■中古マンション価格上昇■ 売り時はいつですか？

[匿名さん]

中古マンション価格が上昇しています。売り時はいつか、語り合いましょう。

2006年になって、新築マンション高騰の余波が中古マンション市場にも伝播してきました。
特に都心、城南地域に関しては、企業のリストラに伴う社宅用地放出が終了し、新築マンション用地の不足感がではじめているため、これからしばらく中古マンション市場の上昇要因となりそうです。
バブル崩壊後15年間値下がりを続けてきた中古マンションの平均成約価格が、23区内では10月まで4ヶ月連続で前年比プラスで推移しています。
2002年〜2005年に発売されたマンションで好条件を備えたものは、新築分譲価格の2〜3割増しで取引されているケースもあるようです。

[42: 匿名さん]

多分、買い取り業者が買ったんですよね。
世田谷の買い取り業者さんは、２割以上の利益を上乗せしてます。
個人売主よりもアフターケアが厚くなるので、高くても売り易くなります。
先日売れたと思った部屋は実際には、4千万円弱で業者さんに売ったのではないかと予想します。

[43: 匿名さん]

あと、業者売主のメリットは売主から直接購入すれば仲介手数料が不要なことですね。
でも、自分が売るときはよっぽど切迫した事情がない限りは業者に買い取りなんかさせちゃ駄目ですよね。

[44: 匿名さん]

41です。

なるほど、売主が不動産屋の場合、それなりにメリットがあるのですね。

>自分が売るときはよっぽど切迫した事情がない限りは業者に買い取りなんかさせちゃ駄目ですよね。

そうですよね。今みたいに相場が右肩上がりの時は特に。

[45: 匿名さん]

>41さん
ご所有のマンションは築10年とのことですが、外壁や防水などの大規模修繕工事はもう終わっているのでしょうか？まだでしたら、修繕が終わってからの方が高く売り易いと思いますよ。

[46: 匿名さん]

>45さん
41です。大規模修繕工事、未だ終わってないんですよね。現在の理事の方々が精力的にやられていて、来年あたりにありそうです。

確かに、1回目の大規模修繕工事は終わっていたほうが買われる方は安心かもしれませんね。後は現在の上げ相場がいつまで続くかの綱引きでしょうか。

[47: 匿名さん]

大規模修繕のときに建物を検査したら、問題点が見つかってゴタゴタするケースもあります。

[48: 匿名さん]

すいません。新参者ですがどなたかご教示いただけますでしょうか。
当方、11月に新築マンションへ引っ越し予定なのですが、現在住んでいるマンションをいつ売りに出せばいいか悩んでいます。
あと仲介業者との専売がいいかどうかでも悩んでいます。
平成13年築の分譲マンションで、ターミナル駅ともほど近く、周辺のマンションのなかでは人気のある物件です。11月までの売却が必要なのですが…

[49: 匿名さん]

　↑
買換えですね？
残債は？　新築購入なので特約付きですよね？

[50: 匿名さん]

９月頃から、秋の住宅売買シーズンです。９月に売りに出せば。
３か月間の仲介契約をするのが普通なので、１１月なら丁度良いですね。
ただし、中古売却は甘くないですよ。人気のあるマンションでも、客次第ですから。
あと、知り合いの仲介業者がいないなら、数社に依頼したほうが無難です。

[51: 匿名さん]

9月から売り出しても、3ヶ月以内で売れる確証はないよね。
だったら、物件が動く今すぐに売りに出した方が賢明だと思う。
引渡しを秋にしてね。
いつまでに売れないと困る、っていう状況だと、業者にも客にも足元見られて叩かれるよ

[52: 匿名さん]

今売って引渡しを秋にして、
住んでる間にどんどん相場が値上がりしたら悲しい…

[53: 匿名さん]

>>48
やはり、今から売りに出した方がいいと思います。
９月からだと51さんも言うように売り急がなくてはならなくなるので危険だと思います。
１〜３月が売る方も買う方も一番動く時期ですし。
ご所有の物件が人気があるのなら、値上がりを見込んで相場より高めに売りに出してみては？
但し、引渡し時期については11月と決めないで相談に応じる必要があると思います。
良い値段で買ってくれる人が来たら、早めにゴーサイン出さないと逃げてしまいますから。
やはり、２〜３社ほど一般媒介にして売りに出されるのがいいと思います。
担当の営業マンが強く専任を勧めてきたら、無理に依頼せずに他を当たればいいと思います。

[54: 匿名さん]

>>住んでる間にどんどん相場が値上がりしたら悲しい…
　　　　　　　　　
ってさあ、不動産ってのは株相場と同じ！

欲をかくと地雷を踏むもんだよお〜
適当なところで見計らわないと逆に損するもの

その点、53さんは良い事言ってるねえ！！

[55: 匿名さん]

>>48さん
買い替えの停止条件ついてます？
そうすると９月から売るというのでは遅すぎて、新築側が許してくれないのでは？と思いますが。

[56: 匿名さん]

48です。みなさんご指導ありがとうございます。
やはり9月では遅いですか…。買い換えまでの売却が必要なので、春頃に不動産へ行こうと考えてます。もちろん2、3社の一般媒介にします。
売れる自信があるので、高めの価格設定にしようと思ってますが…。
欲をかいて損しないよう、値引きには応じるつもりです。
また、状況報告させていただきます。

[57: 匿名さん]

都心部は昨年秋頃から価格上昇にかなり勢いがついています。新価格に慌てた最後の駆け込み需要といったところでしょうか。しかし、いくら売手有利でも値付けが強気すぎると値引き要求以前に見向きもされないおそれがありますので、売り出し価格の設定は悩ましいですね。私は、売り急いでいたこともあり、周辺同等物件より幾分低め（それでも十分な利益あり）にして売り出しましたが、ほどなく満額で売れました。価格上昇により買い意欲が後退しているとの報道もあるので、短期に確実に売らなくてはならないなら、下手に強気にならない方が良いかと思います。

[58: 匿名さん]

春でも４・５月は通例、売れ残りバーゲンの月です。ご注意を。
買い叩き目的の客が来ます。
新年度前に、良い物件は取引が終わるので。

[59: 匿名さん]

所詮中古、安くしないと売れない売れない

[60: 匿名さん]

人気駅の中古を内覧に行って、値引きを頼んだら１円も引かないと言われました。
ところが３週間後に営業から、値引きするので買わないかとTELか掛かってきた。
買うか考え中だけど、中古は新築と違って高いと客がこないのですね。

[61: 匿名さん]

周辺の新築や中古の相場と比べてどういう値付けなのかが一番問題なのでは？
あとは、専有部分の使用状態や共有部分の管理状態によると思う。
もちろん、特段何らかの問題を抱えている物件ではないという前提での話。

[62: 匿名さん]

>>60さん
ちなみにいくら引いてくれると言ってるのでしょう？

[63: 匿名さん]

60ですが、昨日また営業からTELがあり、
金額は会って話し合いましょうとだけ言われました。
結局、数十万円しか引いて貰えそうにないので止めることにしました。
売り主が強気で値付けが高過ぎて売れないのでしょうね。
私もカモにはなりたくありません。

[64: 匿名さん]

本当に人気のある物件は値引かないよ。
だけど、売主がお金を必要としてて売り急いでる場合は
人気エリアでも値引くでしょ。

首都圏では値上げ＆上昇気流。
欲しい物件は他に取られて泣く結果にもなりたくない。

[65: 匿名さん]

>>60　この額なら買っても良いという金額を一方的に提示すればいいんですよ。ちゃんと買付証明書という形で。まともな仲介業者なら「こんなに値引きできるわけないだろ」と思っても売主に伝えるはず。買付証明なんですから。売り出してから一定期間が経過していながら反応が悪いという状況なら売主も少しは弱気になっているので、折れてくる可能性はありますよ。

[66: 匿名さん]

60ですが、買付証明は内覧した日にやりましたよ。
売主から無視されて終わりました。

ちなみに、都内の人気駅近物件です。
値上げと言うよりも、強気な高価格で出してる物件は、
なかなか売れないのが現実ですね。
これで買ったら、私自身が将来転売に苦労してしまいます。

[67: 匿名さん]

60さん、その物件は縁がないと思って辞めといたほうが無難ですよ、きっと。
うちのマンションもいま売り出してる人が３組いるのですが、どれもこれも驚くほど
高い。近隣で新築がものすごく高く売り出されているので、それに便乗してるのだと
思うが、中古は中古ですよね。

[68: 匿名さん]

そうですね。
中古より新築を買いたいのが本音です。

[69: 匿名さん]

中古は中古だけど、その中古の立地に新築マンションは立たない。
だから、もうあのような土地は出ない・・・と思われるような希少価値
のある立地のマンションは、価格は下がらない。

[70: 匿名さん]

>>69
例えば、どこですか？

[71: 匿名さん]

　　　↑
自分で考えたら？

[72: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズ

[73: 匿名さん]

たまプラーザは美しが丘付近

[74: 匿名さん]

>>70
新浦安の駅周辺とかね。
人気があるから平気で徒歩30分のマンションとか建ててるし。

[75: 匿名さん]

新浦安は完全バブルだね。京葉線はすぐ止まるし、もともと海なのに勘違いして皆買っている。駅近ならまだしも、バスで行く大手不動産物件とかは将来厳しいことになると思うな〜。みんな気付くよ。そんだけお金出すなら、もっといい場所で一戸建て建てたほうがいいって。

[76: 匿名さん]

↑人それぞれの価値観の違いだから．．．。
眺望＋日照＋利便性を考えて、そのような都合のよい一戸建てを立てるとしたら、一体、どの場所でおいくらぐらいだしたら、よろしいのでしょうか？教えて頂きたいですね．．．。
新浦安のバブル感はわかりますが。

[77: 匿名さん]

72>広尾ガーデンヒルズは22年前の分譲時坪３0０万円だったのが数年後には中古が１０倍に値上がりして坪３０００万円超まで行った。その後落ちて２００２年頃に底値、分譲価格あたりまで
下がり底打ちここ数年は上昇傾向、今坪５５０万位だね。
立地の劣った安つくりの新築よりグレードにいい中古のほうがいいわけ。
不動産は車とちがって大量生産のできないこの世の一点ものだからね。
特に３，４年位前分譲の都心の築浅には立地も造りも最高クラスのマンションがちらほらあるね。
凄く高いけど買えれば資産だね。

[78: 匿名さん]

デフレの局だった数年前なら
土地も建築コスモ割安だった恩恵のため、都心で駅近くの好立地にハイグレードの物件の
分譲がいくつかあった。
今は建築コストアップの上に都心のいいとこにはもう分譲余地がほとんどないのでしょう、
立地もグレードも年々落ちてるのに分譲価格だけが上がってるかんじ。億を超える高い金で
資産投資するなら当然前者。

私なら築浅の将来のビンテージ候補マンションに売り物が出るのをじっと網張って狙う。

[79: 匿名さん]

東京カンテイによると、1月の首都圏中古は前月の反動で値下がりですって。
中古も強気で高い価格を付けてますからね。

[80: 匿名さん]

カンテイの平均なんてどうでもいいって。個別のグレードによる２極化が開いていってるだから。

[82: 匿名さん]

来年や再来年完成の新築の青田買いでは物件完成時の融資実行時までの間に金利がかなり上がって
しまうリスクが高まった。３０年ローンで金利が今の水準より１パーセント上がれば月々の返済額
及び総返済額が約二割も上がってしまう。新築青田買いのリスキー度が増してきた。
ならばいい中古が売りに出たら即、今の水準での固定金利でローンを組んで
買ってしまうのが懸命といえよう。

[83: 匿名さん]

新築ブームのおかげで中古も高くなってるわけだから、
新築ブームに陰りが出れば中古も高値ではいられない。
それに、中古で売却したい人たちは
買い手がローンを組みやすい今の方が売り易い。
つまり、グズグズしないてサッサと売り出した方が懸命。
だから中古物件はドンドン売りに出てくるから慌てず吟味して買うべきです。

[84: 匿名さん]

吟味してる間に、金利がどんどん上がっちゃうじゃな〜い？！

それに良い物件は、悩んでる間に売れちゃうし・・・（泣）

[85: 匿名さん]

84>本当、早い者勝ち先買ったもの勝ちの情勢である。

[86: 匿名さん]

団塊ジュニアピークが４０歳になり、首都圏世帯数もピークになる２０１４年頃が一番
高値売れる。底打ちして上昇波動に入った株価にも引っ張られ結構なところまでいくと思う。

[87: 匿名さん]

>>84
それが上昇相場の恐ろしさ。バ＆カになって買え。

[88: 匿名さん]

>>87
いやあ〜ん、バ＆カになれてたら今頃はもう買えてて悠々自適な生活だよね？

この先、果たして買えるんだろか？

[89: 匿名さん]

株でも８０年代走ってるやつは今の上げで儲かってて若い懐疑的なやつは儲けを出せないらしい。

[90: 匿名さん]

んで、結論の売り時はいつなの？ってとこなんですけど。

[91: 匿名さん]

2015年前後