引渡未了による管理費

[購入検討中さん]

現在、新築の分譲マンションを契約一歩手前状態です。
先日管理規約をみさせて頂いた時に気付いたのですが、
「引渡未了住戸の取り扱い」の項目に
引渡未了住戸の管理費は、完成後最初の会計期間に限り不足分を補充する。
ただし、管理準備金及び、修繕積立一時金は負担しないとする。
と記載されています。
つまり、始めのひと月(?)だけは払うけど後は組合で責任とってね　ってことですか？
私は、売れるまでは売主が支払うものだと思っていました。
最近のマンションは同じような内容なのでしょうか？　

[1: 匿名さん]

最初の会計期間だから、１年間ではないかな。
それにしても始めから売れ残ることを想定しているとは、用意周到というか自信がないというか。
どこのデベですか？

[2: 匿名さん]

判例を悪用した事例ですので、出来れば契約は止めた方が宜しいでしょう。先々も思いやられるデベです。

[3: 某社元フロント]

本来は最初の１戸が引き渡された時点から全戸の管理費が発生するのですが、１期に限って分譲会社は未販売住戸の管理費は払わなくてよく管理費収支決算の赤字分のみ（本来払うべき未販売住戸の管理費合計額が限度）負担するという分譲会社に都合良い内容（多分規約承認書と売買用重要事項説明書に書いてあると思います）です。某社では分譲会社から管理受託しやすいように同様の規約承認書を多数作成していて実際に１期決算の赤字補てんをいくつも経験しました。常識ある分譲会社はこんな規約承認書を採用することはしません。裁判の判例では未販売住戸でも管理費は全額払う必要があるとされています。

[4: 匿名]

会計年度、例えば、4月１日から入居して翌年の3月31日までを規約で定めていれば、その期の決算で管理費収入が赤字にならなったらなった分を補填するといったものではないでしょうか？

まず、よほど売れ残りが無い限り駐車場収入などかあるので売主は払わなくても都合のいい文句ですね。

修繕積立基金、管理準備金は買い主が払うので売り主は払いませんよ。何ともいえませんが、二年経っていないなら、アフターサービスの対応もあるので、居住者からきいた方がいいと思います

[5: 購入検討中さん]

1です。
色々な回答ありがとうございます。
ようするに、売れ残りを想定して、会社の不易を減らそうとしているのですね。
売れ残りマンションが少なくないこのご時世、生き残りをかけた「常識ある会社」が
打ち出した苦肉の策みたいなものですか・・・
売れ残りに対するトラブルも増えているので、明記したってことですね。

管理規約では他に
「管理仕様の一部を変更する等の方法を講じ、経費削減に努める」や
「管理委託費は定額とする。」等、あります。
未入居が多いと共用施設を機能させないようにする為、管理会社の収入を安定させる為等
売主の都合のよい事ばかり、書かれている気がします。

管理規約は、組合によって変更が可能といいますが、
不動産売買契約書の場合は、「これじゃあ、契約できません。一部変更をして下さい」って
訳にはいかないんですか？
3さんがおっしゃるように、”未販売住戸でも管理費は全額払う必要があるとされています” のであれば
これは詐欺みたいなものですね。嫌なら買わなければいい・・みたいな・・・
立地条件や価格等、大変気にいっているので、諦めたくはないのですが
何かいい方法はないのですか？

[6: マンション住民さん]

リゾートや億ションでもないかぎり、売れ残りまくってもせいぜい２～３年
考えにくいが仮に全額補填されなくても全体から見たら誤差でしょ。

[7: 匿名さん]

＞立地条件や価格等、大変気にいっているので、諦めたくはないのですが 何かいい方法はないのですか？

全てを知った上で購入し、管理会社誘導の管理組合から自立的な管理組合を結成し、自らの管理規約（取り敢えず標準管理規約を準拠）を制定した上で、管理委託契約の全面的改定（これも取り敢えず標準管理委託契約を準拠）乃至管理会社の変更までをするつもりなら、購入しても宜しいかと思いますが、他人任せですと貴方の将来は灰色になりましょう。

[8: 匿名さん]

>>7
いつもの極端な人登場（笑）


>>1
良く売れ残りマンションを煽るネタとして管理費負担問題は持ち出されますが
>>6のとおり分譲が中止になったとかでもない限り大勢に影響はありません。

[9: 匿名さん]

＞良く売れ残りマンションを煽るネタとして管理費負担問題は持ち出されますが >>6のとおり分譲が中止になったとかでもない限り大勢に影響はありません。

これは、デベの宣伝マンのコメントでした。

[10: 匿名さん]

そんな規約作るマンションならデベも最悪だと単純に予想
当たり前だけど管理費とかは応分に負担すべき
一時金は別の話


どうせ規約に管理会社はどこにするとか書いてあんじゃないの？
無知なだけだと思うよ

その規約と標準管理規約と比べてみたらいいと思う
めちゃくちゃで住人も管理組合活動にやる気なければ何もかもおかしなまま２・３年でスラム化するよ

[11: 購入検討中さん]

>>１０さん
もちろん管理会社は系列ですよ。
しかも、マンションは低価格なのですが立地条件も悪く大規模なので売れ残り要素たっぷりなんですよ・・
少し前まで、売れ残っても関係ない的なアホな考えでしたが、知れば知るほど怖いですね・・無知って・・・
満床になれば何も問題がないと思いますが、

＞リゾートや億ションでもないかぎり、売れ残りまくってもせいぜい２～３年
考えにくいが仮に全額補填されなくても全体から見たら誤差でしょ。

だったら売主が負担すればいいでしょ！！
こんな事を規約に文章化しなければならない程、深刻な問題として上がっているんですか？

[12: マンション住民さん]

規約化してあっても補填されるとは限らないし>>6のような視点も必要だヨ。

[13: 匿名]

>だったら売主が負担すればいいでしょ！！

そうだそうだ。
大体、即日完売物件ならそんな規約は必要ないんだし。

[14: 某社元フロント]

１期決算の赤字が補填されるまでに数年を要したケースが何回もあります。赤字補填されないまま分譲会社が倒産してしまったこともありました。

[15: 匿名さん]

結局、規約より信用だよな。

[16: 匿名さん]

この手の規約を見るたびに思うんだけど、最初の一年で湯水の如く管理費を使いまくって、赤字になっても事業主は負担してくれるのかな？
極端な話、管理費全額をいきなり剰余金処分して積立金に振り替えてしまうとか

[17: サラリーマンさん]

爺さんが荒らさない貴重な良いスレなんだけどなぁ。

＞最初の一年で湯水の如く管理費を使いまくって、赤字になっても
とか
＞管理費全額をいきなり剰余金処分して積立金に振り替えてしまうとか
こんな現実的ではない妄想に近い仮定をして、なにか得られるのだろうか。

管理組合が設立されたら、嫌でも購入者が主権を発揮せねばならぬのです。
悪意ある管理会社に良いように扱われる組合（物件）もあるようですが、それは結局は「自己（組合員）責任」っていうことでしょう。

冷たいようだけど、自らがしっかり考え行動できるレベルの物件を選ぶかどうかで運命が分かれたのかと。

[18: 匿名さん]

分譲業者は、売れ残った部屋の管理費及び修繕積立金の支払い義務があります。平成２年東京地裁は次の判決を下しています。｢分譲業者であっても、分譲が客観的に認識される状態になった時から、未分譲の区分所有権を有する以上、共有部分の管理費等を支払わねばならないのは当然である」としています。
但し、分譲業者の中には、管理規約等に「未売却の住居については、管理費を不足額についてのみ売主が負担する」等と負担をしなくてもよいようにしているものがあります。このような場合は、規約を改正して分譲業者に対して請求した方が無駄な争点を省く事ができます。規約改正決議が不可能の場合は、分譲業者の支払義務免除を定めた規約は、民法九十条（公序良俗）に違反すると主張して、分譲業者に対して管理費等を請求する以外には方法がないでしょう。

[19: 購入検討中さん]

>>18さん　　　
>>規約改正決議が不可能の場合は、分譲業者の支払義務免除を定めた規約は、
>>民法九十条（公序良俗）『公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする』に
>>違反すると主張して、分譲業者に対して管理費等を請求する以外には方法がないでしょう。
とありますが・・・
契約後の場合も可能なのですか？
ちなみに、管理規約に引渡未了住戸については１さんのような記載はありませんでした。

[20: 匿名さん]

重要事項説明書に書いてあるので同じ争点
散々もめて手付金全額戻しで白紙解約が一番だと思うよ

[21: 匿名さん]

＞契約後の場合も可能なのですか？

その部分は無効として争う事になります。

[22: 匿名さん]

他にもその条件で契約してる人が多々いるからすんなりと無効にはならないでしょね

引き渡し後に管理組合でデベに対して申し入れするのがまともだと思います…
がおそらく管理会社が総会を全然招集しなかったり委任状を提出しなかったりと管理組合の活動を妨害してくると思いますよ
っというか人がそれほど住んでないので一回やるとずっと定期的に総会しないといけなくて面倒なのでやらないと思う

[23: 匿名さん]

>がおそらく管理会社が総会を全然招集しなかったり委任状を提出しなかったりと管理組合の活動を妨害してくると思いますよ

昨今は、管理組合の設立総会が開催され、管理会社ご指名の管理組合役員に代わり、新たな役員が選出されますので、これらが適切に選出されて機能するかに掛かってます。

[24: 匿名さん]

こんだけおかしなとこだと設立総会招集しないんでは？
最初に招集するのは管理会社でしょ

ちなみに管理会社ご指名の管理組合役員ってなに？
そんなことあるの？