■中古マンション価格上昇■ 売り時はいつですか？

[匿名さん]

中古マンション価格が上昇しています。売り時はいつか、語り合いましょう。

2006年になって、新築マンション高騰の余波が中古マンション市場にも伝播してきました。
特に都心、城南地域に関しては、企業のリストラに伴う社宅用地放出が終了し、新築マンション用地の不足感がではじめているため、これからしばらく中古マンション市場の上昇要因となりそうです。
バブル崩壊後15年間値下がりを続けてきた中古マンションの平均成約価格が、23区内では10月まで4ヶ月連続で前年比プラスで推移しています。
2002年〜2005年に発売されたマンションで好条件を備えたものは、新築分譲価格の2〜3割増しで取引されているケースもあるようです。

[2: 匿名さん]

ずばり２０１５年前後が一番高値をつける。団塊ジュニアが４０歳になる頃である。
前回のバブルは団塊世代が４０歳だった。

[3: 匿名さん]

前回のバブルは９年も続かなかった。
今から２０１５年以前に、安値があるということ。

[4: 匿名さん]

でも物件が高値で売れる時は、高値で物件を買うことになりますし、安値でしか売れない時は、安値で物件を手に入れる事が出来る訳ですから、「売り時」って何ですかね？

[5: 匿名さん]

バブル期数年で５００パーセントアップとかになったけど、そういうのでなくて年率１０パー位の上昇はそのずっと前からだった。

[6: 匿名さん]

不動産ってよほどの理由がない限り売るもんではないよ。給料で金持ちになる人はいない。
社長か土地成金が金持ちになる。

[7: 匿名さん]

>>2
前回の団塊４０歳は、堅実な収入の人が多かった（総中流社会）
今後の団塊Jr４０歳は、逆に彼らに多額の社会保障が必要になったりして（格差社会）

　低収入の４０歳がそこらじゅうにウジャウジャ

[8: 匿名さん]

部屋転がし用とかじゃ無く住居用で住んでるとしたら売却は現実的には不可能だろう。
これからもっと上がるかもしれないのに売って、グレードの低い賃貸や郊外に移るの？
自分のところが上がっても、都心のもっと良いところはもっと上がってるからまず買えないよ。

バブル期に都心に物件持ってたとして、天井でそれを売って１５年ほど賃貸で過ごして底で買い戻し、なんてマネが出来る人間なんて居ないよ。

転勤とか自分の生活上の必要があれば売ればいいけど、住居用の部屋を高値で売り抜けとか考えるのは無駄だからやめるこった。

[9: 匿名さん]

07＞だけどジュニアは金融資産豊富な祖父母や退職金がっぽの親からの援助がある。
資産の世代間転移は国の政策でもある。

[10: 匿名さん]

>>9
その親等からの　豊　富　な援助が期待できる層は、現状の格差社会入口時代において"勝ち組"
まではいかなくても、本人にもそれなりに安定した中〜高所得がある人が多い気がする。
それなりの資産を蓄えた親の子はそれなりの人生コースに進んでいる。
要は、団塊世代の　豊　富　な資産の移譲があっても、それが直接的には多数の低所得層の潤いには
つながらないのではと考えます。

[11: 匿名さん]

>>8
昔のバブル当時は、もっと上手い売り抜け方があったんですよ。
今はもう使えないから、解説してもしょうがないけど。

[12: 匿名さん]

団塊Ｊｒ.世代で一応、優良と言われる企業に勤めています。
ちなみに年収は３５才で７００ぐらいです。

扶養控除、年末の所得税控除なども目減りして、給料もバブル期のように増えません。
また、額面が増えてもボーナスも含めて、かなりの社会保険料を引かれるので
ここ数年、収入はまったく増えないような気がしています。

企業は、なんらかの成果主義賃金を導入しており、景気が良くても
人件費は抑制されています。
Bric'sとかが調子良いかつ、人件費を抑えているので好景気が来ていますが
サラリーマンの懐にそんなに余裕は無いと思います。

したがって、多少の上昇があってもマンションや一戸建てが
これ以上の価格になれば、一般庶民には届かない価格になると思うのですが。
しかもバブル期の様に、アホみたいなローンを組む人は少ないですし・・・。

それでも土地やマンションは上がるのでしょうか？
モデルルームとか行ったり中古をみたりしていますが
中古はやっぱり、それなりに安いし、
新築は秋物件から新価格だなあというのが印象ですね。


企業の業績が良いのは、
BRIC'sなどの新興国が急激に成長して業績が回復している所に
退職金も当てに出来ません。

[13: 匿名さん]

>>11
自分が住んでる家を引越しせずに使える方法なの？

[14: 匿名さん]

不動産なんてものはよほどの理由がないかぎりは売るものじゃないよ。数年間で５倍以上に
なるようなバブルのときか、資金繰りの関係でどうしても現金が必要なとき意外は
売るもんではない。不動産は究極の実物資産だよ。

[15: 匿名さん]

不動産も資産。値上りしそうな物件を買い、高い時に売る。
金儲けは自分で行動しなければ、できない。

[16: 匿名さん]

だから高いときってのはバブルみたいに数年で５倍とかなら、一旦売るのがいいかもだが
じわじわ長年上がるほうが古今東西見て普通だし、そういう場合は
バフェットみたいバイ＆ホールドがいい。

[17: 匿名さん]

誰かマンションが値上がりしたから売却した人はいないですか？

[18: 匿名さん]

売却出してるけど年末になって、冷やかし客が増えてきた。
売却しようと思ってる人は覚悟しておきましょう。
気楽に来て非常識な言動をする客が多いです。
最高、７人連れで来た。相手の迷惑なんて考えてないよ。

[19: 匿名さん]

＞18
仲介業者にクレーム入れたほうがいいよ、それは。
売却希望価格は購入時と比べてどんな感じですか？

[20: 匿名さん]

売り手よりも買い手側に立つ業者もいますしね。
業者も手数料さえ取れれば良いみたいな感じですから。

希望価格は高くしてます。
買い手の言動に家族も、段々腹がたってきましたので誰が安く売るもんかと思っています。

[21: 匿名さん]

>18
現在、売却中のものです。
冷やかし客は凄く迷惑ですね。
売却中のため、ちょっと気になります。
冷やかし地域は、どこらへんですか？（おおまかでもよいので）

仲介先も気になるけど・・・。
それぞれの事情もあるからマナーだけは守って欲しいよな〜。

[22: 匿名さん]

湾岸です。
何軒も見てまわってるらしい客が多いですよ。

仲介業者は専任ではないので色々です。

[23: 匿名さん]

セカンドハウスなら売り時というのも有りでしょうが、大半の人は買い換えの売却ではないでしょうか。
買い換えの売約の場合、高く売れても次の物件も高いから売り時というのもあまり関係ないでしょう。
中古価格は新築より一歩先を行く傾向がありますが、基本的には連動します。
エリアに新築マンション用地が少ないところは確かに値上がりも大きいです。
湾岸のように、いくらでもあるところは高値づかみの可能性が高いと思います。

[24: 匿名さん]

湾岸でも新築用地があるエリアと無いエリアがあります。
また、内陸だから新築用地が無いかというと、世田谷のように古い一戸建てを壊してマンションに建て替えて供給するエリアもあります。

[25: 21]

>22さん
そうですか、湾岸ですね。
一応凄く遠くも無いので、要チェックって感じです。

税金とかマンションの供給率とか、これからは厳しくなるので、
今が買い時だとは思いますが、売り手もそれを見込んでる人も
多いと思うので、冷やかしは本当にかんべんですね。。

[26: 匿名さん]

オープンハウスやれば冷やかしは来ますよ。
人の家は興味あるもの。覗いてみたい。
嫌ならオープンハウスやらせないことです。
仲介がつれてきた客なら、冷やかしでも多少は
購入意思ありです。新聞折込で客寄せした場合は
やはり冷やかしは多いです。

思い切って引越しして空き家にすれば気兼ねなく
客が来ます。うちのマンションでも空き室で売り出すと
決まるのは早いですよ。

それと、マンションって夢を売る部分もありますから
他人の生身の生活臭を嗅がされるのはどうなんでしょう。

うちは臭くない・・という話ではなく、どんな生活してるか
家具から収納の中身、ベッドカバーまでみてしまうと
なーんだこの程度の暮らしか・・・みたいにえらそーに
思う買い手は多い。
自分の経験でも居抜きで売るのは時間がかかりましたね。
引越して空き家にしたら一ヵ月後に売れました。
二件目のときは完璧にリフォームして買主に会ったのは
契約の時だけ。
買主にあれこれ説明したら凄くいやがられたのを覚えて
います。元彼が彼女の性格について説明しはじめたら
やっぱり嫌ですよね。そういう感じでしょうか。

[27: 匿名さん]

まったくですね。

お互いの希望に合ったお客さんと出会えると良いですね。

[28: 27]

27は25さんへの答えです。

26さん
うちはオープンハウスはやってません。
いろいろなケースがあるのですよ。
例えば、仲介が連れてきた外人なんて、リビングだけ熱心に見て帰りました。将来この地域に住みたいから眺望だけ見に来たと、あとで知りました。仲介業者も知っててやった確信犯でした。

[29: 匿名さん]

わたしも近所や自分のマンションの売り出しは必ず見学にいきますよ。
やっぱりうちが一番いいなぁって思うために。
タワーは眺望が一番の関心事だから。
逆に眺望が価格にみあうかというのも評価尺度ですね。

業者は「冷やかし」でも来たほうが日報に書けるから呼びますよ。
おそらくは新聞広告でしょう。ほとんど近所の人だと思いますけど
仲介にあとから居住地くらい確認したほうがいいですよ。
ひょっとしたら私かもしれません（＾＾）

[30: 匿名さん]

＞28
最近外人さんの中古購入者増えましたよね。外国は基本的にコンドミニアムは中古が
主体だから、気軽に見に来ます。賃貸の人も外人増えた。
ことに湾岸ってボストンでもニューヨークでも高級住宅地のイメージ
だから人気ありますよね。
海外から赴任しても借りるより買って転売したほうが日本の税制適用されて
有利だぞと噂がひろがっているんでしょうかね。
ヨーロッパ人と日本人夫妻がユーロで金借りて、日本に数年滞在して
転売狙いというのが増えているのかもしれません

[31: 匿名さん]

外人さん、多いですねぇ。
白人もアジア系の人も。
新築だとデべに敬遠されても、中古なら敬遠されないせいもあるのでは。

[32: 匿名さん]

＞３０，３１
円安でしたからね。
ドル建てで考えれば物件価格が１０−２０％は値下がりしています。
Ｅｕｒｏなら、さらに値下がりですから。

[33: 匿名はん]

あくまで一例として。都心の中古マンションを去年買ってフルリフォームかけて１年住んで今年売って１本ほど転売益を得ました。で、竣工は先ですが旧価格の新築マンションの抽選が当たったので購入します。まあ、仕事以上に気合入れてるから当然の結果だと自分では思ってるんですが。半分自慢ですみません。

うちも売るとき外人さん来ましたよ。芸能人も二人来た。売れた今となってはいい思い出ですが、ろくな客いなかったなぁ。センスいい美味しい手土産持ってこられたりマトモな方ももちろんいらっしゃいましたが。中古買うときは明日は我が身ですよ。

[34: 匿名さん]

>>33
売却益への課税は結構高いと思いますが、ざっとどのくらいでした？

[35: 匿名さん]

＞３０
Ｅｕｒｏで借りて返済だと、利率も高いし、円安が続いたらダブルパンチ
物件が下がったらトリプルパンチです。

ここは金利が安い円で借りて、Ｅｕｒｏ決済で返済なら　円安が続いていれば
物件価格がトンデモなく下がらない限りは、儲かるでしょうね。
海外からは投資はしやすいけれど、日本人にはメリットにならないのが悲しい。
この辺りが、都心のみなら、中古が売れている理由かもしれません。
でも、円安が続くなら状況は変わるし、外人売りも出てくるかもしれない。

[36: 匿名さん]

〉〉34
３３ではありませんが
住宅として自分で住めば、譲渡益のうち３０００万円までは非課税です。
http://www.e-houseland.com/zeikinbaikyaku.html#3000
賃貸物件なら短期譲渡で39％は税金（所得税・住民税）を払わないといけませんが。

そういう事情もあって都心の二軒目は賃貸でなくセカンドハウスとして
持つほうが「短期転売」には有利。
譲渡益が一年で１０００万なら家賃が３００万とれても税金が３９０万払う
ことを考えたら自己使用のほうが得。

すみません、この辺は「基礎」です。

[37: 匿名さん]

＞34
３０です。ご明察感謝します。勉強になります。

[38: 匿名さん]

「応用」は、譲渡益が３０００万超えをねらうなら最初から共有名義。
特に２０年超の婚姻関係があれば途中からでも共有に。

自己使用は別宅でもかまわないが電気やガスは使ってないと転売目的
とみなされるらしい。
税関でも使ったバッグは課税されないけどあれと同じ。

よく新築のタワーマンションで空き家なのに夜中居間の照明がついた
ままの部屋ってありませんか？

[39: 匿名さん]

3000万控除って、一度使ってから間を開けないと再度使えないと営業さんに言われました。

年末ギリギリになって、中古物件の買い手内覧申し込みがドタバタと入ってきてます。
こちらはもうクリスマスと年越の気分になってるから、内覧は来年にして欲しいなぁ。と、贅沢な悩みをしている売り手の私です。

[40: 匿名さん]

さまざまな住宅の不動産所得について特別控除（売却損の繰り延べ、居住用資産の買換え特例など）を受けて2年間は使えません。3000万控除を使って、その後不要な不動産を相続でもしない限り問題ないでしょう。
注意すべきは
「ほかの特例の適用を受けた場合」でなく、
「この特例を受ける為のみの目的で、入居したと認められる場合には適用されません。」
というところですね。
ご自宅を２年前に売却して今年また現在の売却・・でない限り
あるいは、住み替え物件を2年後に処分する予定でなければ大丈夫。

[41: 匿名さん]

現在世田谷に住んでいます（新築のマンションに入って、現在10年）。1年半前に自宅の査定をしたら、最高値で4千万円弱と言われました。今年の春に近所の新築マンションを契約したので（竣工は来年GW頃）その時査定したら最高値で4400万円と言われました。

先月、同じマンションのほぼ、同じ条件の部屋が4千万半ばで売りに出され（ネットで偶然見つけた）、程なくしてネットから消え、居住者が引っ越したので、この値段で売れたと思っていました。

先日、またも偶然同じマンションの売却物件を見つけ、よくよく見たら先日売れたと思っていたのと同じ部屋で、どうやら不動産業者が買い取って売りに出したらしい。

その値段が、なんと5千万円！
購入時の価格に限りなく近づきました。これで売れたら本当にバブルですね。
私も今の物件を売る予定ですが、タイミングをどうしようかと思案中です。退去してからクリーニングして売るほうが、内覧の手間もかからないと思うものの、不動産が最も動くと言われる3月を外す影響が心配です。

[42: 匿名さん]

多分、買い取り業者が買ったんですよね。
世田谷の買い取り業者さんは、２割以上の利益を上乗せしてます。
個人売主よりもアフターケアが厚くなるので、高くても売り易くなります。
先日売れたと思った部屋は実際には、4千万円弱で業者さんに売ったのではないかと予想します。

[43: 匿名さん]

あと、業者売主のメリットは売主から直接購入すれば仲介手数料が不要なことですね。
でも、自分が売るときはよっぽど切迫した事情がない限りは業者に買い取りなんかさせちゃ駄目ですよね。

[44: 匿名さん]

41です。

なるほど、売主が不動産屋の場合、それなりにメリットがあるのですね。

>自分が売るときはよっぽど切迫した事情がない限りは業者に買い取りなんかさせちゃ駄目ですよね。

そうですよね。今みたいに相場が右肩上がりの時は特に。

[45: 匿名さん]

>41さん
ご所有のマンションは築10年とのことですが、外壁や防水などの大規模修繕工事はもう終わっているのでしょうか？まだでしたら、修繕が終わってからの方が高く売り易いと思いますよ。

[46: 匿名さん]

>45さん
41です。大規模修繕工事、未だ終わってないんですよね。現在の理事の方々が精力的にやられていて、来年あたりにありそうです。

確かに、1回目の大規模修繕工事は終わっていたほうが買われる方は安心かもしれませんね。後は現在の上げ相場がいつまで続くかの綱引きでしょうか。

[47: 匿名さん]

大規模修繕のときに建物を検査したら、問題点が見つかってゴタゴタするケースもあります。

[48: 匿名さん]

すいません。新参者ですがどなたかご教示いただけますでしょうか。
当方、11月に新築マンションへ引っ越し予定なのですが、現在住んでいるマンションをいつ売りに出せばいいか悩んでいます。
あと仲介業者との専売がいいかどうかでも悩んでいます。
平成13年築の分譲マンションで、ターミナル駅ともほど近く、周辺のマンションのなかでは人気のある物件です。11月までの売却が必要なのですが…

[49: 匿名さん]

　↑
買換えですね？
残債は？　新築購入なので特約付きですよね？

[50: 匿名さん]

９月頃から、秋の住宅売買シーズンです。９月に売りに出せば。
３か月間の仲介契約をするのが普通なので、１１月なら丁度良いですね。
ただし、中古売却は甘くないですよ。人気のあるマンションでも、客次第ですから。
あと、知り合いの仲介業者がいないなら、数社に依頼したほうが無難です。