■中古マンション価格上昇■ 売り時はいつですか？

[匿名さん]

中古マンション価格が上昇しています。売り時はいつか、語り合いましょう。

2006年になって、新築マンション高騰の余波が中古マンション市場にも伝播してきました。
特に都心、城南地域に関しては、企業のリストラに伴う社宅用地放出が終了し、新築マンション用地の不足感がではじめているため、これからしばらく中古マンション市場の上昇要因となりそうです。
バブル崩壊後15年間値下がりを続けてきた中古マンションの平均成約価格が、23区内では10月まで4ヶ月連続で前年比プラスで推移しています。
2002年〜2005年に発売されたマンションで好条件を備えたものは、新築分譲価格の2〜3割増しで取引されているケースもあるようです。

[119: 匿名さん]

>あまり少ない手附をもらっても、契約解除されちゃうと真っ青だよ。

なるほど・・・

これは思いつきませんでした。

買うほうも、値下がりした物件を買うのは嫌だろうし、もっと
間近なほうがいいですかね。ちなみに、このマンションは
中古で買ったのですが、買った後、どんどん値下がりして、
売り主には責任はないのでしょうが、恨みたくなりました。

下がることが真っ青なのではなく、売れたと思っていたら
駄目になったとなれば、相当ショックですよね。

なお、価格は業者が提示した価格です。心配だったので、
インターネット上の簡易査定プログラムで査定してもら
ったら、ほぼその通りの価格でした。簡易査定プログラム
（コスモスイニシア）は、非常に良くできていて、入力して
いくと、マンション名が出てくるので、選択するだけで
査定がでてきます。こっちのプライベート情報は全く
出さずに査定できます。使ったのは初めてですけど。

ところで、仲介手数料は、売り主、買い主とも、
契約時に払うのですよね。
キャンセルされたら、戻ってくるのでしょうか。

[120: １１０]

>>119
結論として、契約成立時にローン条項などの停止条件付売買で、その条件が成立しなかったような場合を除いて、不動産売買の媒介報酬は全額支払うことになります。

では、具体的にはどのようにしているかというのを、次の述べます。

通常、契約時には売主・買主双方が、双方の仲介業者に報酬の半額を支払います。
全ての手続きが終わり、引渡しまで行く過程で、残金を支払います。
ただし、手附放棄や手附倍返しなどで契約実行が出来なくなった場合は、その原因を作った方が残りの双方の報酬を支払う取り決めを売買契約書に盛り込むのが普通ではないでしょうか。

なお「報酬」とは、宅地建物取引業法で定義している世の中一般で言う「取引手数料」のことです。
「媒介」とは、売主と買主の「仲介業務」をする「不動産業者」がする取引形態のことです。

[121: 匿名さん]

築７年のマンションに住んでます。
駅徒歩１４分４０００万で購入しました。

この度買い替えが決まり、新居は来年3月末引き渡しです。

引渡しを相談。と言う形で来年3月を希望の上で売り出ししてみました。
売り出し価格は４８００万です。（査定通りの金額）

すると４７５０万で買いたいという方が申し込みをしてくれたのですが、条件が
即引渡し。

我が家としては仮住まいの家賃や引越しで２００万くらい余計に掛かりそうなので
今回は見送ろうかと思ったのですが、仲介業者さんは商売なので今後中古価格は
下がる一方だし、駅から遠い物件なので値下がりも大きい。売った方がよい。
と勧められてます。

客観的に見てどうでしょうか?売りでしょうか？

[122: 契約済みさん]

売りでいいんではないですか？
即引渡しでも。

４７５０万で今後買ってくれる人が現れるのかが問題です。
新築マンションの値段は今後下がるでしょう。すでに売れ残りがたくさんです。

3月末までは賃貸でいいのでは・・・。

3月末引渡しで売りに出したときに、4300万でも買ってもらえない可能性もあるのですし。
買い手がいるときに売ってしまうのがいいのでは？

中古に値引きは当たり前なので、4750万はありがたいですよ・・・

自信がある、または、売り急いでいないならば、じっくり待つのもいいですがね。

[123: 匿名さん]

>>121

自宅の売却が決まらないうちに、新居の契約をした？
新居契約に、自宅売却の停止条件が付いているの？

ついていないのなら、即売り。（というか、そもそも新居契約が無謀）

新居契約に、自宅売却の停止条件がついているのなら、
　・今売って仮住まいした場合と
　・仮住まいなしで停止条件価格で売った場合
のどちらが得かで判断するのが合理的。（万一の新居購入断念のケースも許容するなら。）

[124: 匿名さん]

仲介業者にしてみれば、売買仲介手数料を取れた上に、
仮住まい賃貸の仲介もできるのですから、
ぜひ売れと言うでしょうね。

[125: 匿名さん]

121です。
＞122さん
3月末まで賃貸も視野に入れてもう一度シュミレーションしてみます。
新築もあまるようになって安くなったら中古なんて見向きもされなく
なってしまいますものね。よく考えます。

>123さん
停止条件つきでの査定だと４１００万と言われたので、条件なしでの
契約をしました。入居までゆっくり時間かけて売ればよいかなと。
これって無謀だったのですね。
即売りですね。そうですよね。２重ローンになったら大変ですよね。

>124さん
仲介業者が本音で言っているのか営業トークで言っているのかが微妙
でしたが、即売りが良いことは本当なのかな。と思い直しました。

早速細かい条件詰めてみようと思います。ありがとうございました。

[126: 匿名さん]

2008年値上がり率首都圏TOP23
1 港区　　27.2
2 渋谷区　　24.8
3 守谷市　　22.9
4 中央区　　20.9
5 文京区　　18.5
6 目黒区　　17.6
7 品川区　　15.8
8 千代田区　　15.6
9 台東区　　13.7
9 足立区　　13.7
11 豊島区　　12.8
12 世田谷区　　12.4
13 浦安市　　12.0
14 大田区　　10.6
15 横浜市都筑区　　9.9
16 板橋区　　9.8
16 江戸川区　　9.8
18 新宿区　　8.5
19 市川市　　8.3
20 府中市　　8.2
21 杉並区　　8.1
21 調布市　　8.1
23 武蔵野市　　8.0
23 横浜市青葉区　　8.0
25 川崎市中原区　　7.8
26 江東区　　7.4
27 荒川区　　7.1
28 葛飾区　　7.0
29 墨田区　　6.6
29 中野区　　6.6
29 狛江市　　6.6
32 練馬区　　6.5
33 立川市　　6.4
33 三鷹市　　6.2
33 西東京市　　6.2
35 小平市　　5.9
36 北区　　5.8
36 昭島市　　5.8
38 川崎市宮前区　　5.5
39 小金井市　　5.3
39 川崎市高津区　　5.3
41 川崎市多摩区　　5.2
41 川崎市麻生区　　5.2
43 日野市　　5　
43 東大和市　　5

5％以下はカット

[127: 匿名さん]

>>126
湾岸っていうか海があるとこはあいかわらず人気だね。

[128: 購入検討中さん]

44番目以降、値上がり幅が少ない区市が、
凄まじくあるということです。

[129: 匿名さん]

１番の港区は、中古の「値下がり」が大きいと
23区価格スレなどに書かれるけど？？？

統計って、何を信じりゃ良いのか。

[130: 匿名さん]

126さん>>
出典は何ですか？
横浜市が都筑区と青葉区しか入っていませんが、
港北、中は圏外？

[131: 匿名さん]

東京カンテイでは、都心、23区は下げ基調。新宿の副都心線沿線がいまだ上昇傾向
郊外では値上がり幅が少なかったのでほぼ横這い。http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/forefront/080417_gyakushin/index4.html

[132: 匿名さん]

自分が住んでるマンションも、中古販売のチラシが入ってくるけど、同じ棟内で条件の悪い部屋が
購入価格の２割増しで売出されているのをみると、正直驚く。

近所で一番最初に建ち、一番いい場所に建てたものだから、後から建てた近所のマンション価格は
やっぱり１割とか２割高いとか、部屋が狭くなってきてるとか、建て方がしょぼくなったりする。

○○区は２割増しというよりも、この物件は人気があるので取引価格が高くなってるってところ。
大規模マンションだから、この春で入替えも結構ありましたよ。
飛びついたはいいけど、無理なローンだった人も多かったらしいけど。

[133: 匿名さん]

中古は要するに、売り主の希望価格ですから、値段は様々。

昔、水漏れ事故を起こし、下の階に謝罪にいきましたが、
あまりの部屋のきれいさにびっくり。まるで違うマンション
みたい。

手の入れ方も、内装も水回りの整備も部屋ごとに全く違うので、
細かく見てみないと、値段の違いについては簡単には言えない
と思います。

基本は立地X広さですが、人間は見た目に左右されるので、
内装がきれいだったりすると、高くても買う人はいるんじゃ
ないかと思います。なお、部屋の向きは、昔ほど気にする
人はいない印象です。それでも西向きは不評、南向きは
好まれるようではありますが、それだけでは最終決定には
影響少ない。

[134: 匿名さん]

三菱地所、大京、ダイア建設が揃って新築マンションの値引きを発表した。よって、もはや中古売主の強気価格は通じなくなる。売り時は完全に終わったといって良い。一昨年の秋頃から昨年までに売り抜けた人が大正解だった。結論からすると、中古マンションの売り時はわずか１年余りの短い間だったってことですな。

[135: 匿名さん]

大京やダイアの新築っていっても完成在庫の売れ残り。
その都合の悪い部分をカットして、「新築マンション」と書くのはエラい！

しかも、その新築完成売れ残りニュースネタを中古スレに書くのもエラい！

[136: 匿名さん]

>>135

中古の売主さん？
相当焦ってるみたいですね？
まあ、あなたが騒ごうと喚ごうと中古価格は下がっていきますから。

[137: 匿名さん]

そうなんだよね〜、日経の記事は竣工在庫だけの話だ、って必死に主張してる人いるんだけど、波及は必至。完全に市況の潮目は変わったよ！あとは値下げ幅と決断だけ。

[138: 購入検討中さん]

買おうと思ってるんだけど金利が上がってきたから思案中。4〜5000万の物件だと0.5%上がったら500万ぐらいの値引はチャラになっちゃうからなぁ。