TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その2

[匿名さん]

引き続き情報交換をお願いします。
その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43338/

所在地：東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
交通：常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.85平米～88.15平米
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：長谷工アーベスト

施工会社：長谷工・森組建設共同企業体
管理会社：名鉄不動産

[282: 匿名さん]

>280さん

荒川工業高校のことでしょうが、悪名高き…とはどこからの情報でしょうか。

ちっとも悪い学校ではないですよ。
通っている学生たちも本当に普通の高校生たちです。

工業高校ということで、以前にも同じような書き込みがありましたが、
その時はご近所らしい方が、こちらの学生さんの様子を教えてくださってました。

３月入居ですが、いわゆるヤンキー的な学生はまだ見たことないです。

グラウンドから部活を頑張っている声はよく聞こえますけどね。

[283: ねこ]

荒川工業の高校生たちは昼間も体育の授業なのかな？フォレストの回りを走っていますが、かなりみんな真面目に一人一人走っています。

しかも子どもを優しくよけたりしたり、印象はとても良いですよ。

学生服の服装も腰パンなどのダラダラな生徒も見たことがありません。

道端にたまっている所も見たことがありません。

不思議な位です(笑)

[284: 匿名]

夜たむろしてますよ。
夜間があるようです。

[285: 匿名さん]

271さん
リラクゼーションルームのマッサージ椅子は利用料金が
必要なんですか。
フィットネス系＝無料のイメージがあったので意外でしたが、確かに管理費を考えると
利用した分徴収した方が良さそうですね。

[286: 匿名さん]

この辺りの評判の良い動物病院はどこになるでしょうか？

ご存知の方、宜しくお願いします。

[287: 入居済み住民さん]

健全な高校生だったら夜に遊んだりすると思います。

何だか、全体主義的でついていけません。

[288: 匿名]

住民さんの高校生論はバイアスがかかっちゃうのであまり参考になりません。自分の子供は深夜しゃがみこんでる、健康的な高校生には育てたくないですね。

私としては、この場所この物件にしては明らかに高い価格と治安、エリア住民層でペンディングにしています。

数年でかなり中古価格が落ちるはずなので、そこで拾うか今買うか。

[289: 匿名]

確かに駅から遠いですからね…。
南千住なら駅前のタワマン以外は資産価値さがるんじゃないかなぁ。
高校については分からないですよね。
ただ…わたしが高校生の頃は危ないだの受験は氏名だけ書けば受かるとか色々言われてましたよ。
今はそんなことないみたいですね。

[290: 物件比較中さん]

徒歩10分と言いつつ直線で歩けないから、女性の足（靴）だと12分はかかりますよね。
のんびり気味に歩いて10分でないと、駅近とは言えない。

けど南千住は何だかんだいって都心までの距離が本当に近いから、言われるほど資産価値は
落ちないのではないでしょうか。落ちる要因はもっと立地が劣悪な場合です。
首都高速目の前とか巨大騒音の前とか、土地が悪いとか変電所や処理場の隣とか。
落ちてくれたら買いたいけどな…

高校に関しては、レベルが低い＝ガラが悪い　は必ずしも直結ではないので、何とも。
下町がこの7〜8年で劇的に整備されているように、10年内で色々変わっているでしょうしね。
いつまでも昔の感覚で物を語っても、時代遅れと言われるだけだし。

[291: 匿名]

自走型駐車場１００％というのが土地の価値を表していますよね。それだけ安いという事ですよね？
下町で整備されてよい変化をする場所もあれば、逆もあります。昔の感覚を捨て、今の感覚で見るのではなく、今の状況から将来を展望しないと資産価値を見誤るのではないでしょうか？南千住で価値を維持できるのは、上の方も書いているようにギリギリ駅前タワマンかと思います。公団も戸数も多いエリアですし、 高所得層はあまり入ってきていないので。
この物件も「４６２戸みんなで渡れば怖くない」的な演出で販売していて、ＭＲにはテラス住民の写真＆コメントも沢山。「この価値でも…うん。高くないかも」と思わせる技術に負け、一瞬検討してみましたが、同じ南千住汐入方面の築浅長谷工マンションの中古を見て、その荒廃加減にびっくりして思いとどまっています。ここらへんのネガを消えればと思い掲示板を訪れました。ただ、同価格で浅草や錦糸町、清住白川や門前仲町も買える一方、そこらへんには大きく劣る印象です。

[292: 匿名さん]

徒歩○○分というのは不動産公取協の取り決めで道路距離80m＝1分って決められていて
信号や踏み切り（ここにはないけど）の時間は含まれていないそうです。
だから、徒歩10分と書いてあっても実際にはここに限らず無理な事が多いのですが…。
天気の悪い日はバス利用かなぁ。

[293: 物件比較中さん]

>>同価格で浅草や錦糸町、清住白川や門前仲町も買える

坪単価的にそれは幾ら何でも不可能ですよ・・・・
当然そちらの方が良かったのですが、諦めました。
錦糸町エアヴェールやベリスタ住吉などありましたが、値段は段違いですね。
64平米で4300万〜5000万の勢い。10年中古でも4000万弱です。

[294: 物件比較中さん]

歩けるギリギリというところですよね。歩きながら多少嫌になる程度。
確かにたまにバスに乗りたくなる距離。

けどこの距離・価格でオール電化・ディスポーザをつけた部分は評価したい。
もっと郊外か高級マンションでしか、なかなか実現しませんからね。
内装が安っぽいのはまあ、そこを差し引きで。

[295: 匿名さん]

錦糸町、浅草と同価格？んな訳ないでしょ。

本当に検討している人に書き込んでもらいたい。

[296: 匿名さん]

271さん
270です。利用料についてありがとうございます。マッサージチェアもジョウバもコイン式なんですね…。
10分100円って特別安くもなく普通な感じの料金ですね。利用する人いるのかな…って逆に思ってしまいます。
洗車の水も1分10円なら外の洗車場と変わらない料金ですよね。外へ洗いに行くよりは家から近い方がいいとは
思うけど、その洗車機器にもよるからねぇ…こちらについても利用者はあるのかなぁって思ってしまいますね。

[297: 匿名]

>２９３さん
確かに錦糸町や住吉、浅草もそれくらいしますね。この物件は平米数は一回り大きく、価格帯は同じレベルですね。

そう考えると安っぽい見た目(特にテラス)と内装なのが残念です。オール電化やディスポーザは今どき装備してる物件も多いですし。惜しい！という印象のマンションなんですが、それが長谷工っぽさと言えばそうなのかもしれません。

[298: 物件比較中さん]

オール電化やディスポーザは、まだまだ立地と価格の釣り合いとで省かれる場合も多いです。
オール電化はともかく、立地が良くてディスポーザ付き・庶民向け物件とすると売れ行きの鈍るお値段になってしまいますからね。売りたいからには何かを削って価格を下げるしかない。

内装や外装は、住めば馴れてしまう部分ですから。
設備のいい上質の団地に住んだと思って、開き直るしか。
最初は見てくれに惹かれる人も多いですが、結局使い勝手の方が重要だと思いますよ。
でもディスポーザやTES床暖房（フォレストにはありませんが）を付けると、メンテや故障・後々の修繕費用が気になりますけどね。

[299: 物件比較中さん]

中古の相場を見ていると、資産価値ががくっと落ちるのは徒歩12分「から」ですね。
ちょうと東京フォレストの距離が分岐点。
14分になると、10分の物件と比較し800万から下がる。
その中間ぐらと思っておけばと。
（徒歩5分以内は購入に現実的な価格でないと、最初から除外）

[300: 匿名]

買い替えで我が家も浅草タワーMRに行きましたが・・単価が高く、今のところより狭くなり向きも悪くなると言った感じでタワーであって低階層？
日もあたらない、狭いじゃ決断はつかず・・フォレスト検討させていただいてます。
全部クリアのとこはなかなかないですね(T_T)

[301: 匿名さん]

キャンセル発生のメールが届きました。
ローン審査に落ちた人が多いのかもしれませんね。どこでもそう言ってます。
が、1Fヴィラ72.85平米3930万はやはり高い・・・・・　中古狙いがいいかもしれません。

その頃には外装が一層ショボい印象になってる予感もしますが。

[302: 匿名]

外装だけはなんとかならなかったんですかね。デザイナー入れたり。住めば慣れるのかもしれませんが、4,000万、5,000万出して買う時にはやはり妥協し難いです。都民住宅と大差ない外観はさみしいです。長谷工もそのマイナス面を消そうと彫刻の森美術館オブジェを入れたのでしょうが…石ころ置かれても。建築物としてマンションの質を上げて欲しかったです。

[303: 匿名さん]

資産価値が下がらずあの外装だけが古くさくなったら、中古市場になった時捌け具合に若干ながら影響するかも。

[304: 匿名]

外装ですが、テラスの場合、あのベランダの鉄格子のような柵が私も引っ掛かっていました。

ガラス柵との斜めのコントラストを演出しているそうですが。

我が家はテラスの鉄格子のベランダで不満だったのですが、住んでみると、鉄格子の柵がかなり気に入ってます(笑)

リビングに座ったり寝転んでいても風景を見ることができますし、日当たりもよく、洗濯物もあっという間に乾くし、子どもの目線でも外が見れて、かなり楽しめてるし。

そのお陰で低層階ですが圧迫感もないです。

外からみるとちょっと…と不満でしたが、住み心地は気に入ってます！

[305: 匿名さん]

少し濃い茶色の壁にしたら、それだけで全然高級感出るのにな〜。
蓄熱するかもしれんが。

[306: 匿名さん]

駅の北の方、もう少し近い距離に分譲マンションが出来るそうですね。
幹線道路沿いじゃないけど、裏道なので少し交通量はあるとか。
ここより高くなるのかな〜。

[307: 匿名]

分譲マンションどの辺りですか？
大規模マンションそうですか？

[308: 匿名さん]

298さん
ディスポーザーって寿命は何年くらいなんでしょうね？
メンテや修理の費用を調べると結構お高いようですが、
故障による取替え費用も含め、全て自腹になるんですよね。

[309: 匿名さん]

>>307
まちBBS・南千住の住民情報です。
7丁目の南千住製鉄所の跡地だそうですよ。詳細は知りません。
土壌汚染とかはどうなんでしょうね。
土地も大きいからそれなりに大型ではないでしょうか。

[310: 匿名さん]

>>307
もう一度読んできました。

>>南千住製作所（７丁目）跡地に大規模マンション（225戸）が出来る予定。
>>敷地面積はアクレシティの倍程度。6月15日に近隣住民に説明会。

[311: 匿名さん]

フォレストは名鉄が自前の土地をそのまま販売したから、少し安めに設定できるけど
南千住製作所は競売にかけられたでしょうから、もっと高くなるのではと予想。

[312: 匿名]

南千住７丁目はどこが売り主さんかわかりますか？
できれば施工会社もですか。

[313: 匿名さん]

>>308
こんなのどうでしょう。
http://www.e-disposer.com/html/user_data/choose.php

マンションに浄化槽さえついていれば、比較的安く設置できるみたいですね。

[314: 匿名さん]

>313さん
教えて下さったサイトで修理費用の目安を知る事ができました。
ありがとうございます。
それにしても、「ディスポーザーの耐久性はモデルにより3年～15年程度と大幅に差があります」と
書いてありますね。マンションに標準装備されているものは自分で選べないので
どのメーカーのどのタイプが設置されるか気になるところです。

[315: 匿名さん]

>>314
テラスは見たらメーカーや型式が書いてあるでしょうし、タワーやヴィラも問い合わせればすぐ調べてくれるでしょう。
ただ事前に変更できるわけではなし、気にしても仕方ない話だと思います。
気に入らなければ、入居後個人で自由に換えられるわけですし。
（但し強力パワーで爆音なのは周囲から苦情が出て、管理組合の許可が必要になるかも）

耐久3年以内の様なボロを着けるとは思いたくありませんが、専用浄化槽＋αで着けてくれるだけ御の字とした方がいい話だと思います。
貝殻は粉砕できないと聞いてます。日本メーカーのごく一般的な中級じゃないですか？

[316: 匿名さん]

三ノ輪のマンション二つもこことほぼ同等の価格帯だし、南千住の新マンションを意識してもいまさら仕方ない。（ついでに徒歩は三ノ輪が勝利）

[317: 匿名さん]

>>278
ジムの方は判らないですが、母が以前こちらの体操教室に通っていたときの先生は
とても親切だったそうですよ。

こちらは小学生向けの水泳や体操系の教室が充実しているので良いですね。
習い事は家から近いとかなり助かりますよね。

[318: 匿名さん]

ディスポーザーの耐久性はモデルにより3年～15年って、
そんなに違うんですね。

何か違うの？？って安いものを疑いたくなります。

[319: 匿名さん]

土壌汚染の情報です。
http://www.kirara21.net/~arajcp/kuseijoho/html/20100802.html

[320: 物件比較中さん]

>>ディスポーザーの耐久性はモデルにより3年～15年って

短いのはアメリカ製なんじゃないですか？（根拠なし
詰まったり、メンテを怠ると寿命も短いかもしれませんね。

[321: 匿名さん]

>>304
外観と住み心地、両方を兼ね揃えているといいんでしょうけど、なかなかそういう物件には出会えませんよね。
私もマンションの外観デザインというものは結構気になるタイプなのですが、実際住み始めたら、外観よりも
住み心地なのかもしれないなって思うようになりました。安い買い物ではないですし、長年住むわけですからね
何を一番に重視して購入するかって悩みますけどね。
>>315
>>気に入らなければ、入居後個人で自由に換えられるわけですし。
最初からそれなりに耐久性のあるディスポーザーじゃないとディスポーザーついてます！って言えない
気がしますけどね。日本メーカーであるといいなって思いますね。

[322: 匿名さん]

ディスポーザーのメンテナンスって氷を入れて運転させると聞いた事があるんですが、
それだけで大丈夫なんでしょうか？
コンセント抜いて中を洗ったりはしなくて良いのですか？？？

[323: 入居済み住民さん]

東京フォレストのディスポーザーは、INAXのminipoです。
テラスとタワー＆ヴィラが同じかどうかは知りません。
耐久性はわかりません。
保証期間は取り付け日より2年です。

取扱説明書によると、手入れは週に一度程度氷を入れて運転と書いています。
それと水を8リットル程度、一気に流す。
あとは外側のフタスイッチを洗うくらい。
中を洗うような事は書いていませんね。
うちもこれ以上のことはしていません。
手入れというほどでもなく、らくちんです。大丈夫なのかな？

[324: 匿名さん]

ディスポーザーってそんなにお手入れが楽なんですか。
調べてみたらminipoはオールステンレスなのでカビが発生しないそうですね。

[325: 匿名さん]

ディスポーザーのメンテナンスって簡単なんですね。
らくちんなのがいいですね、やっぱり。
最近の新築マンションには、ディスポーザーがないほうが、少ないようですものね。

[326: 匿名さん]

323さん
詳しい情報をありがとうございます。早速INAXの公式サイトで製品情報を見てみました。双日株式会社、株式会社長谷工コーポレーション、株式会社INAXの3社がマンション向けに作られた製品だったんですね。ニュースリリースでしか情報を見てないので結果、耐久性については年数等わからなかったのですが、保証期間が2年って結構短いですね。ディスポーザーって壊れやすいって聞いたことがあるので、どうなのかなって思ってしまいます。

[327: 匿名さん]

いや、一般家電だって保証1〜3年じゃないですか・・・・

[328: 匿名さん]

ディスポーザーって確かに便利そうなのですが、環境的にどうなのかな？ってずっと思っていました。
この物件を検討するにあたってディスポーザーの事も少しだけ調べてみたのですが
最近ではちゃんとディスポーザ用の排水処理システムが設置されているんですね
これがあれば水質や環境に悪影響が出る事はないのかな？

[329: 物件比較中さん]

ディスポーザ本体よりむしろ、その排水処理システムのメンテ（大規模修繕）にお金がかかるのかもしれませんね。
TES床暖房システムなども7〜8年でちょっとした修繕が必要だし。

[330: 匿名さん]

>>286
遅レスですが…南千住駅西口の「モリタ動物病院」があります。

評判は良く判りません…すみません

[331: 匿名さん]

ディスポーザーの排水は、地下の排水処理槽で、
バクテリアが完全に分解、浄化して下水に流すので、
環境には影響ないようですね。
日々のお手入れも簡単なようで、ディスポーザーって、優れモノですね。