ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[10101: 通りすがり]

>MMタワーズやザ・ヨコハマタワーズは無事1回目の大規模修繕を終えて綺麗になってるし、ナビューレは2年後の大規模修繕の準備を粛々としている。
どのタワーも定額積立で大幅な値上がりはしてないよ。

1回目の大規模修繕までは大丈夫なところが殆どと聞きました。
問題はその後、2回目、3回目だそうです。
他の方も書いていらっしゃるように、タワーは今までの実績が余り無い(一番古いものでもせいぜい40年)為どれ位の金額が掛かってくるのか建設会社でもよく分からないと聞きました。(スーパーゼネコンではない中堅規模の建設会社ですが)

[10102: 匿名さん]

外国人が多い最近のタワーは知らないが、タワーに住む人は有能で金銭的余裕のある人が多い。
修繕積立金の値上げは過半数で決議出来るし、管理会社の言いなりにはならない。

[10103: 匿名さん]

ナビューレは10年前のタワーにしては管理費が特別高かったから、余った分を修繕積立金に回して値上げしなかった。
思ったより1回目の修繕はお金がかからない。
30年後のエレベーターと雑排水管の入れ替えがどの位掛かるかですが、戸数が多い大規模マンションなら乗り越えられるでしょう。

[10104: 匿名さん]

>>10103

給排水管の入れ替えって実際にはかなり難しいですよね。
1週間程度、水が一切使えなくなるので。

DVP排水管やSUS給水管は普通に使っていれば半永久的に持つと言われているので
勿論そのときの状態に大きく依存しますが、実際には給排水管の更新は行われないのでは？

[10105: 10104]

すいません、DVPではなくてDVLPです。

[10106: 匿名さん]

>>10102 匿名さん
ここはやばいんじゃない。投機目的とパンダ・パンダと騒いでいる人が多い。
都心やみなとみらいの住人とちょっと感性が異なっているのでは。

[10107: 匿名さん]

くれぐれも住人及び賃貸オーナーは滞納だけはしないでね。

[10108: 匿名さん]

駅周辺の地価・路線価は以下のとおりです。

http://tochi-value.com/station/basyamichi/
馬車道駅：坪327万円

http://tochi-value.com/station/musashikoyama/
武蔵小山駅：坪280万円

なのに、武蔵小山駅の非直結タワマンより、馬車道駅の直結タワマンの方が
低層階は3割以上安く買える

これで盛り上がらないわけないですよね…。

ちなみに
http://tochi-value.com/station/musashikosugi/
武蔵小杉駅：坪286.5万円
http://tochi-value.com/station/yokohama/
横浜駅：坪597万円

ナビューレの新築は本当にお得でしたね…。

[10109: 匿名さん]

8億と5千万が共同生活をするマンションって恐ろしい。8億住戸の住人乗ってる車が6千万位したりして。
以前住んでたタワーのpremium住戸の住人は、4〜5人くらいベントレークラスを平置きに置いていたな。
ペントハウスは、せいぜい5億程度だったけど。

[10110: 匿名さん]

ナビューレ販売の頃は投資用購入者は少なかったから、今みたいに騒がれませんでした。
安い部屋の購入者は10年の賃貸料でほとんど元は取れました。
中古は良い部屋がなかなか出ないので、新築の時に本当に住みたい部屋を買うべきですね。

[10111: 匿名さん]

管理組合は理事を立てなくてもいいようなことを言っていましたが、それだと、修繕積立金の値上げ等も計画通り進められるのでは。

[10112: 匿名さん]

理事立てないって誰が運営するんだろう。管理会社が代行するのかな。それだと危険だよ。管理会社が管理食い物にしちゃうかも。

みなとみらいの某物件、管理会社が理事を飲み食いさせて手名付けて、好き勝手にやってるってケースもある。理事会無いと、理事手名付ける必要ないよね。

[10113: マンション検討中さん]

>>10110
実需でパンダ部屋を買ってQOLで後悔したことがある。
自宅って家族で安らぐ大切なところだと気づいた。

結果は安い時代に購入したからどの部屋も値上がりした。
気持ち良く住むために本当に欲しい部屋を買えばよかったと思ったよ。

[10114: マンション比較中さん]

今年に入り、マンションの過剰供給になり、
竣工時まで売れ残るのが珍しくないようです。
ここは、どうなることやら？

[10115: 通りがかりさん]

>>10102 匿名さん
タワーに住む人はバブリーか、かつかつか。普通に買えるが見栄っ張り。こんな感じ。
但し、世の中以外とキャッシュ持ちは多いよ。
5000万円位、右から左にすぐ動かせる日本人は普通にいるよ。年配者が多いけどね。

[10116: マンション検討中さん]

ナOューレと比較する人多いけど、散弾銃で殺人があったことしか思い浮かばない
どんなに造りがよくても私なら絶対に嫌だと思う物件
ここみたいに戸数が多くて大型だと何かしらが起きるのでしょうか？
他の１０００戸くらいある物件ってどんな感じでしょうか？

[10117: マンション検討中さん]

今三井のマンションに住んでいますが、管理など問題ないですよ。
管理費の滞納者も８０個近くありますが、１件もありません。年に数回来る理事会の報告書に滞納があれば、期間と件数が出ています。これが１２００近くになるとどうなるのか少し心配ですが。

ゴミ置き場はいつもきれいに保たれていますし満足しています。

[10118: 匿名さん]

>10116さん
ナビューレの事件は賃借人の家族が起こしたもの。座間の事件も賃借人。賃貸が多いと何が起こるか分からない。
今まで横浜で資産価値一位だったナビューレと北仲を比べるのは当たり前。
>10115さん
都心のタワーは知らないが横浜の高層タワーは一流企業の役員、大学の先生、2馬力で稼ぐサラリーマンなど堅実な住人。
居住環境に満足してる人が多く、転売屋は少ない。
低金利の住宅ローンが無かったからね。

[10119: 匿名さん]

>>10116 マンション検討中さん

ここの物件も竣工後に散弾銃事件が起きるかも知れないですね。
タワーだと意図的転落（政治的表現）もありますよね。
これは価格帯によらず起こります。千代田富士見も、ね。

買うのやめます？

[10120: 匿名さん]

どなたか日影図を確認させてもらった方いらっしゃいますか？私は確認させてもらっていないんですが。

[10121: 匿名さん]

ヤドカリ生活をやめて、そろそろ永住出来る物件に住み替えないと、居住満足度も資産価値も下がりそうと思うのは僕だけかな？ここは5年以内の売却率が高そう。

[10122: マンション検討中さん]

>>10120 匿名さん
確認させていただけました。たしか季節毎でシミュレーションしてありました。

[10123: eマンションさん]

>>10122 マンション検討中さん
基本的に北西以外は日が当たる時間がありますね

[10124: マンション検討中さん]

S81かS82かを検討していますが、同じ方がいますか？どうですかね？

[10125: マンコミュファンさん]

私は54に申し込みします。
明後日、正式価格の発表ですね！

[10126: 匿名さん]

S82Bの低層に登録します。できれば５～９階まで。

[10127: 匿名さん]

5～9階までのどれかひとつです。

[10128: マンション検討中さん]

>>10126 匿名さん
S82Bなんてありませんが。

[10129: eマンションさん]

同じ方々がいて嬉しいです。
基本ここの話題は60の事ばかりなので。

うちも80平米台のどこにするか検討中です。

[10130: マンション検討中さん]

既出だけど、ここの管理方式知らない人が多いのでは？大変だよ。

[10131: マンション検討中さん]

>>10129 eマンションさん
どこを検討していますか？うちは収納がある方が良いので、選択肢が少ないですけど。

[10132: eマンションさん]

>>10130 マンション検討中さん

ぜひ教えてください。

[10133: eマンションさん]

>>10131 マンション検討中さん

うちも収納力は重要なので3LDKで行灯部屋はクローゼットにリフォームしようかと思っていますよ。

[10134: マンション検討中さん]

ついに三井不動産の公式サイトにプレスリリース出ましたね！730戸の販売とは、本当に人気ですね。。

[10135: マンションさん]

今出ている価格は、明後日の発表では現在の価格より上がることはなく
下がることはあるとかんがえていいですか？

[10136: 匿名さん]

エグゼクティブの人気の部屋はどこですか？
もし2億以内で買えれなら欲しい部屋どこ？

[10137: 匿名さん]

>>10134 マンション検討中さん
？販売戸数未定では？

[10138: 周辺住民さん]

>>10132
このマンションは「理事会」を置かない「第三者管理方式」らしいです。
　-メリットとしては、面倒な理事をしなくて良いこと
　-デメリットとしては、委託した第三者（たぶん管理会社とツーカー）のいいなり
よって、住民参加は、総会のみ。
これだけ個数が多いと委任表も多く、総会で否決させる事案はまず無いと思われる

[10139: eマンションさん]

>>10138 周辺住民さん

なるほど。参考になります。
ご回答いただき有難うございます。

[10140: 匿名さん]

プレスリリース出たら投稿減った。ネガしてた人も真剣に検討に入ったな。

[10141: 匿名さん]

北西 日が当たらないの？？
でも私は６０いきます １４から２０階の間。
よろしく

[10142: 匿名さん]

来場者数3600組って多いの？

[10143: 匿名さん]

知らん

[10144: 通りがかり]

一般的には来場者のうち購入者に至る割合って１割といわれている。それに当てはめると７２０戸売るには７２００組必要。来場者が少ないと考えるか、歩留まりが高いと考えるか。

[10145: 匿名さん]

>10138

第三者と言いながら管理会社の息のかかった会社で、管理会社と組んでぼったくりじゃない。ここ管理費が高いのってそういう理由なんだね。納得。

[10146: eマンションさん]

>>10141 匿名さん
北西は全く日が当たらない
日当たりを求めるなら別の部屋

[10147: 匿名さん]

来場者数と販売戸数をみると人気の部屋に一極集中しそうですね。

人気のない合同庁舎側の低層は値下げ必至か？

[10148: 匿名さん]

>10147

三井は売れないと値下げせずにそのまま所有して賃貸ってのもある。で、業者が借りてマンション内で風俗芸業なんて問題を起こしたこともある。

[10149: 匿名さん]

さあ、どうする。
進むか、退くか。
大博打を打つか、安牌でいくか。

「若きウェルテルの悩み」ほどではないが、決断の時が来た。

[10150: 口コミ知りたいさん]

週末に登録申込をするこの追い込み時期に、なんでパークコート乃木坂ザタワーの案内が届くの？北仲は諦めてこっちはいかが？ってことだろか。

[10151: 匿名さん]

営業に聞いたら、1LとS60以外はそこまで倍率ついてないみたいだったけど。全然買えそう、そもそもアンケート答えた人が全員買う訳じゃないし。

[10152: 匿名さん]

>>10146 eマンションさん
北も当たらないでしょ？北西だけって何？

[10153: 匿名さん]

南西と南東の中低層なら一本釣りできる

[10154: eマンションさん]

>>10147 匿名さん

合同庁舎側は人気ないんですか？

狙ってるので良かった。

[10155: 匿名さん]

>>10154
低層階に限るよ。そこんとこ大丈夫なの？

[10156: 匿名さん]

>>10154 eマンションさん
合同庁舎抜けない階のみ。

[10157: 匿名さん]

>>10154 eマンションさん
中高層狙いのあなたは残念です

[10158: マンション検討中さん]

2020年以降はマンション価格は大幅に下がらないでしょうか？心配です。

[10159: 匿名さん]

みんなでルビコン川を渡りましょう。ヤバい賭けだと思いますが。

[10160: 匿名さん]

>>10158 マンション検討中さん
なぜ2020年以降下がると思うんですか？

[10161: マンション検討中さん]

オリンピックも終わったし、経済危機が来るかもしれないし、わからんな

[10162: マンション検討中さん]

>>10156 匿名さん
なぜ人気ないでしょうか？眺望があまりないけど、日当たりが良いと思いますが

[10163: 匿名さん]

44㎡っておひとりさま？

[10164: 匿名さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[10165: 匿名]

>>10163 匿名さん
ひとり

[10166: 投稿者自身]

>>10160 匿名さん
経済危機はいずれくるから。

[10167: マンション掲示板さん]

７３bって明らかにお得じゃないですか？
なんでですか？６０に比べてマンションにかぶる部分はかなり少ないのに。

[10168: 匿名さん]

次期以降販売ってところは一期では売ってくれないですか？

[10169: 匿名さん]

>10168

２次販売あると思うけど、少なくとも今回の販売では対象外。

ちなみに2次販売って一期の落選者対象の救済的な販売。今回希望の部屋が販売されていない場合、２次狙いでって登録って作戦もなくはない。

[10170: 匿名さん]

スーペリアの浴室乾燥の物干しって１本なんだね。コストダウンもここまで来たか。

[10171: 匿名さん]

早く決断しろ
清宮に行くか東に行くかだ

[10172: 匿名さん]

>>10167 マンション掲示板さん
グロスです。転売にも影響しますし、実需でもランニングがかかります。お年寄夫婦には60㎡がちょうど良いのです。掃除も楽だし。

[10173: 匿名さん]

>>10170 匿名さん

スーペリアの専有部仕様は郊外長谷工クラスです

その分お安く買えるので、築15年目の専有部リフォームのときまでに貯金して、まともなクラスのユニットバスに入れ換えましょう。

[10174: マンション検討中さん]

15年目の占有リフォーム?
専有部は何も
やってくれないよね。

[10175: 匿名さん]

ここは15年も所有する人少ないんじゃない？
５年目に売却の嵐でしょう。
2025年のマンション市況がどうなっているか？
賃貸も売却も価格競争になること必至。

[10176: eマンションさん]

>>10172 匿名さん

貧乏老夫婦？
行燈部屋つきの60平米がいいってあり得ません

[10177: eマンションさん]

>>10174 マンション検討中さん
やってくれないって、誰にやってもらうつもりなの笑

[10178: 匿名さん]

>>10176 eマンションさん
いや、あり得るだろう。何言っているんだ、あんたは。

[10179: 周辺住民さん]

E-119はいくらぐらいになりますか？

[10180: マンション検討中さん]

>>10175
5年待たずに1度目の賃借人の解約で売却になる。

[10181: 匿名さん]

住人の年齢層、最高齢とかどうなんでしょう

[10182: 匿名さん]

まさかの株高で価格のねあげとかないでしょうね。

[10183: 匿名さん]

人気集中につき、明日の正式価格発表でS60が1割ましの価格となる可能性もありますか。

[10184: 匿名さん]

>>10180 マンション検討中さん
その通りでーす

[10185: 匿名さん]

>10180さん
売却益が無ければ税金が取られないから5年以内の売却もありでしょう。

[10186: 匿名さん]

ここって、正式な価格はまだ出てなかったんですか？

[10187: 匿名さん]

>>10174 マンション検討中さん

何言ってるの？
自分でするに決まってるだろう

[10188: 匿名さん]

>>10186 匿名さん
頓珍漢の三周遅れ、検討者じゃないのですね。

[10189: マンション検討中さん]

>>10185
この物件は利益が出て税率が高くても1度目の賃借人の退去で売るよ。
5年後に修繕費の値上げで実需の部屋の売り出しもあるだろうから。
数年、ラウンジが使えれば満足だわ。

[10190: 匿名さん]

>>10183 匿名さん

それをすると既に行っている事前ローン審査の意味がなくなってしまうので、大幅上乗せは難しいんじゃないかな。

100万円以下の端数を最大限乗せてくる(99万9900円とか)のと、不人気部屋の価格を下げて希望をばらつかせるくらいじゃないかと…

[10191: 匿名さん]

>>10185 匿名さん

ところがどっこい、減価償却を考慮されるので、キャッシュフローはトントンでも償却額分の利益があったとカウントされる。

建物価格分が4000万円と仮定すると、5年で概ね400万円の償却。
短期譲渡所得の税率は40％なので、160万円徴収。

3000万円の特別控除を使うと住宅ローン減税がしばらく使えなくなります。

[10192: マンション検討中さん]

スーペリアが郊外長谷工並みのコストダウン使用であることは同意です。
しかし、スーペリアが安いとは全く思いません。
・低い天井高
・リビングに空調を付けず、壁式（一般タワマンは全戸リビング天カセ式）
・ホワイエと称して玄関省略
・ユニットバス並ランク
・風で危ないと称して網戸なし（一般タワマンは網戸あり。）
・バルコニー狭い
見えるところでコストダウンしているので、見えない箇所はもっとひどいでしょうな。

エクゼグティブで高級イメージを演出して、
スーペリア住居で徹底的にコストダウンして利益を稼ぐ。
三井の単独開発物件でここまでひどいのは見たことがありませんから、丸紅の意向ですかね。

[10193: 匿名さん]

>>10192 マンション検討中さん
あなたはどこの部屋を狙ってるの？

[10194: 匿名さん]

マンションの売り買いをたくさんしてますが、内装の仕様は資産価値にほぼ影響しません。築浅で綺麗なら全く問題なしです。それより話題性とブランドです。

[10195: 匿名さん]

確かに、後から変更できるし。
でも浴室乾燥の棒が一本とは、主婦としては辛いです。
皆さん、よく見ていますね。

[10196: マンション検討中さん]

>>10191
ランニングコストと諸費用と売却手数料を考えると投資として成り立つのですか。

[10197: 名無しさん]

>>10192 マンション検討中さん

チープな網戸入ってるくらいなら、あとでプリーツ網戸入れるた方が眺望に悪さしないしええけど。

[10198: 匿名さん]

>>10196 マンション検討中さん

成り立ちません。
計算すればわかります。

[10199: はまっこ]

>>10170 匿名さん
本当ですか？！

[10200: 匿名さん]

>>10199
浴室乾燥機の棒が一本？！
本当ですか？！