ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[21501: マンション掲示板さん]

>>21496 匿名さん
A-2のことを言ってますか？
そうでなく、あのスペースに46階が立つとしたら煙突でもできるんですかね…容積率緩和から人が入れる建物は作れないですし。

[21502: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[21503: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[21504: 匿名さん]

21501さん、第１期販売価格表を見ると北西の前に46階のビルができます。

[21505: 匿名さん]

抽選始まりましたか？？

[21506: 検討板ユーザーさん]

倍率表どなたかお願いできませんでしょうか、、、
なにとぞ…。。人少ないですしきびしそうですが、

[21507: 匿名さん]

今日の抽選会にはどのくらい集まっているんでしょう。
倍率共に知りたいです！

[21508: マンション検討中さん]

最高倍率は2521の42倍

[21509: マンション検討中さん]

倍率アップします

[21510: 匿名さん]

>>21508 マンション検討中さん


教えてくださってありがとうございます！
しかし、すごい倍率ですね(^-^;

匿名さまのご当選をお祈りしております！

[21511: 検討板ユーザーさん]

>>21509 マンション検討中さん
情報くださってまことにありがとうございます！！！！親切な方ですね！！

[21514: 匿名さん]

[NO.21512～本レスまで、削除レスへの返信のため、及び、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[21515: 匿名さん]

>>21509 マンション検討中さん

ちょっと想像を超えた倍率になってますね。
おそらく完成後に一定数売りに出されると思いますが、この状況を見るとかなりの高値を覚悟しないといけませんね。

[21516: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[21517: 匿名さん]

割高な25階が高倍率って意外です。
実需向けの部屋は一次から値上げされてなくても、低倍率なんですね。
まあ確かに一次て倍率つかなかったりするから、そりゃそうなのかもしれませんが。

[21518: 匿名さん]

一戸だけ入ってない？74戸抽選？

[21519: 匿名さん]

[ 前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]

[21520: 匿名さん]

>>21517 匿名さん

25階が高倍率なのはほんとに不思議ですよね。
最終期は平均9倍くらいかな？
投資組が撤退して実需が残ると思ったから5倍以内に収まるかと思ったけど。

[21521: 匿名さん]

簡単に数えたら、75戸。
全戸倍率ついた？

[21522: マンション掲示板さん]

>>21504 匿名さん
あぁ、それが掲示板内でA-2と呼ばれてる計画です。まさか、まだ知らない方がいるとは思ってなかったので別の計画なのかと思っていました。

[21523: 匿名さん]

業者が投資で申し込んでいるのかもね。
マンション販売のオプ◯◯も申し込んでいるとオプ◯◯のモデルルームで聞いた。

[21524: 匿名さん]

>>21521 匿名さん
74戸に見える
アップされてる奴が途中で切れてる？

[21525: 匿名さん]

>>21524 匿名さん
適当に数えたから私が間違えたんだろうけど、きれているのでは？
今まで無抽選の部屋も倍率表にあったから。

[21526: マンション検討中さん]

>>21525 匿名さん
いや、もらったのはこれだけです。切れてないです。

[21527: マンション検討中さん]

倍率表アップしたものです。
どちらにしても、伝説になる？（笑）北仲祭りは終わり、ですね。

投資目線でも、多少1期より上がったとはいえ周辺（例えばみなとみらいの築1年あたり）と比較しても、十分にお買い得感はあったとおもいます。

どなたかも書いておられましたが、竣工した後に新古がどの程度上乗せして出てくるか、それによって後発の北仲の価格が決まりますね‥上がっちゃうのかな‥

[21528: マンション検討中さん]

>>21526 マンション検討中さん
みなさま、ごめんなさい。切れてました。4倍の4207が切れてました。失礼しました^^;

[21529: 匿名さん]

>>21527 マンション検討中さん

この状況を考えると、リーマン級の不景気か、極端な金利上昇がない限り上がるでしょうね。
2018年後半から2019年に販売が始まる新築タワーの相場も今より高くなる予想ですから、経済が横ばいだとして平均2割は高くなるのではないでしょうか。

一般的な部屋で坪350として、2割り増しだと坪420ですから、みなとみらいの物件と比べても十分あり得ますし、それ以上になったとしても驚かないです。

[21530: 匿名さん]

>>21528 マンション検討中さん
いえいえ。アップありがとうございます。
丁度、4207がないのに気づいたところでした。
他の階の07は倍率ついてるのになぜだろうと考えてました笑

[21531: 匿名さん]

これ本当？俺当選の電話きたんだけどこれだと俺は当ってないぞ？

[21532: 匿名さん]

あれ？まだ電話来ていません。

[21533: 匿名さん]

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」

タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。


修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」

[21534: 匿名さん]

> ●タワーマンションのメリット

> ①タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

→大きな地震に耐えたとはいえ、免震装置そのものは疲労しますし、半永久的に持つものでもありません。
また、大規模な地震では大きな余震がかなりの回数にわたって繰り返し発生します。免震装置の中には、エネルギー吸収能力が衰えてしまうもので出てくるでしょう。そうした装置をいつ、どのような方法で交換するのがベストなのかという課題は残ったと考えています
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cso.html

→ 一方、免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。
ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。
免震は、打たれ弱く脆いと言えます。
基礎固定の場合は、塑性化が履歴減衰の増大となり変形を抑制する方向に働きますから、冗長性という観点からは基礎固定の方が一枚上手です。
この現象は、最初にお話した建物の地震応答解析結果の意味するところと合致します。
以上が、過渡応答でも定常応答でも共通して見られる免震の応答特性なのです。
免震の建物は一度壊れるとどんどん変形が進んでしまいますから、免震の建物を塑性化させる設計は好ましくないということになります。
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104...

> ②災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

→さらに、地震で停電や断水になった場合、エレベーターが使えなくなるので外出は難しいですし、水を一階から高層階まで運ぶのは相当苦労します。地震だけでなく、火事が起こった時に逃げ出しにくい事も大きな問題です。こうした災害は滅多に起こらないとはいえ、万が一の災害へ対応が難しい事が、タワーマンションの大きなデメリットといえるでしょう。
http://rh-guide.com/hudousan/tower_man_demerit.html


> ③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

→ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html?page...

> ④既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設・飲食店も充実していることから、生活利便性が非常に高い。

→私も駅前に住んでおりますが、部屋によって騒音の度合いは大きく違います。
電車と反対側の部屋はほとんど気になりません。駅側は神経に障るくらい騒がしいです。
騒がしい駅側にはリビングがあるのですが、逆にリビングで子供が騒いでもテレビを大きくしても電車がうるさいので大丈夫という変な安心感も・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15656/


> ⑤多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

→そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。
　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。
　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。
　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html


> ⑥タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が設けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

→これを見た方の中には「こんなの本当に必要なの？」「誰が使うの？」と感じられた方もいると思います。
しかし、タワーマンションというのは、必ずと言っていいほど「億ション」と呼ばれる部屋がいくつも存在します。
そういった億ションを購入する人たちが満足できるマンションを計画する必要がある為、新築設計の段階で不要と思われる施設も設置しなければ販売が苦しくなる、という実情があります。
高級料理の周りに存在する花や芸術料理のようなものと同じです。
コンシェルジュがどこまで役にたつの？本当に必要なの？と言われると疑問を感じることがないわけではありません。
https://replacesupport.com/management-fee-for-tower-apartment


> ⑦眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

→ここでは代表的な入居者の不満点を2つほど挙げてみよう。まず1点目は、眺望に魅かれて高層階を選んだのに、それが実現していないという不満。
これは、中層のマンションにありがちな隣の建物で眺めが邪魔されるというものではない。窓際やバルコニーからは確かにすばらしい眺めが見られるのだが、リビングに座った状態では空しか目に入らない、ということ。
確かに大半の人は、ゆっくりとしたい休日などはリビングのソファやダイニングチェアに腰かけていることが多いはず。肝心のその瞬間（体勢で）見たいものが見えないというわけだ。
https://allabout.co.jp/gm/gc/26374/2/

[21535: 匿名さん]

>>21534 匿名さん

えっとここは北仲のスレなので、貼るところ間違えてますよ？
タワマンに住むかアパートに住むかなスレでお願いします。

[21536: きむ]

二年後に1000万上乗せで売れますね。

[21537: 匿名]

>>21519 匿名さん

ざんねーん、さよなら

[21538: 匿名]

しかしすげーことになってるな。
もう終わりましたが。

当たった方おめでとうございます！
やったー‼️2年後楽しみですね。
この資産価値絶大なマンションに住めるのです！

外れた方はキャンセル待つか。
中古待つかです。
住宅ローン落ちや未入居転売が少なからずあるはずです。

[21539: 匿名さん]

抽選結果わかる方いらっしゃいますか？

[21540: 匿名]

上に貼ってありますよ？

[21541: 匿名]

未入居なら7000万が8200万から8500万くらいだな。

[21542: 匿名さん]

全戸倍率かぁ〜。すごいなぁ。

ご当選された方おめでとうございます。
42倍はすごい！

[21543: 匿名さん]

21536さん、反対に２年後１０００万下がったりするかも。

[21544: マンション比較中さん]

>>21435
そんなにいうほどここに思い入れは無いよ。残念ながらね。

[21545: 匿名]

>>21543 匿名さん
万が一北仲がそうなれば他のマンション、戸建は大暴落しますよ？

[21546: 匿名]

>>21544 マンション比較中さん
ではもうサヨナラですね？

[21547: 匿名さん]

>>21541 匿名さん

私もそれくらいになると思いますが、手付けと登記費用で1000万入れて、売却時の仲介手数料を引いて手残り1000万てとこでしょうか。
2年から2年半で倍になれば投資としては悪くないですね。

もちろん現時点での予測ですから上振れ下振れあるでしょうが、よほどのことがない限り損はないでしょう。

[21548: 匿名さん]

うちは大丈夫です、特別なので。

[21549: 匿名さん]

でた、セールズの人。苦笑

[21550: 匿名]

>>21548 匿名さん
セールズw