ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
第97回　爆発的な売れ行きを予感させる「ザ・タワー横浜北仲」。課題は持続性か？
https://www.sumu-log.com/archives/8375/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
ザ・タワー横浜北仲 2024年5月時点の相場 B1地区のタワーマンションはおいくら万円？！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/63642/

[13001: マンション検討中さん]

リークですか？Hsもお願いします！

[13002: 匿名さん]

Hsも北西をパンダにする作戦か

[13003: 匿名さん]

ネットの掲示板の情報信じるのは危険ですよ！
匿名でみんな適当なことばっかりいいます！
S60の34かいのねだんと同じわけがないでしょう。
まだ値段も決まってないと思いますよ

[13004: 名無しさん]

>>13002 匿名さん

パンダどころか6190万なら割高でしょう。

[13005: 匿名さん]

>>12999 匿名さん
私もその価格見ました。目玉になるかは分かりませんが、人気はかなり出そうですよね。

[13006: 匿名さん]

>>13005 匿名さん
どこでご覧になったのですか？

[13007: 名無しさん]

北西に61ってないよね？

[13008: 匿名さん]

>>13007 名無しさん
ありますよ。hsです。

[13009: マンション検討中さん]

>>12932 匿名さん

何故キャンセル検討中ですか？
S60の間取りはとても良いと思いますが
前に建つマンションがどこまで被るか定かでなかったので今回は見送りましたが2次25階にチャレンジしたいと思ってます。

[13010: 匿名さん]

>>12999 匿名さん

61A, 61Bのどちらでしょうか
61Aの方はS60より間取り良いですよね
洗濯機エリアも独立していて目隠しされるようになっていて、高級感あります

これで6190なら祭り再びですね

[13011: 名無しさん]

すいません、HSって何です？

[13012: 匿名さん]

>>13011 名無しさん

ハイブリッドスーペリアなのか何なのか知りませんが
エグゼクティブ未満スーペリア以上で、1期1次では売出しのなかった部屋です。

[13013: マンコミュファンさん]

>>13010 匿名さん

間取り以外に何がスタンダードと違うのでしょうか？
6190は割高に思います。

[13014: 名無しさん]

>>13012 匿名さん
ありがとうございます。
S91はHSに該当しないのですか。

[13015: マンコミュファンさん]

>>13014 名無しさん
しません。ただの角住戸です。

[13016: 匿名さん]

>>13013 マンコミュファンさん

天井高が違うのでは？
という噂ですが、まだ未定です

天井高という最大の弱点が解消された上に
階が下のS60よりも安いのであれば
割高どころかバーゲンプライスだと思います。

あくまで、噂通りであれば、ですが。

[13017: マンション検討中さん]

>>13016 匿名さん

6190万なら下より高いですよ。
とてもバーゲンプライスとは呼べません。。

[13018: 匿名さん]

一次の人が後悔するような、あるいは怒りだすような価格にしないんじゃない？
完売したし、パンダ部屋もう要らないでしょ。

[13019: 匿名さん]

まだ下げようとするヤツいるんだね。
上がるに決まってるじゃん。

[13020: マンション検討中さん]

安く買いたいですが第１期でこれだけ売れていますし企業経営として考えた場合、安く出す必要なさそうですものね。
見込み客がたくさんいるため次期まであまり宣伝もしないとも聞いておりますがスミフさんと違って目に見える様な値上げはしないと思いますがね。

[13021: 匿名さん]

>>13018 匿名さん

怒り出すやつなんて○○以外はいないでしょう
二期以降に値上げしたときに差額を追加で払うつもりの人なら別ですが

[13022: 住民板ユーザーさん]

安くする理由がないです
すぐ下の階の60の部屋よりは高い値段で出さないと会社の信用が下がります

[13023: 匿名さん]

どなたか教えてください。

６０の人気が突出しているのが、解せないのです。
特に、１０階から１６階はなんと２０倍から３８倍。

〇良い点は間取り、オープンキッチン、有効面積、総額安い、北方向に少し眺望
〇悪い点は正面にタワー、眺望なし。
〇坪単価はほぼ同じ（１０階から１６階）。

１０階から１６階なら、総合的には７３や７４ｂの方が魅力的だし、６６とは遜色ないと思うんですが・・・。

[13024: eマンションさん]

>>13023 匿名さん
s60以外を低倍率で買いたい人がみんなこぞってs60推しで一致団結したからでしょう
この掲示板の抽選直前1ヶ月のs60推しのすごさを見ればわかるよ

[13025: 匿名さん]

61Hs 6190万て全く安くないでしょ。

[13026: 匿名さん]

>>13023 匿名さん

70平米は投資には広すぎるし、グロスが高い。
そもそも、北仲はパンダ部屋をのぞけば、決して人気とはいえないです。
70平米以上の部屋だけでみたら、平均倍率2倍未満では？

[13027: 匿名さん]

>>13025 匿名さん
坪330は妥当な価格じゃあないですか？高くもないし、安くもない。

[13028: マンション検討中さん]

眺望ほしければ、オークかロイヤルパーク泊まれば安上り

[13029: 匿名さん]

>>13028 マンション検討中さん
ロイヤルパーク人気なさすぎですよね！
平日なら二人合計一万でとまれます

[13030: 匿名]

>>13026 匿名さん
何戸売り出したと思ってるんですか笑
これが150戸程度だとしても一期にだした部屋が完売なら人気マンションですよ

[13031: 匿名さん]

次の販売は値段据え置きなら大変な倍率になると予想。

[13032: 匿名さん]

>>13030 匿名さん

マンション買うの初めてですか？
無抽選300戸以上、投資用のパンダ部屋をのぞけば平均倍率2倍程度。過去に遡れば、話題になるほどの人気ではないです。
私も66平米低層うまくあたりましたが、一期二次も投資向けの部屋以外はそれほどの倍率にはならないと思います。
ちなみに三井は2期で価格をあげたりしません。常識でしょう。

[13033: 匿名さん]

>>13032 匿名さん
南角は凄い倍率でしたよ。

[13034: 名無しさん]

>>13033 匿名さん

5倍程度では？

[13035: マンコミュファンさん]

>>13034 名無しさん
高層はほぼ10倍超えてました
最高19倍

[13036: 匿名さん]

人気かどうかはさておき、立地、環境を合わせると横浜最強ですね。
都内通勤なら、馬車道も桜木町も確実に座れる分、横浜よりいいと思います。
休日はみなとみらい、赤レンガ、山下公園と癒される周辺環境が充実しています。
難点は、生鮮食料品の調達場所が限られることぐらいでしょうか。
品質がいいものがそろっているスーパーに入ってもらえるといいですね。
後発マンションが建って、人口が増えてくると、ワールドポーターズにイオン系の大型スーパーが入るなんてことはないですかね。

[13037: 匿名さん]

トミヒサも一期一次は無抽選が７～８割だったよ。
投資用の北側でも２～４倍。
今では中古が軒並み３５～４０％アップで成約。

ここだって、１５～２５％アップは見込めるよ。
捕らぬ狸の皮算用だけどね。

[13038: マンション検討中さん]

S80 南西角ワイドバルコニー80m２　８３００万円台は高いでしょうか？
タワーは生活感がなく迷っています。
１階にできるスーパーの名前もわからないしテナントの情報もないですね。
知ってる方おられましらら教えて下さい。

[13039: 匿名さん]

>>13038 マンション検討中さん

スーパーはアオキです。

[13040: 匿名さん]

>>13038 マンション検討中さん
スーパー、商業施設は今後決まっていくみたい。

[13041: 匿名さん]

>>13032 匿名さん
丸紅入ってても上げないですか？

[13042: マンション掲示板さん]

>>13040 匿名さん
商業の募集は今後みたいです。
ただ、スーパーは決まっていると思います。

[13043: 匿名さん]

スーパーが入ることは決まってるけど、どこかは決まってないのでは
？

[13044: マンション掲示板さん]

>>13010 匿名さん

前回はS60にこだわっていたせいかHSの間取り図が入ってませんでしたが手元にあるS61Aを見ましたら収納も1.4畳ありとてもよい間取りと思います。南東側はノーチェックでしたが眺望はどうでしたか？二次では是非検討したいと思います。

[13045: 匿名]

40階のS60よりHS61が安く出るって言ってる人は何が狙いなんですかね。
HS61に注目をさせて他の部屋を狙うためなのか、単なる愉快犯なのか。
信じる人はいないと思いますけどね。

[13046: 名無しさん]

>>13035 マンコミュファンさん

低層は5倍以下。無抽選もありましたね。

[13047: マンション掲示板さん]

>>13023 匿名さん
ホワイエを通らずトイレ、バスルームに行けることが私には大きなポイントです。

[13048: 購入経験者さん]

>>13044 マンション掲示板さん

私も１期でS61Aが出ていたら間違いなく申し込んだと思います。
ただ隣のS61Bより確実に単価は上がるでしょうし、特に上の方は高倍率必至なので1期に申し込みました。

[13049: 匿名さん]

先着順が出ないということは完売ということでしょうか？
まあ、そんなことありえないか。
1期2次と一緒に先着順で売り出すんでしょうかね。

[13050: 匿名さん]

>>13044 マンション掲示板さん
南東は35階超えないと抜けがない

[13051: 匿名さん]

このマンションって、オークウッドからのルームサービスあるのかな？
虎ノ門ヒルズレジデンスとか、マンション内にホテルあるとサービス受けれる高級マンションってあるんでしょ？

[13052: 通りがかりさん]

出来て住んでみてから最強かどうかは決まるでしょうね。いろいろありそうで怖いですが。

[13053: マンション検討中さん]

６１Ａの間取りは、安定感抜群ですね。
ただ、38階以上は、事業協力者なので、35〜37階は凄まじい倍率になりそうですね。

[13054: 匿名さん]

>>13050 匿名さん
南角は低層から抜けているが、実はs82も庁舎と被ってなく掘り出しものだったと思う。現地確認しないと価格設定から気付けなかった。

[13055: マンション検討中さん]

>>13054 匿名さん
s82は真正面に被ってないとはいえ、やはり視界の半分は市庁舎になってしまうので難しいところですね

[13056: 匿名さん]

真っ正面だけみて被らないって、アホですか？
人間の目は広角、部屋の中からでも120度はみえますよ

[13057: 匿名さん]

>>13051 匿名さん

エグゼ、プレミアムだけあります

[13058: 匿名さん]

いや、ベランダから乗り出せば広角で見えるけど、部屋の中からは真正面がほとんどになるから、意外とS81は面白かったかも。まあけど2次は間違いなくHs61Aが20倍を超えてくるだろうね。

[13059: 匿名さん]

>>13057 匿名さん
そうなんですね！いいなぁ。

[13060: 匿名さん]

>>13057 匿名さん
パーティルーム利用時はダメですよね？

[13061: 匿名さん]

>>13056 匿名さん
やっぱ勝ち組は南角かー。

[13062: eマンションさん]

>>13058 匿名さん

タワマン住んだことないでしょ。
ちょっとありえませんよ。

[13063: 匿名さん]

>>13062 eマンションさん
ということは北東面は相当圧迫感あるということですか？

[13064: マンション検討中さん]

>>13057 匿名さん
あれ？私はホテルと提携する予定はないって言われましたけどね。特にエグゼの部屋を話してる時の事なので、全プランないと思いますが。

[13065: 匿名]

今後、ホテルサービスを提供する可能性がある。という記事はどこかで見ましたね

[13066: 匿名さん]

HSのパンダは61か。
7000万くらいかな。

[13067: マンション検討中さん]

南角は眺望イマイチだけとコストパフォーマンスいいですよね。個人的には三角リビングと倍率考え他の部屋にしました。

どうしても住みたいという方は坪330以上の倍率1、2倍の部屋に申し込んでいると思います。

[13068: 匿名さん]

>>13066 匿名さん
S60 40かいで6600くらい？？なので、7000まんちょいくらいですかね？？
つぼ単価にしたらなかなかですよねー！

[13069: 匿名さん]

>>13067 マンション検討中さん
つぼ330とかでもかなり倍率ついてましたよ！

[13070: 匿名さん]

>>13023

私も貴殿と同じように１０～１６階なら、Ｓ-６０よりも７３や７４Ｂの方が出口戦略までふまえると優れているように思いました。

７３は７４Ｂに比して間取りや眺望でやや劣りますが、下層階を７４Ｂ以上に割安設定しているので投資家好みだったように思います（投資家好みというとより６０が優れてはおりましたね）。

７４Ｂは７３より間取りや眺望で優れる分、投資家と実需の双方の視点が注がれたように思います。実需に耐えうるプランであるがゆえに、出口戦略で高値で売却できそうに思いました。
北西面で北よりですし、ホワイエ形状、ＳＩＣとの位置関係、全体的な収納も豊富で、整形された部屋形状で使い勝手も良好ではないかと。
ホワイエ、ＳＩＣはタイル貼りですので、トイレと洗面所までタイル貼りのオプションを付けると、スーペリアらしからぬ高級感もでてきそうですし。
ただ実需の面からすると、みなとみらいの眺望がきれいに見えるか否かが大きそうですので、７３にしろ、７４Ｂにしろ、厳密には１１階以上なら・・・というより厳しい限定を付して参戦するべきかと思いました。

[13071: マンション検討中さん]

83Aはどうでしょうか？

[13072: 匿名さん]

８３Ａは東角ですよね？

グロスからして完全に実需なので、投資家視点の私からは検討外でしたが、オーシャンビュー＆角ですしメニュープランを選択すると暮らしやすそうな間取りに思いました。

廊下や柱の食い込みが多少気になりますが、相応の広さのバルコニーが２方向に確保されているのは素晴らしいと思います。あとは将来の眺望がどうなるかだけですね。抜け感は阻害されても、眺望としてのパーツになるか否かが個人的には気になりますね。今後ですが。

[13073: 匿名さん]

私も１３０７０さんに同感です。

もし、中古で買うなら６０より７３か７４Ｂを買います。（１１階～２０階限定）
売り出しの１０％高値なら即購入します。
なぜなら、見事な眺望があるからです。
そして、何より安い。
独身ならともかく中高年夫婦なら眺望は欠かせませんし、コスパも欠かせません。
セカンド然りです。

６０がどうして倍率が高かったのか不思議です。

[13074: マンション検討中さん]

>>13072 匿名さん
ありがとうございます！

[13075: 匿名さん]

購入者のポジショントークがすごいな

[13076: マンション検討中さん]

>>13067 マンション検討中さん
眺望下手したら北より気持ちいいですよ。建物無いから磯子海岸から山下までのシティとオーシャンビュー、山下からはベイブリッチまで水平線付き。眺望の質と抜け具合は質高いよ。

[13077: 匿名さん]

>>13073 匿名さん
購入者書き込みご苦労様。
そういう事書くと価値下がるからやめた方がいいですよ。お節介ですけど。

[13078: 匿名]

>>13077 匿名さん
こんな掲示板で何を書こうが上がりも下がりもしませんよ。
インターネットは初めてですか？

[13079: 匿名さん]

６０は投資家が平均３戸程度登録したから倍率が上がったんだよ。
実際の倍率を３で割れば真の倍率になる。
５４も４４も同じこと。
要するに６０は７３や７４Ｂよりやや高い倍率だった訳。
わかったかな。数字のトリックが。

[13080: 匿名さん]

北向き眺望は後発の2棟のマンションの方が優れてるんだけど
南向き眺望はこのマンションが一番優れてるんだよね

[13081: マンション検討中さん]

間取りと眺望からしてS68良かったのでは？

[13082: 匿名さん]

リニア入札不正の件。大林組に続いて、このマンションの施工会社である鹿島建設幹部も事情聴取。何も問題なければいいですね。

[13083: 匿名さん]

>>13080 匿名さん

確かにそうですね。
目の前の視界を遮られずにザ・みなとみらいの眺望を楽しむ北向きや、
横浜港の眺望と陽射しを両立する東向きを狙うのであれば、後発のB2でしょうね。

[13084: 匿名さん]

今住んでいる部屋が100平米超えなんで、実需だと欲しい部屋がないんだよなぁ〜。子育て終わってたら、二人暮らしで91Sなんか最高だと思うけどなぁ。とりあえず、投資用に一期二次で44狙います。一期一次は60Sで撃沈しました。

[13085: 匿名さん]

>>13075

自分の選択が間違ってなかったと信じたいが不安な購入者
vs
購入者を揺さぶってキャンセルを引き出したい次点者

[13086: 匿名さん]

真剣に検討している投資家だけど皆さん楽天的だなと思います。
参考までにパークタワー横濱の新築は45平米2,800万、60平米4,000万切るぐらいからありました。
10年近く前と言われればそれまでですがオリンピック後にどうなるかが未知数すぎます。
管理費、修繕費、固定資産税等も考慮するとランニングコストも非常に高く賃貸は赤でしょう。
ただ実需でランニングコストの上昇も気にならないなら良いマンションだと思いますのでおめでとうございます。

[13087: マンション検討中さん]

Ｂ1のタワーマンションは、Ｂ２のアパホテルが邪魔で
東の眺望は厳しいかと思いますよ。
北のと西は最高でしょうね。

[13088: 匿名さん]

>>13079 匿名さん
当たりです笑

[13089: 匿名さん]

いつかリーマンショック級きた時に買ってあげるよここ。

[13090: 匿名さん]

>>13086 匿名さん
当時の日経平均は今の半額以下ですからねえ

[13091: マンション検討中さん]

>>13088 匿名さん
S83南角も19倍とかでしたが、さらにグロスの高い高層階で。これも複数登録？投資向けではないような、ただ値段は条件からするて安過ぎた感はありますが。

[13092: マンション検討中さん]

>>13087 マンション検討中さん
陽当たりもアパにやられますね。ベイブリッジ見えないし。北と北西かな。

[13093: 匿名さん]

A2やB1地区の開発が前建て等のマイナスイメージで捉えられがちですが運河沿いの商業施設等の開発や地区間のペデストリアンデッキでの連携で開発後はかなりの確率でエリアのバリューが上がると思います。加えて市役所のオープンや桜木町駅からのアプローチ、新南口からの駅距離の改善もありますので楽しみなエリアだと思います。

[13094: マンション検討中さん]

>>13092 マンション検討中さん
そうですね。日当たりも微妙ですね。
そうなると、このマンションの東南合同庁舎越えが、日当たり、ベイブリッジ、山下公園と
贅沢な状況ですね。
抽選当たった方が羨ましい。

[13095: マンション掲示板さん]

>>13094 マンション検討中さん
誰か南角売ってくれ〜。Hs85Dは確実に買えない。次点連絡も皆無ー。

[13096: 匿名さん]

>>13095
もともと南角狙っていた君だったら、ちょっと頑張ればＨS85Dいけるでしょ。

[13097: 名無しさん]

>>13095 マンション掲示板さん
E96なら買えるんじゃないの

[13098: 匿名さん]

S81は間取が最も厳しいという難点と合同庁舎が目の前という点では、決して割安ではないね
S82はバランス良く特に30階以上はバリュー高いけど、低層も意外と抜けと陽当たりあるから悪くないと思う。
勿論実需向けの観点だけど

[13099: 匿名さん]

>>13096 匿名さん
気持ち天井高いだけに2000万上乗せは流石に払えねー。

[13100: 匿名さん]

S81はどうして全部屋リビングインにする必要があったのか謎。
郊外の格安マンションならまだしも。
リビングの廊下みたいな部分を廊下にしてMBとB(1)を廊下から入れるようにしてPP分離すれば良かったのに。
実用性とか無視して表記上（あくまで見せかけ）のリビングの広さを重視したとしか思えないんですが。

[13101: eマンションさん]

>>13098 匿名さん

S81の間取りのほうがいいと思いました。
トイレが部屋に隣接してますし。
ま、人それぞれですね。

[13102: 匿名さん]

こんな間取りなら実需に欲しい。
近頃めっきり見かけなくなった。
http://mansion-madori.com/blog-entry-523.html

[13103: 匿名さん]

>>13101 eマンションさん

そんな方いるんですね
デッドスペースだらけで、リビングインですよ…
ただ、そういう方がいるから全戸登録出来てるのでデベからすると御の字ですなー

[13104: 匿名さん]

年収８５０以上は増税って この国は中間層を絶滅させて一部の金持ちと大多数の貧乏人の国にしたいのか。
これ以上不動産が上がるとは思えないな。
１馬力年収８５０-１０００が一番キツイ層になる。。

[13105: マンション検討中さん]

北西は西日が差し込みますか？
一日中、太陽なしは避けたいです。

[13106: 匿名さん]

すいません、詳しい投資家の方々に教えを請いたいのですが。

法人で購入したら、不動産投資ローンで１％台前半で借り入れできるみたいな話が以前出ていたと思いますが、具体的にどのようなステップをとるのでしょうか。

法人を設立して、或いは既存の法人を用いて登録・抽選に当選。手付１０％は用意して、その余の９０％を借入で資金調達することを念頭に置く場合、引き渡し時点までの間に金融機関をハシゴして有利な借入条件を探索するということでしょうか。

それとも登録・抽選までに金融機関に（仮）審査をしてもらい、それから登録・抽選にのぞむのでしょうか。

登録しても抽選に当たらない可能性が高く、また引渡までに随分と時間が掛かる事から、結局前者の方法で引渡前の３カ月くらいに審査してもらうことになるのではないかと勝手に思ってます。
いずれにしろ住宅ローンではなく、投資ローンである限り売買契約書の住宅ローン条項は適用されないわけで、引渡時までの環境変化はリスクかなと思いますが、このマンションのような投資に適する区分所有マンションに今まで接したことがないので、質問させて頂ければと思います。

投資家の皆様、よろしくお願いいたします。

[13107: 匿名さん]

久々に公式アプリ開いたらコンテンツがいくつか更新されてたわ
買った後で情報提供されても意味ないんだが

[13108: 匿名さん]

>>13106 匿名さん
法人のことは分かりませんが、こちらの個人投資家の提携ローンがSMBC信託で優遇金利ありで1.22%と言われました。
サラリーマンなら年収1000万必要とのこと。金利はまあ低いですが、最初の諸費用
が結構高額で保証料が借入の5%近かったです。住宅ローンだと2％程度。
手付金の他、諸費用も多く見積もって1割必要。

りそなは年収700万からで金利は1.8%ぐらいでした。

運良く当たったので、私はもう少し良い条件の投資ローンがないか探すつもりです。

登録前に仮審査、契約時一か月以内に提携ローンの本申し込みでローン特約が付きます。
引き渡しまでに他の金融機関をあたって、借りることも可とのとです。

法人でではありませんが、ご参考まで

[13109: 匿名さん]

>>13108さん

参考になります！どうもありがとうございます。

当方は新設法人で申込し、このまま購入する予定なのですが、借入条件が満足いかなければ現金決済の新築未入居で売却か、法人ごと売却するのも良いかなと考えております。

ただ再開発初期のこの北仲地区が今後どう発展するのか利害関係人の立場でみていきたいのと、借入条件次第では新築区分マンションでは珍しく収益がきちんとあがるシュミレーションができているので、できれば持ち続けてインカムゲインもとっていきたいと思っています。

引渡が２年以上も先なので、投資家の皆様はどのように考えていらっしゃるのかお知恵を拝借できれば幸いです。
引き続きよろしくお願いします。

[13110: 匿名さん]

>>13107 匿名さん
申し込み手続きのときにタブレット更新確認がありましたよ。
ご存知ない？

[13111: 匿名]

>>13107 匿名さん
それは久々に開いたのが原因でしょう

[13112: 匿名さん]

ペデストリアンデッキって屋根つくのかな？
動く歩道とかも付けてほしいな。

[13113: 匿名さん]

>>13108 匿名さん

うちも大体同じです。
個人で年収2500ですが、提携で金利1.18%でした。
投資用は2件目です。前回は5年で売却しました。ブランズタワーみなとみらいに手を出さなくて本当に良かったです。

[13114: 名無しさん]

>>13113 匿名さん
0.45%で借りる予定です。

[13115: 匿名さん]

投資用で0.45%はすごいな。そんなのあるのか？普通の住宅ローンと同じじゃないのか。

[13116: 匿名さん]

ああ、資産があるとそういうのがあるんだっけか。
うらやましい。

[13117: 匿名さん]

＜お買い得ベスト１０＞
８３ｂー３２階
７３－１４階
６０－１４階
７４ｂ－１３階
７４ａー３３階
８３ｃ－１５階
６６－５階
８２－４０階
６８－１３階
７５ａー１５階

＊各タイプ１戸としました。

[13118: 匿名さん]

>>13113 匿名さん
保証料何％ですか？やはり投資ローンは住宅ローンとは
諸々違いますね。初めてなので勉強になることばかりです。

[13119: 匿名さん]

>>13116
資産もあるが実績つまりは信用でしょうね。

[13120: 名無しさん]

>>13115 匿名さん
4億を0.45%変動30年です。
3から5年の間でタイミング見て一括返済しますが、

[13121: マンション検討中さん]

>>13117 匿名さん
意味がわからない。たとえば上下一階の差で何が変わるのか。

[13122: 匿名さん]

>>13111 匿名さん
そういうことか！失礼しました。

[13123: 匿名さん]

>>13118 匿名さん

書類見ないとわかりませんが、保証料はかなり高かったですよ。

[13124: 匿名さん]

そんなギリギリで？
しかもリスク高いしリターンないよそれ。

[13125: 匿名さん]

>>13120 名無しさん
私は5億を25年で0.45でした。

[13126: 匿名]

>>13121 マンション検討中さん
ギリギリ眺望が取れる階数ってことなのかな

[13127: 匿名さん]

みなさん、凄いですね。自分はそこまで下げてもらえず0.995の25年で4億でした。

[13128: 匿名さん]

みんなすごいですね…。
借入額4億、5億って。。
資産は10億以上あるんでしょうね。

[13129: 匿名さん]

>>13123 匿名さん
やはりそんなものなのですね。有難うございます。

それにしても皆さん、すごいですね。本職は別にあるんですよね？

[13130: 匿名さん]

>>13113 匿名さん
私なんかさらに危なかったです。危うく駅遠のブルーハーバーに手を出すとこでした。助かった。

[13131: 匿名さん]

>>13128 匿名さん
ないですよ。
負債＝資産です。
破産しても命までは取られないので。

[13132: 匿名]

他のマンションの名前を出すと荒れるので控えて欲しいです

[13133: 匿名さん]

>>13109
法人ごと売却するのは流通性を考えると一投資家には難しいイメージがありますが不動産業界の方ですか。
きちんと収益があがるシュミレーションとありますが、よければ書いてもらえますか。
前に何人かの人が書いていた具体的なシュミレーションと違ったものがあれば見たいです。

[13134: 匿名さん]

>>13133

普通のＭ＆Ａだと思いますけど。
譲渡益と税金をみつつ、不動産単体で売却するのとどちらが有利かを判断することになると思います。
新設法人で表明保証して、かつスキームを理解できる相手方でないとたぶん上手く進みませんが。

http://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%EF%BD%8D...

[13135: 匿名さん]

>>13133

収益があがるシュミレーションですが、一番簡単なのは『Excelでできる不動産投資の「収益計算」のすべて』（玉川陽介著）に沿って必要項目を入れるのみです。※ステマではありません。

賃料、借入利率、退去見込期間、原状回復費用等は、平均的なものを入れてシュミレーションをしますが、ここは資産価値の維持率が高そうなので、キャッシュフローがプラスであればもちろん、売却時に借入返済の元本充当分の利益が健在化し投資案件たりうる部屋が結構あると思います。

税金のシュミレーションが非常に重要です。

S60なんかはグロスも低く借入利率如何によってはキャッシュフローは余裕でプラスで回りそうですが、売却対象が実需のエンドユーザーよりも投資家がメインとなりそうなので、伸びしろはイマイチかもしれません。※ワンルームの売却代金が伸びないのに似ているというか。
個人的には、売却金額はファミリータイプの70平米以上の部屋、眺望が優れている部屋の方が伸びるかもしれないと思っています。エンドユーザーの幅・厚みがありますので。

[13136: 匿名さん]

つづき

あと、個人名義で購入すると不動産所得となり、本業の所得金額に加算される関係にありますので、場合によっては不動産所得で確保した正味プラスにつき所得税・住民税あわせて最高税率５５％が持っていかれます。

上をみてると、皆さんそうなりませんか？私も重税感が半端なくて個人名義である限りもはや不動産投資をする意味を見いだせないようになっております。

法人名義の購入の場合、所得を８００万円以下にコントロール法人税率が２０％程度におさえられます。
生活に困らない状態であれば、内部留保するもよし、役員報酬や退職金の額をコントロールして、うまく節税することが可能になります。

[13137: 匿名さん]

>>13135 匿名さん

そんな有料の玉川さんのエクセルを使わなくても、三井のリハウスでくれる不動産の税金の冊子(ネットでもみれる。)に沿って税金を計算して、家賃、空室率、修繕費をパラメータで振ってシミュレーションしてみればわかるよ。

その方が、自分の理解も進むし、見通しも立てやすい。

だって、実際のお金の出入りは、それしかないんだから、とっても単純な話。

[13138: 匿名さん]

不動産所得の青色申告決算書を作成して確定申告している方であれば、シュミレーションはできますね。

[13139: 匿名さん]

特に専門知識や技術のないホワイトカラーは早めに5億くらい借りて勝負しないとね。リストラされる前に。そういう人増えてるらしいね。

[13140: 匿名さん]

>>13130 匿名さん

第3者の立場として、ブランズが一番ぼったくり。外観賃貸、眺望よくなし、柱食い込み、EV高速でない、みなとみらい有一Low-eでない。立地だけ優先し、上手く売った感じ。最後まで迷ったが、手を出さなかったことが正解でした。

[13141: 匿名さん]

>>13140 匿名さん
駅近だけ良いでしょう。大失敗は無い。駅遠物件に手を出すと大ハマり。 今は駅5分でも危うくなっています。 1に立地、2に立地、3,4が無くて5に立地。この鉄則守るのが最大のリスクヘッジ。

[13142: 匿名さん]

何ここ？完全にブルーハーバーが毎度の事現れてますね。すみませんがここは駅直結物件にて利便性が圧倒的にに違い比較対象にはなりません。
お引取り下さいませ。
ここは荒らさないで下さい。

[13143: 匿名さん]

他のマンションの名前を出すと荒れるので控えてほしい

[13144: 匿名さん]

あの天井極低の圧迫物件かー。スルースルー。

[13145: 匿名さん]

他物件の名前出すなって言われてんだろカスめ

[13146: 匿名さん]

>>13145 匿名さん
同意。13140のあほが引きがね。

[13147: 匿名さん]

そこらじゅうのスレに出没してるから何の不思議もないね。駅近物件に噛み付く狂犬だよ。勘弁してくれ。

[13148: マンション検討中さん]

実需ですが、S83A,S80,S82のどれがオススメですか？

[13149: 匿名さん]

誰か　教えて。
質問1　一人が２戸申込んで２戸とも抽選当たったら２戸購入か２戸キャンセルするかの二者択一ってことでい　　　　　い？
質問2　夫婦(共にそれ相応の収入がある場合)で同じ部屋を別々で申し込むのは可能なの？
質問3　夫婦(共にそれ相応の収入がある場合)で別の部屋を別々で申し込むのは可能なの？

[13150: 匿名さん]

実需なか迷わずHs85Dか万が一のためS83Bキャンセル待ちに並ぶでしょ

[13151: 匿名さん]

自分も5億円ねらう？！
こうゆう流れだとみんな金持ちぢまんばかりだよね。何処まで信じていいのか。。

[13152: 匿名さん]

じぶんは借金二億円。

[13153: 匿名さん]

>>13149
質問１　合ってる（２戸キャンセルは本当はＮＧだがペナルティがない）
質問２、３　家族単位でカウントなので、夫婦で名義を分けても意味がない
　　　　　　２戸受かったら２戸買うか２戸キャンセルかのいずれか

[13154: 匿名さん]

>>13153
回答　ありがとうございます。ずっとモヤモヤしていた疑問だったので、スッキリしました。

[13155: 匿名さん]

13113です。
投資目線で、みなとみらいブランズもブルーハーバーもスルーしました。ブランズは品質というより、価格が割高すぎて運用は厳しいと思われました。ブルーハーバーは西側低層ならアリだったと思います。

[13156: 匿名さん]

>>13148 マンション検討中さん
もうS82は無いのでは？
あったら欲しいんですがキャンセル出たんですか？

[13157: 匿名さん]

次点だった方で今週繰り上げの連絡のあった方いますか？

[13158: 匿名さん]

>>13109
当選するかわからない段階で、つまりマンションの登録申し込み前に
法務局に登録免許税を払って法人を設立したということ?

[13159: 匿名さん]

>>13155 匿名さん
西側低層行かなくて良かったですね。 危うく賃貸爆弾で負動産でしたよ、とほほ

[13160: マンション検討中さん]

タブレットについてで申し訳ないのですがAndroidを使うのは初めてで、Simejiというアプリがセットされてましたがこれを開くと『この入力方法を選択するとパスワードやクレジットカード番号もSimejiに収集することを許可することになる』と注意が出てきますが危険なのでしょうか？まだ個人情報は入力してないのでそのままOKにしたらフリック入力ができ便利ではありますが少し迷うところです。

[13161: 匿名さん]

他物件の具体的な話はやめてください
荒れる元です

[13162: 匿名さん]

>>13158

抽選はずれたら別の事業に活用する前提で法人設立するのは普通では？
購入するまで２年あるから何もしなくても均等割で税金収めることになりますが、個人事業主としての不動産所得に対し高額な税金がかかると思えば、経費と割り切れる。
個人の所得税は増税傾向・法人税は減税傾向にありますからねこの国は。
個人の所得にもよりますが、本業で１８００万円を超えていると上積みの不動産所得分は住民税あわせて５０％の税金がかかる（４０００万円超えると５５％）のに対し、個人から切り離した法人については８００万円／年までの所得は２０％程度の税金ですから。物件が増えて法人の所得が増える段階になると、新たに法人を設立してそちらで不動産をもつことで低い税率を維持できます。

[13163: 匿名さん]

>>13162 匿名さん

奥さんが無収入の専業主婦なら、奥さん名義にする方が手っ取り早いのでは。

[13164: 匿名さん]

>>13163 匿名さん

奥さんの名義で借金して登記できるならいいけど、旦那名義が間に入ると贈与税発生するよね。

[13165: 匿名さん]

>>13151 匿名さん
借金自慢ですよ。
年収800万のサラリーマンで負債5億以上の人がたくさんいて社会問題になってます。
政府も問題視していて、銀行への指導が入ってます。破綻も時間の問題でしょう。

[13166: 匿名さん]

当選してから法人設立は、抽選の時と名義が変わるからできないよね?

[13167: 名無しさん]

>>13166 匿名さん

印紙代かかるけど名義変更は可能

[13168: 匿名さん]

>>13167
個人名義で抽選で当選して、契約では法人名義で購入することができるの?

[13169: 匿名さん]

負債が5億あれば、年収もそれなりに増えるのでは･･･
不動産で収益がでていれば、別に何の問題も無いと思いますが。

[13170: 匿名さん]

>>13169 匿名さん
小学生ですか？

[13171: 匿名さん]

そう、ある意味小学生でも分かるようなことです。

[13172: 匿名さん]

ここを機に、馬車道～関内の再開発が進むことを期待したいですね。
ちなみに現市庁舎の跡地は計画があるのでしょうか？

[13173: 匿名さん]

>>13172 匿名さん
学校を誘致したいってのが当初案でしたね。線路の両側にかなりの市有の土地がありますから。

[13174: マンション検討中さん]

DeNA本社誘致して欲しい
本業が下り坂の中、そんな財力ないか

[13175: 匿名さん]

何でDeNA？くるとなんか嬉しいのか？

[13176: マンション検討中さん]

みんな契約は進めていますか？

[13177: 匿名さん]

週末に契約に行くので、そろそろ手付金を振り込むつもりです。

[13178: 匿名さん]

HPの間取り案内の仕方がやっと通常パターンになってるね。いままでは茶番で、これから本気って意図が感じられるんですが。

[13179: 匿名さん]

>>13172 匿名さん

裏情報。
横浜市立大学医学部の二つの大学病院が統合して新たな医学部附属病院ができる。

[13180: マンション掲示板さん]

>>13179 匿名さん

それほんと？
浦舟の市民総合医療センターって2000年に開院したばっかだけど。

[13181: 匿名さん]

>>13180 マンション掲示板さん

スケールデメリットで臨床研究中核病院取得も危し。
統合して病床数を増やす必要があるらしい。

[13182: 匿名さん]

オプション申込んだ後は二年間ただひたすら待つんですね。完売したらモデルルームもなくなるんだろうな。来年の夏ぐらいかな。

[13183: 匿名さん]

市大病院ができたら、大きい部屋の賃貸需要が高まりますね。

[13184: マンション検討中さん]

病院かぁ
横浜市って病院貧弱で老齢医療の支援体制も脆弱らしい
少なくとも中区、西区、何故か保土ヶ谷区のそれぞれに大学病院が欲しい

[13185: 匿名さん]

>>13183
う～ん　どうでしょうか　

[13186: 匿名さん]

>13183さん
お医者さんは属性がいいから高額ローンが組め、若くてもタワマンをバンバン買っています。
みなとみらいやポートサイドの高額賃貸はパイロットなどの需要が多いです。

[13187: 匿名さん]

高齢化で医療業界自体のマーケットが拡大してますからね
MRの知人も2000万近い年収があるらしいです

[13188: 匿名さん]

今頃どんどん契約進んでるんだろうなぁ。
キャンセルどれくらいあるんだろう。
繰り上げ当選連絡きた人っていますか？

[13189: 匿名さん]

>>13188 匿名さん
あ、私は運良く来ました。営業さんに感謝です。

[13190: マンション掲示板さん]

>>13181 匿名さん

臨床研究中核病院の承認要件を調べてみたんですけど、
施設要件の病床数が４００以上となっているみたいでしたが、
金沢の附属病院も浦舟のセンターもそれぞれ既に７００前後ありましたよ？？

[13191: 通りがかりさん]

>>13190 マンション掲示板さん
閑静さが求められる病院をスタジアム横に作るとかありえないでしょ

[13192: マンション検討中さん]

高齢者には病院のある武蔵小杉か東京都心がいい
横浜ではたらい回しにあって死ぬか後遺症で苦しみそうだ
医療面で北仲に有利な事はあるのか？
みなとみらいの病院は交通事故でしか受け入れてくれないらしいし、怖くて病気になれん

[13193: マンション検討中さん]

少し遠いけど田舎よりまし
市民病院
市大付属医療センター(浦舟)
赤十字病院

[13194: 匿名さん]

>>13190 マンション掲示板さん

特定臨床研究の要件を満たすのが厳しいらしい。
2病院あわせればクリアしやすい。
産学連携、研究を含めた医療の充実は横浜市の優先課題。

[13195: 匿名さん]

病院ネタつまらないな

[13196: マンション検討中さん]

市役所かこのマンションに医療モールができて欲しいのだが…
このタワーの下に調剤薬局は絶対に欲しい
近所には既にあるけどね

[13197: マンション検討中さん]

できればもう少し若い購買層であって欲しい
メディカルモールならミッドスクエアにあるので、心配性な御年寄りはそこを中古で買って下さい

[13198: 近隣住民]

アイランドタワーの地下に病院と調剤薬局あるし、シャレールにも医者あるよね。ちょっとした病なら問題なし。
アイランドタワーは駅通れば徒歩3分、雨にも濡れないので問題ないでしょ。

[13199: 匿名さん]

ディスコとか併設して欲しいですね。周りが明るくなりますしね。

[13200: 匿名さん]

契約期間のため、次期販売まで暇な落選者の遊び場になってますね。