ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[16721: マンション検討中さん]

>>16720 匿名さん
ザパークハウス新宿60より北仲の共用施設の方が豪華ですよね！笑

[16722: 匿名さん]

西新宿タワー60はカジュアル系なので、北仲とは違いますね。
設備の優劣はないと思いますが、子育て世代に手厚そうです。
https://www.marubeni.co.jp/news/2014/release/141106.pdf

[16723: 匿名さん]

火災延焼リスク対策物件として、都の災害マップのニュースと共に紹介されていました。

[16724: 匿名さん]

理事会が適切に機能するなら普通の理事会形式の方が良いけれど、そうでないなら第三者管理方式の方が失敗はしづらいですね。

個別物件名で恐縮だけれど、ベイクレストタワーの住民板を読むと良く分かると思います。

[16725: マンション掲示板さん]

>>16720 匿名さん
細かいですが横浜北仲は消費税10%前提なので2%安いですね

[16726: 通りがかりさん]

>>16725 マンション掲示板さん
西新宿は理事会あるので、管理費圧縮が可能。管理費の10〜15%圧縮分を修繕積立金の増額に回していくと思います。理事会次第なのは怖いとも言えますが

[16727: 匿名さん]

>>16726 通りがかりさん
管理費なんて管理委託会社に右から左で流すだけなのだから圧縮余地がないでしょ

[16728: 匿名さん]

>>16727 匿名さん
理事会経験者です。
輪番制ではなく、コストカッター役になってくれる理事長に専門職の意見があれば可能です。
住民の協力が不可欠になりますが、理事会の負担は相当なものになりますね。

[16729: マンション掲示板さん]

>>16728 匿名さん
自分の住んでいるマンションでは、理事会とは別にサイバーサロンで専門知識を持ち寄って話してます。
理事会の諮問機関で、理事の負担を減らしつつやる方法もあります。

[16730: 匿名さん]

ここ北仲はそんな団結の見込めないみくすどゆーすたわー
理事会なんておかずにデベに管理をお願いするのが良いと思う

[16731: 匿名さん]

そうですね
4千万の理事と8億の理事では意見一致しないでしょうね

[16732: 匿名さん]

そう思うわ。
管理費の額なんて気にならない人が買えばいいんじゃないの？
セコイというか、小ちゃいというが。
少しでも損をするのが嫌な人は、戸建てを購入するか、
家賃ニコニコ払いへどうぞ。

[16733: 匿名さん]

>>16720：匿名さん
ザ・タワー横浜北仲 60.28m2
管理費 2万1880円／月 363円/m2

みなとみらいのタワーマンションと比較してみました。

ブランズタワーみなとみらい 361円/m2
ブルーハーバータワーみなとみらい 323円/m2
BrilliaGrandeみなとみらい　パークフロント 240円/m2
M．M．TOWERS FORESIS 216円/m2
みなとみらいミッドスクエア　ザ・タワーレジデンス 238円/m2

古い物件は割りと安く抑えてありますが、
最近のものと比べると、これだけの共用設備の割には割高とはいえないようです。

[16734: 検討板ユーザーさん]

>>16732 匿名さん

管理費＋修繕積立金を500に抑えるために、修繕積立金を無理やり安く設定しているのが一番の問題。
最初から修繕積立金は今の3倍にするべき。
あとで困るのは結局住民。

[16735: 匿名さん]

まぁ、良い頃合いを見計らって引っ越すのが良さそうだね。１回目の大規模修繕前が良いかな～

[16736: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の話なんてどうでもいいんだけど。納得できなきゃ止めときゃいいだけ。

[16737: マンション検討中さん]

どうでもいいって、、、思考停止の能無しだわね。

[16738: マンコミュファンさん]

>>16737 マンション検討中さん
わからない、どうでもいいばかり言う人が常駐して毎日ぼやいているのがここのスレ

[16739: マンション検討中さん]

人間は考える葦である。

[16740: マンション検討中さん]

俺が思ってることを書こうかな

管理費や修繕費などを高い高いという人は自分に合う物件を買えばよし！別にここに書いたからといって安くなるわけでもないし。
検討してないけど知らない人のために教えてやろうみたいな人は、別に価値観は人それぞれだからあなたの知識だけを勝手に正しいものとしてわざわざ教えてくれなくていい。

マンションは規模や高さ、共用施設の数、種類によっても管理費変わるわけで、比較すること自体ナンセンスだと思います。
私は共用施設がある方がいい家族構成ですし、それによって管理費高いのは仕方ないと思う者です。

長々とすいません。

[16741: 匿名さん]

修繕積立金が入居後に上がるのはマンション買う人ならみんな理解してると思うけど？
平米300円くらいに見ておいたほうがいいよ

[16742: 匿名さん]

最終的にどのくらいまであがるか、営業さんから説明があったので、みんなも理解していますから、この辺でお引きとりください。

そんなに頑張っても倍率変わりませんから！

[16743: 匿名さん]

>>16720 匿名さん

西新宿、確かに安い。事実として。
貼られた情報見る限り、北仲と比べて共用施設も品粗ってわけでは無さそうだし。

（しかし北仲当てて良かったとは思ってる）

[16744: 匿名さん]

西新宿の街は2020年から、羽田への飛行機が通過する予定です。
西新宿辺りで車輪を出すんだそうです。

[16745: 匿名さん]

そんな情報、誰が得するんだろう

[16746: 口コミ知りたいさん]

>>16742 匿名さん

？
修繕積立金の見立てが甘すぎるって話だと思いますが。。

[16747: 匿名さん]

西新宿のあの辺りはあまり治安の良い場所ではないですよ。
まる暴系が多く、以前そっち系の殺人事件が物件すぐそばであった。
西新宿と比べる人は投資の人ですよね。

別に他物件にケチをつけるつもりはないです。

[16748: eマンションさん]

皆さんはここの固定資産税高いことはどうお考えですか

[16749: 坪単価比較中さん]

固定資産税予想額、新築の減額措置前で６千円／平米でしたっけ
下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 5.8万円/月
60平米 7.7万円/月
70平米 8.9万円/月
80平米 10.1万円/月

固定資産税 600円/平米
管理費 363円/平米
修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算
エリアマネジメント費 500円／月
インターネット使用料 1760円／月

[16750: 坪単価比較中さん]

固定資産税 500円/平米でした

固定資産税予想額、新築の減額措置前で６千円／平米でしたっけ
下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 5.8万円/月
60平米 7.7万円/月
70平米 8.9万円/月
80平米 10.1万円/月

固定資産税 500円/平米
管理費 363円/平米
修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算
エリアマネジメント費 500円／月
インターネット使用料 1760円／月

[16751: 匿名さん]

>>16750 坪単価比較中さん
７０平米で月89000円？？

[16752: 評判気になるさん]

>>16751 匿名さん

別に普通だよ。

[16753: 匿名さん]

普通に考えて高いですよね 維持費だけですよね。

[16754: 匿名さん]

高い！
だから買うのやめよー
あ ほ くさ

[16755: 匿名さん]

僕欲しいと思っていますがこんな高い維持費では賃貸でどうやって利益出すのですか？
黒田さんも数年で退任しますよ
金利も不透明なのに。

[16756: 匿名さん]

>>16754 匿名さん
いやいや普通に高いですよ。
駐車場いれて１２万

[16757: 匿名さん]

賃貸利益でないけど。
でも俺は買うぜ！
抽選当たればね。

[16758: マンション検討中さん]

そもそも二期でかうひとは投資のひと少ないのでは！？
お買い得物件はもうありませんし、

[16759: 匿名さん]

新築マンションの固定資産税は盛っている数字だよ。
皆さんわかってると思うけど。

あと月数万のことで迷いがでる位なら見送った方が身のためだと思うな。

金額が高い安いは人それぞれの評価だが、スミフ・大和の価格で上押しされるだろう。したがって賃貸に５年、１０年出して売却するのでも利益はでると思うな。効率イマイチだから他に幾らでも代替の投資はあるけどね。

[16760: eマンションさん]

そうなんだよね、やっぱりここは金持ちマンションなんだね涙
年収1000万以下の自分は退場した方がいいのかな
皆さんも1000万以上か資産持ちの方ですか？

[16761: 匿名さん]

都内の立地の良いタワマンに住んでいて、地元の公立小学校に通わせています。
なんとなく職業や勤め先が分かりますが、専業主婦は医師家庭がほとんど、あとは共働き夫婦です。ご主人は誰もが知る会社ばかりです。皆さん、世帯年収1500から2000はありそうです。私立通いのご家庭も多いですが、分かりません。

リーマンショック後売出しだったので、坪350ぐらいでここと同じくらいかな。

別に皆さんマウンティングするわけではなく、過ごしやすいです。

[16762: マンション検討中さん]

>>16760 eマンションさん
金利低いから買ってもいいと思いますよ

[16763: 名無しさん]

>>16759 匿名さん
保守的な数値ではなく、現実的なのは５千円／平米ぐらいでしょうか

下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 5.4万円/月
60平米 7.2万円/月
70平米 8.3万円/月
80平米 9.5万円/月
90平米 10.6万円/月

固定資産税 417円/平米 管理費 363円/平米 修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算 エリアマネジメント費 500円／月 インターネット使用料 1760円／月

[16764: 匿名さん]

>>16763 名無しさん
そんなにかかる訳ない
てか、支払えない

[16765: 匿名さん]

背伸びして買った人は幸せになれないね

[16766: 匿名さん]

稼げばいいんですよ

[16767: マンション検討中さん]

固定費高すぎ
残念ですが退散します
買ったはいいが節約して暮らすより
日々の暮らしが余裕になるようにお金回します。

[16768: 匿名さん]

>>16763 名無しさん
50m2以下は固定資産税の新築時減免ないし、住宅ローン控除、登録関係費減免、取得税減免が受けられないので不利

[16769: ご近所さん]

年収1000万以上ないと厳しいでしょ。
せっかくいい場所に住めても、節約だらけの生活じゃ意味ないんじゃない。
だったら生活に余裕のある物件に住まないとね。
ほかにもマンションはあるんだから。

[16770: 匿名さん]

修繕費は、計画では、
しばらく１２５円/平米、
１０年後２２６円/平米、
１５年後３１１円/平米、
３倍超えるのは２０年後ですよーー。

営業に聞けば分かることだから、ご存じの人も多いはず。

固定資産税も３６０円/平米くらいだったはず。
これは、かなり高めに見積もってる額。
三井はいつもそうなのでは？
北仲は路線価がまだ不明だからなおさら、との営業説明。

[16771: 名無しさん]

>>16770 匿名さん
えっ全期間修繕一時金がないの？

[16772: eマンションさん]

>>16770 匿名さん

修繕積立金のその計画が非現実的のため、これだけ問題提起されてるんだと思いますけど。
計画案通りにいかないのが目に見えているので早めに3倍にあげるのは賛成です。

一方で、固定資産税は見積もりより安くなると思ってます。

また、管理費も下げる余地は大いにあるかと思います。

[16773: マンション検討中さん]

不動産に詳しい税理士にここの固定資産税を確認してもらうった所、あり得ないレベルという事だったので三井さんが大幅に高く見積もっている事は間違いないと思います。

[16774: 匿名さん]

>>16770 匿名さん
楽観的過ぎませんかな
営業の人は売るのが仕事です

>>16770 名無しさんの計算程に辛めに考えた方がよいかと

[16775: マンコミュファンさん]

>>16772 eマンションさん
管理方式からして管理費は絶対に下がりません

[16776: 匿名さん]

>>16773 マンション検討中さん
三井に限らず分譲マンションはどこもそう

[16777: 匿名さん]

>>16773 マンション検討中さん
自治体の裁量権の範囲なのでぶれ幅大きく、上振れもあり得る

[16778: マンション検討中さん]

営業の方が言っていました。
路線価が大幅に上昇して横浜で一番高くなりそうとの事でした。
建築費用も急上昇したので建物評価も相当高くなるそうです。

[16779: 買い替えしたいです]

おはようございます。今日はぽかぽかで気持ち良いですね〜。

数ヶ月ぶりの書き込みとなります。
わたくし一次でさくっと散ってしまい、抽選会場にいながらその散り方に笑ってしまいました！
それでも購入意欲が落ちず、またチャレンジ予定です。

昨日、担当営業さんにお電話でお聞きしましたら、ほぼ全てのお部屋で手が挙がっているそうです。既に倍率がついているお部屋もあると。
エグゼクティブも割と価格が抑えられているところは希望が入っているそうです。

今回も懲りずに抽選会場で、がらがら音を聞こうと思っています（笑）

みなさまご希望のお部屋とご縁がありますように！

[16780: 匿名さん]

まとめると、
修繕積立金計画は無謀、早めに値上げを検討するべき。
固定資産税は高く見積もっているので、実際は多少安くなる。
管理費は本来下げられるはずだけど、管理方式がネック。
この辺りだと思います。

[16781: 検討板ユーザーさん]

固定資産税も３６０円/平米を甘々に３００円/平米で計算

下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 4.9万円/月
60平米 6.5万円/月
70平米 7.5万円/月
80平米 8.5万円/月
90平米 9.6万円/月

固定資産税 300円/平米 管理費 363円/平米 修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算 エリアマネジメント費 500円／月 インターネット使用料 1760円／月

[16782: マンション掲示板さん]

>>16780 匿名さん
管理方式の問題がなければ楽観視できるのに残念

[16783: 匿名さん]

>>16779 買い替えしたいですさん

裏を返せば、登録が入らない部屋もそれなりに出る可能性があるってことなんだが。
販売時期は後ろに延ばすんじゃないかな。

[16784: 通りすがり]

>>16783 匿名さん

裏を返すも何もないんじゃないか？登録が入らない部屋はないと断言していたらその表現は理解できるが。

[16785: 匿名さん]

>>16780 匿名さん

修繕費の計画が無謀と、どうしてそう判断できるのでしょ？
こんなところで誰が言っていることが正しいとか言えるのでしょうか？

他のタワーマンションも３倍になってるんですかね？
（２０年後は３倍になる、それはその様に計画されていますし。）

維持費が高いと、なにかご都合が良いことでもあるのかな？
そう勘繰りたくなっちゃうわ？

おそらく計画とそう外れず、１０年後まで修繕費１２５円/平米、７０平米で月６万円くらいだと思いますよー。

あとは皆さん、安全目に高めに見込んだり、楽観的に低めに見込んだり、騙したり、騙されたり、個々の判断ですね。

[16786: マンション検討中さん]

>>16760 eマンションさん
1じでは共働き350まんずつとかの人もいたようで、、
ただ二次になりお手頃物件はかなりへった？むしろなくなったので？どうかなというかんじですよね、、

[16787: 匿名さん]

>>16760 eマンションさん

1000以下なわけないでしょ。
年収1000なんて裕福でもなんでもない。
年収1000 貯金1000以下でこの固定費はリスク高いと思うよ。

[16788: マンション検討中さん]

>>16783 匿名さん
今は、入っていなくても登録最終日には完売するよ。最終期は、当てるの難しいでしょうから。

[16789: 口コミ知りたいさん]

>>16785 匿名さん

逆に修繕積立金が10年目まで据え置きのタワマンがあったら教えてほしい。平米125円て、最低倍にしないと成り立たない。遅くとも２〜３年以内に修繕積立金増額の話がでると思う。反対するのは投資用、短期住んで売り抜けるつもりの人だけ。永く住みたい人にはいい迷惑。

[16790: 匿名さん]

>>16788 マンション検討中さん

要望自体がはいってない。。

[16791: 匿名さん]

マジレスするとこれだけ戸数あれば中古でいくらでも出ると思う。
実際に部屋みて決めれるメリットもある。

[16792: マンション検討中さん]

賃貸も出るだろうしね。

[16793: 匿名さん]

>>16789 口コミ知りたいさん

うちのタワーも４年目には上がり始めるし、もっと早めに上昇するタワーが多いのは確かですね。

けど、ほかの武蔵小杉や都内などのタワーの上昇カーブもいくつか目にしてますが、そんなに大きく差があるわけではないですよ。

ご自身の将来のため安全目に高く見積もるもよし、倍率さげるため不安を煽るもよし、皆さんご自由に意見してくだされば。

結局は、営業などから具体的な数値を聞き、その妥当性をご自身で判断するしかないです。
他の三井のタワーとの比較などもお願いすればたぶん示してくれます。

逆に真剣に検討する人はそのくらい確認してると思う。

[16794: 匿名さん]

しかも２次の価格よりは安く買える
その間もっといい物件に乗り換えることもできる

[16795: 匿名さん]

2次の価格より安く買えるとは限らないけどねぇ、、

[16796: マンション検討中さん]

フォレシスみなとみらいで修繕積立金３００円/m2です
３０階建でこの金額。ザ・タワー北仲はもう少し高い金額を徴収する必要あり。
修繕積立金を低く抑えているタワマンは、理事会が住民と一体となり物凄い努力している。

[16797: 匿名さん]

>>16796 マンション検討中さん

築何年後で、ですか？そこが重要なのに

[16798: 匿名さん]

3次もある？5次位いくかな？

[16799: 匿名さん]

>>16796 マンション検討中さん
30階と58階で、どれほど修繕費が変わるのか知ってるの？

[16800: マンション検討中さん]

うちのまえのマンションでは低層階の人たちがバタバタ引っ越していきました。
修繕費とか考えないで買っちゃう人本当にいますからね。

[16801: マンション検討中さん]

いや、ですから、顧客対応みたいだなｗ
以下の様に訂正致します。
フォレシスみなとみらいで修繕積立金３００円/m2です 。
３０階建でこの金額ですので、ザ・タワー北仲は現状の２倍から３倍程度を徴収する必要あり。
修繕積立金を低く抑えているタワマンは、理事会が住民と一体となり物凄い努力しているので、このマンションでは通常の想定よりも多くの修繕積立金が必要になるでしょう。

[16802: 匿名さん]

>>16797 匿名さん
フォレシスの築年はこのスレにいる人ならわかるでしょ
確か築１１年
大規模修繕で有名な1998年竣工「エルザタワー55」は
修繕積立金が93円/平米だったらしいが、2015年の大規模修繕で全て使い切ったらしい
今後どうするのだろう

[16803: 匿名さん]

いやいや
仮に30階建ての大規模修繕に100万円かかるとする
58階建ての大規模修繕は200万だとする
どこで3倍の数字が出てくるの？
もしかして、階数が多くなることにより修繕費を支払う部屋、組合が増えるのを考慮してないの？

[16804: 匿名さん]

そのほうが何も決断しなくていいし、お金も使わなくていいし楽だよね。

[16805: マンション検討中さん]

釣りでしょうが
現状
３０階建のフォレシスみなとみらいで修繕積立金３００円/m2
５８階建のザ・タワー北仲で修繕積立金１２５円/m2
であれば
ザ・タワー北仲の修繕積立金は２５０円/m2から３７５円/m2ぐらいが必要と考えられる
言い換えれば
ザ・タワー北仲の修繕積立金を現状の２倍から３倍にする必要があると考えられる

[16806: 匿名さん]

>>16805 マンション検討中さん
フォレシスは当初から300円/m2だったわけ？
修繕一時金に差もなく？

[16807: マンション検討中さん]

議論がかみ合っていなかっただけね
大規模修繕のCPがいいのは２０階建てまでで、それ以上の高さの物件は高さがあるほどCPが悪くなる。
要するに物件の高さがあるほど修繕費の平米単価が上がるって事
これ以上言っても平行線でしょうけど

[16808: 匿名さん]

>>16807 マンション検討中さん
エルザタワー58の大規模修繕は14億円ですよ
フォレシスの大規模修繕は7億円？

[16809: マンション検討中さん]

フォレシスは理事会のがんばりにより修繕積立金のフラット化を実現しました。
短期に売り抜けたい人には迷惑でしょうが

[16810: 匿名さん]

>>16809 マンション検討中さん
一次契約者ですが、ここも入居後の総会で決めると聞いた記憶があります。

[16811: 通りがかりさん]

フォレシス はたしか、入居後1年ぐらいで修繕積立金を見直してますよ。
一方、管理費は値下げしてます。
管理組合がしっかり機能した結果です。

[16812: eマンションさん]

>>16810 匿名さん
恐らく示された案の通りに可決されます
第三者管理方式では改善の見込みはありません

[16813: 匿名さん]

うーん。あまり説明が出来る人じゃなさそうだね。
結局、ヤバイヨヤバイヨって騒いで、他のマンションは素晴らしいって書くだけ
数字の見せ方が中途半端だから説明される方は？？？って感じになる

[16814: 名無しさん]

駅直結マンションですから区分所有者び滞納では財務が悪化しないと思っています。
ただ債権回収までの期間に、住んでいる方の生活が荒れる事が問題となります。
ごみ部屋化したり、色々な手段で競売などに対して足掻いたり、天に召されてしまう方もいる。
そのような不幸な方を出さない為にも、修繕積立金を早めに値上げる事を願います。

[16815: 匿名さん]

>>16808 匿名さん
嘘つき

[16816: マンコミュファンさん]

その人、ミスリードを誘っているだけ！
釣られないで下さい。

[16817: 口コミ知りたいさん]

この書き込みの固定資産税も高い訳？
妥当な金額はどのように算出できるのでしょう？

固定資産税も３６０円/平米を甘々に３００円/平米で計算

下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 4.9万円/月
60平米 6.5万円/月
70平米 7.5万円/月
80平米 8.5万円/月
90平米 9.6万円/月

固定資産税 300円/平米 管理費 363円/平米 修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算 エリアマネジメント費 500円／月 インターネット使用料 1760円／月

[16818: 通りがかりさん]

ここに全てが詰まってると思う

>>16780 匿名さん
まとめると、
修繕積立金計画は無謀、早めに値上げを検討するべき。
固定資産税は高く見積もっているので、実際は多少安くなる。
管理費は本来下げられるはずだけど、管理方式がネック。
この辺りだと思います

[16819: 匿名さん]

維持費が高い維持費が高い、買ったら損だ買ったら損だ、

みなさん他の人たちのために、凄く親切ね！！！

[16820: 匿名さん]

さすが火曜日
業者さんレス多いですねえ
参考になります