ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
第97回　爆発的な売れ行きを予感させる「ザ・タワー横浜北仲」。課題は持続性か？
https://www.sumu-log.com/archives/8375/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
ザ・タワー横浜北仲 2024年5月時点の相場 B1地区のタワーマンションはおいくら万円？！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/63642/

[16601: 匿名さん]

案外本当に登録状況悪いかもね。 残り部屋から無理して選ぶより住友待って一期から行った方が良いと判断する人も多そう。 住友販売二期終わりくらいに北東タワーか。

[16602: 通りがかりさん]

そんなに他のビルから覗かれるの気になります？
一日ずっと部屋にいるわけでもないのに。
外が見たい云々ならまだしも。

[16603: 匿名さん]

>>16602 通りがかりさん
気になる人は気になる
気にならない人は気にならない
最近出るネガは人によって評価が異なるものが多い


予算が潤沢な人はスミフを待ってもいいかもね
北仲の買い要素に再開発1本目ってところと、後発にスミフが控えてるところなんだよね
スミフは周りの相場を押し上げる効果がある

[16604: マンション検討中さん]

>>16595
＞スゴく遠いベイブリッジ、富士山、横浜港はあげるけどランドマークタワーやインターコンチ、アニヴェルセル＆コスモクロックは挙げない不思議


この感覚は実際に横浜タワーマンションに住んだ人にしかわからないと思います。みなとみらい、横浜駅の2物件の住んだ者の感想です。

風景の主役か、わき役かの違いです。ベイブリッジ、富士山、横浜港は絵になるのですよ。

[16605: 匿名さん]

>>16604 マンション検討中さん
それは横浜タワマン経験とか関係ないと思いますよ
住んでなくても行けばわかることですから、あなたの感想でしかないです

事実、ロイヤルパークホテルの部屋は富士山が見える側ではなくみなとみらいビューが高くなってます
それが一般的な評価ですよ

[16606: マンション検討中さん]

もう方角論争はやめてもらえませんか？
方角の話を始める人は基本的に荒らしです

[16607: 匿名さん]

北西はエグゼですら
結局ロイヤルパークホテルの高さには勝てないんですよね
せっかくタワーマンションなのに見下ろされてしまう

[16608: マンション検討中さん]

>>16605

いや、実際に住んでみないとわからないことはありますよ。

ロイヤルパークホテルのみなとみらいビューが値段が高いのは、
みなとみらいビューは、すなわち横浜港、ベイブリッジが見える部屋だからです。
実際にこの地域に長く住んでいると、そのくらいのことはすぐにピンときますよ。

[16609: マンション検討中さん]

また例の人ですか
最近は直接方角を書かない感じになりましたね
眺望の好みは人に押しつけるものじゃないですよ
横浜スタジアムが好きな人もいればベイブリッジが好きな人、みなとみらいが好きな人と色々いますよ

これで終わりにしてもらえませんかね？

[16610: 匿名さん]

>>16609 マンション検討中さん
北東の人だよね。 あまり煽らない方が良いですね。

[16611: 匿名さん]

みなとみらいビューと横浜港を同時に見れる方角は限定されますね。

[16612: マンション検討中さん]

>>16610 匿名さん
これまで北仲で方角の話に執着して、異常な行動を取ってるのは南の人ですよ
自作自演、IP参照してる発言等と一通り北仲のスレッドを見てる人はあなたが何してるのかわかってます
最近は他の方角の人が異常な行動を起こしてると見せかけて批判先を変えようと頑張ってますね
でも、話の端々に南のアピールが入っちゃうからわかってしまうんですよ

[16613: 口コミ知りたいさん]

>>16612 マンション検討中さん
横からすみません。みなとみらい眺望推しの話しでどこにも南の話は出てないようですが、、、。
貴方が持ち出しているだけでは？
あまりややこしくしない方が良いかと思います。

[16614: 匿名さん]

もう販売してない部屋の話は要らないな。

[16615: マンション検討中さん]

本当に不要ですね
邪魔でしかないです

[16616: 匿名さん]

>>16612 マンション検討中さん
いらねー。

[16617: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[16618: 匿名さん]

通りすがりですが、、レアルのベンゼマ選手がみなとみらいの景色をバックにご満悦な様子が印象的でした。
方角はともかくとして、世界中の景色と比べたら劣ると思っていた横浜の景色もなかなかいいものですね。
http://soccer-tribe.blog.so-net.ne.jp/2016-12-12-1

[16619: マンション検討中さん]

一次の登録最終日のように二次の登録最終日も人でごった返しになりますよ！

[16620: 匿名さん]

低層、マークイズ並みのエレベーターだったら残念すぎるなあ

[16621: 匿名さん]

マークイズのエレベーターは設定で遅くしているだけだよ

[16622: eマンションさん]

>>16620 匿名さん
120m/分は一般的仕様です

[16623: 匿名さん]

>>16621 匿名さん
ありがとうございます。

[16624: 匿名さん]

マークイズのエレベーターはベビーカー前提だと思う、あの待ち時間なら普通はエスカレーター使う。
あんなエレベーターじゃ58階まで15分かかるよ、エレベーター内にトイレが必要なレベル。
あと、眺望絶対主義なら52階以上を買えばいい。

[16625: eマンションさん]

>>16618 匿名さん
MMビューなら高層だね

[16626: マンション検討中さん]

3月2日の予約は最終から埋まっていってるね

[16627: マンコミュファンさん]

>>16626 マンション検討中さん
倍率低い物件は最初に登録した方が有利
倍率高い物件は最後に登録した方が有利

[16628: 匿名さん]

>>16626
なぜ２日は最終から埋まるんだろう？　意味あるの？

[16629: マンション検討中さん]

>>16628 匿名さん
プレミア・エグゼの最終登録日だからでしょう

[16630: 評判気になるさん]

>>16622 eマンションさん

タワマンで分速120メートルは聞いたことない。高さ60メートルまでのマンションなら分速120メートルもあり。
コストダウンの象徴。

[16631: 匿名さん]

>>16612 マンション検討中さん

そのとおり。
バレてないと思ってるのは本人だけ。
痛すぎるよね。

[16632: eマンションさん]

>>16630 評判気になるさん
他のタワーマンションも低層エレベーターは遅いですよ

[16633: 口コミ知りたいさん]

>>16617 匿名さん
自分が1番異常なことに、気づいてないタイプですね。 処方箋はいりますね。

[16634: 匿名さん]

中傷でレスを流すの辞めて下さい。

エレベーターの話ですが、ブランズみなとみらいのビューラウンジに行った事ありますが、分速120メートルでもストレスを感じませんでしたよ。招待してくれそうな人にお願いして確認してみたらどうですか？

[16635: 匿名さん]

一般的な低速エレベーターは分速60メートルぐらいだよ
分速120メートルは十分速い

[16636: 匿名さん]

＞＞16634 匿名さん

重要なのは到達時間ですから。

防火ガイドラインではエレベーターによる避難をスムーズにするため着床時間は１分程度を目途とされていて、多くのタワーマンションもこれをベースに他の要素を加味してスピードを決めています。もちろん早くすれば余計にお金がかかりますので。
そうすると５０階なら１７０ｍ／min、４０階なら１４０ｍ／min、３０階なら１００ｍ／min、２０階なら７０m／minでこれを満たします。

ブランズタワーのラウンジは２７階ですから２割増しのスピード。一般には十分以上でしょう。
これより良い性能のものであれば、エレベーターにお金をかけているということになりますね。

[16637: 口コミ知りたいさん]

>>16636 匿名さん
その話だど、ここのタワーは最低限のエレベーター。
逆にフォレシスやMMTが過剰スペック？
中層には4台欲しかった。私的には残念。

[16638: 匿名さん]

エレベーターネガは単に低層の倍率下げたいだけの工作でしょ

[16639: 匿名さん]

ネガを批判するくらいなら、ポジティブな内容を書き込んで下さい。
根拠が明確に示されている限り、否定・肯定どちらも価値あると思います。

[16640: 匿名さん]

>>16636 匿名さん

何をいってるのかわかりません。
タワマンで分速120メートルって最低レベルですよ。

[16641: 匿名さん]

>>16640 匿名さん
16636さんの書いている内容をわかりませんと言っている方が
「タワマンで分速120メートルって最低レベルですよ。」
と判断を示しても、逆に何で根拠もなく言えるの？
と疑問に思ってしまいます。
みなとみらい最低速が120/minである事からすると、低層が必要最低限の速度しか出ない事には同感ですが・・・

[16642: 匿名さん]

要は、何階まで行くエレベーターであるかによって評価はまったく違うということ。
一律にタワーマンションと言っても何の意味もない。むやみに高スペックにしたって余計な維持費がかかるだけだし。

[16643: eマンションさん]

一期二次の確定価格はもう出たのですか？
ご存知の方教えてください。

[16644: 匿名さん]

正式には24日だけど10万円単位で示されてる部屋はもう変わらないようです。
100万円単位の表示の部屋も変わって数十万円らしいです。

[16645: 匿名さん]

>>16644 匿名さん
価格表、アップいただけませんか？

[16646: 匿名さん]

>>16637 口コミ知りたいさん
中層は住戸数少ないから3台は妥当だろうけど
一般的なタワーマンションなら高層相当なわけで
もっと速いエレベーターにすべきだとは思う
中層が遅いから低層まで遅くなる

[16647: 匿名さん]

>>16646 匿名さん

その通りだと思います。

[16648: 評判気になるさん]

>>16646 匿名さん
どういう意味？
それぞれ独立したシステムだけど？中層に合わせてわざと遅くしたとでも？

[16649: マンション検討中さん]

いまのところ人気は44と南東ときいてますが、次はどんな感じかご存知のかたいらっしゃいますか？

[16650: 検討板ユーザーさん]

>>16633 口コミ知りたいさん
この方は一期で抽選落ちた事で酷く傷ついているのでしょう。そっとして置いてあげましょう。 もう完売してる部屋のネガを定期的に書き込み荒そうとする愉快犯化しています。是非二次で当選して正常化して頂きたいですね。

[16651: 評判気になるさん]

>>16642 匿名さん

ここの維持費は全国屈指だと思うけど。

[16652: 匿名さん]

管理費・修繕費込みで平米あたり５００円とかタワーだとフツーじゃないですか？いま住んでるとことピッタシ同じ。

逆に修繕費の上昇カーブがいまの住まいより緩やかだから、その分やすいくらい。１０年目まで修繕費変化ない計画だし。営業に聞いてみて？

あくまでも計画であり、実際は引き上げられる可能性あるだとか言い出すなら、知らない。そんなのどこのタワーでも起こり得ること。

[16653: 匿名さん]

2次は300戸販売、最終期はゴールデンウィークに100戸で終わりだって。
ただし、すでに2次は倍率がついていて、あと20～30戸増やす可能性が高いらしい。
そうなると最終期は70戸販売、相当な倍率になるから今回が勝負だね。

[16654: 匿名さん]

2次なのにラストチャンスなのですね。
大人気ですね。

[16655: 匿名さん]

恥ずかしながら、ベランダの手すりが、
方角によってタイプが違うこと、今日初めて知りました。。
私は見た目的に北側のガラスの方が良いなと思ったのですが、皆さんはどちらがいいですか？

[16656: マンション検討中さん]

>>16653 匿名さん
南西北西倍率なくてやばいときいたのですがガセネタですか！？

[16657: 匿名さん]

>>16652 匿名さん

平米500に抑えるために、修繕積立金を無理矢理おさえてる。
修繕積立金は早期に値上げにしないとダメだよ。
問題なのは管理費の高さ。

[16658: 名無しさん]

今日の夕方、テレビ東京 WBSサンデーSPの番組の中で北仲が取り上げられるという噂を耳にしました。

[16659: 匿名さん]

>>16652 匿名さん
東京なら普通だけど横浜にしては高い

[16660: マンション検討中さん]

>>16655 匿名さん
1次購入者ですが知らなかったです。間取り図をみるとうちはガラスでした。
一般には高層はガラス、低層は非ガラスが多いですよね。うちは高層なのでガラスで良かったかな？低層なら悩んでたかもしれないです。
開放感とプライバシーのトレードオフなので好みが分かれそうですね。

[16661: 匿名さん]

>>16655 匿名さん

ベランダが向きにより違うとか、それ常識。。
その点でも北側（もっと言うと北東高いから北西）しか最初から考えてませんでした。

営業の説明だと、向きにより個性を出すとか、ご年配はガラス手摺りを好まないとか、ホントかよーーと思ってました。

全方向ガラスにすれば良かったのに。
構造的に必要な梁になっているという訳ではないはず。

まあ水辺を眺める北側の方がよりガラスが好ましい気もするけど。

[16662: 匿名さん]

44Aと44Bはどっちが間取りとか眺望いいですか？

[16663: マンション検討中さん]

>>16661 匿名さん
ガラスは周りの視線が気になるので、低層やお見合い部屋はガラスじゃないほうが良いかもしれませんよ。

[16664: 匿名さん]

>>16663 マンション検討中さん

１ー４階の階高が高いから、低層と言っても地上からの見上げじゃリビングのなかは見えないと思う。

お見合い気になるならカーテン閉めると思う。
ベランダの手摺は変更不可能。
カーテンは開閉可能。

[16665: 口コミ知りたいさん]

>>16664 匿名さん
言うほど階高高くありません
５階の床が高さ１９メートルです

[16666: マンション検討中さん]

覗かれることを強く気にする人は常にカーテン閉めるしかないね

多分、狙撃されることを気にしてるんだと思うけど、視線が通らないような部屋はスゴく少ないよ
戸建てでは、よほどの豪邸でない限りほぼ不可能だね
マンションでも周りに同じレベルの高さの建物がない部屋を選ばないといけない

ここの山側じゃない部屋がいいんじゃないかな？

[16667: 匿名さん]

>>16665 口コミ知りたいさん

階高３メートルのマンションだと、５階の床が高さ１２メートル、

１２メートルと１９メートル、

[16668: 匿名さん]

ここだとドローン飛ばせそう！

[16669: 匿名さん]

>>16668 匿名さん
向かいが結婚式場だから普通に飛ばす人いるかも
土日に周辺に行くと当たり前ですが何組も結婚式挙げてみんなスマホで写真撮りまくってるので
北西低層はストレスかもしれないですね

[16670: 匿名さん]

管理費が高い、同感。
修繕積立金は、築１０年から定期的に大きな金額を徴収する方式だと、滞納が問題となる。全期フラットにすると、修繕費が毎月２～３倍になるので、維持費が急上昇する可能性がある。
矛盾するが、ザ・タワーは管理人指名方式なので、急に修繕費が上がらないと思うが、最終的に特別徴収金が発生して滞納者続出となるのではないか。
管理会社任せの投資用マンションやリゾートマンションの多くは、修繕費が足りなくなる傾向。

[16671: マンション検討中さん]

>>16662 匿名さん
ベランダに柱がきてるＢがややストレスではないでしょうか、

[16672: マンション検討中さん]

>>16667 匿名さん
階高3.25m、住む階層+2階で考えればいいのですね

[16673: 匿名さん]

階高にこだわりつつ、マンションの高層以下の住民は2450しかないんだから暮らしのスペックは低レベル。
あるCMみたいに狭い所が好きな方はベストマンション。

高さのある空間は重要です。圧迫感があるかないか。

[16674: 匿名さん]

マジレスすると、６帖以下の部屋で高さ３.２mの部屋に入ると、納戸に入った気分になります。リビング以外は下がり天井がない２.４mで十分だと思う。

[16675: 匿名さん]

>>16671 マンション検討中さん
ありがとうございます。44Aの方が若干いいんですね。それなのにBの方が高いのか。

[16676: 匿名さん]

>>16660 マンション検討中さん
購入者は書き込まないで下さい。ここは購入検討者のスレです。僻みも多くなり荒れます。

[16677: 匿名さん]

高さのある空間を重要と思うひとと、重要と思わないひと。人それぞれだなぁ

[16678: マンション検討中さん]

>>16677 匿名さん
そうなんだよね
人それぞれ判断が異なるものに関して、自分の価値観を押し付ける人がいるから荒れちゃうんだよね

[16679: eマンションさん]

そうですね。
私は高さよりもスラブ厚と二重天井、二重床が重要だと考えています。直天井で天井高あっても評価できない。

[16680: 匿名さん]

>>16670 匿名さん
管理費が高いのは理事会がない分だと思います。
修繕積立は３倍の金額で返済計画していて、徴収されなくても自主的に積み立てていく予定です。
定年後に大金を請求されても困りますから。。

[16681: 匿名さん]

リフォーム業者からリビングの直天井化を提案された事がありました。
後からやってもいいの？

[16682: 匿名さん]

配管、配線は専有部分
やっちゃえニッサン

[16683: 匿名さん]

>>16681 匿名さん
天井材自体は専有部分ですから一般論としては出来ないことはないと思いますけど。ただコンクリートにアンカーを打ち込むことは禁止だし、上からの音に対しても自己責任になりますよね。

[16684: 匿名さん]

理事やってみるとわかるけど、無償奉仕とかないわー
真面目にやると拘束時間や手間が多いのに、慰労会をやると謎の人物に怪文書をばらまかれる
こっちは専門知識持ち寄ってコストカットしているのに、年一度の一人数千円の慰労会もできない
給金を支払うのは総会荒れそうなので、今は理事会がない事が利点だと思う
三井に手間賃渡して楽したい

[16685: 匿名さん]

>>16664 匿名さん
このマンションのスーペリアは北角以外みんなお見合いなので
バルコニーはガラスじゃない方が良かったかな
エグゼプレミアムは当然ガラスが良いけど

[16686: eマンションさん]

>>16684 匿名さん
お疲れ様です。
住民の全知識をいかして低コスト管理を実現して欲しいです。どうにかして理事会方式に変更してあなたに活躍してもらいデベロッパー系管理会社に食い物にされたくありません。

[16687: 匿名さん]

>>16686 eマンションさん

手直しするなら、こんな感じ？

《どうにかして理事会方式に変更して“報酬払ったうえで”あなたに活躍してもらい》

[16688: 匿名さん]

管理費を少し多く出すだけで、理事会をやる必要がないならそれでいいです。

今住んでいる都内タワマンで理事会の経験がありますが、面倒だし、
外部所有者は多く払っています。

あ、理事会で得をしたい人がいるのね。

[16689: 匿名]

>>16685 匿名さん
後発に行かれることをおすすめします。絶対このマンションより貴殿の希望に叶います。

[16690: 匿名さん]

バルコニーがガラスのところと、そうでないところってどこをみれば確認できるのでしょうかね？

Glass rail　って書いてあるからガラスはわかるのですが。

[16691: マンション検討中さん]

>>16690 匿名さん
Louver railと書かれているのがガラス以外です

[16692: 匿名さん]

>>16689 匿名さん
そうですかね、後発スミフが全面ガラスバルコニーの可能性かなり高くないですか？
スミフって黒とガラスのタワーのイメージあります。

[16693: 購入者さん]

一期一次で希望の部屋買えたけど、
二次でも妻名義で購入しようかと。

世帯分ければ住宅ローン二ついけることを教えて頂いた。

[16694: 匿名さん]

>>16693 購入者さん
どの部屋を？で、賃貸に出すのですか？

[16695: 匿名さん]

>>16658 名無しさん
主に北仲の8億円の部屋の部分だけ見ました。
やはり8億の部屋が7倍って売れたって、インパクトありますから、
テレビに何度も出るわけですね。

[16696: 匿名さん]

>>16687 匿名さん
実際問題として、理事会に報酬を支払っているマンションってあるの？
自治会を含め、日本人って無償が好きだよね(笑)
その分、不正が横行するのにわかってない。

[16697: マンション検討中さん]

>>16692 匿名さん

スミフはダイレクトパノラマウィンドウだよ。
2/3が角部屋。
1億だせる人はスミフの方がいいと思う。

[16698: 匿名さん]

全体としては２割のマンション管理組合で役員報酬が支払われています
ここは戸数が多いので、同規模だと半数が支払っているようです。
https://replacesupport.com/executive-compensation

[16699: 検討板ユーザーさん]

デベが神経使いそうな内容が出ると方角の話が出て来るね。方角は人それぞれなのに、荒れれば荒れるだけスレが流れるからもってこいな話題なんだろうけど。。。

[16700: 匿名さん]

>>16693 購入者さん
住宅ローンで購入した部屋は原則は賃貸に出してはいけないのだよ。知ってる？？

[16701: 匿名さん]

基本的にずるい人の方が頭いいの
税務署、保証会社等、出し抜く方法はたくさんある
会計士が指南してくれているので、どんな間抜けでも使いこなせる

[16702: 通りすがりさん]

>>16700 匿名さん
顧問料とか支払っていない底辺の発言だね
世の中、正論なんか通らないよ
蓄積したノウハウに対価をしはらえる人が勝つ
ここではまだまだ有用な情報が出し尽くしていませんので、不動産や相続に強い人か必要だと思います。横浜にも強い方いますので、真剣に探して、ゴールに達してほしいものです
横浜にも良い会計士、弁護士はいるので諦めないで。！

[16703: マンコミュファンさん]

>>16702 通りすがりさん
確かに言える
不勉強な弁ほど、で来ませんの一点張り
弁には伝えないけど、高裁で勝てる判例ある内容なんだけどって場面はいくつかありましたね
結局、弁護士や会計士は俺の諌める役であって、無知な奴はその役を満たさないカス
弁護士の選択に真剣に取り組んだので、自由人になれました（初告白）
言えるのは、俺の情報収集能力の高さと、弁の見極めが良かった事。ほうしゅうを牽制入れながらも適正の支払うのが最高に繋がったと思います
話変わりますが、理事になった人にも適正対価、専門職なら1万円/hくらいは支払って欲しいです

[16704: 匿名さん]

不正を指南する側の営業ですか。
すれ違いです。不動産投資の会社や関連の人って胡散臭い人ばかり。

[16705: マンコミュファンさん]

>>16702 通りすがりさん
確かに言える
不勉強な弁ほど、しっかりと練られた案に対し来ませんの一点張り
弁には伝えないけど、高裁で勝てる判例ある内容なんだけどって場面はいくつかありましたね
個人的な内容だけど、
結局、必要な弁護士や会計士はある程度出来る理事を諌める役であって、結果の出ない対案や最新ではない明確な根拠の無い反論を返さないカスであれば、ただの抵抗勢力
個人的には弁護士のアドバイス通り、選択に真剣に取り組んだので、やっと自由人になれました
俺の話から言えるのは、俺の情報収集能力の高さと、弁の見極めが良かった事。ほうしゅうを牽制入れながらも適正報酬は適正に支払うのが最高の結果に繋がったと思います
話変わりますが、理事になった人にも適正対価、専門職なら1万円/hくらいは支払って欲しいです

文章めちゃくちゃだね、自由に解釈してほしい

[16706: マンコミュファンさん]

ごめんなさい
途中で書き込んでいたようです
最後にかいた内容が真意だと思います

[16707: マンション検討中さん]

まあ、何を持って適正対価とするのかやら他にも色々面倒な判断が必要になるので、三井が管理してくれる方が良い

[16708: 匿名さん]

>>16704 匿名さん
馬鹿正直であるなって事です。
節税できるのに税務署では教えてくれません。
合法的に税金を抑えれるノウハウに対価を支払うのは当然。
節税方法を潰すのは議会の仕事。

[16709: マンション検討中さん]

南西60㎡台は倍率高そうですか？？

[16710: 名無しさん]

>>16697 マンション検討中さん
スミフは駅直結ではないですよね。価値が劣りますよね。

[16711: 購入者さん]

>16694
うち一つは賃貸に出す予定です。

[16712: 匿名さん]

賃貸目的なら都心物件の方が間違いないと思うけどね

[16713: 匿名さん]

住宅ローンで賃貸でそんなに上からコメントされてもね。長過ぎの書き込みで読みづらい。

[16714: 匿名さん]

>>16710 名無しさん

電車通勤のリーマンの発想。
スミフのダイナミックパノラマウィンドウは素晴らしいよ。
1億出せるならスミフ。

[16715: マンション検討中さん]

>>16714 匿名さん
お帰りください

[16716: 匿名さん]

>>16714 匿名さん
ムサコの売り込み？

[16717: 匿名さん]

>>16680 匿名さん
管理費が高いのは、何を理由に言ってるの？
修繕費が安いのはわかったから、管理費の説明お願い。

[16718: 匿名さん]

スミフの社員がいるな
そんなに売れてないのか。

確か、小杉のスミフはもう築2年だな。
新築じゃないな。

[16719: 匿名さん]

豊洲は5年かけて売りました。

[16720: 匿名さん]

>>16717 匿名さん
管理費が21％高い
細かい費用が993円高い

ザ・パークハウス西新宿タワー60 6980万円 56.39m2
管理費 1万6940円／月 300円/m2
修繕積立金 5360円／月 95円/m2
町会費：200円／月
インターネット使用料：1067円／月

ザ・タワー横浜北仲 60.28m2
管理費 2万1880円／月 363円/m2
修繕積立金 7530円／月 125円/m2
エリアマネジメント費：500円／月
インターネット使用料：1760円／月

[16721: マンション検討中さん]

>>16720 匿名さん
ザパークハウス新宿60より北仲の共用施設の方が豪華ですよね！笑

[16722: 匿名さん]

西新宿タワー60はカジュアル系なので、北仲とは違いますね。
設備の優劣はないと思いますが、子育て世代に手厚そうです。
https://www.marubeni.co.jp/news/2014/release/141106.pdf

[16723: 匿名さん]

火災延焼リスク対策物件として、都の災害マップのニュースと共に紹介されていました。

[16724: 匿名さん]

理事会が適切に機能するなら普通の理事会形式の方が良いけれど、そうでないなら第三者管理方式の方が失敗はしづらいですね。

個別物件名で恐縮だけれど、ベイクレストタワーの住民板を読むと良く分かると思います。

[16725: マンション掲示板さん]

>>16720 匿名さん
細かいですが横浜北仲は消費税10%前提なので2%安いですね

[16726: 通りがかりさん]

>>16725 マンション掲示板さん
西新宿は理事会あるので、管理費圧縮が可能。管理費の10〜15%圧縮分を修繕積立金の増額に回していくと思います。理事会次第なのは怖いとも言えますが

[16727: 匿名さん]

>>16726 通りがかりさん
管理費なんて管理委託会社に右から左で流すだけなのだから圧縮余地がないでしょ

[16728: 匿名さん]

>>16727 匿名さん
理事会経験者です。
輪番制ではなく、コストカッター役になってくれる理事長に専門職の意見があれば可能です。
住民の協力が不可欠になりますが、理事会の負担は相当なものになりますね。

[16729: マンション掲示板さん]

>>16728 匿名さん
自分の住んでいるマンションでは、理事会とは別にサイバーサロンで専門知識を持ち寄って話してます。
理事会の諮問機関で、理事の負担を減らしつつやる方法もあります。

[16730: 匿名さん]

ここ北仲はそんな団結の見込めないみくすどゆーすたわー
理事会なんておかずにデベに管理をお願いするのが良いと思う

[16731: 匿名さん]

そうですね
4千万の理事と8億の理事では意見一致しないでしょうね

[16732: 匿名さん]

そう思うわ。
管理費の額なんて気にならない人が買えばいいんじゃないの？
セコイというか、小ちゃいというが。
少しでも損をするのが嫌な人は、戸建てを購入するか、
家賃ニコニコ払いへどうぞ。

[16733: 匿名さん]

>>16720：匿名さん
ザ・タワー横浜北仲 60.28m2
管理費 2万1880円／月 363円/m2

みなとみらいのタワーマンションと比較してみました。

ブランズタワーみなとみらい 361円/m2
ブルーハーバータワーみなとみらい 323円/m2
BrilliaGrandeみなとみらい　パークフロント 240円/m2
M．M．TOWERS FORESIS 216円/m2
みなとみらいミッドスクエア　ザ・タワーレジデンス 238円/m2

古い物件は割りと安く抑えてありますが、
最近のものと比べると、これだけの共用設備の割には割高とはいえないようです。

[16734: 検討板ユーザーさん]

>>16732 匿名さん

管理費＋修繕積立金を500に抑えるために、修繕積立金を無理やり安く設定しているのが一番の問題。
最初から修繕積立金は今の3倍にするべき。
あとで困るのは結局住民。

[16735: 匿名さん]

まぁ、良い頃合いを見計らって引っ越すのが良さそうだね。１回目の大規模修繕前が良いかな～

[16736: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の話なんてどうでもいいんだけど。納得できなきゃ止めときゃいいだけ。

[16737: マンション検討中さん]

どうでもいいって、、、思考停止の能無しだわね。

[16738: マンコミュファンさん]

>>16737 マンション検討中さん
わからない、どうでもいいばかり言う人が常駐して毎日ぼやいているのがここのスレ

[16739: マンション検討中さん]

人間は考える葦である。

[16740: マンション検討中さん]

俺が思ってることを書こうかな

管理費や修繕費などを高い高いという人は自分に合う物件を買えばよし！別にここに書いたからといって安くなるわけでもないし。
検討してないけど知らない人のために教えてやろうみたいな人は、別に価値観は人それぞれだからあなたの知識だけを勝手に正しいものとしてわざわざ教えてくれなくていい。

マンションは規模や高さ、共用施設の数、種類によっても管理費変わるわけで、比較すること自体ナンセンスだと思います。
私は共用施設がある方がいい家族構成ですし、それによって管理費高いのは仕方ないと思う者です。

長々とすいません。

[16741: 匿名さん]

修繕積立金が入居後に上がるのはマンション買う人ならみんな理解してると思うけど？
平米300円くらいに見ておいたほうがいいよ

[16742: 匿名さん]

最終的にどのくらいまであがるか、営業さんから説明があったので、みんなも理解していますから、この辺でお引きとりください。

そんなに頑張っても倍率変わりませんから！

[16743: 匿名さん]

>>16720 匿名さん

西新宿、確かに安い。事実として。
貼られた情報見る限り、北仲と比べて共用施設も品粗ってわけでは無さそうだし。

（しかし北仲当てて良かったとは思ってる）

[16744: 匿名さん]

西新宿の街は2020年から、羽田への飛行機が通過する予定です。
西新宿辺りで車輪を出すんだそうです。

[16745: 匿名さん]

そんな情報、誰が得するんだろう

[16746: 口コミ知りたいさん]

>>16742 匿名さん

？
修繕積立金の見立てが甘すぎるって話だと思いますが。。

[16747: 匿名さん]

西新宿のあの辺りはあまり治安の良い場所ではないですよ。
まる暴系が多く、以前そっち系の殺人事件が物件すぐそばであった。
西新宿と比べる人は投資の人ですよね。

別に他物件にケチをつけるつもりはないです。

[16748: eマンションさん]

皆さんはここの固定資産税高いことはどうお考えですか

[16749: 坪単価比較中さん]

固定資産税予想額、新築の減額措置前で６千円／平米でしたっけ
下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 5.8万円/月
60平米 7.7万円/月
70平米 8.9万円/月
80平米 10.1万円/月

固定資産税 600円/平米
管理費 363円/平米
修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算
エリアマネジメント費 500円／月
インターネット使用料 1760円／月

[16750: 坪単価比較中さん]

固定資産税 500円/平米でした

固定資産税予想額、新築の減額措置前で６千円／平米でしたっけ
下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 5.8万円/月
60平米 7.7万円/月
70平米 8.9万円/月
80平米 10.1万円/月

固定資産税 500円/平米
管理費 363円/平米
修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算
エリアマネジメント費 500円／月
インターネット使用料 1760円／月

[16751: 匿名さん]

>>16750 坪単価比較中さん
７０平米で月89000円？？

[16752: 評判気になるさん]

>>16751 匿名さん

別に普通だよ。

[16753: 匿名さん]

普通に考えて高いですよね 維持費だけですよね。

[16754: 匿名さん]

高い！
だから買うのやめよー
あ ほ くさ

[16755: 匿名さん]

僕欲しいと思っていますがこんな高い維持費では賃貸でどうやって利益出すのですか？
黒田さんも数年で退任しますよ
金利も不透明なのに。

[16756: 匿名さん]

>>16754 匿名さん
いやいや普通に高いですよ。
駐車場いれて１２万

[16757: 匿名さん]

賃貸利益でないけど。
でも俺は買うぜ！
抽選当たればね。

[16758: マンション検討中さん]

そもそも二期でかうひとは投資のひと少ないのでは！？
お買い得物件はもうありませんし、

[16759: 匿名さん]

新築マンションの固定資産税は盛っている数字だよ。
皆さんわかってると思うけど。

あと月数万のことで迷いがでる位なら見送った方が身のためだと思うな。

金額が高い安いは人それぞれの評価だが、スミフ・大和の価格で上押しされるだろう。したがって賃貸に５年、１０年出して売却するのでも利益はでると思うな。効率イマイチだから他に幾らでも代替の投資はあるけどね。

[16760: eマンションさん]

そうなんだよね、やっぱりここは金持ちマンションなんだね涙
年収1000万以下の自分は退場した方がいいのかな
皆さんも1000万以上か資産持ちの方ですか？

[16761: 匿名さん]

都内の立地の良いタワマンに住んでいて、地元の公立小学校に通わせています。
なんとなく職業や勤め先が分かりますが、専業主婦は医師家庭がほとんど、あとは共働き夫婦です。ご主人は誰もが知る会社ばかりです。皆さん、世帯年収1500から2000はありそうです。私立通いのご家庭も多いですが、分かりません。

リーマンショック後売出しだったので、坪350ぐらいでここと同じくらいかな。

別に皆さんマウンティングするわけではなく、過ごしやすいです。

[16762: マンション検討中さん]

>>16760 eマンションさん
金利低いから買ってもいいと思いますよ

[16763: 名無しさん]

>>16759 匿名さん
保守的な数値ではなく、現実的なのは５千円／平米ぐらいでしょうか

下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 5.4万円/月
60平米 7.2万円/月
70平米 8.3万円/月
80平米 9.5万円/月
90平米 10.6万円/月

固定資産税 417円/平米 管理費 363円/平米 修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算 エリアマネジメント費 500円／月 インターネット使用料 1760円／月

[16764: 匿名さん]

>>16763 名無しさん
そんなにかかる訳ない
てか、支払えない

[16765: 匿名さん]

背伸びして買った人は幸せになれないね

[16766: 匿名さん]

稼げばいいんですよ

[16767: マンション検討中さん]

固定費高すぎ
残念ですが退散します
買ったはいいが節約して暮らすより
日々の暮らしが余裕になるようにお金回します。

[16768: 匿名さん]

>>16763 名無しさん
50m2以下は固定資産税の新築時減免ないし、住宅ローン控除、登録関係費減免、取得税減免が受けられないので不利

[16769: ご近所さん]

年収1000万以上ないと厳しいでしょ。
せっかくいい場所に住めても、節約だらけの生活じゃ意味ないんじゃない。
だったら生活に余裕のある物件に住まないとね。
ほかにもマンションはあるんだから。

[16770: 匿名さん]

修繕費は、計画では、
しばらく１２５円/平米、
１０年後２２６円/平米、
１５年後３１１円/平米、
３倍超えるのは２０年後ですよーー。

営業に聞けば分かることだから、ご存じの人も多いはず。

固定資産税も３６０円/平米くらいだったはず。
これは、かなり高めに見積もってる額。
三井はいつもそうなのでは？
北仲は路線価がまだ不明だからなおさら、との営業説明。

[16771: 名無しさん]

>>16770 匿名さん
えっ全期間修繕一時金がないの？

[16772: eマンションさん]

>>16770 匿名さん

修繕積立金のその計画が非現実的のため、これだけ問題提起されてるんだと思いますけど。
計画案通りにいかないのが目に見えているので早めに3倍にあげるのは賛成です。

一方で、固定資産税は見積もりより安くなると思ってます。

また、管理費も下げる余地は大いにあるかと思います。

[16773: マンション検討中さん]

不動産に詳しい税理士にここの固定資産税を確認してもらうった所、あり得ないレベルという事だったので三井さんが大幅に高く見積もっている事は間違いないと思います。

[16774: 匿名さん]

>>16770 匿名さん
楽観的過ぎませんかな
営業の人は売るのが仕事です

>>16770 名無しさんの計算程に辛めに考えた方がよいかと

[16775: マンコミュファンさん]

>>16772 eマンションさん
管理方式からして管理費は絶対に下がりません

[16776: 匿名さん]

>>16773 マンション検討中さん
三井に限らず分譲マンションはどこもそう

[16777: 匿名さん]

>>16773 マンション検討中さん
自治体の裁量権の範囲なのでぶれ幅大きく、上振れもあり得る

[16778: マンション検討中さん]

営業の方が言っていました。
路線価が大幅に上昇して横浜で一番高くなりそうとの事でした。
建築費用も急上昇したので建物評価も相当高くなるそうです。

[16779: 買い替えしたいです]

おはようございます。今日はぽかぽかで気持ち良いですね〜。

数ヶ月ぶりの書き込みとなります。
わたくし一次でさくっと散ってしまい、抽選会場にいながらその散り方に笑ってしまいました！
それでも購入意欲が落ちず、またチャレンジ予定です。

昨日、担当営業さんにお電話でお聞きしましたら、ほぼ全てのお部屋で手が挙がっているそうです。既に倍率がついているお部屋もあると。
エグゼクティブも割と価格が抑えられているところは希望が入っているそうです。

今回も懲りずに抽選会場で、がらがら音を聞こうと思っています（笑）

みなさまご希望のお部屋とご縁がありますように！

[16780: 匿名さん]

まとめると、
修繕積立金計画は無謀、早めに値上げを検討するべき。
固定資産税は高く見積もっているので、実際は多少安くなる。
管理費は本来下げられるはずだけど、管理方式がネック。
この辺りだと思います。

[16781: 検討板ユーザーさん]

固定資産税も３６０円/平米を甘々に３００円/平米で計算

下記条件で月当たりの維持費を計算すると

45平米 4.9万円/月
60平米 6.5万円/月
70平米 7.5万円/月
80平米 8.5万円/月
90平米 9.6万円/月

固定資産税 300円/平米 管理費 363円/平米 修繕積立金 125円/平米 →3倍の375円/平米に変更して計算 エリアマネジメント費 500円／月 インターネット使用料 1760円／月

[16782: マンション掲示板さん]

>>16780 匿名さん
管理方式の問題がなければ楽観視できるのに残念

[16783: 匿名さん]

>>16779 買い替えしたいですさん

裏を返せば、登録が入らない部屋もそれなりに出る可能性があるってことなんだが。
販売時期は後ろに延ばすんじゃないかな。

[16784: 通りすがり]

>>16783 匿名さん

裏を返すも何もないんじゃないか？登録が入らない部屋はないと断言していたらその表現は理解できるが。

[16785: 匿名さん]

>>16780 匿名さん

修繕費の計画が無謀と、どうしてそう判断できるのでしょ？
こんなところで誰が言っていることが正しいとか言えるのでしょうか？

他のタワーマンションも３倍になってるんですかね？
（２０年後は３倍になる、それはその様に計画されていますし。）

維持費が高いと、なにかご都合が良いことでもあるのかな？
そう勘繰りたくなっちゃうわ？

おそらく計画とそう外れず、１０年後まで修繕費１２５円/平米、７０平米で月６万円くらいだと思いますよー。

あとは皆さん、安全目に高めに見込んだり、楽観的に低めに見込んだり、騙したり、騙されたり、個々の判断ですね。

[16786: マンション検討中さん]

>>16760 eマンションさん
1じでは共働き350まんずつとかの人もいたようで、、
ただ二次になりお手頃物件はかなりへった？むしろなくなったので？どうかなというかんじですよね、、

[16787: 匿名さん]

>>16760 eマンションさん

1000以下なわけないでしょ。
年収1000なんて裕福でもなんでもない。
年収1000 貯金1000以下でこの固定費はリスク高いと思うよ。

[16788: マンション検討中さん]

>>16783 匿名さん
今は、入っていなくても登録最終日には完売するよ。最終期は、当てるの難しいでしょうから。

[16789: 口コミ知りたいさん]

>>16785 匿名さん

逆に修繕積立金が10年目まで据え置きのタワマンがあったら教えてほしい。平米125円て、最低倍にしないと成り立たない。遅くとも２〜３年以内に修繕積立金増額の話がでると思う。反対するのは投資用、短期住んで売り抜けるつもりの人だけ。永く住みたい人にはいい迷惑。

[16790: 匿名さん]

>>16788 マンション検討中さん

要望自体がはいってない。。

[16791: 匿名さん]

マジレスするとこれだけ戸数あれば中古でいくらでも出ると思う。
実際に部屋みて決めれるメリットもある。

[16792: マンション検討中さん]

賃貸も出るだろうしね。

[16793: 匿名さん]

>>16789 口コミ知りたいさん

うちのタワーも４年目には上がり始めるし、もっと早めに上昇するタワーが多いのは確かですね。

けど、ほかの武蔵小杉や都内などのタワーの上昇カーブもいくつか目にしてますが、そんなに大きく差があるわけではないですよ。

ご自身の将来のため安全目に高く見積もるもよし、倍率さげるため不安を煽るもよし、皆さんご自由に意見してくだされば。

結局は、営業などから具体的な数値を聞き、その妥当性をご自身で判断するしかないです。
他の三井のタワーとの比較などもお願いすればたぶん示してくれます。

逆に真剣に検討する人はそのくらい確認してると思う。

[16794: 匿名さん]

しかも２次の価格よりは安く買える
その間もっといい物件に乗り換えることもできる

[16795: 匿名さん]

2次の価格より安く買えるとは限らないけどねぇ、、

[16796: マンション検討中さん]

フォレシスみなとみらいで修繕積立金３００円/m2です
３０階建でこの金額。ザ・タワー北仲はもう少し高い金額を徴収する必要あり。
修繕積立金を低く抑えているタワマンは、理事会が住民と一体となり物凄い努力している。

[16797: 匿名さん]

>>16796 マンション検討中さん

築何年後で、ですか？そこが重要なのに

[16798: 匿名さん]

3次もある？5次位いくかな？

[16799: 匿名さん]

>>16796 マンション検討中さん
30階と58階で、どれほど修繕費が変わるのか知ってるの？

[16800: マンション検討中さん]

うちのまえのマンションでは低層階の人たちがバタバタ引っ越していきました。
修繕費とか考えないで買っちゃう人本当にいますからね。