■中古マンション価格上昇■ 売り時はいつですか？

[匿名さん]

中古マンション価格が上昇しています。売り時はいつか、語り合いましょう。

2006年になって、新築マンション高騰の余波が中古マンション市場にも伝播してきました。
特に都心、城南地域に関しては、企業のリストラに伴う社宅用地放出が終了し、新築マンション用地の不足感がではじめているため、これからしばらく中古マンション市場の上昇要因となりそうです。
バブル崩壊後15年間値下がりを続けてきた中古マンションの平均成約価格が、23区内では10月まで4ヶ月連続で前年比プラスで推移しています。
2002年〜2005年に発売されたマンションで好条件を備えたものは、新築分譲価格の2〜3割増しで取引されているケースもあるようです。

[83: 匿名さん]

新築ブームのおかげで中古も高くなってるわけだから、
新築ブームに陰りが出れば中古も高値ではいられない。
それに、中古で売却したい人たちは
買い手がローンを組みやすい今の方が売り易い。
つまり、グズグズしないてサッサと売り出した方が懸命。
だから中古物件はドンドン売りに出てくるから慌てず吟味して買うべきです。

[84: 匿名さん]

吟味してる間に、金利がどんどん上がっちゃうじゃな〜い？！

それに良い物件は、悩んでる間に売れちゃうし・・・（泣）

[85: 匿名さん]

84>本当、早い者勝ち先買ったもの勝ちの情勢である。

[86: 匿名さん]

団塊ジュニアピークが４０歳になり、首都圏世帯数もピークになる２０１４年頃が一番
高値売れる。底打ちして上昇波動に入った株価にも引っ張られ結構なところまでいくと思う。

[87: 匿名さん]

>>84
それが上昇相場の恐ろしさ。バ＆カになって買え。

[88: 匿名さん]

>>87
いやあ〜ん、バ＆カになれてたら今頃はもう買えてて悠々自適な生活だよね？

この先、果たして買えるんだろか？

[89: 匿名さん]

株でも８０年代走ってるやつは今の上げで儲かってて若い懐疑的なやつは儲けを出せないらしい。

[90: 匿名さん]

んで、結論の売り時はいつなの？ってとこなんですけど。

[91: 匿名さん]

2015年前後

[92: 匿名さん]

１．地価が上昇しているエリア：地価が上げ止まったとき
２．現在も地価が下落しているエリア：明日

[93: 匿名さん]

2015年ころ。都心なら今の倍位にはなって可能性が高い。

[94: 匿名さん]

物権の特徴に応じた季節だろ
北向きなら夏とか。

[95: 匿名さん]

相場格言を一つ。
相場は絶望の中で生まれる。（２００３年頃）懐疑の中で育つ（２００７年〜）
歓喜中で終わる（１９８９年、次回は２０１２頃？）
今は懐疑があるので育つ時期。
分譲時より年々上がり続ける現在、譲渡所得が低率になる住んで５年超をすぎてから売るの
が懸命でしょう。

[96: 匿名さん]

新築のデべは既に歓喜中で強気強気。
中古の売主も負けじと強気強気。
上がり続けることに懐疑なんてしてません。

まだはもうなり。

[97: 匿名さん]

新築もデベも客も健全な懐疑を持ってる人が多い。96さんのような人もとても多い。
なので懐疑の中で育つ時なのである。

[98: 匿名さん]

新築価格が上がってるうちは中古も上がるので売るのは損だが新築が下がりだしたら
考える。都心ではあと数年はそうはならないでしょうね。

[99: 匿名さん]

貴重なご意見が聞けてとても参考になります。情報共有（提供）に感謝です。

横浜北部郊外、JR駅10分以内,築20年小中学校近く竹○施工のオンボロ
３LDKでリフォーム皆無です。（日当り良し１F 買い替えて現在空き家）

オンライン査定だとリフォームしても価格が変わりません。本当でしょうか。1500前後です。（ならばやらないで買主に好きなようにして貰う？）

元々はそこそこ評価の高い物件だったのですがよる年波には勝てず・・
幾らかでも相場が上向きの今、一刻も早く手放したほうが良いのか。
自社買取だと手間がかからなくて良いかと思ったのですが（仲介料も）、やはり法人は避けたほうが良いでしょうか。

見苦しく内情を曝してお恥ずかしい限りですがお気付きの点があればお願い致します。

[100: 匿名さん]

９９さんへ

＞横浜北部郊外、JR駅10分以内,
築２５年をすぎますと、買い手は税制でも不利になりますし、ローンを組むのもタイヘンなので、手がだせないと思われます。
今が売り時のように思いますが・・（自己責任でお願いいたします）

東京都心区や山の手の区の場合は、また違ってきます。なにしろ地価が違いますし、古いマンションを解体してデベに売っても結構な値になります。

[101: 匿名さん]

９９さんへ

＞築２５年をすぎますと、買い手は税制でも不利になりますし、ローンを組＞むのもタイヘンなので、手がだせないと思われます。
＞今が売り時のように思いますが・・（自己責任でお願いいたします）

私も１００さんの意見に賛成です。

９９さんは、リフォームしないで売られる場合は50万〜100万円を買い手にプレゼントされたらいかがですか？
私の友人は、リフォームなし、ハウスクリーニングなしで、１００万円おまけしてもらい、好きなようにリフォームできたと喜んでおりました。


＞東京都心区や山の手の区の場合は、また違ってきます。なにしろ地価が違＞いますし、古いマンションを解体してデベに売っても結構な値になりま＞す。

実家周辺の山の手の区では、築３０年以上でも、６０㎡代が３５００万円ぐらいで売られています。
古いマンションのほうが、立地が良いです。
そして、これからマンションの建ちそうな場所はナイです。

[102: 匿名さん]

大地震がくる前
来た後は買い叩く

[103: 匿名さん]

話題のフジテックエレベーターのマンションも結構あるから
中古を買いに行く人は、エレベーターの会社確認も忘れずに。。。

[104: 99]

100さん、101さん、102さん　(103さんも)
レスありがとうございます。しばらくのぞいていなかったので今
アドバイスに気が付きました。
夏休みの最重点項目として取り組むことにします。

[105: 入居済み住民さん]

新築マンションですが、その話題のフジテックのエレベーターです。
掲示板に「フジテック製ですが、構造計算されて設置されていますので、心配しないでいい」みたいな内容が書かれてありました。きっと入札価格が安いんでしょうね？スピードは速いですし、使い勝手はいいですけどね。こういうのって売るときに影響しますかね？

[106: 匿名さん]

フジテックの件、気になるのでしたら以下ご参考まで。
http://www.fujitec.co.jp/customer/pdf/070712.pdf

自動車などでも良くあるリコールのようなものであり、
該当機種であっても、補修工事をするようなので、
実質殆ど問題ないと思います。

ただ、中古の売主や仲介業者が無知なら、
値引き交渉トークのひとつとしては使えるかも。

[107: 匿名さん]

価格崩壊が始まったね。
その内売れるだろうと今まで高値で売りに出してた人は、思い切って価格下げて売った方がいいかも。
そうじゃないと株で８／１７みたいにどうにもならなくなった後に投売りさせられるハメになりそう。

[108: 匿名さん]

新築に比べて中古は上がりだしたのも遅いし、上がり幅も小さいから、そう極端には下落しないでしょう。落ちてもせいぜい、城南で1割くらいじゃないかな。城東、城北はもう少し落ち幅大きいかもだが、そんな大差ないだろう。

[109: 匿名さん]

中古は強気のチャレンジ価格で売り出してる物件も多いです。
そういう物件は上がり幅が小さいなんて言えません。
もちろん、簡単には買う客はいないでしょうけど。

近隣のチャレンジ価格物件も売れずに今週、１割値下げしました。
常識的に見て、それでもまだ高過ぎです。
ちなみにフジテックエレベーターのマンションです。

[110: 近所をよく知る人]

10年前2500万で中古購入、リフォームで500万
2年前に不動産屋に打診したら2000万〜2300万
今年売りに出したら2800万で売れました。
2年寝かせて正解でした。

[111: やはり株があがらないと]

マンション成約率が下がってしまいました。やはり株があがらないとマンション相場も下がるのでしょうか．．．

[112: 匿名さん]

マンション買う人が必ず株を持ってるとは限らないのでは。

[113: マンション成約率と日経平均株価]

でも経済指標を見ているとマンション成約率と日経平均株価は結構連動していますよ。株が上り相場だとマンションの先高感もあるような気もしますし．．．

[114: 匿名さん]

株で儲けた収益で高いマンションを買うというのもあります
が、もうひとつ、株高は景気の良さもあらわしますよね。

私の予想(今後、１,２年　不況が続くという予想のもと)

１.　新築は売れない。値段下がる。
　　　新しいマンションは狭くなる。
　　　
２.　中古もまもなく売れなくなる。値段下がる。

波乱要因

１.　消費税増税:　駆け込みが起きる可能性あり。

２.　アメリカのサブプライム問題が意外に早く解決。

中古は、新築プレミアムがないし、いいと思うのですが。
しかし、実際に買おうとすると、新築より選択肢が少ない
印象です。日経トレンディの今月号は、マンション特集
でしたが、不動参会社の人が選んだマンションは、
２人とも中古マンション。一人は、築40年の広いタイプ。
100m2でした。

２人ともわかってるなあ、という印象です。

いいマンションを選ぶコツは、買いたいマンションに
ねらいをつけておき、売りにでたら、すぐ買うことだ
そうです。漠然と探してもいいのは買えないとか・・

[115: 匿名さん]

中古はマニアみたいに見て回るだけの人たちがいます。
気軽にやってきて漠然と窓からの景色を見たりして、買う気無く帰っていく。

売りに出たらすぐ買う客なんて、涙が出るほどありがたい。

[116: 匿名さん]

マンションの購入契約をしました。

現在のマンションは売りに出します。マンションの購入の
話を聞いた業者が、現在住んでいるマンションを買いたい人が
いると言ってきました。引っ越しは今年の末なので、全然先です。

売買契約はどうでしょうか？　中古は値あがっているという
話も聞きますが、しかし、逆に大幅に下がったら目もあてられ
ません。

普通は、引っ越しの3ヶ月前くらいから売りにだすと聞いて
います。もし契約すれば9ヶ月も前に契約することになります。
買う方も本気なのかなとも思うのですが・・・。買うほうは、
来年4月までに住めれば十分ということのようです。

値上がり、値下がり以外にも何か留意点はないでしょうか。

[117: 匿名さん]

そもそもその部屋が気に入るかどうかが一番の問題。いくらそのマンションを欲しい人がいるから
といって、どんな間取りでもどんなロケーションでもいいということは極めて稀だろ。
当然売りにくい部屋なら、相場より下がることはありえる。

[118: 住まいに詳しい人]

>>116
価格をどういうふうに提示していますか？

＞中古は値あがっているという話も聞きますが、
＞しかし、逆に大幅に下がったら目もあてられません。
あなたは、購入する方の契約は終えているんですよね。
売却の方の契約もしてしまえば、値上がり値下がりは関係ないですね。
逆に売却の方の契約をしないでいると、大幅に下がったら目もあてられません。

心配なら、１年後に住みたいという人と売買契約をしてしまえばよいでしょう。
注意することは、手附は代金の２割までの範囲で出来るだけ多くとること。
あまり少ない手附をもらっても、契約解除されちゃうと真っ青だよ。
（値下がりが多い地域では、買う側が契約を解除して、もっと安い値段の物件に乗り換えてしまうことがあります。）

[119: 匿名さん]

>あまり少ない手附をもらっても、契約解除されちゃうと真っ青だよ。

なるほど・・・

これは思いつきませんでした。

買うほうも、値下がりした物件を買うのは嫌だろうし、もっと
間近なほうがいいですかね。ちなみに、このマンションは
中古で買ったのですが、買った後、どんどん値下がりして、
売り主には責任はないのでしょうが、恨みたくなりました。

下がることが真っ青なのではなく、売れたと思っていたら
駄目になったとなれば、相当ショックですよね。

なお、価格は業者が提示した価格です。心配だったので、
インターネット上の簡易査定プログラムで査定してもら
ったら、ほぼその通りの価格でした。簡易査定プログラム
（コスモスイニシア）は、非常に良くできていて、入力して
いくと、マンション名が出てくるので、選択するだけで
査定がでてきます。こっちのプライベート情報は全く
出さずに査定できます。使ったのは初めてですけど。

ところで、仲介手数料は、売り主、買い主とも、
契約時に払うのですよね。
キャンセルされたら、戻ってくるのでしょうか。

[120: １１０]

>>119
結論として、契約成立時にローン条項などの停止条件付売買で、その条件が成立しなかったような場合を除いて、不動産売買の媒介報酬は全額支払うことになります。

では、具体的にはどのようにしているかというのを、次の述べます。

通常、契約時には売主・買主双方が、双方の仲介業者に報酬の半額を支払います。
全ての手続きが終わり、引渡しまで行く過程で、残金を支払います。
ただし、手附放棄や手附倍返しなどで契約実行が出来なくなった場合は、その原因を作った方が残りの双方の報酬を支払う取り決めを売買契約書に盛り込むのが普通ではないでしょうか。

なお「報酬」とは、宅地建物取引業法で定義している世の中一般で言う「取引手数料」のことです。
「媒介」とは、売主と買主の「仲介業務」をする「不動産業者」がする取引形態のことです。

[121: 匿名さん]

築７年のマンションに住んでます。
駅徒歩１４分４０００万で購入しました。

この度買い替えが決まり、新居は来年3月末引き渡しです。

引渡しを相談。と言う形で来年3月を希望の上で売り出ししてみました。
売り出し価格は４８００万です。（査定通りの金額）

すると４７５０万で買いたいという方が申し込みをしてくれたのですが、条件が
即引渡し。

我が家としては仮住まいの家賃や引越しで２００万くらい余計に掛かりそうなので
今回は見送ろうかと思ったのですが、仲介業者さんは商売なので今後中古価格は
下がる一方だし、駅から遠い物件なので値下がりも大きい。売った方がよい。
と勧められてます。

客観的に見てどうでしょうか?売りでしょうか？

[122: 契約済みさん]

売りでいいんではないですか？
即引渡しでも。

４７５０万で今後買ってくれる人が現れるのかが問題です。
新築マンションの値段は今後下がるでしょう。すでに売れ残りがたくさんです。

3月末までは賃貸でいいのでは・・・。

3月末引渡しで売りに出したときに、4300万でも買ってもらえない可能性もあるのですし。
買い手がいるときに売ってしまうのがいいのでは？

中古に値引きは当たり前なので、4750万はありがたいですよ・・・

自信がある、または、売り急いでいないならば、じっくり待つのもいいですがね。

[123: 匿名さん]

>>121

自宅の売却が決まらないうちに、新居の契約をした？
新居契約に、自宅売却の停止条件が付いているの？

ついていないのなら、即売り。（というか、そもそも新居契約が無謀）

新居契約に、自宅売却の停止条件がついているのなら、
　・今売って仮住まいした場合と
　・仮住まいなしで停止条件価格で売った場合
のどちらが得かで判断するのが合理的。（万一の新居購入断念のケースも許容するなら。）

[124: 匿名さん]

仲介業者にしてみれば、売買仲介手数料を取れた上に、
仮住まい賃貸の仲介もできるのですから、
ぜひ売れと言うでしょうね。

[125: 匿名さん]

121です。
＞122さん
3月末まで賃貸も視野に入れてもう一度シュミレーションしてみます。
新築もあまるようになって安くなったら中古なんて見向きもされなく
なってしまいますものね。よく考えます。

>123さん
停止条件つきでの査定だと４１００万と言われたので、条件なしでの
契約をしました。入居までゆっくり時間かけて売ればよいかなと。
これって無謀だったのですね。
即売りですね。そうですよね。２重ローンになったら大変ですよね。

>124さん
仲介業者が本音で言っているのか営業トークで言っているのかが微妙
でしたが、即売りが良いことは本当なのかな。と思い直しました。

早速細かい条件詰めてみようと思います。ありがとうございました。

[126: 匿名さん]

2008年値上がり率首都圏TOP23
1 港区　　27.2
2 渋谷区　　24.8
3 守谷市　　22.9
4 中央区　　20.9
5 文京区　　18.5
6 目黒区　　17.6
7 品川区　　15.8
8 千代田区　　15.6
9 台東区　　13.7
9 足立区　　13.7
11 豊島区　　12.8
12 世田谷区　　12.4
13 浦安市　　12.0
14 大田区　　10.6
15 横浜市都筑区　　9.9
16 板橋区　　9.8
16 江戸川区　　9.8
18 新宿区　　8.5
19 市川市　　8.3
20 府中市　　8.2
21 杉並区　　8.1
21 調布市　　8.1
23 武蔵野市　　8.0
23 横浜市青葉区　　8.0
25 川崎市中原区　　7.8
26 江東区　　7.4
27 荒川区　　7.1
28 葛飾区　　7.0
29 墨田区　　6.6
29 中野区　　6.6
29 狛江市　　6.6
32 練馬区　　6.5
33 立川市　　6.4
33 三鷹市　　6.2
33 西東京市　　6.2
35 小平市　　5.9
36 北区　　5.8
36 昭島市　　5.8
38 川崎市宮前区　　5.5
39 小金井市　　5.3
39 川崎市高津区　　5.3
41 川崎市多摩区　　5.2
41 川崎市麻生区　　5.2
43 日野市　　5　
43 東大和市　　5

5％以下はカット

[127: 匿名さん]

>>126
湾岸っていうか海があるとこはあいかわらず人気だね。

[128: 購入検討中さん]

44番目以降、値上がり幅が少ない区市が、
凄まじくあるということです。

[129: 匿名さん]

１番の港区は、中古の「値下がり」が大きいと
23区価格スレなどに書かれるけど？？？

統計って、何を信じりゃ良いのか。

[130: 匿名さん]

126さん>>
出典は何ですか？
横浜市が都筑区と青葉区しか入っていませんが、
港北、中は圏外？

[131: 匿名さん]

東京カンテイでは、都心、23区は下げ基調。新宿の副都心線沿線がいまだ上昇傾向
郊外では値上がり幅が少なかったのでほぼ横這い。http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/forefront/080417_gyakushin/index4.html

[132: 匿名さん]

自分が住んでるマンションも、中古販売のチラシが入ってくるけど、同じ棟内で条件の悪い部屋が
購入価格の２割増しで売出されているのをみると、正直驚く。

近所で一番最初に建ち、一番いい場所に建てたものだから、後から建てた近所のマンション価格は
やっぱり１割とか２割高いとか、部屋が狭くなってきてるとか、建て方がしょぼくなったりする。

○○区は２割増しというよりも、この物件は人気があるので取引価格が高くなってるってところ。
大規模マンションだから、この春で入替えも結構ありましたよ。
飛びついたはいいけど、無理なローンだった人も多かったらしいけど。