ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[16651: 評判気になるさん]

>>16642 匿名さん

ここの維持費は全国屈指だと思うけど。

[16652: 匿名さん]

管理費・修繕費込みで平米あたり５００円とかタワーだとフツーじゃないですか？いま住んでるとことピッタシ同じ。

逆に修繕費の上昇カーブがいまの住まいより緩やかだから、その分やすいくらい。１０年目まで修繕費変化ない計画だし。営業に聞いてみて？

あくまでも計画であり、実際は引き上げられる可能性あるだとか言い出すなら、知らない。そんなのどこのタワーでも起こり得ること。

[16653: 匿名さん]

2次は300戸販売、最終期はゴールデンウィークに100戸で終わりだって。
ただし、すでに2次は倍率がついていて、あと20～30戸増やす可能性が高いらしい。
そうなると最終期は70戸販売、相当な倍率になるから今回が勝負だね。

[16654: 匿名さん]

2次なのにラストチャンスなのですね。
大人気ですね。

[16655: 匿名さん]

恥ずかしながら、ベランダの手すりが、
方角によってタイプが違うこと、今日初めて知りました。。
私は見た目的に北側のガラスの方が良いなと思ったのですが、皆さんはどちらがいいですか？

[16656: マンション検討中さん]

>>16653 匿名さん
南西北西倍率なくてやばいときいたのですがガセネタですか！？

[16657: 匿名さん]

>>16652 匿名さん

平米500に抑えるために、修繕積立金を無理矢理おさえてる。
修繕積立金は早期に値上げにしないとダメだよ。
問題なのは管理費の高さ。

[16658: 名無しさん]

今日の夕方、テレビ東京 WBSサンデーSPの番組の中で北仲が取り上げられるという噂を耳にしました。

[16659: 匿名さん]

>>16652 匿名さん
東京なら普通だけど横浜にしては高い

[16660: マンション検討中さん]

>>16655 匿名さん
1次購入者ですが知らなかったです。間取り図をみるとうちはガラスでした。
一般には高層はガラス、低層は非ガラスが多いですよね。うちは高層なのでガラスで良かったかな？低層なら悩んでたかもしれないです。
開放感とプライバシーのトレードオフなので好みが分かれそうですね。

[16661: 匿名さん]

>>16655 匿名さん

ベランダが向きにより違うとか、それ常識。。
その点でも北側（もっと言うと北東高いから北西）しか最初から考えてませんでした。

営業の説明だと、向きにより個性を出すとか、ご年配はガラス手摺りを好まないとか、ホントかよーーと思ってました。

全方向ガラスにすれば良かったのに。
構造的に必要な梁になっているという訳ではないはず。

まあ水辺を眺める北側の方がよりガラスが好ましい気もするけど。

[16662: 匿名さん]

44Aと44Bはどっちが間取りとか眺望いいですか？

[16663: マンション検討中さん]

>>16661 匿名さん
ガラスは周りの視線が気になるので、低層やお見合い部屋はガラスじゃないほうが良いかもしれませんよ。

[16664: 匿名さん]

>>16663 マンション検討中さん

１ー４階の階高が高いから、低層と言っても地上からの見上げじゃリビングのなかは見えないと思う。

お見合い気になるならカーテン閉めると思う。
ベランダの手摺は変更不可能。
カーテンは開閉可能。

[16665: 口コミ知りたいさん]

>>16664 匿名さん
言うほど階高高くありません
５階の床が高さ１９メートルです

[16666: マンション検討中さん]

覗かれることを強く気にする人は常にカーテン閉めるしかないね

多分、狙撃されることを気にしてるんだと思うけど、視線が通らないような部屋はスゴく少ないよ
戸建てでは、よほどの豪邸でない限りほぼ不可能だね
マンションでも周りに同じレベルの高さの建物がない部屋を選ばないといけない

ここの山側じゃない部屋がいいんじゃないかな？

[16667: 匿名さん]

>>16665 口コミ知りたいさん

階高３メートルのマンションだと、５階の床が高さ１２メートル、

１２メートルと１９メートル、

[16668: 匿名さん]

ここだとドローン飛ばせそう！

[16669: 匿名さん]

>>16668 匿名さん
向かいが結婚式場だから普通に飛ばす人いるかも
土日に周辺に行くと当たり前ですが何組も結婚式挙げてみんなスマホで写真撮りまくってるので
北西低層はストレスかもしれないですね

[16670: 匿名さん]

管理費が高い、同感。
修繕積立金は、築１０年から定期的に大きな金額を徴収する方式だと、滞納が問題となる。全期フラットにすると、修繕費が毎月２～３倍になるので、維持費が急上昇する可能性がある。
矛盾するが、ザ・タワーは管理人指名方式なので、急に修繕費が上がらないと思うが、最終的に特別徴収金が発生して滞納者続出となるのではないか。
管理会社任せの投資用マンションやリゾートマンションの多くは、修繕費が足りなくなる傾向。

[16671: マンション検討中さん]

>>16662 匿名さん
ベランダに柱がきてるＢがややストレスではないでしょうか、

[16672: マンション検討中さん]

>>16667 匿名さん
階高3.25m、住む階層+2階で考えればいいのですね

[16673: 匿名さん]

階高にこだわりつつ、マンションの高層以下の住民は2450しかないんだから暮らしのスペックは低レベル。
あるCMみたいに狭い所が好きな方はベストマンション。

高さのある空間は重要です。圧迫感があるかないか。

[16674: 匿名さん]

マジレスすると、６帖以下の部屋で高さ３.２mの部屋に入ると、納戸に入った気分になります。リビング以外は下がり天井がない２.４mで十分だと思う。

[16675: 匿名さん]

>>16671 マンション検討中さん
ありがとうございます。44Aの方が若干いいんですね。それなのにBの方が高いのか。

[16676: 匿名さん]

>>16660 マンション検討中さん
購入者は書き込まないで下さい。ここは購入検討者のスレです。僻みも多くなり荒れます。

[16677: 匿名さん]

高さのある空間を重要と思うひとと、重要と思わないひと。人それぞれだなぁ

[16678: マンション検討中さん]

>>16677 匿名さん
そうなんだよね
人それぞれ判断が異なるものに関して、自分の価値観を押し付ける人がいるから荒れちゃうんだよね

[16679: eマンションさん]

そうですね。
私は高さよりもスラブ厚と二重天井、二重床が重要だと考えています。直天井で天井高あっても評価できない。

[16680: 匿名さん]

>>16670 匿名さん
管理費が高いのは理事会がない分だと思います。
修繕積立は３倍の金額で返済計画していて、徴収されなくても自主的に積み立てていく予定です。
定年後に大金を請求されても困りますから。。

[16681: 匿名さん]

リフォーム業者からリビングの直天井化を提案された事がありました。
後からやってもいいの？

[16682: 匿名さん]

配管、配線は専有部分
やっちゃえニッサン

[16683: 匿名さん]

>>16681 匿名さん
天井材自体は専有部分ですから一般論としては出来ないことはないと思いますけど。ただコンクリートにアンカーを打ち込むことは禁止だし、上からの音に対しても自己責任になりますよね。

[16684: 匿名さん]

理事やってみるとわかるけど、無償奉仕とかないわー
真面目にやると拘束時間や手間が多いのに、慰労会をやると謎の人物に怪文書をばらまかれる
こっちは専門知識持ち寄ってコストカットしているのに、年一度の一人数千円の慰労会もできない
給金を支払うのは総会荒れそうなので、今は理事会がない事が利点だと思う
三井に手間賃渡して楽したい

[16685: 匿名さん]

>>16664 匿名さん
このマンションのスーペリアは北角以外みんなお見合いなので
バルコニーはガラスじゃない方が良かったかな
エグゼプレミアムは当然ガラスが良いけど

[16686: eマンションさん]

>>16684 匿名さん
お疲れ様です。
住民の全知識をいかして低コスト管理を実現して欲しいです。どうにかして理事会方式に変更してあなたに活躍してもらいデベロッパー系管理会社に食い物にされたくありません。

[16687: 匿名さん]

>>16686 eマンションさん

手直しするなら、こんな感じ？

《どうにかして理事会方式に変更して“報酬払ったうえで”あなたに活躍してもらい》

[16688: 匿名さん]

管理費を少し多く出すだけで、理事会をやる必要がないならそれでいいです。

今住んでいる都内タワマンで理事会の経験がありますが、面倒だし、
外部所有者は多く払っています。

あ、理事会で得をしたい人がいるのね。

[16689: 匿名]

>>16685 匿名さん
後発に行かれることをおすすめします。絶対このマンションより貴殿の希望に叶います。

[16690: 匿名さん]

バルコニーがガラスのところと、そうでないところってどこをみれば確認できるのでしょうかね？

Glass rail　って書いてあるからガラスはわかるのですが。

[16691: マンション検討中さん]

>>16690 匿名さん
Louver railと書かれているのがガラス以外です

[16692: 匿名さん]

>>16689 匿名さん
そうですかね、後発スミフが全面ガラスバルコニーの可能性かなり高くないですか？
スミフって黒とガラスのタワーのイメージあります。

[16693: 購入者さん]

一期一次で希望の部屋買えたけど、
二次でも妻名義で購入しようかと。

世帯分ければ住宅ローン二ついけることを教えて頂いた。

[16694: 匿名さん]

>>16693 購入者さん
どの部屋を？で、賃貸に出すのですか？

[16695: 匿名さん]

>>16658 名無しさん
主に北仲の8億円の部屋の部分だけ見ました。
やはり8億の部屋が7倍って売れたって、インパクトありますから、
テレビに何度も出るわけですね。

[16696: 匿名さん]

>>16687 匿名さん
実際問題として、理事会に報酬を支払っているマンションってあるの？
自治会を含め、日本人って無償が好きだよね(笑)
その分、不正が横行するのにわかってない。

[16697: マンション検討中さん]

>>16692 匿名さん

スミフはダイレクトパノラマウィンドウだよ。
2/3が角部屋。
1億だせる人はスミフの方がいいと思う。

[16698: 匿名さん]

全体としては２割のマンション管理組合で役員報酬が支払われています
ここは戸数が多いので、同規模だと半数が支払っているようです。
https://replacesupport.com/executive-compensation

[16699: 検討板ユーザーさん]

デベが神経使いそうな内容が出ると方角の話が出て来るね。方角は人それぞれなのに、荒れれば荒れるだけスレが流れるからもってこいな話題なんだろうけど。。。

[16700: 匿名さん]

>>16693 購入者さん
住宅ローンで購入した部屋は原則は賃貸に出してはいけないのだよ。知ってる？？

[16701: 匿名さん]

基本的にずるい人の方が頭いいの
税務署、保証会社等、出し抜く方法はたくさんある
会計士が指南してくれているので、どんな間抜けでも使いこなせる

[16702: 通りすがりさん]

>>16700 匿名さん
顧問料とか支払っていない底辺の発言だね
世の中、正論なんか通らないよ
蓄積したノウハウに対価をしはらえる人が勝つ
ここではまだまだ有用な情報が出し尽くしていませんので、不動産や相続に強い人か必要だと思います。横浜にも強い方いますので、真剣に探して、ゴールに達してほしいものです
横浜にも良い会計士、弁護士はいるので諦めないで。！

[16703: マンコミュファンさん]

>>16702 通りすがりさん
確かに言える
不勉強な弁ほど、で来ませんの一点張り
弁には伝えないけど、高裁で勝てる判例ある内容なんだけどって場面はいくつかありましたね
結局、弁護士や会計士は俺の諌める役であって、無知な奴はその役を満たさないカス
弁護士の選択に真剣に取り組んだので、自由人になれました（初告白）
言えるのは、俺の情報収集能力の高さと、弁の見極めが良かった事。ほうしゅうを牽制入れながらも適正の支払うのが最高に繋がったと思います
話変わりますが、理事になった人にも適正対価、専門職なら1万円/hくらいは支払って欲しいです

[16704: 匿名さん]

不正を指南する側の営業ですか。
すれ違いです。不動産投資の会社や関連の人って胡散臭い人ばかり。

[16705: マンコミュファンさん]

>>16702 通りすがりさん
確かに言える
不勉強な弁ほど、しっかりと練られた案に対し来ませんの一点張り
弁には伝えないけど、高裁で勝てる判例ある内容なんだけどって場面はいくつかありましたね
個人的な内容だけど、
結局、必要な弁護士や会計士はある程度出来る理事を諌める役であって、結果の出ない対案や最新ではない明確な根拠の無い反論を返さないカスであれば、ただの抵抗勢力
個人的には弁護士のアドバイス通り、選択に真剣に取り組んだので、やっと自由人になれました
俺の話から言えるのは、俺の情報収集能力の高さと、弁の見極めが良かった事。ほうしゅうを牽制入れながらも適正報酬は適正に支払うのが最高の結果に繋がったと思います
話変わりますが、理事になった人にも適正対価、専門職なら1万円/hくらいは支払って欲しいです

文章めちゃくちゃだね、自由に解釈してほしい

[16706: マンコミュファンさん]

ごめんなさい
途中で書き込んでいたようです
最後にかいた内容が真意だと思います

[16707: マンション検討中さん]

まあ、何を持って適正対価とするのかやら他にも色々面倒な判断が必要になるので、三井が管理してくれる方が良い

[16708: 匿名さん]

>>16704 匿名さん
馬鹿正直であるなって事です。
節税できるのに税務署では教えてくれません。
合法的に税金を抑えれるノウハウに対価を支払うのは当然。
節税方法を潰すのは議会の仕事。

[16709: マンション検討中さん]

南西60㎡台は倍率高そうですか？？

[16710: 名無しさん]

>>16697 マンション検討中さん
スミフは駅直結ではないですよね。価値が劣りますよね。

[16711: 購入者さん]

>16694
うち一つは賃貸に出す予定です。

[16712: 匿名さん]

賃貸目的なら都心物件の方が間違いないと思うけどね

[16713: 匿名さん]

住宅ローンで賃貸でそんなに上からコメントされてもね。長過ぎの書き込みで読みづらい。

[16714: 匿名さん]

>>16710 名無しさん

電車通勤のリーマンの発想。
スミフのダイナミックパノラマウィンドウは素晴らしいよ。
1億出せるならスミフ。

[16715: マンション検討中さん]

>>16714 匿名さん
お帰りください

[16716: 匿名さん]

>>16714 匿名さん
ムサコの売り込み？

[16717: 匿名さん]

>>16680 匿名さん
管理費が高いのは、何を理由に言ってるの？
修繕費が安いのはわかったから、管理費の説明お願い。

[16718: 匿名さん]

スミフの社員がいるな
そんなに売れてないのか。

確か、小杉のスミフはもう築2年だな。
新築じゃないな。

[16719: 匿名さん]

豊洲は5年かけて売りました。

[16720: 匿名さん]

>>16717 匿名さん
管理費が21％高い
細かい費用が993円高い

ザ・パークハウス西新宿タワー60 6980万円 56.39m2
管理費 1万6940円／月 300円/m2
修繕積立金 5360円／月 95円/m2
町会費：200円／月
インターネット使用料：1067円／月

ザ・タワー横浜北仲 60.28m2
管理費 2万1880円／月 363円/m2
修繕積立金 7530円／月 125円/m2
エリアマネジメント費：500円／月
インターネット使用料：1760円／月

[16721: マンション検討中さん]

>>16720 匿名さん
ザパークハウス新宿60より北仲の共用施設の方が豪華ですよね！笑

[16722: 匿名さん]

西新宿タワー60はカジュアル系なので、北仲とは違いますね。
設備の優劣はないと思いますが、子育て世代に手厚そうです。
https://www.marubeni.co.jp/news/2014/release/141106.pdf

[16723: 匿名さん]

火災延焼リスク対策物件として、都の災害マップのニュースと共に紹介されていました。

[16724: 匿名さん]

理事会が適切に機能するなら普通の理事会形式の方が良いけれど、そうでないなら第三者管理方式の方が失敗はしづらいですね。

個別物件名で恐縮だけれど、ベイクレストタワーの住民板を読むと良く分かると思います。

[16725: マンション掲示板さん]

>>16720 匿名さん
細かいですが横浜北仲は消費税10%前提なので2%安いですね

[16726: 通りがかりさん]

>>16725 マンション掲示板さん
西新宿は理事会あるので、管理費圧縮が可能。管理費の10〜15%圧縮分を修繕積立金の増額に回していくと思います。理事会次第なのは怖いとも言えますが

[16727: 匿名さん]

>>16726 通りがかりさん
管理費なんて管理委託会社に右から左で流すだけなのだから圧縮余地がないでしょ

[16728: 匿名さん]

>>16727 匿名さん
理事会経験者です。
輪番制ではなく、コストカッター役になってくれる理事長に専門職の意見があれば可能です。
住民の協力が不可欠になりますが、理事会の負担は相当なものになりますね。

[16729: マンション掲示板さん]

>>16728 匿名さん
自分の住んでいるマンションでは、理事会とは別にサイバーサロンで専門知識を持ち寄って話してます。
理事会の諮問機関で、理事の負担を減らしつつやる方法もあります。

[16730: 匿名さん]

ここ北仲はそんな団結の見込めないみくすどゆーすたわー
理事会なんておかずにデベに管理をお願いするのが良いと思う

[16731: 匿名さん]

そうですね
4千万の理事と8億の理事では意見一致しないでしょうね

[16732: 匿名さん]

そう思うわ。
管理費の額なんて気にならない人が買えばいいんじゃないの？
セコイというか、小ちゃいというが。
少しでも損をするのが嫌な人は、戸建てを購入するか、
家賃ニコニコ払いへどうぞ。

[16733: 匿名さん]

>>16720：匿名さん
ザ・タワー横浜北仲 60.28m2
管理費 2万1880円／月 363円/m2

みなとみらいのタワーマンションと比較してみました。

ブランズタワーみなとみらい 361円/m2
ブルーハーバータワーみなとみらい 323円/m2
BrilliaGrandeみなとみらい　パークフロント 240円/m2
M．M．TOWERS FORESIS 216円/m2
みなとみらいミッドスクエア　ザ・タワーレジデンス 238円/m2

古い物件は割りと安く抑えてありますが、
最近のものと比べると、これだけの共用設備の割には割高とはいえないようです。

[16734: 検討板ユーザーさん]

>>16732 匿名さん

管理費＋修繕積立金を500に抑えるために、修繕積立金を無理やり安く設定しているのが一番の問題。
最初から修繕積立金は今の3倍にするべき。
あとで困るのは結局住民。

[16735: 匿名さん]

まぁ、良い頃合いを見計らって引っ越すのが良さそうだね。１回目の大規模修繕前が良いかな～

[16736: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の話なんてどうでもいいんだけど。納得できなきゃ止めときゃいいだけ。

[16737: マンション検討中さん]

どうでもいいって、、、思考停止の能無しだわね。

[16738: マンコミュファンさん]

>>16737 マンション検討中さん
わからない、どうでもいいばかり言う人が常駐して毎日ぼやいているのがここのスレ

[16739: マンション検討中さん]

人間は考える葦である。

[16740: マンション検討中さん]

俺が思ってることを書こうかな

管理費や修繕費などを高い高いという人は自分に合う物件を買えばよし！別にここに書いたからといって安くなるわけでもないし。
検討してないけど知らない人のために教えてやろうみたいな人は、別に価値観は人それぞれだからあなたの知識だけを勝手に正しいものとしてわざわざ教えてくれなくていい。

マンションは規模や高さ、共用施設の数、種類によっても管理費変わるわけで、比較すること自体ナンセンスだと思います。
私は共用施設がある方がいい家族構成ですし、それによって管理費高いのは仕方ないと思う者です。

長々とすいません。

[16741: 匿名さん]

修繕積立金が入居後に上がるのはマンション買う人ならみんな理解してると思うけど？
平米300円くらいに見ておいたほうがいいよ

[16742: 匿名さん]

最終的にどのくらいまであがるか、営業さんから説明があったので、みんなも理解していますから、この辺でお引きとりください。

そんなに頑張っても倍率変わりませんから！

[16743: 匿名さん]

>>16720 匿名さん

西新宿、確かに安い。事実として。
貼られた情報見る限り、北仲と比べて共用施設も品粗ってわけでは無さそうだし。

（しかし北仲当てて良かったとは思ってる）

[16744: 匿名さん]

西新宿の街は2020年から、羽田への飛行機が通過する予定です。
西新宿辺りで車輪を出すんだそうです。

[16745: 匿名さん]

そんな情報、誰が得するんだろう

[16746: 口コミ知りたいさん]

>>16742 匿名さん

？
修繕積立金の見立てが甘すぎるって話だと思いますが。。

[16747: 匿名さん]

西新宿のあの辺りはあまり治安の良い場所ではないですよ。
まる暴系が多く、以前そっち系の殺人事件が物件すぐそばであった。
西新宿と比べる人は投資の人ですよね。

別に他物件にケチをつけるつもりはないです。

[16748: eマンションさん]

皆さんはここの固定資産税高いことはどうお考えですか

[16749: 坪単価比較中さん]

固定資産税予想額、新築の減額措置前で６千円／平米でしたっけ
下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 5.8万円/月
60平米 7.7万円/月
70平米 8.9万円/月
80平米 10.1万円/月

固定資産税 600円/平米
管理費 363円/平米
修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算
エリアマネジメント費 500円／月
インターネット使用料 1760円／月

[16750: 坪単価比較中さん]

固定資産税 500円/平米でした

固定資産税予想額、新築の減額措置前で６千円／平米でしたっけ
下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 5.8万円/月
60平米 7.7万円/月
70平米 8.9万円/月
80平米 10.1万円/月

固定資産税 500円/平米
管理費 363円/平米
修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算
エリアマネジメント費 500円／月
インターネット使用料 1760円／月