

10年の支払い合計
30万円×12ヶ月×10年＝3600万
35年の支払い合計
30万円×12ヶ月×35年＝1億2600万円

家賃と住宅ローン+諸経費が同じだった場合の支払額は同じですが、賃貸は何も残らないが購入した場合は売却することのできる不動産があります。

9000万程度の物件を購入すると上記に近い支払いになります。
10年住宅ローンを支払い続けると、残債は6700万円程度です。
ということは9000万円で購入した不動産が単純計算で6700万円以上で売れるようなら損はないということです。
実際には税金や諸経費を引いても10年で値下がりが20%以下なら購入が得になります。

同様に35年で計算すると、賃貸と購入で支払額が全く同じですから、35年後に不動産価値がゼロにならない限り購入の方が得ということです。

念押ししますが、分かりやすくするため細かい計算は入れてません。

それからあなたの話は、実需で住んだ場合と、賃貸で借りた場合と、賃貸に出した場合がごっちゃになっていますよ。

[22209: 匿名さん]

>>22207 通りすがりさん

あなたが実需で住んで値上がりしても損だと断言しているので、それはなぜですかと聞いてるのですよ。

答えは明白で、実需で住んで値上がりしたら損をすることはありえないということです。

[22210: 通りすがりさん]

>>22209 匿名さん

私は最初から引き渡し後にすぐ転売した場合と、自分が長期で賃貸で住む場合しか話題にしてませんよ。
賃貸+値上がりという合わせ技は匿名さんの方が賃貸と転売をごっちゃにしてません？

[22211: 通りがかりさん]

>>22209 匿名さん
あと損というものはですね、実際にお金を失うことに加えて、本来なら取れた利益をみすみす逃す事も含みます。
その意味では匿名さんの話は片手落ちとは思いませんか？

[22212: 匿名さん]

結局、自ら書いた、30年購入して住むより、賃貸で住んだ方が得だという数字は出せないままですか。
明確になる分、指摘が入ってしまいますからね。

挙げ句、要素の一つでしかない機会損失の話を始める始末。
そろそろ、フェードアウトした方が良いですよ。

[22213: 匿名さん]

>>22208: 匿名さん
だからこのマンションは人気なんだね

[22214: 匿名]

通りすがりさんの
コメントを読むと可愛いそうなくらいに
薄っぺらな知識と妄想的な
思い込みの激しさとストレス発散が見受けられます。
そうとう実社会で屈辱を味わってますね。
頑張ってくださいね。

[22215: 匿名さん]

>>22211 通りがかりさん
本来ならとれたはずの利益も損にするなら
一つの最高の投資を除き全てが損になりますね。なんだそりゃ

[22216: 匿名さん]

土日は見る暇が無いので、月曜にまとめて読んでます。
いや～今回は読み応えありました。
でも、現金で購入して投資したつもりになっている人がいますが、
貯蓄に毛が生えたようなものですね。
不動産はレバレッジを効かせないともったいない。

[22217: 匿名さん]

頭の悪いやつに理解してもらうのは大変ですね
くだらないネガしかない。
勘弁してもらいたい。

[22218: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、本スレッドの趣旨と異なる投資や損益に関する話題が散見されるようです。

当サイトは、住宅の購入検討を目的とした自由な情報交換の場としてご提供させていただいておりますので、
そこで扱う話題も自由であるべきと考えておりますが、著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、
本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、
予め、ご了承くださいますようお願いいたします。

[22219: 匿名さん]

>>22218 管理担当さん
完売してるんだからさっさと閉鎖して下さいよ、それがルールでしょ。
ここから先は、契約者スレと中古スレでやるのが基本なんじゃないの？
閲覧数と書き込みが稼げると広告収入入るから継続なのですかね。

[22220: 匿名さん]

竣工引き渡し完了まで閉鎖されないのがルール。キャンセルが出る可能性があるから。

[22221: 匿名さん]

いやいや、完売してホームページが更新されなくなったら閉鎖ですよ。
キャンセルとかはSUMOとかで販売されるんでしょう。まあ出ないでしょうが。

[22222: マンション検討中さん]

キリ番22222ゲット！
密かにキャンセル待ちしてます。
投資目的じゃなく実需で普通に住みますよ。職場もみなとみらいなので。

[22223: 口コミ知りたいさん]

>>22219 匿名さん
最終期最終次の1戸がまだ終わってませんよ！

[22224: 匿名さん]

せめて住友が発表するまで残してください

[22225: 匿名さん]

最終期最終次っていつごろでしょうか？
基本的には公開抽選になりますよね。
それまでは閉鎖はないでしょうね。

[22226: 匿名さん]

アクセス、ページビュー稼ぎで残しています。

[22227: 匿名さん]

契約者がパトロールやめればいいんだよ。
キャンセル待ちの人だけで意見交換すれば良い。
ここは検討スレなんだから。

[22228: 匿名さん]

>>22224 匿名さん
「北仲地区について考える」スレをご活用ください。

[22229: 検討板ユーザーさん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[22230: 匿名さん]

契約者ですが3戸目を検討してます。
どう考えても荒らしてるのは、実需でも損するとか書いてる数字を出さない人ですよ
完全に検討対象外なのに投稿してる人が1番おかしいですよね
なぜ、その人については批判しないのですか？

[22231: 通りがかりさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[22232: 通りがかりさん]

>>22212 匿名さん
匿名さんはサラリーマン脳をだいぶこじらせているようですね。仰っていることは分かりますし一面では正しいのですが片手落ちで、それは 月12万くらいのファミリーマンションを借りる層の話です。当物件の高層階に賃貸で入るような層は違う考え方をします。それはお金のパワーを知っているからです。

例えばここに9000万あったとします。このお金で高層階の部屋を買うと家賃なしで住めますが月々の管理修繕費と税金でまあ年80万かかるとしましょう。そして10年後に全く値下がりせず売れた場合、10年住むのにかかったトータルキャッシュフローは-80万x10年=-800万です。手元には9000万が残りますが追加費用がかかってるので実質8200万に減っています。

一方ここに賃貸で入るような層は9000万のパワーがあれば年540〜630万のキャッシュフローを低リスクで創出できることを知っています。家賃が30だとすると年-360万ですから年最低でも+180万のキャッシュフローが出ます。10年住むのにかかったトータルキャッシュフローは180万x10年=+1800万です。手元には1億800万が残ります

2つのケースともやったことは同じで、10年間自分が実需で住んで退去したことですがその差は2600万にもなります。

なぜこのようなことが起きるのでしょうか？それは家賃が物件価格に対して低すぎる為です。
合理的な人は物件を買わなかったことによるプラスのキャッシュフローと、低い家賃のスプレッドを利用しさらに資産を増やします。

ここ数年の日銀の超低金利で賃料に対して物件価格だけが跳ね上がったため、これは当物件に限る話ではなく市場全体の傾向となります。つまり今はどの物件を買っても損だという状況です。

なお算数しか分からない人向けに上記は話をシンプルにするため時間価値や税効果、レバレッジ効果は省略しており正確ではなく考え方のみです。

まあ1000億オーバーの真の富裕層はこんな事は当然わかった上で、例の8億部屋をキャッシュでお買い上げでしょうけどねwそういう人にとっては8億ははしたガネですから。
でも横浜愛が無ければ普通に23区内に買うかな。どっちにしろうらやましいことです。

[22233: 匿名さん]

>>22232
このマンションに限定されない、今マンションを購入することは資産的にどうなのかという一般論はほかのスレでしてください。

[22234: 匿名さん]

>>22221

繰り返すが、竣工引き渡し完了まで検討板は閉鎖されないのがここのルール。

[22235: 匿名さん]

>>22232 通りがかりさん
答えは簡単。前提条件違う。
ここにキャッシュで9000万ないから。
その層がこの掲示板に書き込んでる。
それを分かった上で話すあなたはよほど性格が悪いのか？サラリーマンに無理するなと余計な世話焼きをしたいのか？

[22236: 匿名さん]

>>22232 通りがかりさん
やはり、考えが足りない人ですね。
現実的に9000万のキャッシュがある場合でも住宅ローンを使用します。
結果、頭金を抜いた残金で運用するため、あなたの考えた方法を行う人はあまりいないでしょうね。

自分の都合の良いところだけ機会損失を使用して、レバレッジや税効果に目を瞑るのは、それこそ片手落ちですね。ご都合主義にも程があります。

[22237: eマンションさん]

>>22232 通りがかりさん

マンション全く関係ありませんが、9000万から年500-600万を低リスクで生み出せる投資先とは何ですか？
嫌味とかではなく、本当に知りたいです。
御教授頂けるなら、よろしくお願いします。

[22238: 匿名さん]

もうじきモデルルームも閉鎖だというのに、検討板はまだまだ続く不可思議。やっぱりアクセス稼ぐには、不健全な書き込みの応酬の場がどうしても必要ということか。先月の25日以降で有用な書き込みなど1割もない。

[22239: 匿名さん]

>>22237 eマンションさん
この人が知ってるとは一言も言ってないよ。

[22240: eマンションさん]

>>22239 匿名さん

そうですか・・。残念です。
まあ、掲示板でそんな良い話しが聞けると期待してはいけませんよね。失礼しました。

[22241: 匿名さん]

>>22238 匿名さん
今後2年間もこの状態が続くことは、あまりにも不経済だ。

[22242: 匿名さん]

ここ閉じても、ネガは契約者板に行くだけだからね泣 ひどい話よ。

[22243: 匿名さん]

>>22232 通りがかりさん
この人ひどいな、、。キャッシュフロー観点からならローン組んだ方が返済額低い上、資産価値が急落しない分含み益を甘受しながら、より多くのキャシュフローで運用できるのに。大丈夫？

[22244: 匿名さん]

あいやー、
今日の任天堂は爆下げだった。
ここの価格も爆下げとならないことを祈るのみ。

[22245: 匿名さん]

>>22243 匿名さん
シンプルに家賃以上に値下がりするから家賃で借りた方が得と言ってるんだと思うよ。

[22246: 匿名さん]

住宅ローンって、組むのなんか嫌なんですよね。気分が悪い。それにしても35年組んで返済まで生きていられるか、死んで得するか、家族に相続されるから、まあいいかって感じですかね。なんか嫌なんですよね、住宅ローンって。。。

人生35年の間には、何が起こるかわからない。

[22247: 匿名さん]

だいたい、借り入れで運用なんて失敗するのが落ち。返せなくなるね。

[22248: 匿名さん]

死んでからのことなんか、知らない。

[22249: 匿名さん]

>>22245 匿名さん
キャッシュフローと機会損失に関しても熱く語ってたような。

[22250: 匿名さん]

>>22247 匿名さん
だからいい物件を選択しなければなりませんね。 何かあればサクッとキャッシュアウト。 負債になるリスクの低い物件が実需、投資共に重要。

[22251: 匿名さん]

>>22249 匿名さん
最初の出発点は30年住んだ場合の賃貸との比較だったはず。そこがザックリし過ぎてて、突っ込まれてこじらせてたけど。根本にあるのは今の市況なら物件価格に対して家賃が激安であるから賃貸の方が得ということ。たぶん経営者かなんかで、損金で半分経費に出来るからよほどのお宝でないと手を出さない。お宝と思って興味持ったけど、普通に相場通りだったので、浮かれてる契約者達を持論で諭す。そんなところだろう。

[22252: 匿名さん]

>>22251 匿名さん
では特にこのマンションに関してではなく今購入している首都圏全てのマンション購入者へのメッセージですね。お人の良い方ですね

[22253: 通りすがりさん]

>>22236 匿名さん
相変わらず全否定が目的化してますね。

またまたサラリーマン脳の匿名さんには予想の斜め上すぎる返答だと思いますけど、私に言わせれば現時点で自分の与信枠を残していること自体のろまとしか言えませんね。
合理的な人を見てますと2010年の最初の方でほとんどすべての与信枠を使い切っていて、今その物件は買値の表面利回りで8から9%で回っており、キャピタルゲインも出ていますので、持ってよし、売ってよしの状況ですね。

まぁ匿名さんもそうカッカしなさんな。匿名さんは契約者なんでしょう？私は横浜に思い入れがあるので賃貸でここに入るつもりですよ。同じ住人同士仲良くしましょうよw。もっとも隣にオーシャンビューのマンションがたったらまたそっち移りますけどねw

[22254: 匿名さん]

>>22253 通りすがりさん

匿名って1人しかいないと思ってるのかな？
多くの人が匿名を使っていて、多数の人に突っ込まれていることに気がついてないのかな？

都合の悪い質問には全く答えず、一生懸命言い訳を考えたんだと思いますが、ころころ前提条件を変えて反論するから皆に袋叩きにされるのですよ。

それから誰もカッカしてないと思いますよ。
冷静におかしなことを言う人がいるなと思ってるだけじゃないですか？

[22255: 匿名さん]

カッカしてる人いるのかな？
呆れてる人がほとんどだと思いますよ

実需、投資、キャッシュ、与信等、後付け条件が多過ぎです
その場しのぎの言い訳ばかりしてるからブレブレなんでしょうけどね
そのような説明しか出来ないようでは仕事の質もしれてますよ

[22256: 通りすがりさん]

>>22237 eマンションさん
そんなの教えるわけないじゃないですか。
ただ、きっとあなたは自分でそれを探し出すことが出来ますよ。
日本人で投資と言えば99%は「自分とは関係ない」「騙される」「危険」というのが常識じゃないでしょうか。そういう人は投資関係の情報自体をシャットアウトしてますから仮に本物の情報が目前を通ってもスルーしてしまいます。男性が女性用のコスメの情報を無意識にスルーするのと同じです。
そうじゃなくて1%の、「もしかしたら中にはマトモな情報もあるかもしれない」と普段から思ってる人だけ情報を引っ掛けるフックを持っています。
あなたはそのフックを持っているので、年1つか2つ位なら案件を見つけることができるでしょう。

[22257: 匿名さん]

ここも宇部興産の生コンクリート偽装の被害にあった物件ですね。御愁傷様です。
住民版にも通知が来たと書いてありますね。

[22258: 匿名さん]

ここは30階くらいまでの高さで充分な感じ。58階なんて目がクラクラしちゃう。
本当にそんな高いところに住んで良いのだろうか、想像するだけで震えちゃう。今の倍以上の高さになるのか、、、

[22259: 匿名さん]

もう、後1戸はくじ引き状態になるのかな
個人的には10倍ちょいくらいを予想

[22260: 匿名さん]

>>22256 通りすがりさん
うん。もう飽きたから終了してもらっていいかな。
君の話は、このマンション固有の話ではなくなってるのでスレ違いですよ。
しかも、思い込みと後出しが多すぎて何も参考になりません。

[22261: 匿名さん]

ここって塩害はありますか？

[22263: 匿名さん]

コンクリートが偽装されるなんてこの物件もとんだケチがつきましたね。。。三井は宇部を訴えるのかな。

[22264: 匿名さん]

ロープウェイに偽装コンクリート
完売した途端に色々発覚しますね

[22265: 匿名さん]

>>22258 匿名さん
ドバイとか行くと1000m級があるけどね

[22266: 検討板ユーザーさん]

なんだ、単なる産地偽装じゃないですか

[22267: 匿名さん]

コンクリートの強度ってかなり重要だよ。
大きなひび割れとかの発生原因になる。
産地偽装するくらいの低価格の業者からコンクリートを調達してんだな。オリンピック前のこの時期のマンションはやはり危険なのかも。

[22268: 匿名さん]

タワマンは現場打ちではなく、PCを重ねてるだけだから大きな品質の差にはならないと思うけど。嫌なニュースってか資産価値には多少影響あるかな。契約前なら重説の説明事項だったのかも。

[22269: eマンションさん]

>>22256 通りすがりさん

22237ですが、返信頂きありがとうございます。今後の参考にしていきます。

[22270: 匿名さん]

こりゃキャンセル続出か？

[22271: 匿名さん]

昔は海砂、川砂と言って大騒ぎしてた時代もありました。

[22272: 匿名さん]

>>22270

契約者版みて見なよ。JISの認証手続上の瑕疵の問題で、新たに認定を取得しているようで静かなもんです。
品質に問題がなければOKで、品質は第三者機関で検証済み。手続上の瑕疵はなくなることが約束されております。

こういうときにこそ売主が三井＆丸紅で結果的に安心ということでしょ。残念！

[22274: 匿名さん]

まあ安心なら住めば良し！

[22275: 匿名さん]

>>22259 匿名さん

最終期Hsの1億1300万の部屋が27倍、1億1400万の部屋が26倍だったと思いますので、最終期と同程度の価格なら100倍になってもおかしくありませんね。

おそらく価格は上げてくるでしょうから、現実的な値上げ程度ならおっしゃる通り10倍程度ではないでしょうか。

[22276: 匿名さん]

とんだケチついたケチマンションになっちまった。欲しい人は欲しいと思うが。
まあ、グランドメゾン紅葉坂伊勢山と同じと考えれば、お買い得化。

[22277: 匿名さん]

>>22276

パークタワー晴海の住民板では
キャンセル(手付け金返還はあるか？)や三井不動産による住民説明会希望、裁判などの話が出ています。

三井不動産は対応を誤るととんでもない事態になります。

[22278: 匿名さん]

>>22267 匿名さん

だから結局はコストを落として「売値」に反映してるのよ｡
まだまだ見えない所は色々あると思うよ｡中古で出てきても買わないよね。

[22280: 匿名さん]

性能に一切の問題は無いとしている。登録してたかどうかで、現在登録中。
問題なく申告通りに登録完了すれなんて事ない。ただし登録出来ないとなるとニュースだな。

[22281: 匿名さん]

[No.22273～本レスまでは､前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[22282: 匿名さん]

ロープウェイが出てきた時点で冷めた。
今日は、寒いって。

[22283: 匿名さん]

明らかな瑕疵以外は契約解除は無理だろうね。
ただケチがついて明るみになっただけ。

[22284: 匿名さん]

>>22279 匿名さん
それあるよね。焦った人が一番後悔する。本当に欲しかった人はこの件があっても後悔しない。

[22285: 匿名さん]

残念ながらキャンセルは無いようです。お疲れした。

[22286: 検討板ユーザーさん]

これだけの戸数です
理由はなんであれそのうち必ずキャンセルは出ます
しかしながらキャンセル住戸も倍率が高くなるでしょう

[22287: 匿名さん]

>>22286 検討板ユーザーさん
市場に出回るキャンセル住戸はキャンセル待ちに引っかからなかった住戸だけ
キャンセルは出るけど一般に出る前に2番手、3番手に回って一般には出ない

[22288: 匿名さん]

無抽選の住戸いらないわ。

[22289: 匿名さん]

でもこれだけ他の部屋が人気だからどんな部屋でも欲しいって人もいるんだろうね。だからマンション全体としてのブランド価値ってのが重要なんだな。

[22290: 匿名さん]

一期一次の無抽選住戸が今出てきたら
どんな部屋でも10倍は超えるでしょう

[22291: 匿名さん]

>>22290 匿名さん
それあるね。ラーメン屋が意図的に行列作る気わかるわ。

[22292: 匿名さん]

>>22290 匿名さん

10倍どころじゃないと思いますよ。
最終期25階の割高な部屋が20倍以上付いてたので、価格が一期一次と同じキャンセル住戸が出てきたらとんでもない倍率になるでしょう。
100倍超えても驚かないです。

[22293: 評判気になるさん]

1期1次で10倍位だった部屋がキャンセルされた場合だと、何倍になると思いますか？

[22294: 匿名さん]

2期は無抽選が3割くらいあったような、、

[22295: マンション検討中さん]

>>22293 評判気になるさん
そりゃ200倍だろう。
10倍×20倍
単純な算数ですよ。

[22296: 匿名さん]

ここのキャンセル住戸はHPに出る前に売れてしまうでしょう。
声をかけてもらえるのは一部でしょう。

[22297: マンション検討中さん]

いつもの好調煽りの方だと思いますが、
たぶん大量に出ますよ。
そのうちHPにでますから待ってればいかが。

[22298: 匿名さん]

>>22297 マンション検討中さん

期待してていいですか？
あなたのこと信じていいですか？
私ここ欲しいので、あなたの言葉を信じます。

[22299: 匿名さん]

それは良かったですね！

[22300: 匿名さん]

とにかくどんな部屋でも欲しい。
一次で無抽選の部屋いけば良かった。

[22301: 匿名さん]

>>22297 マンション検討中さん

大量に出てくるってどれくらいですか？
100戸くらいでますか？
値段は一期一次と同じくらいですか？

ここが買えるようなのでワクワクしてきた！
HPに出てくるのはいつくらいでしょうか？

どこかからの情報で詳細ご存知でしたら教えてください。
詳細な情報がない場合はあなたの予想を教えてもらえますか？
できましたらキャンセルで売りに出される戸数とHPにアップされる時期をお願いします。

[22302: 匿名さん]

>>22295 マンション検討中さん
シティタワー品川並みですね

[22303: 匿名さん]

私は以前三井と他のjvのキャンセル住戸を購入したことがありますが、
ホームページに出る前にキャンセルが出たと
ここで知り、問い合わせて購入しました。
キャンセル住戸は先着順だから、一瞬で判断しないと。

リーマンショックのようなことがなければ、キャンセル住戸はHPに出る前に捌けるでしょう。

引渡し数ヶ月前から三井に問い合わせることをお勧めします。

[22304: 匿名さん]

>>22301 匿名さん
三井はキャンセルに出た部屋は最初の価格で売ると思いますよ。
もしオプションがついた部屋なら、オプションは前契約者が支払うので、無償でついてきます。
キャンセルは部屋タイプや階数を選べないけど、希望にあう部屋が出たら相当ラッキーです。

[22305: 契約者さん]

シティタワー品川よりここの方が安い。
あちらは定期借地だし。

[22306: 匿名さん]

モデルルームに問い合わせたら、窓口がキャンセルは全く出てないと言ってたよ。
キャンセルがそんなたくさん出たらこの掲示板でも話題になるでしょうし。
外れた人がたくさんいるんだろうから、普通に考えるとＨＰには出てこないよね。

[22307: 匿名さん]

>>22306 匿名さん

やはりそうですか。
HPで大量に出るとありましたので期待したのに、単なるネガ煽りでしたか。

[22308: 匿名さん]

キャンセルは関係者に回っている可能性も大

[22309: 匿名さん]

ここは1期・2期の無抽選の部屋でも今なら10倍以上確定。

[22310: 匿名さん]

荒らしを呼びそうですので、このくらいでやめておいた方がいい気がします。

[22311: 匿名さん]

>>22307 匿名さん

詳細伏せますが、二次の登録直前に一次の
キャンセル連絡もらい、希望間取りを契約
しました。 即答求められましたが。

今思うと運が良かったのも有ると思います

[22312: 匿名さん]

>>22311 匿名さん
逆にキャンセルあるんだなあ。
勿体ない。たぶんビビったんだろう。

[22313: 匿名さん]

神奈川史上最高の伝説的マンション。
購入できた人は本当にラッキーでした。

[22315: 匿名さん]

抽選落ちた人はまだマシ。
事前審査落ちた人も多いみたいな。
買い替えの人で、今の家が担保割れと判断されて落ちた人もいるとか。
そうゆう人達の一部も地縛霊としてこの掲示板に残ってるのかも。

[22317: 匿名さん]

買えなかった人は、次は何を問題にするんだろう。

[22318: 匿名さん]

早くスミフが発表されないかな！スミフが発表されたら もっと有意義な投稿がみられそう。

[22319: 匿名さん]

>>22318 匿名さん

来年発表して、2023年〜2024年に竣工といった感じですかね。

[22322: eマンションさん]

>>22317 匿名さん

文句なしに神奈川一のマンション。
買えた人、おめでとう！
買えなかった人の妬みは気にしないことです。

[22324: 検討板ユーザーさん]

築10年のパークタワー横浜ポートサイドですら中古に出てもなかなか売れないってのに、ここなら資産価値下がらずリセールできるって根拠教えてくれ

[22325: 匿名さん]

将来のことは、予想しても時間のむだ

神のみぞ知る　すべて運命とわりきるしかない

[22326: マンション掲示板さん]

>>22324 検討板ユーザーさん
パークタワー、築10年経つけど高層は坪400ぐらいするじゃない。
さらに駅6分と駅直結の違い。

[22327: 匿名さん]

ヒント、このスレの唐突な粘着の多さ。
なんちゃらのポートサイドは知らんけど、ここは気になって仕方ない人が多い。
立地？駅直結？規模？眺望？再開発？あなたは何が気になってるのかな。ニヤ

[22328: 匿名さん]

>>22326 マンション掲示板さん

築10年で400なんですね。
そこから考えると、ここの坪300前後の部屋は底堅そうですね。

[22329: 匿名さん]

>>22327 匿名さん
この物件に興味あるんじゃなくて、この物件の契約者に興味がある。これ現実。

[22330: 匿名さん]

ここの粘着君達の大好物はリテラシーの低いサラリーマン。

[22331: 匿名さん]

>>22323 匿名さん

ザタワーの契約者は勝ち組ですよ。
嫉妬してもお売りしません。
みなとみらい、ナビューレ、完全に凌駕してます。
伝説的マンション。

[22332: 匿名さん]

>>22331 匿名さん

ここのリセールも部屋によるんじゃないですか？

横浜駅に離れている立地でお見合い部屋では厳しいと思いますよ。

[22333: 匿名さん]

>>22332 匿名さん

逆ですね。
眺望の良い抜けた部屋は厳しいと思います。
狭めで低層のお見合い部屋を買えた人はリセールバリュー高いので、抽選当たった方おめでとうございます。

[22334: 匿名さん]

>>22333 匿名さん

投資目線でなく、実需ならタワマンの眺望は極めて大事ですよ。
特に横浜港オーシャンビューは希少性が高いでしょう。

[22335: 匿名さん]

>>22333 匿名さん

日照や眺望が全然期待できない部屋のリセールは実需ではなく投資の目線から考えるのが正しい。

モデルルームで担当の話によれば、20坪の部屋で相場の月家賃25万前後。

表面利回り5％とすると6000万で坪単価300万、リセールは坪単価300前後で推移する。

坪単価350万だと表面利回り4.2％で厳しくなる。

みなとみらいもお見合い部屋で坪単価300前後、オーシャンビューで400～650.

[22336: 匿名さん]

>>22334 匿名さん

たとえ実需でも分譲時ほどは眺望有り無しで価格差つかない、ってことじゃないの？

眺望有り無しの価格差、高層低層の価格差、

それとも、分譲時よりもさらに価格差がつくとお考えなのかな？

[22337: 匿名さん]

みなとみらいで海が見える部屋はかなり希少ですからね。
ここは、中層以上なら海が見える部屋が多い。
完成後、その真価がわかるんしゃないでしょうか。

[22338: マンション検討中さん]

[No.22314～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[22339: 匿名さん]

>>22336 匿名さん

価格の割には眺望が良かった部屋は投資と実需、両方望めるのでリセールに有利。

海が単に見えるパーシャルビューでは価値は低く、見える向きや美しさや前面が抜けていることなどが大切。

ただ現時点で新築タワーの購入として、ここは最善であったことは間違いない。

[22340: 匿名さん]

>>22334 匿名さん

実需の話ですか？
それともリセールバリューの話ですか？
見方によって変わりますが、22332さんはリセールと言ってますので、購入価格とリセールからの話です。

一般的に眺望などによる価格差はリセール時に小さくなりますので。

[22341: 匿名さん]

>>22340 匿名さん

普通は眺望などによる価格差はリセール時に小さくなるのでしょうが、ここの周辺は少し事情が違います。

特に横浜を象徴する眺望は希少ですし、住み心地も格別な喜びがあります。

オーシャンビューの部屋は新築時の購入が高くてもそれが相場となります。

[22342: 匿名さん]

単に抜けた眺望ありとオーシャンビューは別格です。
そこがイメージできるかですね。
みなとみらいでもオーシャンビューの中古は見たこと無いので、水面下で取引されてるんでしょう。

[22343: 検討板ユーザーさん]

宇部興産アウトー
産地偽装だけに留まらない可能性ありますね

[22344: 匿名さん]

オーシャンビューは価値が高く、ここが相場を作る、と期待するのは自由だが、実際そう上手くはないと思います。思い込みの域を出ない想像、期待だね。代わりのきかないザ横浜の眺望ならまだしも。

[22345: 匿名さん]

ザ横浜の眺望って何だ？
所詮建物でしょ。海にはかなわないよ。

[22346: 匿名さん]

ここの北西S60、44あたりって倍率からして実需は敬遠したはずで、投資が多いよね。そうすると竣工時に一斉に売りや賃貸が出ることが想定されるので、捌けるのかな。
それなら面積、グロスは大きいが、実需と投資が混在してバッティングが少ないS73、74Bの方が良いと思うのだが。

[22347: 匿名さん]

海ならどこにでもあるんだよね、

[22348: eマンションさん]

>>22346 匿名さん
73、74も含めあの辺の低層の安い部屋群は60や66とカニバるから賃料はディスカウントされる。特に賃貸は面積より部屋数が大事だからね。まあでも元が安いから問題ない。

[22349: 匿名さん]

ロープウェイビューはリセール悪そう

[22350: 匿名さん]

>>22346 匿名さん

最安は坪283ですが、仮に坪300程度の部屋を投資で購入して、350で売りに出したとしても相場が大きく崩れない限り買い手はつかでしょうね。
それ以上だと難しいかもしれません。

[22351: 匿名さん]

>>22347: 匿名さん

リビングから海が見える部屋はそうそうないよ。だから希少なんしゃん。
ナビューレだって、みなとみらいだって、ほんの一部でしょ。

[22352: 匿名さん]

坪単価最安値の契約者羨ましす

[22353: 匿名さん]

>>22351: 匿名さん

あとオーシャンビューで天井高以上に大切なことはリビングの窓幅、最低3.5ｍ以上できれば4.5ｍ以上。

[22354: 匿名さん]

>>22350 匿名さん

坪350は無理でしょう。

20坪で7000万、プラス仲介手数料3％万などで買値7500万近くになります、それで月25万の家賃では表面利回り4％で到底合いません。

将来、金利が上がったら買値の5％前後の動きでしょう。

しかし現在のマンション相場で将来的に買値を下回らないリセールバリューなら大成功です。

[22355: 匿名さん]

ってか月25万も家賃取れない、、
机上の利回りなんて意味なし。

[22356: 匿名さん]

>>22353 匿名さん
そういうのリセールでは全然評価されない
単純な競合との安値競争だから

[22357: 匿名さん]

あなた方、坪３５０万が無理って経験値低すぎではないですか？まあ将来にかかる事実を今議論しても仕方ないので、後に結果をみて上のコメントを反省したらよろしい。

[22358: 匿名さん]

自分の資力に引きづられ過ぎなり。
欲しい人は欲しいのよ、ここは。

[22359: 匿名さん]

北仲ロス引きずってるんだなあ

[22360: 匿名さん]

>>22356 匿名さん

横浜のオーシャンビューは値段で倍違うこともありますから、普通の眺望のリセールとはわけが違います。

リビングから、どのように見えるか、どれぐらい見えるかによって迫力が違うので明らかに価値が違います。

[22361: 匿名さん]

マインドセット半端ないな

[22362: 匿名さん]

経験しないと解らないでしょう。

[22363: 匿名さん]

眺望価値はベイブリッジが圧倒的の事実。

[22364: 匿名さん]

>>22360 匿名さん

ご存知かもしれませんがここの坪単価最安値は283で最高値は1245です。

すでに4.4倍の価格差が付いてますので、仮にリセール時の価格差が2倍になったら差は小さくなりますね。

[22365: 匿名さん]

買い替え組ですが含み益考慮して契約したので、市況が心配です。今のところはダメでもここだけは大丈夫な気がします。

[22366: 匿名さん]

>>22354

ここで坪350万でも無理・売れないとか言っている人は、最終期で倍率が付かないと言っていた人と同レベル。
最終期で何倍ついたと思っているんですか。最終期の割高価格（1期1次価格に比して）をみつつも欲しくても買えなかった人が何人いたか知っているのかな。

株でいえば、業種を問わず、PER15倍以下なら割安、それ以上なら割高というのと同列。
成長性のある業種の株価は、PER15倍なんて基準はあてはまりませんよ。

北仲ブリックでも行って、模型をしみじみ観察して、ここのノビシロを確認した方がよい。
税金が投入されて、或いは続く再開発によってグッと周辺価値が高まっていく一方、ここのランドマーク性は際立ったまま。少子高齢化でコンパクトシティが進むのだから、貴重性の高い立地へのあこがれは強まると思いますがね。

見る目がないから、パンダ部屋につっこんで外れたのかな。1期1次で倍率少ない所で実をとった人が結果として賢かったと振り返るタイミングでいったい何を言っているんだか。

[22367: 匿名さん]

>>22366 匿名さん

肩の力を抜いて。

新築と中古の値動きは違います。

特に投資部屋では新築価格が分かっている場合、そこに上乗せされた価格で買う人は、その部屋の収益から買値が合理的であるかどうか考えます。

[22368: 匿名さん]

>>22367 匿名さん

ないですね。
その理屈でいうなら都心の利回り3%が説明つかないです。

一方、田舎の10%が割安ということになりますね。

世界的にみても横浜クラスの都市の利回りは3%程度の利回りが多いですね。

[22369: 匿名さん]

単純に馬車道ってそんな伸び代あるの？

[22370: 匿名さん]

>>22367

収益力に収斂する力が働くのは否定せず、中古・表面利回り5％の指標はわかるが、それのみのではない。
上記株価のPERも同じ。今をみるのか、少し先の将来価値まで折り込むかの違い。

上の方が3％で都心部は落ち着いている、地方では10％でも割安とはいえないという例をあげているが、それもまた真理です。

あとプレーヤーは投資家のみならず、実需の方もいる。

ミクロでいえば、北仲地区内は再開発が続き、新港地区、山下地区、関内地区とともにバリューアップが期待できるのと、実需のプレーヤーが高齢・富裕層が地方戸建てから中核部のマンションへ移動する流れに厚みがでる流れが勢いづくと想定される。結局、坪350万円でも無理？？ブランズタワーみなとみらいも坪350万円で無理ですかねぇ。。。

[22371: 匿名さん]

確か東船橋駅より乗降員数少なかったような。
西船橋じゃないよ。

[22372: eマンションさん]

>>22363 匿名さん
ここの東角は最強なんだよね

[22373: 匿名さん]

だからノビシロがあるんじゃないのかね。駅はそこそこ立派だよね。
ハンマーヘッドプロジェクトで外国人増も。
インバウンドでお金も落ちるところが地価があがり景気良くなるのが最近の傾向じゃなかったけ。不動産経済研究所の考察では。

[22374: 匿名さん]

>>22371 匿名さん

そうですね。
白金台の約3倍の乗降者数ですね。

あなたの理論だと東船橋の方が白金より不動産価格が高くないとおかしいですねw

[22375: 匿名さん]

>>22368 匿名さん

立地はみなとみらいより少し落ちますね。

みなとみらいでは新築２物件以外は投資用見合い部屋で坪単価300を少し切るぐらいで、賃貸で月の坪単価⒈２万で表面利回り4.8%です。

[22376: 周辺住民さん]

ここのプラス要因
・立地
・ランドマーク性
ここのマイナス要因
・仕様（スーペリア）
・市況
プラス要因は確かにプラスなんだけど後数本建てばあくまでタワマン群の１本に落ち着く。
みなとみらいや武蔵小杉で駅近や５０階建てだからって高値が付いてるわけじゃなくて眺望や仕様のほうが重要。
もちろん自分の部屋が５０階なら話しは別なんだけど。
仕様に関してはここは新築時坪250の横浜～みなとみらいタワマン群より２ランクぐらい落ちる。
ブルーハーバーのガッカリ感ほどじゃないけど低仕様＆ナロースパンで残念な感じ。
中古だとリフォーム前提になるし天井高とか開口部とか根本的な所が一番見られるんだよね。
あとは当たり前だけど市況だよね、既に350じゃ伸びしろがない。
さすがに横浜で坪450じゃそうそう売れないしね（元々高額な条件の良い部屋は除く）。
諸費用考えると仮に坪50程度上がったとしても美味しくもない。
実需ならまぁ悪くはないけど金利は上がる前提でローン組まないと２年後は不透明。
個人的には色々と妥協してまで住みたい物件ではなかった。

[22377: マンコミュファンさん]

>>22372 eマンションさん

アパが丸かぶりだろ。
真っ正面の景色だけ見てアパが被らないといってる奴はあたま悪すぎ。

[22378: 匿名さん]

>>22375 匿名さん

なぜ新築2物件を除外するのですか？
普通は新築2物件と比べませんか？

みなとみらいのタワマンと比べて北仲が落ちるというのはかなり主観が入ってると思いますよ。
みなとみらい駅と馬車道駅を比べているのなら分かりますが、タワマンとしての価値がみなとみらいの坪300を切る物件以下というのはあり得ないですね。

負け惜しみでなく、本当に北仲がみなとみらいの坪300を切る不動産より落ちるとお考えですか？

みなとみらいのタワマンが悪いとは言いませんし、個人的に素晴らしい物件が多いと思いますが、総合的にみて北仲が劣るとは考えられないです。

[22379: マンコミュファンさん]

>>22376 周辺住民さん

ただしい見解だね。
ブルーハーバーもそうだったけど、ザタワもスーペリアとエクゼであらゆる面が雲泥の差。
タワマン住み慣れている人にとってここのコストダウンは耐えられないと思う。

[22380: 匿名さん]

>>22374 匿名さん
事実を書いただけなのに、あなたの理論って何？
不動産価格に飛躍？支離滅裂。
計算間違ってるし。

[22381: 匿名さん]

>>22378 匿名さん

当たり前だけど、エリア力はみなとみらいの方が上。
住環境はみなとみらいよりかなり劣る。

[22382: 匿名さん]

ネガさんがんばれ〜！

[22383: 匿名さん]

>>22381 匿名さん

そうですか。
北仲の竣工は未来の話なので、今は言いたい放題言えますよ。

続きをどうぞ。

[22384: 匿名さん]

このあたりの分析は参考になります。
https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list_member.php?m=...

[22385: 匿名さん]

>>22377 マンコミュファンさん
南東から南がベストなんでしょうね。

[22386: マンション検討中さん]

>>22376 周辺住民さん

冷静な見方ですね、同意します。
ここが値上りするという人は冷静に不動産市況がみれていないですね。
みなとみらいの施工の新しい2物件が値上りしているなら希望はありましたが、実際は値下がり気味です。
ここからさらに上がる傾向は今のところないです。

タワマン通からすれば、ここのスーペリアの仕様は残念な限り。高層階の仕様が標準的なタワマン仕様です。では高層階はといえば眺望の魅力がない部屋が多くあります。その中で眺望もよく、高層階で、間取りも希望に合う部屋は2億超えでした。その2億超えの部屋ですら現在住んでいる住居に劣るのです。個人的には物件に魅力があっても部屋に魅力がないのです。

[22387: 匿名さん]

＞＞22376

よくわかっているつもりだろうけど、プラス要因とマイナス要因を天秤にかけると貴方の分析と逆になるんだよね。

みなとみらいに誇りをもっているのはわかったが、５０年前はただの海と造船跡地だよ。

[22388: 匿名さん]

>>22386

なんだ、ただお金なかっただけじゃん。

前にもいたよね、マンコミュファンって名乗って予算が１．５億でほしいものがないとか謳ってた人。
もう売り切れなんだから粘着しないで他に時間を使った方が有益だろうに。

欲しくないなら、何故にこの掲示板に粘着しているのか？
この自己矛盾に万人が納得するだけの答えを用意できない限り、多くの人には「そんなに欲しいのかな？」って捉えられるだけだと思いますよ。

[22389: 匿名さん]

>>22386

みなとみらいの新しい２物件が値下がり気味なのは、巨人・北仲新築と比較して相対的に低い評価（割高）を受けた結果だと思いますがね。
場所も規模もランドマーク性もすべて劣りますよね。そこから北仲への転出組も結構いるみたいだし。

それだけだと思うよ。

[22390: マンション検討中さん]

ランドマークタワーで働いていた事があるが、近くに標準的な大きさのスーパーもないし、外食は観光地価格でバカ高くてまずいし、夜はカップルがそこら中でイチャイチャして子供の目の毒だし意外と住むのには向いてないと思った

[22391: 匿名さん]

先の先を読むと横浜の場合、工業地帯が資産価値維持できるらしい。
なるほど。。
＞私が不動産投資を手掛けている横浜市で言えば、いま人口は370万人余りいて、横浜市の推計では、2019年までは増えていき、その後は減少に転じて、2040年には352万人まで徐々に減っていくと試算されています。

　冒頭でもお話ししたように、これまで私は300棟以上を取引していますが、投資物件のほとんどが、横浜市でも東側に偏っています。このエリアはいわゆる「太平洋ベルト地域」の中でも最大の工業地帯である京浜工業地帯にあたりますから、雇用がまだまだたくさんあります。そこへ地方から労働者が流入してくるため、賃貸需要もまだまだあります。2025年を過ぎても、減少は他のエリアに比べると、相当なだらかになるはずです。同じことは、東京都心部にも言えるでしょう。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180607-00006284-toushin-bus_all&p...

[22392: 匿名さん]

>>22389 匿名さん

日本人は新築大好きというだけですね。

みなとみらいのマンションの多くは世界規模のターミナル駅である横浜駅の１キロ圏内ですし、周辺の開発規模が北仲とは桁違いです(10倍以上)。
北仲のランドマーク性もみなとみらい線の一支駅という点では弱く離島感が強いですね。
規模も大きければ全て良いと言う事ではなく、プラベート性に欠けるなどマイナス面もあるのでは？
みなとみらいあってこその北仲ですから、みなとみらいを貶すことはそれこそ天に唾を吐くことになります。
またここも竣工して周りの建物が建ち始めるのを見ながら住むことになります。

[22393: 匿名さん]

感情論なんだけど、中古汚い。
損しても良いから新築を渡り住みたい。
個人的に新築プレミアムは少なくとも価格の2割はある。

[22394: 匿名さん]

>>22392 匿名さん
ここを検討していないようですし、ここのスレを見ない方がいいですよ。
>>22341さん(あなたかもしれませんが)は言っておられます。
住み心地も格別な喜びがあります。と。
ご自分が満足していたらそれでいいでしょう？
周り中の人に、あなたのお部屋は横浜で一番素晴らしい、と常に言ってもらわないと気がすまないのでしょうか。

[22395: 匿名さん]

>>22394 匿名さん

公開された掲示板で、あなたに見ない方が良いと言われる筋合いはないと思いますが？
>>22389 匿名さんのみなとみらいに対する中傷意見に反論しているだけです。

[22396: 匿名さん]

みなとみらいの新築にロクな物件がないのは事実

[22397: 匿名さん]

みなとみらい＊＊＊＊の人、何したいの？

どうせ１戸除いて完売で買えないのわかって憂さ晴らしですかね。

ここ駅直結だからみなとみらいの商業施設まであっというま。裏側から見る眺望より、正面から見る眺望が良いし、開放的な新港地区やノスタルジーな関内地区へ散歩がてらに行けるのが良い。

北仲には都内からの購入者が３割強いるのは、そういうところに魅力を感じている方が相当数いたということです。個人的にはみなとみらいの物件で興味持ったことがないんだよ。そういう人沢山いると思いますよ、事実として。

[22398: 匿名さん]

みなとみらいはみなとみらいでいいとこいっぱいありますよ。
これからどんどん開発も進みますし。みなとみらいから山下一帯はこれから注目のエリアです。相乗効果ですみやすくて楽しい街になっていけるといいと思います。

[22399: 匿名さん]

>>22398 匿名さん

私もみなとみらいは良いと思います
仲違いせず、横浜を盛り立てていきたいです

[22400: 匿名さん]

>>22397 匿名さん

自分もそのうちの一人です。