■中古マンション価格上昇■ 売り時はいつですか？

[匿名さん]

中古マンション価格が上昇しています。売り時はいつか、語り合いましょう。

2006年になって、新築マンション高騰の余波が中古マンション市場にも伝播してきました。
特に都心、城南地域に関しては、企業のリストラに伴う社宅用地放出が終了し、新築マンション用地の不足感がではじめているため、これからしばらく中古マンション市場の上昇要因となりそうです。
バブル崩壊後15年間値下がりを続けてきた中古マンションの平均成約価格が、23区内では10月まで4ヶ月連続で前年比プラスで推移しています。
2002年〜2005年に発売されたマンションで好条件を備えたものは、新築分譲価格の2〜3割増しで取引されているケースもあるようです。

[62: 匿名さん]

>>60さん
ちなみにいくら引いてくれると言ってるのでしょう？

[63: 匿名さん]

60ですが、昨日また営業からTELがあり、
金額は会って話し合いましょうとだけ言われました。
結局、数十万円しか引いて貰えそうにないので止めることにしました。
売り主が強気で値付けが高過ぎて売れないのでしょうね。
私もカモにはなりたくありません。

[64: 匿名さん]

本当に人気のある物件は値引かないよ。
だけど、売主がお金を必要としてて売り急いでる場合は
人気エリアでも値引くでしょ。

首都圏では値上げ＆上昇気流。
欲しい物件は他に取られて泣く結果にもなりたくない。

[65: 匿名さん]

>>60　この額なら買っても良いという金額を一方的に提示すればいいんですよ。ちゃんと買付証明書という形で。まともな仲介業者なら「こんなに値引きできるわけないだろ」と思っても売主に伝えるはず。買付証明なんですから。売り出してから一定期間が経過していながら反応が悪いという状況なら売主も少しは弱気になっているので、折れてくる可能性はありますよ。

[66: 匿名さん]

60ですが、買付証明は内覧した日にやりましたよ。
売主から無視されて終わりました。

ちなみに、都内の人気駅近物件です。
値上げと言うよりも、強気な高価格で出してる物件は、
なかなか売れないのが現実ですね。
これで買ったら、私自身が将来転売に苦労してしまいます。

[67: 匿名さん]

60さん、その物件は縁がないと思って辞めといたほうが無難ですよ、きっと。
うちのマンションもいま売り出してる人が３組いるのですが、どれもこれも驚くほど
高い。近隣で新築がものすごく高く売り出されているので、それに便乗してるのだと
思うが、中古は中古ですよね。

[68: 匿名さん]

そうですね。
中古より新築を買いたいのが本音です。

[69: 匿名さん]

中古は中古だけど、その中古の立地に新築マンションは立たない。
だから、もうあのような土地は出ない・・・と思われるような希少価値
のある立地のマンションは、価格は下がらない。

[70: 匿名さん]

>>69
例えば、どこですか？

[71: 匿名さん]

　　　↑
自分で考えたら？

[72: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズ

[73: 匿名さん]

たまプラーザは美しが丘付近

[74: 匿名さん]

>>70
新浦安の駅周辺とかね。
人気があるから平気で徒歩30分のマンションとか建ててるし。

[75: 匿名さん]

新浦安は完全バブルだね。京葉線はすぐ止まるし、もともと海なのに勘違いして皆買っている。駅近ならまだしも、バスで行く大手不動産物件とかは将来厳しいことになると思うな〜。みんな気付くよ。そんだけお金出すなら、もっといい場所で一戸建て建てたほうがいいって。

[76: 匿名さん]

↑人それぞれの価値観の違いだから．．．。
眺望＋日照＋利便性を考えて、そのような都合のよい一戸建てを立てるとしたら、一体、どの場所でおいくらぐらいだしたら、よろしいのでしょうか？教えて頂きたいですね．．．。
新浦安のバブル感はわかりますが。

[77: 匿名さん]

72>広尾ガーデンヒルズは22年前の分譲時坪３0０万円だったのが数年後には中古が１０倍に値上がりして坪３０００万円超まで行った。その後落ちて２００２年頃に底値、分譲価格あたりまで
下がり底打ちここ数年は上昇傾向、今坪５５０万位だね。
立地の劣った安つくりの新築よりグレードにいい中古のほうがいいわけ。
不動産は車とちがって大量生産のできないこの世の一点ものだからね。
特に３，４年位前分譲の都心の築浅には立地も造りも最高クラスのマンションがちらほらあるね。
凄く高いけど買えれば資産だね。

[78: 匿名さん]

デフレの局だった数年前なら
土地も建築コスモ割安だった恩恵のため、都心で駅近くの好立地にハイグレードの物件の
分譲がいくつかあった。
今は建築コストアップの上に都心のいいとこにはもう分譲余地がほとんどないのでしょう、
立地もグレードも年々落ちてるのに分譲価格だけが上がってるかんじ。億を超える高い金で
資産投資するなら当然前者。

私なら築浅の将来のビンテージ候補マンションに売り物が出るのをじっと網張って狙う。

[79: 匿名さん]

東京カンテイによると、1月の首都圏中古は前月の反動で値下がりですって。
中古も強気で高い価格を付けてますからね。

[80: 匿名さん]

カンテイの平均なんてどうでもいいって。個別のグレードによる２極化が開いていってるだから。

[82: 匿名さん]

来年や再来年完成の新築の青田買いでは物件完成時の融資実行時までの間に金利がかなり上がって
しまうリスクが高まった。３０年ローンで金利が今の水準より１パーセント上がれば月々の返済額
及び総返済額が約二割も上がってしまう。新築青田買いのリスキー度が増してきた。
ならばいい中古が売りに出たら即、今の水準での固定金利でローンを組んで
買ってしまうのが懸命といえよう。

[83: 匿名さん]

新築ブームのおかげで中古も高くなってるわけだから、
新築ブームに陰りが出れば中古も高値ではいられない。
それに、中古で売却したい人たちは
買い手がローンを組みやすい今の方が売り易い。
つまり、グズグズしないてサッサと売り出した方が懸命。
だから中古物件はドンドン売りに出てくるから慌てず吟味して買うべきです。

[84: 匿名さん]

吟味してる間に、金利がどんどん上がっちゃうじゃな〜い？！

それに良い物件は、悩んでる間に売れちゃうし・・・（泣）

[85: 匿名さん]

84>本当、早い者勝ち先買ったもの勝ちの情勢である。

[86: 匿名さん]

団塊ジュニアピークが４０歳になり、首都圏世帯数もピークになる２０１４年頃が一番
高値売れる。底打ちして上昇波動に入った株価にも引っ張られ結構なところまでいくと思う。

[87: 匿名さん]

>>84
それが上昇相場の恐ろしさ。バ＆カになって買え。

[88: 匿名さん]

>>87
いやあ〜ん、バ＆カになれてたら今頃はもう買えてて悠々自適な生活だよね？

この先、果たして買えるんだろか？

[89: 匿名さん]

株でも８０年代走ってるやつは今の上げで儲かってて若い懐疑的なやつは儲けを出せないらしい。

[90: 匿名さん]

んで、結論の売り時はいつなの？ってとこなんですけど。

[91: 匿名さん]

2015年前後

[92: 匿名さん]

１．地価が上昇しているエリア：地価が上げ止まったとき
２．現在も地価が下落しているエリア：明日

[93: 匿名さん]

2015年ころ。都心なら今の倍位にはなって可能性が高い。

[94: 匿名さん]

物権の特徴に応じた季節だろ
北向きなら夏とか。

[95: 匿名さん]

相場格言を一つ。
相場は絶望の中で生まれる。（２００３年頃）懐疑の中で育つ（２００７年〜）
歓喜中で終わる（１９８９年、次回は２０１２頃？）
今は懐疑があるので育つ時期。
分譲時より年々上がり続ける現在、譲渡所得が低率になる住んで５年超をすぎてから売るの
が懸命でしょう。

[96: 匿名さん]

新築のデべは既に歓喜中で強気強気。
中古の売主も負けじと強気強気。
上がり続けることに懐疑なんてしてません。

まだはもうなり。

[97: 匿名さん]

新築もデベも客も健全な懐疑を持ってる人が多い。96さんのような人もとても多い。
なので懐疑の中で育つ時なのである。

[98: 匿名さん]

新築価格が上がってるうちは中古も上がるので売るのは損だが新築が下がりだしたら
考える。都心ではあと数年はそうはならないでしょうね。

[99: 匿名さん]

貴重なご意見が聞けてとても参考になります。情報共有（提供）に感謝です。

横浜北部郊外、JR駅10分以内,築20年小中学校近く竹○施工のオンボロ
３LDKでリフォーム皆無です。（日当り良し１F 買い替えて現在空き家）

オンライン査定だとリフォームしても価格が変わりません。本当でしょうか。1500前後です。（ならばやらないで買主に好きなようにして貰う？）

元々はそこそこ評価の高い物件だったのですがよる年波には勝てず・・
幾らかでも相場が上向きの今、一刻も早く手放したほうが良いのか。
自社買取だと手間がかからなくて良いかと思ったのですが（仲介料も）、やはり法人は避けたほうが良いでしょうか。

見苦しく内情を曝してお恥ずかしい限りですがお気付きの点があればお願い致します。

[100: 匿名さん]

９９さんへ

＞横浜北部郊外、JR駅10分以内,
築２５年をすぎますと、買い手は税制でも不利になりますし、ローンを組むのもタイヘンなので、手がだせないと思われます。
今が売り時のように思いますが・・（自己責任でお願いいたします）

東京都心区や山の手の区の場合は、また違ってきます。なにしろ地価が違いますし、古いマンションを解体してデベに売っても結構な値になります。

[101: 匿名さん]

９９さんへ

＞築２５年をすぎますと、買い手は税制でも不利になりますし、ローンを組＞むのもタイヘンなので、手がだせないと思われます。
＞今が売り時のように思いますが・・（自己責任でお願いいたします）

私も１００さんの意見に賛成です。

９９さんは、リフォームしないで売られる場合は50万〜100万円を買い手にプレゼントされたらいかがですか？
私の友人は、リフォームなし、ハウスクリーニングなしで、１００万円おまけしてもらい、好きなようにリフォームできたと喜んでおりました。


＞東京都心区や山の手の区の場合は、また違ってきます。なにしろ地価が違＞いますし、古いマンションを解体してデベに売っても結構な値になりま＞す。

実家周辺の山の手の区では、築３０年以上でも、６０㎡代が３５００万円ぐらいで売られています。
古いマンションのほうが、立地が良いです。
そして、これからマンションの建ちそうな場所はナイです。

[102: 匿名さん]

大地震がくる前
来た後は買い叩く

[103: 匿名さん]

話題のフジテックエレベーターのマンションも結構あるから
中古を買いに行く人は、エレベーターの会社確認も忘れずに。。。

[104: 99]

100さん、101さん、102さん　(103さんも)
レスありがとうございます。しばらくのぞいていなかったので今
アドバイスに気が付きました。
夏休みの最重点項目として取り組むことにします。

[105: 入居済み住民さん]

新築マンションですが、その話題のフジテックのエレベーターです。
掲示板に「フジテック製ですが、構造計算されて設置されていますので、心配しないでいい」みたいな内容が書かれてありました。きっと入札価格が安いんでしょうね？スピードは速いですし、使い勝手はいいですけどね。こういうのって売るときに影響しますかね？

[106: 匿名さん]

フジテックの件、気になるのでしたら以下ご参考まで。
http://www.fujitec.co.jp/customer/pdf/070712.pdf

自動車などでも良くあるリコールのようなものであり、
該当機種であっても、補修工事をするようなので、
実質殆ど問題ないと思います。

ただ、中古の売主や仲介業者が無知なら、
値引き交渉トークのひとつとしては使えるかも。

[107: 匿名さん]

価格崩壊が始まったね。
その内売れるだろうと今まで高値で売りに出してた人は、思い切って価格下げて売った方がいいかも。
そうじゃないと株で８／１７みたいにどうにもならなくなった後に投売りさせられるハメになりそう。

[108: 匿名さん]

新築に比べて中古は上がりだしたのも遅いし、上がり幅も小さいから、そう極端には下落しないでしょう。落ちてもせいぜい、城南で1割くらいじゃないかな。城東、城北はもう少し落ち幅大きいかもだが、そんな大差ないだろう。

[109: 匿名さん]

中古は強気のチャレンジ価格で売り出してる物件も多いです。
そういう物件は上がり幅が小さいなんて言えません。
もちろん、簡単には買う客はいないでしょうけど。

近隣のチャレンジ価格物件も売れずに今週、１割値下げしました。
常識的に見て、それでもまだ高過ぎです。
ちなみにフジテックエレベーターのマンションです。

[110: 近所をよく知る人]

10年前2500万で中古購入、リフォームで500万
2年前に不動産屋に打診したら2000万〜2300万
今年売りに出したら2800万で売れました。
2年寝かせて正解でした。

[111: やはり株があがらないと]

マンション成約率が下がってしまいました。やはり株があがらないとマンション相場も下がるのでしょうか．．．