ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[22081: 検討板ユーザーさん]

>>22076 匿名さん
ほんとに儚いゆめですね、、
かわいそう

[22082: 匿名さん]

>>22081 検討板ユーザーさん
え？おれ？笑

[22083: 通りがかりさん]

>>22075 匿名さん

そんなに住みたいなら竣工後に賃貸で入ればいいじゃん。赤坂の超高級マンションでも50㎡月30で借りられるから、横浜では新築の初回でも高くても25万で住めるよ。
気に入ったらそのまま30年くらい住んでても買うより安いからここは実は実需では損だよ
。実需で損ということは当然投資でも損。
ていうか三井みたいな大手が値付けミスるわけないじゃん。周辺の中古相場からみても1000戸を竣工までに売り切るのに市場の変化リスクも考慮されつくしたまさに合理的な価格だと思うよね。竣工後にすぐ1000万値上がりするとか言ってる人は頭溶けてるとしか言いようがないよ。そんな値上がりしたら余計利回り落ちるじゃん。ていうか本当に値上がりしても半分税金でとられて後は修繕一時金とか諸々諸費用負けして実はもうかんないしね。

[22084: 匿名さん]

30年住んで買うより安い？
どんな計算してるんだろう

[22085: 匿名さん]

それって築30年程度で資産価値0円になる前提？それこそ頭溶けてるんじゃない？

[22086: 匿名さん]

ここがダメでも住友がありますよ

[22087: 匿名さん]

>>22083 通りがかりさん

その計算だと、ここの平均的な坪330程度が竣工時に300以下、10年後に200以下、20年後に100以下、30年で0になるということでしょうか？

その予想をしている人は専門家に1人もいないと思いますよ。

[22088: 匿名さん]

>>22086 匿名さん

坪400以上は確実かと思いますよ。
なのでここなんですよ。

[22089: マンション掲示板さん]

>>22088 匿名さん

坪400なら断然住友でしょう

[22090: 匿名さん]

住友はお見合いがきついから向きによっては安く出るでしょう

[22091: 匿名さん]

>>22089 マンション掲示板さん

そういう人も確実に一定数いると思いますよ。
そして、坪400なら断然北仲だという人も確実に一定数います。

だから北仲の値上がりが起きるのですよ。

[22092: マンション検討中さん]

>>22083 通りがかりさん
算数できないのですね。可哀相に。

[22093: 匿名さん]

>>22092 マンション検討中さん
明らかに不動産売買はおろか運用経験は皆無でしょうね。 考え方が余りに非現実。

[22094: 通りがかりさん]

>>22092 マンション検討中さん

簡単な算数で不動産買ってるんですか？可哀想な契約者の方ですか？つっ込みどころがありすぎて何も言えませんけど、不動産のこと、ファイナンスのこと何もご存知ないんだね。たぶんクソみたいな医療保険とか入ってるんだろうなあ。頭金いくら入れたの？それ他に使い道なかった？
でもまあ三井が値付けした当時のメインシナリオよりは若干市況が良かったのは認めますよ。だから早めに完売した。でもそれはたまたまであって、値付け当時の三井の判断は正しかったと思いますよ。
まぁ損得勘定だけじゃなくて所有する喜びと言うのもあるから、それはそれでいいと思いますけどね。

[22095: 匿名さん]

>>22094 通りがかりさん
頭金？まだ引き渡しまで2年ありますよ。

[22096: 通りがかりさん]

>>22095 匿名さん
ああ、自己資金いくら入れるつもり？の間違いね

[22097: 匿名さん]

>>22094 通りがかりさん

あまりに内容が酷いとアク禁になるので、反論されても落ち着きましょうね。

まずあなたは算数を否定していますが、10年後、20年後、30年後、ここの坪単価はいくなになっていると予想していますか？

次に、値上がりしても税金で半分とられ、修繕積立金をとられて諸経費負けと言ってますが、例えば10年後に 坪330が坪400になったとしてどのように諸経費負けするのでしょうか？
私の知識不足かもしれませんが、10年住めば7000万円で購入したとしてローンの残債は5200万円程ですが、先ほどの坪330が坪400になっていたとすると8500万円で売却できます。
この場合の住宅ローンはフルローンでも18万円〜19万円程度です。
どう考えても家賃よりローンの方が支払いが安く、手数料を支払っても売却金とローン残債の相殺で3000万円程手残りがあります。

最後に売却時に3000万円までの売却益は非課税となりますが、これはどのようにお考えでしょうか？

あなたの理屈だと突っ込みどころ満載かもしれませんので、論理的にご回答ください。

[22098: 匿名さん]

>>22094 通りがかりさん
頭の溶け具合は君の方が上だよ
ネガるのを前提に文章を書いてるから突っ込みどころが多すぎる

不動産とファイナンスの前に算数です
君は算数の結果にも根拠のある反論が出来てないですよ

[22099: 匿名さん]

>>22083 通りがかりさん

ばかすぎて腹が痛いよ、助けてくれ。

[22100: 匿名さん]

賃貸なら買うより安い
↓
算数で不動産を買ってはいけない

キャラブレすぎでしょう

[22101: 匿名さん]

ここのネガはバカしかいないのかよ

[22102: 匿名さん]

開港祭の花火を見てきました

[22103: 匿名さん]

屋形船も沢山でてました

[22104: 匿名さん]

算数は最も大切な指標の一つだと思いますよ。

[22105: 匿名さん]

算数とProbabilityの高いパラメーター設定がが全てでしょう。

[22106: 匿名さん]

プロパリピーが、なんだって？

[22107: 匿名さん]

>>22106 匿名さん

可能性の高い予想です

[22108: マンション掲示板さん]

>>22106 匿名さん
悪いことは言わない、投資はやめときなさい。

[22109: 匿名さん]

>>22108 マンション掲示板さん

あなたのプロパリピーでいくとここは買いなの？ダメなの？

[22110: 匿名さん]

>>22109 匿名さん
笑い取ろうとしてる愉快犯ですか？ウケ狙い？

[22111: 通りすがりさん]

>>22097 匿名さん
なんかここまで雑魚がたくさん釣れたようですが、雑魚の皆さんはゴミのような誹謗中傷レスでスレを汚さず、この22097コメントのように議論に値する投稿を望みます。

まず、お金には時間価値というものがありますし、ローンを組んで返済していくということは返済金を借入金利で運用していることと同等です。
それと10年住むケースですが、その間の税金と管理費等はいくらかかりますか？また坪400というのもあなたがそう思ってるだけの数字ですよね？10年落ちのマンションがなぜ400になるのか、論理的に知りたいです。
それら全てを時間価値を考慮して比較しなくてはなりません。そうすると、この物件は私としてはなかなか適正価格だと思うのです。
あと税に関しては私が言ったのは投資用ケースでの話です。自宅用なら長期で住んだケースに限って優遇措置があったはずです。

もともと最初はこの物件が欲しいくせにつまんないネガレスしてる奴がいたので、住みたいなら買わなくても借りればいいじゃん？そっちのほうが得だし。儲けたいならそんな激安物件じゃないよ普通だよ、とコメントしただけです。

価値としては適正価格だと思うし物件もさすが三井で良いと思うので今後もインフレ分くらいは値上がりするだろうし預金よりはマシだと思うのですが、そこまでです。実際倍率なしの部屋も多数でしたよね？
それを50コメントくらい読んでいたらさもプラチナ案件をお安く手に入れた！ウェーイ！と言うようなコメントが散見されたので、適正価格を普通に定価で買っただけで何言ってんだこいつら、おまえらより三井がバカなわけないじゃんと思った次第です。

[22112: 匿名さん]

>>22111 通りすがりさん
誰かなんとかしてくれ、笑いが止まらん、、。

[22113: 匿名さん]

昨夜の開港祭花火は素晴らしかったようですね。住戸によって音だけしか聞こえないと欲求不満になりますが。まあ、年に数回のこと。

[22114: 匿名さん]

たかが花火
音だけしか聞こえないなら、無視して
テレビの音をガンガンだよ。

[22115: 匿名さん]

>>22111 通りすがりさん
私の予想からすると、極端な値上がり予想ではしゃいでる人と、あなたの算数すら出来てない予想は同じレベルですよ。いや、資産価値が30年後に0になる可能性がほとんどあり得ない分、あなたの方が予想の精度は低いです。

あと、デベが正確に値付け出来るなら毎回同じ売れ行きになるはずです。
何故、売れ行きに差が出来ると思いますか？

あと、倍率なしの部屋があった理由も算数が出来れば理解できるようになりますよ。

[22116: 匿名さん]

>>22111 通りすがりさん
都内湾岸だと築19年のセンチュリーパークタワーが未だ坪330以上で成約してます。あなたの理論だとあと11年でここも無価値になるのでしょうか。

[22117: 匿名さん]

>>22111 通りすがりさん
適正価格を普通に定価で買った、に同意｡だってコストを押さえてるもん｡
免震じゃないし｡ まあ、この場所で免震は過剰品質かも知れないけど｡
市庁舎もそうなのかな？？

[22118: 匿名さん]

>>22117 匿名さん
200メートルくらいのビルは大抵制震です
ちなみに市庁舎は制震免震のハイブリッドです

適正価格を定価で買ったと、コストを抑えることはイコールではありませんよ
もうちょっと情報整理が出来るようになるといいですね

[22119: 匿名さん]

ここって津波のリスクは考えなくていいの？

[22120: マンション検討中さん]

ここの平均坪単価は390ですよ。
安かろう悪かろうの部屋は330くらい。
スミフ400なら断然スミフ。間取りの良さ、スペックもここより下がることはないと思います。

[22121: 匿名さん]

月島駅直結53階のキャピタルゲートプレシスは新築時坪336万で、現在坪430万で取引されている。ナンバーワンとして。

その斜め横に立つ今売り出し中のミッドタワーグランドは直結でないのと、階層が低く、現在新築売り出しで坪420万。

ザタワー横浜北仲と、となりのスミフ大和も同じじゃないかな。高値売り出しで、直結のザタワー横浜北仲がナンバーワンとして値が引き上がりますよ、多分。

駅直結、規模、最高階層、商業施設併設のランドマークは強いと思うな。

[22122: 匿名さん]

>>22119 匿名さん
当然考えた方がいい
ただ、外海に直接面してないので、津波も直接入る可能性が少ない
また、ある程度までの津波なら生活機能を維持できるような作りになっているので、過度な心配性でなければ特に問題ないといえる

[22123: 匿名さん]

>>22120 マンション検討中さん

390は8億の部屋や、エグゼ、プレミアを含んでで、スーペリアは330程度ですよ。

おっしゃる通りスミフが400ならそっちの方がいいという人はたくさんいると思います。

一方、400なら北仲がいいという人がいることも疑いようのない事実です。

よってスミフが400以上で売りに出されれば、必然的に北仲の相場も400以上になるのですよ。

22121の方も書いてますが、キャピタルゲートプレイスとミッドタワーグランドの関係と同じですね。

個人的にどちらが好みかではなく、相場の話です。

[22124: 匿名さん]

>>22117 匿名さん
確か市庁舎の位置の地盤はここより支持層が深くて、杭を一部使っているのではなかったでしたっけ。

[22125: 匿名さん]

お見合いや日照無い部屋が安かっただけで、抜けのある北東高層とかはスーペリアでも坪400超えてます。

[22126: 匿名さん]

>>22111 通りすがりさん

いろいろと前提条件が変わってますね。
論理のすり替えは良くないです。

最初にあなたは住みたいなら賃貸で住めばいいと言っています。
これは紛れもなく実需の話をしています。
それから実需で損だとも論じています。
ということは、前提条件として実需の購入から住むことを指すことは明確です。
よって、私は実需で住むことを前提に記載しています。

次に、あなたは30年賃貸で住んでも買うのは損だと論じています。
よって、何度も書いているのですが、30年後のここは坪単価いくらになっていると思いますかと聞いています。
もっと分かりやすくするために、30年後だけでなく、20年後と10年後を聞いて、あなたのシナリオを明確にしたいと考えました。
こちらはまだ回答いただいてませんので、教えてもらえますか？

それからあなたは本当に値上がりしても半分税金でとられるので、諸費用負けして儲からないと言ってます。
よって私は、仮に坪330万が坪400万になったとして、どうすれば損になるのですかと聞いてます。
いいですか？
もう一度言いますが、仮にです。
仮に坪330万が坪400万になったとして、あなたの言う値上がりしたとして、諸費用負けして損をするシナリオを教えてください。

最後に、あなたは購入と賃貸で比べてますので、それを前提にしています。
そのうえで、66平米7000万円の部屋だと仮定します。
おそらくこの程度の部屋だと賃料相場は30万円程度でしょう。

一方購入した場合の支払いはフルローンで18万円〜19万円だと説明しました。
そこに修繕積立金、管理費、固定資産税を加算すると、月々の支払いは多くみて27万円程です。
ここに住宅ローン減税が3万強ありますよで、実際の支払いは23万円〜24万円となります。
ということは賃貸に比べて6万円〜7万円購入した方が支払い金額が低くなります。

さらに、住宅ローンの支払いのうち大部分を元金返済に充てられます。
実際には月々16万円程度の年間190万円残債が減ることになります。
これは10年で約2000万円、20年だと4000万円以上、30年で6000万円以上残債が減り、35年で借り入れがゼロになります。

あなたの賃貸の方が得だとの理論を成り立たせるには、この残債と資産価値を比べたときに、残債の方が大きくならないと成り立ちません。

もう一度聞きますが、どうして実需で賃貸の方が得なのでしょうか？

[22127: 住民板ユーザーさん8]

スミフのマンションは相当高い。
北仲も北角はスーペリアでも別格の料金で売れた。
例のヨコハマ眺望があるから。スミフのマンションは
一面〜二面はこの眺望でつくれるからね。
是非高値で売りきって北仲の資産価値を上げて欲しい。

[22128: 匿名さん]

住友といえどもさすがにお見合い部屋は坪300程度で出すでしょう。そうしないと捌けない。

[22129: 匿名さん]

>>22125 匿名さん

スミフでオーシャンビューで抜けのある部屋が400ならばその通りですが、スミフは平均で400超えてくると思いますよ。

だからここは相場に比べ安く、それによって近年稀に見る人気となったのです。

[22130: 匿名さん]

>>22129 匿名さん
平均400は有り得ない。住友は半分がお見合いだからね。
北東坪450、北西坪350、南西南東坪300だとしても平均坪350にしかならない。