■中古マンション価格上昇■ 売り時はいつですか？

[匿名さん]

中古マンション価格が上昇しています。売り時はいつか、語り合いましょう。

2006年になって、新築マンション高騰の余波が中古マンション市場にも伝播してきました。
特に都心、城南地域に関しては、企業のリストラに伴う社宅用地放出が終了し、新築マンション用地の不足感がではじめているため、これからしばらく中古マンション市場の上昇要因となりそうです。
バブル崩壊後15年間値下がりを続けてきた中古マンションの平均成約価格が、23区内では10月まで4ヶ月連続で前年比プラスで推移しています。
2002年〜2005年に発売されたマンションで好条件を備えたものは、新築分譲価格の2〜3割増しで取引されているケースもあるようです。

[22: 匿名さん]

湾岸です。
何軒も見てまわってるらしい客が多いですよ。

仲介業者は専任ではないので色々です。

[23: 匿名さん]

セカンドハウスなら売り時というのも有りでしょうが、大半の人は買い換えの売却ではないでしょうか。
買い換えの売約の場合、高く売れても次の物件も高いから売り時というのもあまり関係ないでしょう。
中古価格は新築より一歩先を行く傾向がありますが、基本的には連動します。
エリアに新築マンション用地が少ないところは確かに値上がりも大きいです。
湾岸のように、いくらでもあるところは高値づかみの可能性が高いと思います。

[24: 匿名さん]

湾岸でも新築用地があるエリアと無いエリアがあります。
また、内陸だから新築用地が無いかというと、世田谷のように古い一戸建てを壊してマンションに建て替えて供給するエリアもあります。

[25: 21]

>22さん
そうですか、湾岸ですね。
一応凄く遠くも無いので、要チェックって感じです。

税金とかマンションの供給率とか、これからは厳しくなるので、
今が買い時だとは思いますが、売り手もそれを見込んでる人も
多いと思うので、冷やかしは本当にかんべんですね。。

[26: 匿名さん]

オープンハウスやれば冷やかしは来ますよ。
人の家は興味あるもの。覗いてみたい。
嫌ならオープンハウスやらせないことです。
仲介がつれてきた客なら、冷やかしでも多少は
購入意思ありです。新聞折込で客寄せした場合は
やはり冷やかしは多いです。

思い切って引越しして空き家にすれば気兼ねなく
客が来ます。うちのマンションでも空き室で売り出すと
決まるのは早いですよ。

それと、マンションって夢を売る部分もありますから
他人の生身の生活臭を嗅がされるのはどうなんでしょう。

うちは臭くない・・という話ではなく、どんな生活してるか
家具から収納の中身、ベッドカバーまでみてしまうと
なーんだこの程度の暮らしか・・・みたいにえらそーに
思う買い手は多い。
自分の経験でも居抜きで売るのは時間がかかりましたね。
引越して空き家にしたら一ヵ月後に売れました。
二件目のときは完璧にリフォームして買主に会ったのは
契約の時だけ。
買主にあれこれ説明したら凄くいやがられたのを覚えて
います。元彼が彼女の性格について説明しはじめたら
やっぱり嫌ですよね。そういう感じでしょうか。

[27: 匿名さん]

まったくですね。

お互いの希望に合ったお客さんと出会えると良いですね。

[28: 27]

27は25さんへの答えです。

26さん
うちはオープンハウスはやってません。
いろいろなケースがあるのですよ。
例えば、仲介が連れてきた外人なんて、リビングだけ熱心に見て帰りました。将来この地域に住みたいから眺望だけ見に来たと、あとで知りました。仲介業者も知っててやった確信犯でした。

[29: 匿名さん]

わたしも近所や自分のマンションの売り出しは必ず見学にいきますよ。
やっぱりうちが一番いいなぁって思うために。
タワーは眺望が一番の関心事だから。
逆に眺望が価格にみあうかというのも評価尺度ですね。

業者は「冷やかし」でも来たほうが日報に書けるから呼びますよ。
おそらくは新聞広告でしょう。ほとんど近所の人だと思いますけど
仲介にあとから居住地くらい確認したほうがいいですよ。
ひょっとしたら私かもしれません（＾＾）

[30: 匿名さん]

＞28
最近外人さんの中古購入者増えましたよね。外国は基本的にコンドミニアムは中古が
主体だから、気軽に見に来ます。賃貸の人も外人増えた。
ことに湾岸ってボストンでもニューヨークでも高級住宅地のイメージ
だから人気ありますよね。
海外から赴任しても借りるより買って転売したほうが日本の税制適用されて
有利だぞと噂がひろがっているんでしょうかね。
ヨーロッパ人と日本人夫妻がユーロで金借りて、日本に数年滞在して
転売狙いというのが増えているのかもしれません

[31: 匿名さん]

外人さん、多いですねぇ。
白人もアジア系の人も。
新築だとデべに敬遠されても、中古なら敬遠されないせいもあるのでは。

[32: 匿名さん]

＞３０，３１
円安でしたからね。
ドル建てで考えれば物件価格が１０−２０％は値下がりしています。
Ｅｕｒｏなら、さらに値下がりですから。

[33: 匿名はん]

あくまで一例として。都心の中古マンションを去年買ってフルリフォームかけて１年住んで今年売って１本ほど転売益を得ました。で、竣工は先ですが旧価格の新築マンションの抽選が当たったので購入します。まあ、仕事以上に気合入れてるから当然の結果だと自分では思ってるんですが。半分自慢ですみません。

うちも売るとき外人さん来ましたよ。芸能人も二人来た。売れた今となってはいい思い出ですが、ろくな客いなかったなぁ。センスいい美味しい手土産持ってこられたりマトモな方ももちろんいらっしゃいましたが。中古買うときは明日は我が身ですよ。

[34: 匿名さん]

>>33
売却益への課税は結構高いと思いますが、ざっとどのくらいでした？

[35: 匿名さん]

＞３０
Ｅｕｒｏで借りて返済だと、利率も高いし、円安が続いたらダブルパンチ
物件が下がったらトリプルパンチです。

ここは金利が安い円で借りて、Ｅｕｒｏ決済で返済なら　円安が続いていれば
物件価格がトンデモなく下がらない限りは、儲かるでしょうね。
海外からは投資はしやすいけれど、日本人にはメリットにならないのが悲しい。
この辺りが、都心のみなら、中古が売れている理由かもしれません。
でも、円安が続くなら状況は変わるし、外人売りも出てくるかもしれない。

[36: 匿名さん]

〉〉34
３３ではありませんが
住宅として自分で住めば、譲渡益のうち３０００万円までは非課税です。
http://www.e-houseland.com/zeikinbaikyaku.html#3000
賃貸物件なら短期譲渡で39％は税金（所得税・住民税）を払わないといけませんが。

そういう事情もあって都心の二軒目は賃貸でなくセカンドハウスとして
持つほうが「短期転売」には有利。
譲渡益が一年で１０００万なら家賃が３００万とれても税金が３９０万払う
ことを考えたら自己使用のほうが得。

すみません、この辺は「基礎」です。

[37: 匿名さん]

＞34
３０です。ご明察感謝します。勉強になります。

[38: 匿名さん]

「応用」は、譲渡益が３０００万超えをねらうなら最初から共有名義。
特に２０年超の婚姻関係があれば途中からでも共有に。

自己使用は別宅でもかまわないが電気やガスは使ってないと転売目的
とみなされるらしい。
税関でも使ったバッグは課税されないけどあれと同じ。

よく新築のタワーマンションで空き家なのに夜中居間の照明がついた
ままの部屋ってありませんか？

[39: 匿名さん]

3000万控除って、一度使ってから間を開けないと再度使えないと営業さんに言われました。

年末ギリギリになって、中古物件の買い手内覧申し込みがドタバタと入ってきてます。
こちらはもうクリスマスと年越の気分になってるから、内覧は来年にして欲しいなぁ。と、贅沢な悩みをしている売り手の私です。

[40: 匿名さん]

さまざまな住宅の不動産所得について特別控除（売却損の繰り延べ、居住用資産の買換え特例など）を受けて2年間は使えません。3000万控除を使って、その後不要な不動産を相続でもしない限り問題ないでしょう。
注意すべきは
「ほかの特例の適用を受けた場合」でなく、
「この特例を受ける為のみの目的で、入居したと認められる場合には適用されません。」
というところですね。
ご自宅を２年前に売却して今年また現在の売却・・でない限り
あるいは、住み替え物件を2年後に処分する予定でなければ大丈夫。

[41: 匿名さん]

現在世田谷に住んでいます（新築のマンションに入って、現在10年）。1年半前に自宅の査定をしたら、最高値で4千万円弱と言われました。今年の春に近所の新築マンションを契約したので（竣工は来年GW頃）その時査定したら最高値で4400万円と言われました。

先月、同じマンションのほぼ、同じ条件の部屋が4千万半ばで売りに出され（ネットで偶然見つけた）、程なくしてネットから消え、居住者が引っ越したので、この値段で売れたと思っていました。

先日、またも偶然同じマンションの売却物件を見つけ、よくよく見たら先日売れたと思っていたのと同じ部屋で、どうやら不動産業者が買い取って売りに出したらしい。

その値段が、なんと5千万円！
購入時の価格に限りなく近づきました。これで売れたら本当にバブルですね。
私も今の物件を売る予定ですが、タイミングをどうしようかと思案中です。退去してからクリーニングして売るほうが、内覧の手間もかからないと思うものの、不動産が最も動くと言われる3月を外す影響が心配です。

[42: 匿名さん]

多分、買い取り業者が買ったんですよね。
世田谷の買い取り業者さんは、２割以上の利益を上乗せしてます。
個人売主よりもアフターケアが厚くなるので、高くても売り易くなります。
先日売れたと思った部屋は実際には、4千万円弱で業者さんに売ったのではないかと予想します。

[43: 匿名さん]

あと、業者売主のメリットは売主から直接購入すれば仲介手数料が不要なことですね。
でも、自分が売るときはよっぽど切迫した事情がない限りは業者に買い取りなんかさせちゃ駄目ですよね。

[44: 匿名さん]

41です。

なるほど、売主が不動産屋の場合、それなりにメリットがあるのですね。

>自分が売るときはよっぽど切迫した事情がない限りは業者に買い取りなんかさせちゃ駄目ですよね。

そうですよね。今みたいに相場が右肩上がりの時は特に。

[45: 匿名さん]

>41さん
ご所有のマンションは築10年とのことですが、外壁や防水などの大規模修繕工事はもう終わっているのでしょうか？まだでしたら、修繕が終わってからの方が高く売り易いと思いますよ。

[46: 匿名さん]

>45さん
41です。大規模修繕工事、未だ終わってないんですよね。現在の理事の方々が精力的にやられていて、来年あたりにありそうです。

確かに、1回目の大規模修繕工事は終わっていたほうが買われる方は安心かもしれませんね。後は現在の上げ相場がいつまで続くかの綱引きでしょうか。

[47: 匿名さん]

大規模修繕のときに建物を検査したら、問題点が見つかってゴタゴタするケースもあります。

[48: 匿名さん]

すいません。新参者ですがどなたかご教示いただけますでしょうか。
当方、11月に新築マンションへ引っ越し予定なのですが、現在住んでいるマンションをいつ売りに出せばいいか悩んでいます。
あと仲介業者との専売がいいかどうかでも悩んでいます。
平成13年築の分譲マンションで、ターミナル駅ともほど近く、周辺のマンションのなかでは人気のある物件です。11月までの売却が必要なのですが…

[49: 匿名さん]

　↑
買換えですね？
残債は？　新築購入なので特約付きですよね？

[50: 匿名さん]

９月頃から、秋の住宅売買シーズンです。９月に売りに出せば。
３か月間の仲介契約をするのが普通なので、１１月なら丁度良いですね。
ただし、中古売却は甘くないですよ。人気のあるマンションでも、客次第ですから。
あと、知り合いの仲介業者がいないなら、数社に依頼したほうが無難です。

[51: 匿名さん]

9月から売り出しても、3ヶ月以内で売れる確証はないよね。
だったら、物件が動く今すぐに売りに出した方が賢明だと思う。
引渡しを秋にしてね。
いつまでに売れないと困る、っていう状況だと、業者にも客にも足元見られて叩かれるよ

[52: 匿名さん]

今売って引渡しを秋にして、
住んでる間にどんどん相場が値上がりしたら悲しい…

[53: 匿名さん]

>>48
やはり、今から売りに出した方がいいと思います。
９月からだと51さんも言うように売り急がなくてはならなくなるので危険だと思います。
１〜３月が売る方も買う方も一番動く時期ですし。
ご所有の物件が人気があるのなら、値上がりを見込んで相場より高めに売りに出してみては？
但し、引渡し時期については11月と決めないで相談に応じる必要があると思います。
良い値段で買ってくれる人が来たら、早めにゴーサイン出さないと逃げてしまいますから。
やはり、２〜３社ほど一般媒介にして売りに出されるのがいいと思います。
担当の営業マンが強く専任を勧めてきたら、無理に依頼せずに他を当たればいいと思います。

[54: 匿名さん]

>>住んでる間にどんどん相場が値上がりしたら悲しい…
　　　　　　　　　
ってさあ、不動産ってのは株相場と同じ！

欲をかくと地雷を踏むもんだよお〜
適当なところで見計らわないと逆に損するもの

その点、53さんは良い事言ってるねえ！！

[55: 匿名さん]

>>48さん
買い替えの停止条件ついてます？
そうすると９月から売るというのでは遅すぎて、新築側が許してくれないのでは？と思いますが。

[56: 匿名さん]

48です。みなさんご指導ありがとうございます。
やはり9月では遅いですか…。買い換えまでの売却が必要なので、春頃に不動産へ行こうと考えてます。もちろん2、3社の一般媒介にします。
売れる自信があるので、高めの価格設定にしようと思ってますが…。
欲をかいて損しないよう、値引きには応じるつもりです。
また、状況報告させていただきます。

[57: 匿名さん]

都心部は昨年秋頃から価格上昇にかなり勢いがついています。新価格に慌てた最後の駆け込み需要といったところでしょうか。しかし、いくら売手有利でも値付けが強気すぎると値引き要求以前に見向きもされないおそれがありますので、売り出し価格の設定は悩ましいですね。私は、売り急いでいたこともあり、周辺同等物件より幾分低め（それでも十分な利益あり）にして売り出しましたが、ほどなく満額で売れました。価格上昇により買い意欲が後退しているとの報道もあるので、短期に確実に売らなくてはならないなら、下手に強気にならない方が良いかと思います。

[58: 匿名さん]

春でも４・５月は通例、売れ残りバーゲンの月です。ご注意を。
買い叩き目的の客が来ます。
新年度前に、良い物件は取引が終わるので。

[59: 匿名さん]

所詮中古、安くしないと売れない売れない

[60: 匿名さん]

人気駅の中古を内覧に行って、値引きを頼んだら１円も引かないと言われました。
ところが３週間後に営業から、値引きするので買わないかとTELか掛かってきた。
買うか考え中だけど、中古は新築と違って高いと客がこないのですね。

[61: 匿名さん]

周辺の新築や中古の相場と比べてどういう値付けなのかが一番問題なのでは？
あとは、専有部分の使用状態や共有部分の管理状態によると思う。
もちろん、特段何らかの問題を抱えている物件ではないという前提での話。

[62: 匿名さん]

>>60さん
ちなみにいくら引いてくれると言ってるのでしょう？

[63: 匿名さん]

60ですが、昨日また営業からTELがあり、
金額は会って話し合いましょうとだけ言われました。
結局、数十万円しか引いて貰えそうにないので止めることにしました。
売り主が強気で値付けが高過ぎて売れないのでしょうね。
私もカモにはなりたくありません。

[64: 匿名さん]

本当に人気のある物件は値引かないよ。
だけど、売主がお金を必要としてて売り急いでる場合は
人気エリアでも値引くでしょ。

首都圏では値上げ＆上昇気流。
欲しい物件は他に取られて泣く結果にもなりたくない。

[65: 匿名さん]

>>60　この額なら買っても良いという金額を一方的に提示すればいいんですよ。ちゃんと買付証明書という形で。まともな仲介業者なら「こんなに値引きできるわけないだろ」と思っても売主に伝えるはず。買付証明なんですから。売り出してから一定期間が経過していながら反応が悪いという状況なら売主も少しは弱気になっているので、折れてくる可能性はありますよ。

[66: 匿名さん]

60ですが、買付証明は内覧した日にやりましたよ。
売主から無視されて終わりました。

ちなみに、都内の人気駅近物件です。
値上げと言うよりも、強気な高価格で出してる物件は、
なかなか売れないのが現実ですね。
これで買ったら、私自身が将来転売に苦労してしまいます。

[67: 匿名さん]

60さん、その物件は縁がないと思って辞めといたほうが無難ですよ、きっと。
うちのマンションもいま売り出してる人が３組いるのですが、どれもこれも驚くほど
高い。近隣で新築がものすごく高く売り出されているので、それに便乗してるのだと
思うが、中古は中古ですよね。

[68: 匿名さん]

そうですね。
中古より新築を買いたいのが本音です。

[69: 匿名さん]

中古は中古だけど、その中古の立地に新築マンションは立たない。
だから、もうあのような土地は出ない・・・と思われるような希少価値
のある立地のマンションは、価格は下がらない。

[70: 匿名さん]

>>69
例えば、どこですか？

[71: 匿名さん]

　　　↑
自分で考えたら？