ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[839: 匿名]

あーそれは中層以上ね

[840: 匿名]

阿呆らしい。他の資産運用で遊んでいる。暇人。無職か。資産無いもんなあ。

[841: 鶴見区民]

↑840に同感です
ネガコメントをするにしても、もう少し根拠をつけてもらわないと、まるで、駄々をこねる子供のように聞こえますよ(情)
賃料の設定にしてもファミリータイプで２０万前後なんて割安でしょ？(家賃補助等あれば、都内よりは現実的では？)
>>831のように鶴見全体で評価すると設定は高いと思いますが、立地と物件を確認してもらえば、個別物件として扱えるのでは？

[842: 匿名さん]

５５平米で１８万取れるか取れないかという物件だということは、＠２６０平均以下じゃないと
割高という計算になる。
＠２９５平均の物件の５５平米の部屋だったら、２３万ぐらいの家賃が取れなければ、価格につ
いて合理的な説明が付かない。
永住型の郊外物件ならともかく、通常なら鶴見は、「利便性に比較した割安感」という採算性重
視で選ぶ場所のように見えるのだが・・・
地元信者の人にとっては唯一無二だから値段には代えられないんですかね？よくわからん。

[843: 匿名さん]

駅直結というのはその駅の周辺エリアと比較対象が出来ないんですよ。だから売る側も金額を乗っけて売るんですよ。
そしてお客さんはオンリーワンという響きに乗せられて「それならこの金額でも仕方がない」って妙に納得してしまうのが「駅直結物件」の魅力です。

[844: 匿名さん]

周りに同等の比較対象物件がなければ簡単にぼったくれると？？？

[845: 鶴見区民]

>>842
家賃の設定と坪単価の根拠がよく分からないので、教えてください。

☆家賃収入18万×35年×0.9(空室調整)=6800万

★共益費等諸費用3万×35年=1260万
★家主修繕費350万(仮)
★固定資産税350万(仮)
上記小計約2000万

☆★差引き4800万(280/坪)

20万/坪の差額は何故？

>>844
簡単にぼったくられたりしないでしょうし、無意味なコメントやめれば？
　

[846: 匿名さん]

完全に賃貸を前提とした会話になってしまいましたね(笑)。
いつのまにやら既成事実化を狙うデベに誘導されているのかも(笑)。

[847: 鶴見区民]

>>846
845のコメントした者です。
ただ単なる「検討者」です。
賃貸については、取り急ぎ考えているわけではありませんが、詳しい方の意見は非常に有り難いです。

[848: 匿名さん]

>845
なぜその差が出るか教えましょう。

まず35年スパンで賃料収入を計算するところが間違っています。(ローン期間に合わせて考えたのでしょうか？)

その考えだと50年でも60年でも計算出来ますね。極端な話、賃料総額が8000万円、9000万円になってその賃料総額からランニングコスト差し引いた金額で売れるという話になってしまいます。


新築分譲マンション価格を賃料から算定する場合は一般的に20年のスパンで考えます。
18万円×12ヶ月×20年=4320万円(55平米/坪260万円)

19.5万円×12ヶ月×20年=4660万円(55平米/坪280万円)

本当に貸すわけではないので税金やら共益費、修繕云々は本気で計算しません。あくまで目安です。新築マンションで本気で利回り計算して収益を考える人はいませんからね。

例1
鶴見駅徒歩8分位の55平米なら家賃14万円くらいかな？
14万円×12ヶ月×20年=3360万円(55平米/坪202万円)

例2
徒歩5分なら家賃16万円
16万円×12ヶ月×20年=3840万円(55平米/坪230万円)

となる訳です。

ちょっとこの周辺の新築相場はあんまり分かりませんけどだいだい合ってますか?

よってこのタワーの55平米が19.5万円位で貸せるなら、まー坪280万円も有りって事になります。

ただそれは「ぴったし」って話だけで、普通は今の時代の新築マンションの場合、20年賃料総額で計算すると分譲価格の方がやや下回る物件の方が多いかもしれません。

また家賃が高くなると借りれる人がどんどん少なくなって来るし、それこそ家賃補助半額というような企業じゃないと厳しいでしょうから需要的に薄くなるのは間違いないと思いますけどね…

本気で貸すつもりの話ではなくあくまで相場賃料から適正物件価格を判断する材料です。参考になれば…

[849: 匿名さん]

なーるほど!!

シンプルで分かりやすい。参考になりました。

ところで固定資産税ってここはどのくらいなのでしょうか？
サウザンドシティのタワーに住んでる友人が70平米位なのに税金が当初、年で25万円も来た!!って騒いでいたのを思い出しました…

駅直結で資産評価が高ければやはり年20万円は掛かりますか？
(前のレスで同じ質問出てたらすいません)

[850: 匿名さん]

>>845
[参考]
＠２６０だとして、５５平米４３００万円。
購入資金全てを最安値の長期固定ローン（２．３５％）で調達できたとして、月々の支払は
１５．１万円。これに管理費、修繕積立金等を加え、税金を支払い、月々１８万円で持ち出
しゼロになる。
その結果残るのは、３５年後のローンなしのマンション。それまでの間は一切利益なし。
（個人属性による税制メリットは計算外）
こういった事実を、それぞれがどう評価するか。

以上は自己資金ゼロの計算だけど、頭金１割の投資として考えても同じようなもの。
その場合、坪単価＠２６０万円で、やっと頭金４３０万円に対して４．３％ぐらいの実質利回り。
もし＠２９５の４９００万円だと、頭金４９０万円入れても赤字になります。

現金で買えば、月々３．７％ぐらいの利回りだけど、たんす預金よりはまし？
ただし、３５年後に元本４９００万円分の価値は残っていないが・・・

あとは各自ご判断。それと、家賃は今後日本では必ず下がってきます。（年平均１％？）

[851: 匿名さん]

悲しい皮算用やってますな。
ただ、売れ残り対策を考える時期には来ています。危機感あるじゃん（誉）

[852: 匿名さん]

確かに。
ふつうは賃貸の話しなんか出ると猛反撃ですからなあ。

[853: 匿名さん]

やばい!850の言ってる事が難しくて分からん↓。

要するに購入リスクは高いの低いの？

[854: 匿名]

今日鶴見行きましたが、素晴らしい街に変貌してました！妥当な価格帯ではないでしょうか。

[855: 契約者]

　固定資産税ですが70㎡でおそらく15万円ぐらいになると、個人的には試算しました。
　この物件は管理費が高いので賃貸しには向かないと思います。賃貸しを狙うなら、今後1年位の間で、鶴見駅から5分強位の場所に3件位の物件の予定があるので、そちらを買う方が賢明だと思います。
　内覧会ですが、確かに高層マンションなので、目の前を遮る物がないので優越感はありました。施工も竹中なので殆どクレームもなく終わりましたが、内装は一般的な物なの安ぽく、トイレやキッチンは鏡面仕上げを検討中。また、部屋の位置によっては構造の関係で、掃除機能の付いたエアコンが入れられないなど制約がありました。

[856: 匿名さん]

８５５さんのように初めから賃貸に向いてないと理解して購入される方ばかりならこんな家賃や収益の話で盛り下がらないのに…

幾らで貸せるとか利回りがどうとかっていう話をすると１００％理にかなわない坪単価になるのでここはやはり駅直結の便利さ、眺望の優越感に価値を見出して行った方が良いと思います。お金に代えられない価値ってやつですね。

[857: 鶴見区民]

>>848>>850
コメント有難うございました
賃貸に向いていないことは自分なりに理解しているつもりでしたが、いろいろ参考になりました
>>853
無理して理解しなくても…
鶴見のタワーＭＳは住みたいと思う人のみが購入すればいいと思います
>>855
エアコンのことですが、本当に「構造」のことですか？(設備の事？)
ただ単に冷媒管がお掃除用の物がなかっただけでは？　

[858: 匿名]

固定資産税、管理費、修繕積立金、マンション購入後費用。
健康保険料、区民税厚生年金保険料、 です。

[859: 匿名]

>>858
意味不明ですが…

[860: 匿名さん]

３０００マンぐらいソンしてもダイジョウブイ。

[861: 匿名さん]

ファミリー層は少ないって言ってましたが、３０代・４０代っているんでしょうか？
２０年後、住人みんな７０～８０代になっていて、管理組合がすごいことになったりして。

[862: 契約者]

内覧会に行ってみての感想は、若い方の方が多かったです。
私に行ったのは土曜日なので全体的なことは判りませんが、
現在住んでいるマンションは当初年寄りが多かったのですが、
10年たった現在は若い世代に入れ替わっています。
心配要りませんよ！

[863: 鶴見区民]

>>862
10年後に中古で買うなら安くなっているでしょうから、世代も若くなるのでは？
なにかの弾みで、鶴見駅の利便性がよくなったりしなければ…(仮)
でも、トイレとお風呂にコールスイッチがあったり、実は高齢者向けに設定されていたりして…(謎)

[864: 匿名さん]

オンリーワンはお金では買えない価値がある。

[865: 匿名さん]

Ａ見込客増えませ～ん。
明日の朝礼で喝入れてください。

[866: 匿名さん]

都内なみの価格に思えますが、高いだけの価値はどんな点でしょう。
駅は近いけど線路にはさまれているし。

[867: 匿名]

>>866
あなたのような人が、無意味なコメントして、カウントが増えること？
駅に挟まれることがマイナスと考えるのか利便性と考えるのかは紙一重？

[868: 匿名さん]

入居者が少なくてたいへん閑静なところがいいです。

[869: 匿名さん]

ここ以外の新築鶴見マンション物件が軒並み坪150とかなことに、疑問を持たないんだろうか。
もう買っちゃった人は自分を信じるしか無いんだろうけど。

[870: 鶴見区民]

>>869
タワーＭＳが150/坪で買えるなんて誰も思ってないですよ。しかも、それを今頃分からない人がいることに疑問を感じてしまいます(謎)
あなたが検討(もしくは売り込みたい？)物件で、口コミされてはいかがですか？

[871: 匿名さん]

だからタワーだ、駅直結だって鑑みても、坪220が良いとこだろって言ってるのではｗ

[872: 匿名さん]

坪150とかなマンションと並べられるとは！
ロイツルも落ちたもんだ（泣）

[873: 匿名さん]

価格なりの価値は無いマンションですからね。
ナイスに騙されて買っちゃった人は可哀想。
マンションの価格を決める要素は２つ。
立地と仕様。
鶴見は地価が安い上に低仕様な設備ばかり。
なぜこの値段なのか理解に苦しむ。

[874: 鶴見区民]

>>871
70/坪も間違えたりしないでしょう。だから、>869は素直に150/坪だと思ってるのでは？何事も人それぞれでは？
>>872
折角なので、比較物件もコメントしてくれれば分かりやすいのに…
>>873
理解に苦しむ物件の口コミにわざわざコメントしているわけですから、出来れば理解に苦しまない物件を教えてください

[876: 匿名さん]

駅直結マンションははっきり言ってそのエリアに1棟しか出来ないから本当に高いのか安いのか分からない。
駅力だけでも判断は出来ない。

例えば川崎駅にしても駅直結のマンションはいまの所なく正確にロイツルと価格比較する事は出来ない。

そこでみんなに「イメージ」してもらいたい事は、川崎駅直結マンションが出来たとしたら坪300万円は軽く超えるのでは…という事。そこから考えると鶴見の駅直結マンションが坪280万円は現実的だ!!　　と思うのです。

京浜東北線ラインで駅直結マンションがあるのはどこ？？

駅直結とはどのエリアでも希少性は100%。沿線でみても90%位の希少性。プラス乱開発による同等タワーの建設が厳しいエリアとなれば…

あとはご想像におまかせします。

ナイスの営業じゃないよ。「川崎区幸区鶴見区エリアの相場を上げる会」の者です。

[877: 匿名]

相場が上がって得するのは誰だ？

[878: 匿名]

877さん以外の関係者

[879: 匿名さん]

その周辺エリアの分譲マンションに住んでる者です。

平成16年に買ったマンション。いつまでも買った当初の価格で中古取引されればいいなと…

いずれ売却しますので。


その為にはどのエリアもまんべんなく相場が上昇する事が望ましい。

そうお考え頂ければ、既に分譲マンション購入済の全員が同じ思いでは…

[880: 匿名さん]

「相場を上げる会」会員になります!!

[881: 匿名さん]

いずれ買い替える身としては、自分が持ってる不動産だけ価値が上がって、他は下がる方が助かる。

自分の持ってるものを含めてすべての不動産価格が上がるくらいなら、すべての不動産価格が下がった方が良い。買い換え時の持ち出しが少なくて済むから。

[882: 匿名さん]

>881

確かにそうですね。次に買い替える物件まで高くなってたらバブルの二の舞ですから。
879は「売却」としか言ってないので、時期が来たらただ売却して実家に帰るとかではないでしょうか。

それならつじつまが合いますね。

[883: 匿名さん]

んっ？

そうなるとやっぱり流通量が圧倒的に少ない駅直結は有利か。

徒歩3分圏内→5分圏内→8分圏内→10分圏内となるごとに流通量がどんどん増えますからね。

駅周辺の相場がどうなろうと駅直結は1棟しかない。

駅直結は不動の地位です!!

[884: 匿名さん]

悲惨物件で殿堂入りの新川崎シンカちゃんは駅直結ではなかったけ？

[885: 匿名さん]

あーシンカちゃん出しちゃいましたね。

でもあそこはまだ未成熟なエリア。(鶴見よりもね)
しかもいずれ歩道橋が出来れば何も問題ない。早いか遅いかだけ。もし歩道橋計画が頓挫すれば駅直結とは言えず、比較対象には入らないでしょ。
(歩道橋が出来たとしても駅直結って感じではないけど…)

ここのタワーは2駅使えて、商業等と公共施設も併用。ほら、だんだん良く思えて来たんじゃない？

そう言えば今更の質問で誰も答えてくれないかもしれないけど、このマンションってJRも京急もデッキかなんかで繋がってんのかな？雨に濡れずに改札口まで行ける？

駅直結って言うから勝手にそうなってると思って話してたんだけど…

もし行けないなら…

[886: 匿名さん]

駅直結の希少性・・・プライスレスですね。納得させるにはいい理由ですね。
ただ、私はそんなものにプラス数千万も払いたくないな。
それに人気の駅で初めて成り立つ話だと思うけど。

[887: 匿名さん]

そこが難しいとこですよね。

鶴見駅に魅力を感じて直結だからと言って相場よりも千数百万円払うのは勇気がいる。

[888: 匿名さん]

人気の駅で初めて成り立つ。

確かに。