浅草タワーってどうですか？ Part2

[あさじがはら]

「浅草タワー」について、意見交換や情報交換をしましょう
（総合設計許可での事業名：（仮称）西浅草３丁目計画）

所在地 東京都台東区西浅草3丁目18番地
沿線名 つくばエクスプレス　
最寄駅 浅草
売主　　藤和不動産、三菱倉庫　三菱地所
（モリモトの撤退、藤和の上場廃止・完全子会社化によりし、スキームが変更）
建物竣工 2012年3月末（予定）

敷地は、浅草ビューホテルのすぐ西側にあたります。
現在、総合設計許可（超高層をＯＫにする行政の許可）の当否について、
行政訴訟が進められています。
将来の浅草のまちを考えるうえで大きな影響のある物件です。
購入を検討するひとも、浅草ファンも、みんなで考えましょう。

前のスレッドは↓です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53547/
※前スレを消化してからこちらをご使用下さい。


施工会社：フジタ東京支店
管理会社：（未定）

[1: あさじがはら]

東京新聞（2010.6.3）したまちページに、訴訟の記事が出てました。

浅草寺が来月陳述へ
西浅草のマンション訴訟　次回結審の見通し

台東区西浅草に建設中の高さ約百三十メートルの高層マンションをめぐり、浅草寺と地元住民が、容積率を緩和した都の建設計画総合設計の適用許可取り消しを求めた裁判の第四回口頭弁論が二日、東京地裁で開かれ、次回七月十四日の第五回口頭弁論で、原告の浅草寺が意見陳述を行うことになった。裁判は次回で結審する見通し。

この日は、一帯を中・低層地と定めた台東区の「都市計画マスタープラン」にマンション計画が反するとの原告の主張に対し、被告の都側が「公聴会でプランとの整合性を疑問視する声があり、都が区に照会したところ『支障はない』とされ、計画は是認されている」などと反論した。

原告側は「プランのイメージ図は四階建て程度の中層建物が示されているだけ。本件敷地に超高層建築を予定していなかった」と計画の違法性を訴えた。

[3: あさじがはら]

浅草寺、高層マンション許可で東京都を提訴
東京新聞（2009年9月24日 夕刊）

浅草寺提訴　『１３０メートルマンション景観損なう』

　東京都台東区西浅草で建設予定の高層マンションは、浅草周辺の下町の景観を損なうとして、浅草寺と地元住民五人が二十四日、東京都に容積率などの緩和許可の取り消しを求めて、東京地裁に提訴した。

訴状などによると、マンションは浅草寺境内から約四百メートル西の位置に計画。三十七階建て、高さ約百三十メートル。大手マンション分譲会社が、歩行者らが自由に通れる公開空地を設けることで容積率が緩和される総合設計制度を活用して計画を提出。

都は二月に総合設計を許可した。高さ制限も緩和されている。既に着工している。

原告側は「マンションは浅草寺からの眺めを阻害し、寺周辺の景観に悪影響を与える」とし、許可は市街地の環境整備をうたう建築基準法や都市計画法違反と主張。一帯を三〜五階建て程度の高さの中低層地と定めた台東区の「区都市計画マスタープラン」にも反するとしている。

原告側は「地域性を考えず、やみくもに高層建築を可能にする総合設計制度のあり方を問いたい」と話している。

浅草寺は「都市開発に関する制度の乱用で、大規模建築が無計画に行われれば街のたたずまいの急激な変質を招き、寺の荘厳さも損なわれ、東京のまちづくりや観光にも悪影響を及ぼす」とのコメントを発表した。

東京都都市整備局建築指導課の話　訴状を見た上で必要な対応をする。

[4: あさじがはら]

■経緯まとめ（別の箇所から転載・編集）

初動では「大三菱」は直にはかかわってはいないのです。以下をご参考に。
Tという古株自民区議が、「仕掛け人」のようですが。
http://homepage2.nifty.com/haruyoshi/tokidoki-nixtuki.html
（上のブログで、ＭＲやクレーン、安全祈願などなど書いている）

（初動）
●旧藤和マンションの謎（大改修直後にも関わらず）
●ＵＲからモリモトが敷地購入、モリモトのビル事業で「南側が塞がれる」
　として、旧藤和マンションの一部役員と組合理事長の区会議員が蠢動
●旧藤和（＝藤和）による働きかけで、モリモトと共同事業によるタワーへ
●「法定再開発」は断られるが、「総合設計」は許可に持って行く動き
↓
●地元対策会社とフジタによる地元対策で、地元分断
●最初から「ご理解を」で意見全く聞かない。安直な設計。
●新ビルの建築確認も「総合設計」もとれてない段階で、旧藤和マンション
　解体開始。藤和が区分所有権を整理。北側敷地の買収も。
　南側の買収は、モリモトによる。
（この段階で、一時金と念書だけで、旧住民は「難民」化させられた）
↓
●マスタープラン等に抵触するので、近隣等から反対
●浅草寺にも、事業者が虚偽を述べる
↓
●地元が陳情を区議会に上げる（総数、７００以上）
　→自民公明の「難民可哀想」論で、然るべき審議されず、おしまい
↓
●「総合設計」手続き中で区は、都の照会に対して「二度」確認、同意。
↓
（中盤：スキームの変更）
●モリモト破綻。再生スキームまとまるまで、工事、事実上停止
●藤和、事実上倒産し上場廃止。三菱地所らが事業者となる。
↓
（行政対応）
●「総合設計」への審査請求。なぜか、防火区画違反で建築確認取消
●建築確認をしたベターリビングに、国土交通省から行政処分
↓
●「総合設計」許可取消への行政訴訟（争点は行政の裁量権）※
※「５階程度」の不整形の街区に「３７階」を許可するのは、裁量の内か？
・・・・
と言うのが流れです。
まだ、地上躯体がないので、やめるなら今ですし、
ぶっ壊すとか、用途を変更させるなら、１０階未満で施行変更しないと。
三菱地所が

「人を、想う力。街を、想う力。」

という良心と、ちゃんとした算盤を持っていれば、帰結ははっきりしている、
そういう物件ですがね。司法判断を待つまでもなく。

[5: 匿名はん]

前スレ>>993
書けるくらいなら書いてるよ。立場上書けない。
とにかく「安普請」「工事管理メチャクチャ」「地下工事の×××」・・・・・
買う人は気の毒に思う。

[6: 匿名さん]

そうですよ。我々の主張です。自己責任。業者Ｗ

[7: 匿名さん]

反対派ウザイです、もう分かったからここに書くなここは検討者のスレだ。

[8: 匿名]

明日は抽選会だね！

[9: 匿名]

建つものはたつ

[10: 匿名]

どちらにせよ明日は抽選会です。急いで登録してください。

[11: 匿名さん]

[利点]

・開放的なエントランス
・緑の多い開放的な公開空地
・すぐ北に図書館あり
・近くにスーパーあり
・浅草にタワーという希少性
（景観を損ねるという欠点にもなる）
・免震構造
・3m以上の階高
・スケルトンインフィル
・劣化等級3
・住宅ローンにフラット35Sが使用できる
・適切な管理費
・適切な長期修繕計画
・管理にお金のかかる共用施設が無い
・高層階のゲストルームからスカイツリーが見られる予定
・周りから変と指摘される可能性の低い優れた外観
・ペット可（人によっては欠点にもなる）

[欠点]

・近隣に3ヶ所某事務所あり
・建設計画取り消しを求める裁判
（取り消しになった場合、物件価格の10～20%が売主から支払われると重要事項に記載あり）
・エレベーターが少ない
（115戸あたり1基）
（管理費の視点では利点となる）
・エレベーターがやや狭い
・高層階にラウンジが無い
・公開空地による容積率緩和を行っているため、容積率が大きい（買主の土地の持分が少ない）
・東西低層階は近隣住戸との距離が近い
・すぐ東側に高層の浅草ビューホテル
・駐車場が少ない（管理費の視点では利点となる）
・引渡しが3月という決算期
（直前の突貫工事の恐れがあると言われる）
・バルコニーにあるガラスフェンスが、東・西・南の中住戸では、装飾によって全面遮られる（部屋でソファーに座ったまま眺望が堪能できない）

[12: 匿名さん]

11さん
・管理にお金のかかる共用施設が無い
・ペット可（人によっては欠点にもなる）
↑この辺についてはすごくいいなーって思います。
今は必要あるかないかわからないような共用施設を
バンバン設置して管理費などがすごく高いっていうのが
当たり前になっているので…。その分エレベーターなど
みんなが使うようなところに力を入れてもらえると
嬉しかったですよね。115戸に1基では本当に少ない。
その上狭いというのもすごく残念な感じですよね。

[13: 匿名さん]

1003
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53547/res/1003
>敷地近く住民の「友の会」というがあって、ぼろぼろいろいろな情報を聞くけど書けないの。
>町会とか、そういうのとは別にこういうのがつくられてて、入らされて、他言禁止になってるの。

「友の会」「口止め会」っていうのは浅草の町内会みたいなものなのでしょうか？
それは反対派でも賛成派でもない？なんか意味がわからないのですが…。
具体的に書くと問題なのかもしれませんが、購入検討者からしても
そういった情報というのは聞いておきたいものなので怪しいと感じることについて
書いていただけると参考になります。

[14: 匿名さん]

免震構造は地震がおきてみないことには利点かどうか判断できないのでは？
管理にお金のかかる共用施設が無いのも免震構造だからだと思われますし、
将来コストだけがかかる欠点になってしまうかもしれません。
まぁ、安心はできますけどね。

[15: 匿名]

近隣のホームレスと893事務所のせいで、子育て環境としては最悪ですね。

[17: 匿名さん]

>>7
事業者側に不利なことも「情報」です。現場の状況・雰囲気も「情報」です。
ヒステリックなのは事業者の焦りと勘違いされますよ。
>>9
「わからない」ものは「わからない」。
絶対、というなら、担当裁判官に袖の下とか、そんなことでもないと（苦笑）
そうなれば立派な犯罪だ。

>>13
>「友の会」「口止め会」っていうのは浅草の町内会みたいなものなのでしょうか？
> それは反対派でも賛成派でもない？なんか意味がわからないのですが…。
↑
横レスになりますが、重要な事柄なので、彼等の中の良識派に代わって簡単に。

まず、町会・町内会とは全く異質な任意団体であることを始めに強く述べておきます。
むしろ、中町会を分断するための任意団体です。

この会の構成者は、建築敷地の西側の道路沿い数軒と、敷地東端に接する数軒で、
事業者・地元対策会社と、工事に関する補償等についての何らかの協定を結んでいて、
相互監視、内容他言無用と強い箝口令を布かれている。
工事に関する協定（工事の事故・騒音等に関する取り決め）の内容も、
町会のものとは異なっている。
事業者との協約内容は、仄聞はしているけれども、彼等の中の良識派の立場を考えて細々
書かないが、工事に対するクレームを言わない代わりに、工事に伴う実害補償、建物の補修等では
建替に近いくらいに優遇されるとか、便宜が図られている模様。
だから、これに属しているひとは、今の計画を暗黙のうちに賛成しこそ、
「反対はしない、できない」ようなことになっている訳です。

どこの現場でも近隣対策会社による地元攪乱はやりますが、ここまで嫌らしく組織化をした
例は珍しいと思います。

[18: 匿名さん]

>>11
> ・開放的なエントランス→普通前面道路の幅があんな狭いのは珍しい。開放的？
> ・緑の多い開放的な公開空地→公開空地をつくらないと割増容積をもらえない。開放的かどうかは不詳。
（出来てみないとわからないし、運営次第でどうなるかもわからない。あと、風の緩衝帯としての意味が大）
>・浅草にタワーという希少性→東側は全く何も見えない。
>・免震構造→最近濫用されてますが、安全性が確立された工法ではない（>14さんのご指摘の通り）
>・適切な管理費→これは、蓋を開けてみないとわからない。構成メンバーや超高層のメンテの問題。
>・適切な長期修繕計画→上に同じ。恐らくは積立を上回る補修の必要。
>・管理にお金のかかる共用施設が無い→バー、喫茶店などの人件費、コンシェルジュの人件費はどうか。
>・高層階のゲストルームからスカイツリーが見られる予定→町中からでも嫌って程見える。
>・周りから変と指摘される可能性の低い優れた外観→金属質な感じ、反射などが問題として上がっている。
>・エレベーターが少ない→仮にシャフトの数が少なくても９人乗りは小さすぎる。
>・公開空地による容積率緩和を行っているため、容積率が大きい（買主の土地の持分が少ない）
→これからどこの超高層でも問題になるだろうこと。持ち分と言うより意見の集約、
　特に補修や建て替え決議のなど、重大な内容の意見集約の困難さは想像を絶する。
>・駐車場が少ない（管理費の視点では利点となる）→少なすぎます。
>・引渡しが3月という決算期 （直前の突貫工事の恐れがあると言われる）
→今現在も突貫工事的状態です。

その他、旧住民の中に・・・とか、建てた後の様々なコンフリクト（町会、近隣町会、上にある「友の会」）
※事業者が「後は知らない」といなくなれば、そういう問題は住民が自己解決しないといけなくなる。
　チラシを見てもわかるように、浅草にも関わらず上野寛永寺の五重塔をつかったり、どうも事業者の誠意が
　怪しい、というのが、物件の質、寿命、そういうものにみな反映されます。
　建設後の様々な事故、周辺の環境変化に伴う補償、そういうのも、管理組合が当事者になります。

[19: 匿名]

そうなると明日は抽選会だから早く登録しないと駄目だね！

[20: 匿名]

良いも悪いも浅草タワー

浅草でタワーとは希少価値上がる。
都心に近い割に値段が安いので規模セキュリティ考えると価格上昇しそうですね。