ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[13051: 匿名さん]

このマンションって、オークウッドからのルームサービスあるのかな？
虎ノ門ヒルズレジデンスとか、マンション内にホテルあるとサービス受けれる高級マンションってあるんでしょ？

[13052: 通りがかりさん]

出来て住んでみてから最強かどうかは決まるでしょうね。いろいろありそうで怖いですが。

[13053: マンション検討中さん]

６１Ａの間取りは、安定感抜群ですね。
ただ、38階以上は、事業協力者なので、35〜37階は凄まじい倍率になりそうですね。

[13054: 匿名さん]

>>13050 匿名さん
南角は低層から抜けているが、実はs82も庁舎と被ってなく掘り出しものだったと思う。現地確認しないと価格設定から気付けなかった。

[13055: マンション検討中さん]

>>13054 匿名さん
s82は真正面に被ってないとはいえ、やはり視界の半分は市庁舎になってしまうので難しいところですね

[13056: 匿名さん]

真っ正面だけみて被らないって、アホですか？
人間の目は広角、部屋の中からでも120度はみえますよ

[13057: 匿名さん]

>>13051 匿名さん

エグゼ、プレミアムだけあります

[13058: 匿名さん]

いや、ベランダから乗り出せば広角で見えるけど、部屋の中からは真正面がほとんどになるから、意外とS81は面白かったかも。まあけど2次は間違いなくHs61Aが20倍を超えてくるだろうね。

[13059: 匿名さん]

>>13057 匿名さん
そうなんですね！いいなぁ。

[13060: 匿名さん]

>>13057 匿名さん
パーティルーム利用時はダメですよね？

[13061: 匿名さん]

>>13056 匿名さん
やっぱ勝ち組は南角かー。

[13062: eマンションさん]

>>13058 匿名さん

タワマン住んだことないでしょ。
ちょっとありえませんよ。

[13063: 匿名さん]

>>13062 eマンションさん
ということは北東面は相当圧迫感あるということですか？

[13064: マンション検討中さん]

>>13057 匿名さん
あれ？私はホテルと提携する予定はないって言われましたけどね。特にエグゼの部屋を話してる時の事なので、全プランないと思いますが。

[13065: 匿名]

今後、ホテルサービスを提供する可能性がある。という記事はどこかで見ましたね

[13066: 匿名さん]

HSのパンダは61か。
7000万くらいかな。

[13067: マンション検討中さん]

南角は眺望イマイチだけとコストパフォーマンスいいですよね。個人的には三角リビングと倍率考え他の部屋にしました。

どうしても住みたいという方は坪330以上の倍率1、2倍の部屋に申し込んでいると思います。

[13068: 匿名さん]

>>13066 匿名さん
S60 40かいで6600くらい？？なので、7000まんちょいくらいですかね？？
つぼ単価にしたらなかなかですよねー！

[13069: 匿名さん]

>>13067 マンション検討中さん
つぼ330とかでもかなり倍率ついてましたよ！

[13070: 匿名さん]

>>13023

私も貴殿と同じように１０～１６階なら、Ｓ-６０よりも７３や７４Ｂの方が出口戦略までふまえると優れているように思いました。

７３は７４Ｂに比して間取りや眺望でやや劣りますが、下層階を７４Ｂ以上に割安設定しているので投資家好みだったように思います（投資家好みというとより６０が優れてはおりましたね）。

７４Ｂは７３より間取りや眺望で優れる分、投資家と実需の双方の視点が注がれたように思います。実需に耐えうるプランであるがゆえに、出口戦略で高値で売却できそうに思いました。
北西面で北よりですし、ホワイエ形状、ＳＩＣとの位置関係、全体的な収納も豊富で、整形された部屋形状で使い勝手も良好ではないかと。
ホワイエ、ＳＩＣはタイル貼りですので、トイレと洗面所までタイル貼りのオプションを付けると、スーペリアらしからぬ高級感もでてきそうですし。
ただ実需の面からすると、みなとみらいの眺望がきれいに見えるか否かが大きそうですので、７３にしろ、７４Ｂにしろ、厳密には１１階以上なら・・・というより厳しい限定を付して参戦するべきかと思いました。

[13071: マンション検討中さん]

83Aはどうでしょうか？

[13072: 匿名さん]

８３Ａは東角ですよね？

グロスからして完全に実需なので、投資家視点の私からは検討外でしたが、オーシャンビュー＆角ですしメニュープランを選択すると暮らしやすそうな間取りに思いました。

廊下や柱の食い込みが多少気になりますが、相応の広さのバルコニーが２方向に確保されているのは素晴らしいと思います。あとは将来の眺望がどうなるかだけですね。抜け感は阻害されても、眺望としてのパーツになるか否かが個人的には気になりますね。今後ですが。

[13073: 匿名さん]

私も１３０７０さんに同感です。

もし、中古で買うなら６０より７３か７４Ｂを買います。（１１階～２０階限定）
売り出しの１０％高値なら即購入します。
なぜなら、見事な眺望があるからです。
そして、何より安い。
独身ならともかく中高年夫婦なら眺望は欠かせませんし、コスパも欠かせません。
セカンド然りです。

６０がどうして倍率が高かったのか不思議です。

[13074: マンション検討中さん]

>>13072 匿名さん
ありがとうございます！

[13075: 匿名さん]

購入者のポジショントークがすごいな

[13076: マンション検討中さん]

>>13067 マンション検討中さん
眺望下手したら北より気持ちいいですよ。建物無いから磯子海岸から山下までのシティとオーシャンビュー、山下からはベイブリッチまで水平線付き。眺望の質と抜け具合は質高いよ。

[13077: 匿名さん]

>>13073 匿名さん
購入者書き込みご苦労様。
そういう事書くと価値下がるからやめた方がいいですよ。お節介ですけど。

[13078: 匿名]

>>13077 匿名さん
こんな掲示板で何を書こうが上がりも下がりもしませんよ。
インターネットは初めてですか？

[13079: 匿名さん]

６０は投資家が平均３戸程度登録したから倍率が上がったんだよ。
実際の倍率を３で割れば真の倍率になる。
５４も４４も同じこと。
要するに６０は７３や７４Ｂよりやや高い倍率だった訳。
わかったかな。数字のトリックが。

[13080: 匿名さん]

北向き眺望は後発の2棟のマンションの方が優れてるんだけど
南向き眺望はこのマンションが一番優れてるんだよね

[13081: マンション検討中さん]

間取りと眺望からしてS68良かったのでは？

[13082: 匿名さん]

リニア入札不正の件。大林組に続いて、このマンションの施工会社である鹿島建設幹部も事情聴取。何も問題なければいいですね。

[13083: 匿名さん]

>>13080 匿名さん

確かにそうですね。
目の前の視界を遮られずにザ・みなとみらいの眺望を楽しむ北向きや、
横浜港の眺望と陽射しを両立する東向きを狙うのであれば、後発のB2でしょうね。

[13084: 匿名さん]

今住んでいる部屋が100平米超えなんで、実需だと欲しい部屋がないんだよなぁ〜。子育て終わってたら、二人暮らしで91Sなんか最高だと思うけどなぁ。とりあえず、投資用に一期二次で44狙います。一期一次は60Sで撃沈しました。

[13085: 匿名さん]

>>13075

自分の選択が間違ってなかったと信じたいが不安な購入者
vs
購入者を揺さぶってキャンセルを引き出したい次点者

[13086: 匿名さん]

真剣に検討している投資家だけど皆さん楽天的だなと思います。
参考までにパークタワー横濱の新築は45平米2,800万、60平米4,000万切るぐらいからありました。
10年近く前と言われればそれまでですがオリンピック後にどうなるかが未知数すぎます。
管理費、修繕費、固定資産税等も考慮するとランニングコストも非常に高く賃貸は赤でしょう。
ただ実需でランニングコストの上昇も気にならないなら良いマンションだと思いますのでおめでとうございます。

[13087: マンション検討中さん]

Ｂ1のタワーマンションは、Ｂ２のアパホテルが邪魔で
東の眺望は厳しいかと思いますよ。
北のと西は最高でしょうね。

[13088: 匿名さん]

>>13079 匿名さん
当たりです笑

[13089: 匿名さん]

いつかリーマンショック級きた時に買ってあげるよここ。

[13090: 匿名さん]

>>13086 匿名さん
当時の日経平均は今の半額以下ですからねえ

[13091: マンション検討中さん]

>>13088 匿名さん
S83南角も19倍とかでしたが、さらにグロスの高い高層階で。これも複数登録？投資向けではないような、ただ値段は条件からするて安過ぎた感はありますが。

[13092: マンション検討中さん]

>>13087 マンション検討中さん
陽当たりもアパにやられますね。ベイブリッジ見えないし。北と北西かな。

[13093: 匿名さん]

A2やB1地区の開発が前建て等のマイナスイメージで捉えられがちですが運河沿いの商業施設等の開発や地区間のペデストリアンデッキでの連携で開発後はかなりの確率でエリアのバリューが上がると思います。加えて市役所のオープンや桜木町駅からのアプローチ、新南口からの駅距離の改善もありますので楽しみなエリアだと思います。

[13094: マンション検討中さん]

>>13092 マンション検討中さん
そうですね。日当たりも微妙ですね。
そうなると、このマンションの東南合同庁舎越えが、日当たり、ベイブリッジ、山下公園と
贅沢な状況ですね。
抽選当たった方が羨ましい。

[13095: マンション掲示板さん]

>>13094 マンション検討中さん
誰か南角売ってくれ〜。Hs85Dは確実に買えない。次点連絡も皆無ー。

[13096: 匿名さん]

>>13095
もともと南角狙っていた君だったら、ちょっと頑張ればＨS85Dいけるでしょ。

[13097: 名無しさん]

>>13095 マンション掲示板さん
E96なら買えるんじゃないの

[13098: 匿名さん]

S81は間取が最も厳しいという難点と合同庁舎が目の前という点では、決して割安ではないね
S82はバランス良く特に30階以上はバリュー高いけど、低層も意外と抜けと陽当たりあるから悪くないと思う。
勿論実需向けの観点だけど

[13099: 匿名さん]

>>13096 匿名さん
気持ち天井高いだけに2000万上乗せは流石に払えねー。

[13100: 匿名さん]

S81はどうして全部屋リビングインにする必要があったのか謎。
郊外の格安マンションならまだしも。
リビングの廊下みたいな部分を廊下にしてMBとB(1)を廊下から入れるようにしてPP分離すれば良かったのに。
実用性とか無視して表記上（あくまで見せかけ）のリビングの広さを重視したとしか思えないんですが。

[13101: eマンションさん]

>>13098 匿名さん

S81の間取りのほうがいいと思いました。
トイレが部屋に隣接してますし。
ま、人それぞれですね。

[13102: 匿名さん]

こんな間取りなら実需に欲しい。
近頃めっきり見かけなくなった。
http://mansion-madori.com/blog-entry-523.html

[13103: 匿名さん]

>>13101 eマンションさん

そんな方いるんですね
デッドスペースだらけで、リビングインですよ…
ただ、そういう方がいるから全戸登録出来てるのでデベからすると御の字ですなー

[13104: 匿名さん]

年収８５０以上は増税って この国は中間層を絶滅させて一部の金持ちと大多数の貧乏人の国にしたいのか。
これ以上不動産が上がるとは思えないな。
１馬力年収８５０-１０００が一番キツイ層になる。。

[13105: マンション検討中さん]

北西は西日が差し込みますか？
一日中、太陽なしは避けたいです。

[13106: 匿名さん]

すいません、詳しい投資家の方々に教えを請いたいのですが。

法人で購入したら、不動産投資ローンで１％台前半で借り入れできるみたいな話が以前出ていたと思いますが、具体的にどのようなステップをとるのでしょうか。

法人を設立して、或いは既存の法人を用いて登録・抽選に当選。手付１０％は用意して、その余の９０％を借入で資金調達することを念頭に置く場合、引き渡し時点までの間に金融機関をハシゴして有利な借入条件を探索するということでしょうか。

それとも登録・抽選までに金融機関に（仮）審査をしてもらい、それから登録・抽選にのぞむのでしょうか。

登録しても抽選に当たらない可能性が高く、また引渡までに随分と時間が掛かる事から、結局前者の方法で引渡前の３カ月くらいに審査してもらうことになるのではないかと勝手に思ってます。
いずれにしろ住宅ローンではなく、投資ローンである限り売買契約書の住宅ローン条項は適用されないわけで、引渡時までの環境変化はリスクかなと思いますが、このマンションのような投資に適する区分所有マンションに今まで接したことがないので、質問させて頂ければと思います。

投資家の皆様、よろしくお願いいたします。

[13107: 匿名さん]

久々に公式アプリ開いたらコンテンツがいくつか更新されてたわ
買った後で情報提供されても意味ないんだが

[13108: 匿名さん]

>>13106 匿名さん
法人のことは分かりませんが、こちらの個人投資家の提携ローンがSMBC信託で優遇金利ありで1.22%と言われました。
サラリーマンなら年収1000万必要とのこと。金利はまあ低いですが、最初の諸費用
が結構高額で保証料が借入の5%近かったです。住宅ローンだと2％程度。
手付金の他、諸費用も多く見積もって1割必要。

りそなは年収700万からで金利は1.8%ぐらいでした。

運良く当たったので、私はもう少し良い条件の投資ローンがないか探すつもりです。

登録前に仮審査、契約時一か月以内に提携ローンの本申し込みでローン特約が付きます。
引き渡しまでに他の金融機関をあたって、借りることも可とのとです。

法人でではありませんが、ご参考まで

[13109: 匿名さん]

>>13108さん

参考になります！どうもありがとうございます。

当方は新設法人で申込し、このまま購入する予定なのですが、借入条件が満足いかなければ現金決済の新築未入居で売却か、法人ごと売却するのも良いかなと考えております。

ただ再開発初期のこの北仲地区が今後どう発展するのか利害関係人の立場でみていきたいのと、借入条件次第では新築区分マンションでは珍しく収益がきちんとあがるシュミレーションができているので、できれば持ち続けてインカムゲインもとっていきたいと思っています。

引渡が２年以上も先なので、投資家の皆様はどのように考えていらっしゃるのかお知恵を拝借できれば幸いです。
引き続きよろしくお願いします。

[13110: 匿名さん]

>>13107 匿名さん
申し込み手続きのときにタブレット更新確認がありましたよ。
ご存知ない？

[13111: 匿名]

>>13107 匿名さん
それは久々に開いたのが原因でしょう

[13112: 匿名さん]

ペデストリアンデッキって屋根つくのかな？
動く歩道とかも付けてほしいな。

[13113: 匿名さん]

>>13108 匿名さん

うちも大体同じです。
個人で年収2500ですが、提携で金利1.18%でした。
投資用は2件目です。前回は5年で売却しました。ブランズタワーみなとみらいに手を出さなくて本当に良かったです。

[13114: 名無しさん]

>>13113 匿名さん
0.45%で借りる予定です。

[13115: 匿名さん]

投資用で0.45%はすごいな。そんなのあるのか？普通の住宅ローンと同じじゃないのか。

[13116: 匿名さん]

ああ、資産があるとそういうのがあるんだっけか。
うらやましい。

[13117: 匿名さん]

＜お買い得ベスト１０＞
８３ｂー３２階
７３－１４階
６０－１４階
７４ｂ－１３階
７４ａー３３階
８３ｃ－１５階
６６－５階
８２－４０階
６８－１３階
７５ａー１５階

＊各タイプ１戸としました。

[13118: 匿名さん]

>>13113 匿名さん
保証料何％ですか？やはり投資ローンは住宅ローンとは
諸々違いますね。初めてなので勉強になることばかりです。

[13119: 匿名さん]

>>13116
資産もあるが実績つまりは信用でしょうね。

[13120: 名無しさん]

>>13115 匿名さん
4億を0.45%変動30年です。
3から5年の間でタイミング見て一括返済しますが、

[13121: マンション検討中さん]

>>13117 匿名さん
意味がわからない。たとえば上下一階の差で何が変わるのか。

[13122: 匿名さん]

>>13111 匿名さん
そういうことか！失礼しました。

[13123: 匿名さん]

>>13118 匿名さん

書類見ないとわかりませんが、保証料はかなり高かったですよ。

[13124: 匿名さん]

そんなギリギリで？
しかもリスク高いしリターンないよそれ。

[13125: 匿名さん]

>>13120 名無しさん
私は5億を25年で0.45でした。

[13126: 匿名]

>>13121 マンション検討中さん
ギリギリ眺望が取れる階数ってことなのかな

[13127: 匿名さん]

みなさん、凄いですね。自分はそこまで下げてもらえず0.995の25年で4億でした。

[13128: 匿名さん]

みんなすごいですね…。
借入額4億、5億って。。
資産は10億以上あるんでしょうね。

[13129: 匿名さん]

>>13123 匿名さん
やはりそんなものなのですね。有難うございます。

それにしても皆さん、すごいですね。本職は別にあるんですよね？

[13130: 匿名さん]

>>13113 匿名さん
私なんかさらに危なかったです。危うく駅遠のブルーハーバーに手を出すとこでした。助かった。

[13131: 匿名さん]

>>13128 匿名さん
ないですよ。
負債＝資産です。
破産しても命までは取られないので。

[13132: 匿名]

他のマンションの名前を出すと荒れるので控えて欲しいです

[13133: 匿名さん]

>>13109
法人ごと売却するのは流通性を考えると一投資家には難しいイメージがありますが不動産業界の方ですか。
きちんと収益があがるシュミレーションとありますが、よければ書いてもらえますか。
前に何人かの人が書いていた具体的なシュミレーションと違ったものがあれば見たいです。

[13134: 匿名さん]

>>13133

普通のＭ＆Ａだと思いますけど。
譲渡益と税金をみつつ、不動産単体で売却するのとどちらが有利かを判断することになると思います。
新設法人で表明保証して、かつスキームを理解できる相手方でないとたぶん上手く進みませんが。

http://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%EF%BD%8D...

[13135: 匿名さん]

>>13133

収益があがるシュミレーションですが、一番簡単なのは『Excelでできる不動産投資の「収益計算」のすべて』（玉川陽介著）に沿って必要項目を入れるのみです。※ステマではありません。

賃料、借入利率、退去見込期間、原状回復費用等は、平均的なものを入れてシュミレーションをしますが、ここは資産価値の維持率が高そうなので、キャッシュフローがプラスであればもちろん、売却時に借入返済の元本充当分の利益が健在化し投資案件たりうる部屋が結構あると思います。

税金のシュミレーションが非常に重要です。

S60なんかはグロスも低く借入利率如何によってはキャッシュフローは余裕でプラスで回りそうですが、売却対象が実需のエンドユーザーよりも投資家がメインとなりそうなので、伸びしろはイマイチかもしれません。※ワンルームの売却代金が伸びないのに似ているというか。
個人的には、売却金額はファミリータイプの70平米以上の部屋、眺望が優れている部屋の方が伸びるかもしれないと思っています。エンドユーザーの幅・厚みがありますので。

[13136: 匿名さん]

つづき

あと、個人名義で購入すると不動産所得となり、本業の所得金額に加算される関係にありますので、場合によっては不動産所得で確保した正味プラスにつき所得税・住民税あわせて最高税率５５％が持っていかれます。

上をみてると、皆さんそうなりませんか？私も重税感が半端なくて個人名義である限りもはや不動産投資をする意味を見いだせないようになっております。

法人名義の購入の場合、所得を８００万円以下にコントロール法人税率が２０％程度におさえられます。
生活に困らない状態であれば、内部留保するもよし、役員報酬や退職金の額をコントロールして、うまく節税することが可能になります。

[13137: 匿名さん]

>>13135 匿名さん

そんな有料の玉川さんのエクセルを使わなくても、三井のリハウスでくれる不動産の税金の冊子(ネットでもみれる。)に沿って税金を計算して、家賃、空室率、修繕費をパラメータで振ってシミュレーションしてみればわかるよ。

その方が、自分の理解も進むし、見通しも立てやすい。

だって、実際のお金の出入りは、それしかないんだから、とっても単純な話。

[13138: 匿名さん]

不動産所得の青色申告決算書を作成して確定申告している方であれば、シュミレーションはできますね。

[13139: 匿名さん]

特に専門知識や技術のないホワイトカラーは早めに5億くらい借りて勝負しないとね。リストラされる前に。そういう人増えてるらしいね。

[13140: 匿名さん]

>>13130 匿名さん

第3者の立場として、ブランズが一番ぼったくり。外観賃貸、眺望よくなし、柱食い込み、EV高速でない、みなとみらい有一Low-eでない。立地だけ優先し、上手く売った感じ。最後まで迷ったが、手を出さなかったことが正解でした。

[13141: 匿名さん]

>>13140 匿名さん
駅近だけ良いでしょう。大失敗は無い。駅遠物件に手を出すと大ハマり。 今は駅5分でも危うくなっています。 1に立地、2に立地、3,4が無くて5に立地。この鉄則守るのが最大のリスクヘッジ。

[13142: 匿名さん]

何ここ？完全にブルーハーバーが毎度の事現れてますね。すみませんがここは駅直結物件にて利便性が圧倒的にに違い比較対象にはなりません。
お引取り下さいませ。
ここは荒らさないで下さい。

[13143: 匿名さん]

他のマンションの名前を出すと荒れるので控えてほしい

[13144: 匿名さん]

あの天井極低の圧迫物件かー。スルースルー。

[13145: 匿名さん]

他物件の名前出すなって言われてんだろカスめ

[13146: 匿名さん]

>>13145 匿名さん
同意。13140のあほが引きがね。

[13147: 匿名さん]

そこらじゅうのスレに出没してるから何の不思議もないね。駅近物件に噛み付く狂犬だよ。勘弁してくれ。

[13148: マンション検討中さん]

実需ですが、S83A,S80,S82のどれがオススメですか？

[13149: 匿名さん]

誰か　教えて。
質問1　一人が２戸申込んで２戸とも抽選当たったら２戸購入か２戸キャンセルするかの二者択一ってことでい　　　　　い？
質問2　夫婦(共にそれ相応の収入がある場合)で同じ部屋を別々で申し込むのは可能なの？
質問3　夫婦(共にそれ相応の収入がある場合)で別の部屋を別々で申し込むのは可能なの？

[13150: 匿名さん]

実需なか迷わずHs85Dか万が一のためS83Bキャンセル待ちに並ぶでしょ