ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[22121: 匿名さん]

月島駅直結53階のキャピタルゲートプレシスは新築時坪336万で、現在坪430万で取引されている。ナンバーワンとして。

その斜め横に立つ今売り出し中のミッドタワーグランドは直結でないのと、階層が低く、現在新築売り出しで坪420万。

ザタワー横浜北仲と、となりのスミフ大和も同じじゃないかな。高値売り出しで、直結のザタワー横浜北仲がナンバーワンとして値が引き上がりますよ、多分。

駅直結、規模、最高階層、商業施設併設のランドマークは強いと思うな。

[22122: 匿名さん]

>>22119 匿名さん
当然考えた方がいい
ただ、外海に直接面してないので、津波も直接入る可能性が少ない
また、ある程度までの津波なら生活機能を維持できるような作りになっているので、過度な心配性でなければ特に問題ないといえる

[22123: 匿名さん]

>>22120 マンション検討中さん

390は8億の部屋や、エグゼ、プレミアを含んでで、スーペリアは330程度ですよ。

おっしゃる通りスミフが400ならそっちの方がいいという人はたくさんいると思います。

一方、400なら北仲がいいという人がいることも疑いようのない事実です。

よってスミフが400以上で売りに出されれば、必然的に北仲の相場も400以上になるのですよ。

22121の方も書いてますが、キャピタルゲートプレイスとミッドタワーグランドの関係と同じですね。

個人的にどちらが好みかではなく、相場の話です。

[22124: 匿名さん]

>>22117 匿名さん
確か市庁舎の位置の地盤はここより支持層が深くて、杭を一部使っているのではなかったでしたっけ。

[22125: 匿名さん]

お見合いや日照無い部屋が安かっただけで、抜けのある北東高層とかはスーペリアでも坪400超えてます。

[22126: 匿名さん]

>>22111 通りすがりさん

いろいろと前提条件が変わってますね。
論理のすり替えは良くないです。

最初にあなたは住みたいなら賃貸で住めばいいと言っています。
これは紛れもなく実需の話をしています。
それから実需で損だとも論じています。
ということは、前提条件として実需の購入から住むことを指すことは明確です。
よって、私は実需で住むことを前提に記載しています。

次に、あなたは30年賃貸で住んでも買うのは損だと論じています。
よって、何度も書いているのですが、30年後のここは坪単価いくらになっていると思いますかと聞いています。
もっと分かりやすくするために、30年後だけでなく、20年後と10年後を聞いて、あなたのシナリオを明確にしたいと考えました。
こちらはまだ回答いただいてませんので、教えてもらえますか？

それからあなたは本当に値上がりしても半分税金でとられるので、諸費用負けして儲からないと言ってます。
よって私は、仮に坪330万が坪400万になったとして、どうすれば損になるのですかと聞いてます。
いいですか？
もう一度言いますが、仮にです。
仮に坪330万が坪400万になったとして、あなたの言う値上がりしたとして、諸費用負けして損をするシナリオを教えてください。

最後に、あなたは購入と賃貸で比べてますので、それを前提にしています。
そのうえで、66平米7000万円の部屋だと仮定します。
おそらくこの程度の部屋だと賃料相場は30万円程度でしょう。

一方購入した場合の支払いはフルローンで18万円〜19万円だと説明しました。
そこに修繕積立金、管理費、固定資産税を加算すると、月々の支払いは多くみて27万円程です。
ここに住宅ローン減税が3万強ありますよで、実際の支払いは23万円〜24万円となります。
ということは賃貸に比べて6万円〜7万円購入した方が支払い金額が低くなります。

さらに、住宅ローンの支払いのうち大部分を元金返済に充てられます。
実際には月々16万円程度の年間190万円残債が減ることになります。
これは10年で約2000万円、20年だと4000万円以上、30年で6000万円以上残債が減り、35年で借り入れがゼロになります。

あなたの賃貸の方が得だとの理論を成り立たせるには、この残債と資産価値を比べたときに、残債の方が大きくならないと成り立ちません。

もう一度聞きますが、どうして実需で賃貸の方が得なのでしょうか？

[22127: 住民板ユーザーさん8]

スミフのマンションは相当高い。
北仲も北角はスーペリアでも別格の料金で売れた。
例のヨコハマ眺望があるから。スミフのマンションは
一面〜二面はこの眺望でつくれるからね。
是非高値で売りきって北仲の資産価値を上げて欲しい。

[22128: 匿名さん]

住友といえどもさすがにお見合い部屋は坪300程度で出すでしょう。そうしないと捌けない。

[22129: 匿名さん]

>>22125 匿名さん

スミフでオーシャンビューで抜けのある部屋が400ならばその通りですが、スミフは平均で400超えてくると思いますよ。

だからここは相場に比べ安く、それによって近年稀に見る人気となったのです。

[22130: 匿名さん]

>>22129 匿名さん
平均400は有り得ない。住友は半分がお見合いだからね。
北東坪450、北西坪350、南西南東坪300だとしても平均坪350にしかならない。

[22131: 匿名さん]

>>22130 匿名さん

ブルーハーバーが389、ブランズタワーが441なのにスミフが350というのは可能性として極めて低いと思いますよ。

[22132: 匿名さん]

>>22130

上の人に同意。今まで散々スミフに安値期待して桜散るを見てきた。

晴海のドトールは場所に見合わず高値、その横に立つ元前建、現スミフもバカ高い。武蔵小杉のシティタワーも空気わ読まないこと。

ザタワー横浜北仲の成功事例が真横にあるのに、何故安値期待出来ますかね？

市況が崩れることを期待しない限り、無理な計算だよー

[22133: 匿名さん]

再開発初期は安く、開発が進むと次第に高くなるとの経験則もありますよね。

スミフに期待するのは良いが、値段は高くなると思うな。

[22134: 検討板ユーザーさん]

>>22126 匿名さん

>>22126 匿名さん
賃貸が良いのは、災害時に残債残らないのでわからなくもないが、サラリーマンは自分が亡くなった場合に団信でチャラで家族への生命保険替わりにもなるから、物件だけで賃貸がいい、購入がいいとは難しいと思う。

[22135: 検討板ユーザーさん]

>>22131 匿名さん
戸部ですら軽く300万越えでのんびり売っているので北仲でも350万の部屋はあると思うが、平均は400万以上では。
住友は、リーマン時でも値下げしてまで売ってない気がするし、他社の相場の上から数年かけて販売するイメージ。

[22136: マンコミュファンさん]

スミフはA-1,A-2のことを指しているのかと思いますが、スミフ単独案件ではなく、大和地所がメインの案件ですよね？

その場合、どれくらいスミフ色が出るかがポイントかなと思います。

例えば有明の東京建物とスミフのJV案件、ブリリア有明シティタワーはスミフ的な売り方ではなかったと記憶しています。

[22137: マンション検討中さん]

自分が本当に気に入って購入した物件なら資産価値は気にならないと思うけどな。
この物件の購入者の一部は、スルガのカボチャの馬車予備軍なんだろうな。

[22138: 匿名さん]

>>22137 マンション検討中さん
根拠のある反論が出来なくて、いつも強引な中傷をし始めますね
もう少し、まともなネガをお願いします

[22139: 匿名さん]

サラリーマンに億の融資をした銀行があるという事？

[22140: 匿名さん]

>>22139 匿名さん
2馬力世帯2000万で億借りるらしいですよ。
それで家具はニトリとイケアみたい。