ザ・タワー横浜北仲

[周辺住民さん]

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA （ザ・タワー横浜北仲）

物件URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

売主： 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[8183: 匿名さん]

それにしても、マンションギャラリーの駐車場凄いですね。フェラーリにポルシェ、マセラティ辺りがゴロゴロ。
ベンツ、アウディ、BMW辺りで乗り付けると大衆車臭がして恥ずかしい思いをします。

[8184: 匿名さん]

投資したことない素人なのですが
計算違ってたら教えてください。
60の低層階を投資するとして、仮に@290/坪として約5300万。投資ローン2.4パーセント35年として支払18.7万。管理修繕3万として21.7万。
加えて固定資産税、不動産取得税、修繕一時金など。

高層階ではなく低層なので、
25万で賃貸として約3万/月のプラス。
新築タワマン駅直結なので空室リスクは考慮に入れないとしてもリターン36万/年は少なく感じますがどうなんでしょう。

未入居で転売が@350で出来たとして1090万利益。仲介手数料約200万。短期譲渡で39%税金。
諸費用考えたらものすごく楽観的に上手くいって200万程度の利益？加えて所得にカウントされて税金あがりますよね。もちろん転売上手くいかないリスクも。

みなさん5年間保有してインカム＆キャピタル狙いという感じなのでしょうか。

[8185: 検討板ユーザーさん]

>>8184 匿名さん
年間36万は少ないですが、まあそのくらいなものかと思います。都内を入れてもこのような物件はないですし。
インカムで5年間過ごして、税率が変わる5年後にキャピタルで儲けを出すというのが一般的かと思います。

[8186: 匿名さん]

>>8182 評判気になるさん

既に2回目が始まって2週間経ってるって、そろそろ出遅れてることに気づいた方がいいよ。

[8187: 匿名さん]

>>8182 評判気になるさん
2回目訪問してから出直しておいで。
自分が、出遅れてズレてる事に気付いた方が良いよ。

[8188: 匿名さん]

>>8184

不動産投資の収益計算のすべてという本をお勧めしますね。

貴殿がリターン36万／年としているのはキャッシュフローであり、投資ローンの元金返済分（利息分を除く）は売却時に利益が顕在化する側面があります。月の支払いが18.7万として元金返済分12万程度は貯蓄しているのと解釈すると簡単でしょうか。
そうするとCFで2万、元金返済分で12万、合計14万円くらいの利益を上げていることになる計算です。
元金返済分に対応するように物件価値が減価するのが通常ですが、ここは駅直結で割安で販売されることから、減価のペースが遅いか、市況次第では価値が上がることが見込まれる特質がありそうです。
その分の差額が利益となりますので、ROEの視点からはできるだけ多く借入するのが賢い選択ということになると思います。

[8189: 匿名さん]

>>8159 買い替え検討中さん
近隣でも大和地所と住友不動産の組合せ結構ありますからね。ただ、残念ながら魅力的な物件ではないですね。
そうなるとA-2の方が早そうですかね。

[8190: 匿名さん]

>>8166 名無しさん
HSはどの部屋も5倍以上必至でしょう。天井高はエグゼ、プレミアと変わらないし、眺望もある程度期待できますからね。

[8191: 匿名さん]

>>8182

今掲示板で出ている倍率は2回目の人たちのものですよ。

「●●階と△△階は要望出てます。●●階は○倍ですね。その下の□□階はまだですね。」
というやりとりをしながらアンケート出しているので。

[8192: 検討板ユーザーさん]

登録申し込みの11月25日からの来訪予約って皆さんもう済んでいますか？

[8193: 匿名さん]

>>8192 検討板ユーザーさん

もちろん

[8194: 通りがかりさん]

>>8193 匿名さん
ご返信ありがとうございます。

やはり、25日の早い時間がいいですよね？

[8195: 匿名さん]

>>8194 通りがかりさん

真っ先に登録して、後発にプレッシャーをかけて倍率を下げるか
最後の最後に、倍率を確認して低倍率のところに登録するか、

それは、あなた次第です。
希望する部屋が一つだけなら前者、どこでもいいなら後者かな。でも、多分、倍率がつきそうもない部屋はそもそも売りに出さないだろうから、どこで登録しても抽選は避けられないでしょう。

因みに、人は考えることは同じなので、上記二パターンは、多分もう予約で埋まっていると思います。
登録タイミングを気にするなら急いで！

[8196: 通りがかりさん]

>>8190 匿名さん
5倍以上で全部屋つくわけ無い。笑
500組以上が2次Hs狙いでいると思いますか。

[8197: 匿名さん]

18日の正式価格発表会にはみなさんあまり行かれないのですか？

[8198: 匿名さん]

>>8197 匿名さん
だいたい値段わかってんのになぜわざわざいくの？暇人しかいかないよ。

[8199: 匿名さん]

>>8197 匿名さん
最近の傾向だと価格調整あるから普通は行くだろ。

[8200: 匿名さん]

>>8190 匿名さん

眺望は35階も45階も多分そんなに変わらないのでは？150mクラスが周りに建つので、目に見えて眺望変わる感じはそれらを見下ろすことが出来る高さ、結局はエグゼクティブ以上でなんでしょうね。

[8201: 匿名さん]

ここ７０平米以上じゃないと駐車場はまず当たらないよね？2.7倍でしたっけ？駐車場あたる確率

[8202: 匿名さん]

>>8199 匿名さん

営業さんが電話で教えてくれるらしいので行きません