TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その2

[匿名さん]

引き続き情報交換をお願いします。
その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43338/

所在地：東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
交通：常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.85平米～88.15平米
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：長谷工アーベスト

施工会社：長谷工・森組建設共同企業体
管理会社：名鉄不動産

[613: 匿名]

大丈夫。中国人は資産価値に敏感だからあんまりいないですよ。

[614: 匿名さん]

新築マンションの資産価値ってどうやって算定するの？
みんな資産価値って言ってるけど算定方法が知りたい。

キャピタルゲインはよっぽど希少価値が有る場所じゃないと無理だよね？
けどそんなファイナンス、一般人は出来ないでしょ？

インカムだったら20年位の想定賃料の総和を現在価値に割引くの？
金利上昇を想定したら割引率はどうすんの？？？キャップレートは？？？

個人で買うと税法の適用と調達金利は人によって異なるからＥＢＩＴＤＡを使うのかしら？？
頭金を入れるとその分の長期の複利運用益も考えなきゃだめだし、専有部分の修繕費はどの位見積もるの？？

そう考えると一般人がファイナンス出来る新築マンションは資産価値じゃなくて経済価値と使用価値の総和で考えるのかい？

不動産なんて簡単にマネタイズ出来なくて、資産（負債を含めて）を一か所に固定して、超長期のリスクを負いながら、持家神話に依存するんだったら、新築買ったつもりで貯金して、複利で長期運用しながら賃貸生活が一番賢いと思うんだけど。

何か金融機関に騙されて仕組み債か何か買うようなもんだと思っちゃう。

詳しい人教えて。

帰れなくなっちゃうから仕事再開しよ。

[615: 匿名さん]

>606
住人さんの情報感謝です。
直接水道管からってそんなに違うんですか！
今住んでいる所は貯水槽に汲み上げて…というよくあるタイプで、
不味くもないけど美味しくもない、微妙な味わいなんですよね。
お水が美味しいのは、確かにしあわせですね。

[616: 匿名]

ビルトイン浄水器がかなり優秀なお水にしてくれてます！

[617: 匿名さん]

>605
ライフのHPによると
「不純物を最大限に除去し、赤ちゃんのミルクや離乳食にも安心して使用できる「より安全な水」を提供しています。」
だそうです。
塩素とかも除去しちゃうのかなぁ？

[618: 匿名さん]

テラス住民です。

私はＯＰで浄水専用の蛇口にしました。
ミネラルウォーターにはかないませんがとても美味しく飲んでいます。

水は取水場所にも大きく左右される為荒川区は恵まれていると思います。

[619: 匿名さん]

毎日駅から遠くまで歩いてお疲れ様です　時代は駅近のようです
ブランズタワー南千住の中古を待ったほうがよろしいのではないでしょうか

[620: 入居済み住民さん]

そりゃ余計なお世話だよ〜

徒歩１０分って、それほど遠いのかなぁ…

ブランズはとても魅力的だはと思いますが、駅近すぎてのデメリットも多い気がします。

[621: 匿名]

実質は徒歩10分じゃないからじゃ...

[623: 匿名]

いや、住みたくない街ランキング上位の南千住で駅近だったとしても物件的にあまり魅力的ではないような。むしろこれくらい離れて、あえて南千住と距離をおいていると考えませんか？

[624: 匿名]

ブランズの数々のデメリットをみんな知らないのかな？

[625: 匿名さん]

4号渡ってこちら側にくると、結構街の雰囲気が変わるからここの立地については不満はないな。
子どもがいると特に。
ただ自分が独身だったら周りの環境云々よりも、駅からの近さにこだわったかもしれない。
もうこれはそれぞれの事情や好みがあるから、どちらがいいとかないと思う。

[627: 匿名]

ブランズの回りは週末の早朝などは酔っ払いのもどしたものだらけだと聞きました。
駅近くの居酒屋や飲み屋が多数あるマンション、環境を重視するのもそれぞれのスタイルや好みがあるので一概には言えませんね。

[628: 匿名]

駅から徒歩10分以上はマンションの資産価値が下がります。

[629: 匿名さん]

確かに南千住に限らず駅近は、静かな環境が少なくあまり好きではありませんが
それでも実質徒歩10分以上（12分）だと、同じくらいのデメリットを感じるかな。
特に資産価値の面で。

ここのメリットは、都心に近い割安なのにディスポーザが着いてる事w
これだけは本当に羨ましい。他が安っぽくても。

[630: 匿名さん]

今時ディスポーザー付いてないで販売してる、マンション探すのが難しいと思うけど？

[631: 匿名さん]

>>630
それは世間知らず。

[632: 匿名]

いや、ディスポーザは標準装備と考えたい。長谷工でさえ付けているんですから。二重床にするよりも優先順位が高いわけですし。

[633: 匿名さん]

それこそ人それぞれの価値観で。二重床信者もいるわけだし。

そもそもディスポーザは100戸以上の大規模マンションでないと、売り主側にも買い主側にも
デメリットが高い。
そして大規模マンションは比較すると販売価格が高いものなので、買えない人が多い。
ディスポーザを入れるから梁だらけの狭いおかしな間取りにする、と言って納得できる人は
多くないだろう。

[634: 匿名さん]

>>632
マンションの規模と価格帯、物件の売りなど総合的に判断して着けるものであって、
長谷工だからどうこう、という話ではないんですよ。
長谷工だってこれから建てる物件でも、小規模マンションには当然着けてません。

[635: 匿名さん]

ブランズタワー南千住にすれば？

[636: 周辺住民さん]

近くのアクロシティは南千住駅から徒歩15分位だけど、結構な値段で中古マンションとして販売しているけど？

[637: 匿名]

アクロシティは元々億ションですので
現在の価格の下落ぶりをみれば、
資産価値が下がってるのが明確だと思うけど。

まぁ、オウムに銃撃された悪いイメージのせいもありそうだけど。

[638: 匿名さん]

資産価値考えたらアクロシティでしょ？

ここの人ばかばっかり。

資産価値って数字で出した事あるの？

資産価値考えたら新築なんて買わないよ。

[639: 賃貸住まいさん]

へぇー、あそこって億ションだったんだ。知らなかった。駅前の長谷工の不動産屋で見たけど、中古マンションを売り出してるね。築20年程みたいだし、当時はバブリーな時だったから、あの値段はまあまあじゃないのかな？

東口もかなりのマンション数だけど、あそこも10年後にはかなりの数が売り出されて、価格競争になりそ。

[640: 匿名]

アクロシティ出来た時は地元民みんなびっくりしたものです（笑）

まさか荒川区に億ション！?と...

最上階がフルリフォーム7000万ぐらいで売りにだしてますが
当時1億8000万ぐらいだったみたいですね。

[641: 匿名さん]

アクロシティは物件価格はだいぶ安くなってるけど
共用施設がバブリーなので、安くても管理費+修繕費で5万近くなる。駐車場も借りたら7万。

1階庭付きの4LDKに冷やかしで見に行ったけど
専有面積167m2・専用庭130m2ってとんでもない家だったよ。
分譲価格2億ぐらいだって。

管理費31,000円+修繕積立金48,000円だってさ。それに専用庭使用料2700円。
この広さで6500万は安いけどね。月々かかるお金が半端ない。

[642: ご近所さん]

私もびっくりでした、南千住に億ション?って。当時にこの値段で購入された方、お金持ちですね！
うらやましい限りです。4LDKの売り出し広告、私もインターネットで拝見しました。すごい広いですよね。
でも確かに毎月のメンテナンス料金がキツいですね。

話はそれましたが、東京フォレストですが駅から微妙な距離ですが、目の前にライフがOPENしますし、
2012年には常磐線が東海道線と繋がるとか？でなかなか便利な所だと思います。

うちは随分前にマンションを買ってしまったので、もしまだマンションを買ってなければここを検討していたかも知れないです。

[643: 匿名さん]

確かにアクロシティは別格ですね。
中古を見ている限り、どの部屋も100㎡以上あるんじゃないでしょうか。
エレベーターも二戸一（っていうんですよね？）だし。
築20年くらいのようですが、外から見る限り古さは全然感じないです。

ちなみに宮部みゆきさんの直木賞受賞作「理由」の舞台となっている高級マンションはアクロシティがモデルだそうです。

[644: 匿名さん]

>642
「2012年には常磐線が東海道線と繋がる」って全然知りませんでした。。。
常磐線で東京駅まで直にいけるということ？

[645: 匿名]

10年ぐらい前から計画されてるものの
いろんな問題で進んでないようですよ。

ちなみに計画では1時間1本ぐらい。
山手線か京浜東北の線路を使うとかいう話で
ラッシュ時には本数難しいようです。

東京駅に止まる場合は日暮里→東京で
上野には停まらないって聞きました。

[646: 周辺住民さん]

アクロシティはひどいよ・・・
集合ポストなんて、どっかのさびれた団地よりも汚い。
管理会社のメンテが悪すぎる。
売値の３分の１以下ってｗ
ちなみに、南千住から徒歩２５分です。
町屋からは徒歩３０分。
陸の孤島、いわば南千住の軍艦島だね。
あと、ブランズとフォレストを比べること自体
間違ってる。
格が違うから。
誰だって、駅近のタワーに住みたいけど、
子育て世代の３０代サラリーマンにはまず無理。
ブランズの住民は半数以上が裕福な中高年か、
退職金をつぎ込んで購入した老人だから。
悔しくて色々言うのは分かるけど、
十両は横綱・大関にはいきなりなれない、
だったら、まずは幕内を目指そう。
例えば、ＪＲ南千住駅の東口の新設の実現。
まずこれで、駅から徒歩７分になる。
この提案は以前からあったが未だ実現せず。
そして、汐入⇒南千住⇒町屋を結ぶ、
モノレールの新設。
隅田川沿いの遊歩道の上を通せば実現可能。
自分たちが終の棲家として選んだ街ならば、
自分のマンションの資産価値を上げるのは、
自分たちの責任なのである。
だから、個々で意見を言うのではなく、
考えをまとめて区や都に訴えよう！

[647: 匿名]

646さん
なるほどね。

そういえば南千住って改札１つだけだったね。
フォレスト寄りに(東口？)欲しいですね！

[648: 匿名さん]

ブランズが横綱・大関とはこれいかに

[649: 匿名]

モノレールは絶対にないな（笑）

観光地などがあるわけでもないから、需要ないでしょ。

地域循環バスのさくらで十分。

[650: 匿名]

ちなみに東海道線とつながるというよりは
東京駅まで伸びるかも?という計画と思った方がいいかも。

東京より先はあまり計画に入ってないみたいよ。

[651: 匿名さん]

JR南千住駅の北口（東口？）開設には大賛成だわ。

[652: 匿名さん]

東北縦貫線（東海道線と常磐線、高崎線、宇都宮線の直通化）に関して。

JR東日本から下記リンクのとおり発表されています。
http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf

東海道線１に対して、常磐、宇都宮、高崎の３線が乗り入れるため、全部が直通化するのは
難しいかもしれませんが、何本かに１本は東京、新橋、品川方面に乗り換えなしでいけそうですね。

[653: 匿名さん]

>652を見ると、2013年度予定だったんですね。
東京・品川まで乗り換えなしで行けるなら相当便利ですね。
自分は出張が多いので出張先から直帰する場合、新幹線降りてそのまま乗り換えなしで自宅の最寄駅まで行けるのはすごく嬉しい。

[654: 匿名さん]

モノレール、私も無理だと思う…。
朝や夕夜は利用者いるかもしれないけど、平日昼は乗る人が殆どいないんじゃないかなぁ…。
コミュニティバス、すごく便利だしね。

[655: サラリーマンさん]

資産価値ってそんなに意味ある？南千住自体いい土地柄ではないので、
価値っていってもたかが知れてると思うんだけど。

モノレールとか無理な夢物語にすがるよりも現実を見て、
南千住以外の他の地域を検討するか、駅近賃貸でいいんじゃない？

[656: 匿名さん]

ディスポーザー、故障してませんか？
うちは、気づかぬうちに小さい骨が入り込み、動かなくなりました。
修理費がすごく高かったです。

[657: 匿名]

いつか、南千住に住んでます！って胸を張って言える日が来たらいいなと思います。

ホームページも「浅草が近所です」的な演出をしていますが、浅草物件ではないですし。

[658: 匿名]

656さん

ディスポーサー動かなくなったとの事ですが
小さい骨くらいは大丈夫ではなかったですか？

ちなみに修理費はおいくらくらいでしたか？

[659: 匿名さん]

駅前のブランズタワーには環境が悪くて抵抗ありますが、
こちらは環境も悪くありませんし生活しやすいですね。

[660: 匿名さん]

No.883 by マンション住民さん 2010-09-28 00:15
まあどんなに吠えていても
買えなかった＊＊＊の遠吠えっていうかんじですね。

No.884 by マンション住民さん 2010-09-28 00:17
ま　あ　ど　ん　な　に　吠　え　て　い　て　も
買　え　な　か　っ　た　負　け　犬　の　
　遠　吠　え　っ　て　い　う　か　ん　じ　で　す　ね　。

[661: 匿名さん]

ブランズタワーの民度がわかりますね

[662: 周辺住民さん]

正直、南千住は治安が悪い、イメージが悪い云々言う人は、
地方出身者が多い。
実際、地方の人々は成城だ田園調布だ恵比寿だっていうけど、
犯罪発生率は、世田谷区、大田区、渋谷区がワースト３。
東京を知らないからしょうがないけどね。