ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[801: 匿名]

>>800
コメントされてる質問は、ＭＲ行って(もしくは電話で)、確認すればすぐ答えが出ますよ。
次回の完成販売後、どれくらい残っているかがポイントですね

[802: 通りがかり]

778
779です。

私はこの物件を特に否定する為に書いた訳ではありませんので誤解のないように。

契約されてる方の中でも、テナントにがっかりされてる方が多かったようなので「それは仕方がですよ」という意味での書き込みです。

賃貸についても単純相場で話をされてる方が何人かいらっしゃったようなので、駅の乗降者数を考えれば仮に駅徒歩1分でも需要は川崎駅より激減ですよ。と言いたかったのです。

きちんと否定的な根拠を示さないと、これから検討する人は単純に高く貸せる、空室率も少ない、ずっと価値が下がらないと思って買う訳ですから。

この物件は確かに鶴見ではオンリーワンなので比較対象がない。というのは認めるところです。なので単純に鶴見駅周辺相場との価格が高いか安いかの比較はできないでしょう。

ただお洒落なテナントが入らないとか、賃貸が2LDK、20万円でも需要が多く、空室率が少ないというのはその駅の乗降者数や「駅力」を全く無視した話なので、勘違いしないように根拠を示した訳です。

人が良いと言ってるものただけなしてるわけではないですよ。

ちなみに坪300万円前後で販売されている最寄駅の1日の乗降者数を見ると分かりますが鶴見駅乗降者数の5倍10倍20倍はあります。そういう駅力の中で初めて坪300万円前後という販売価格が成り立っているわけです(オンリーワンではありませんが…)。

そうした違いをきちんと理解した上で、この物件だけのオンリーワンに価値を感じて購入しないと「あれっ？」って事になるわけなんですよ…。そうならないように警笛を鳴らしたのです。

また新たな情報としては

京急川崎駅
1日利用者数　117,000人　42,880,000人／365日

京急鶴見駅
1日利用者数　28,000人　 10,220,00０人／365日

京急川崎と京急鶴見だけでもこれだけ違います。

更に横浜駅の乗降者数、2,300,000人／1日というのはJR線だけの話でした。地下鉄や京急を入れれば相当に数になるでしょう。


かなり長くなってしまいましたが結構、的確な意見だと思ってるのは私だけでしょうか？

[803: 匿名]

企業商業地と住宅地ですね。

[804: 匿名さん]

この鶴見区、幸区、川崎区の価値を大きく下げないようにナイスさんには頑張って頂きたいですね。

そのエリアの資産価値イメージを下げる要素は「完成後値引きマンション」ですから…

たしか川崎区のエスパでもアイランドグレースに続く500戸の新築マンションをこれから計画中だったと思います。
今度は値引き無しで完売出来るようにきちんと市場調査と客層を見極めて価格設定をお願いします。

関係無い話でごめんなさい。

[805: 匿名はん]

混んでんのやだわ

[806: 匿名さん]

そうだね。川崎駅の改札口なんて激込。

鶴見がいいよ。

[807: 川崎住民]

私も鶴見が良いと思う。
現在、川崎駅の徒歩圏内に住んでいるが、朝の通勤時は、東口の階段下から駅のホームまで3分位かかるし、改札付近は南武線・京浜東北線・東海道線の乗り換えの人でごった返していて、ストレスが溜まる。

[808: 匿名]

川崎は人が多すぎだが、いつもわくわくする

[809: 匿名]

人ぞれぞれでOK！
シークレインの方見てきましたが、まー普通に綺麗ですが、普通の店だよ。
商業施設は思ったよりたくさんではなく、公共施設のほうが大きいように感じました。
だから、住居棟には結構距離があり、飲食店の臭いだの気にならないと思います。

[810: 匿名さん]

802の意見は大分共感できる内容ですね。

ちなみに鶴見区住民以外で購入している方って結構いるんですかね？？

[811: 契約者]

私は都内から移って来ますよ。

[812: 契約者]

私は川崎から引っ越しますよ。

[813: 購入経験者さん]

＞＞791

東急沿線すら買えないのにここを検討するって、おかしいでしょ。うそばればれですよ。

＞＞802

一日の乗降者数と値段はかならずしも相関関係ないでしょ。

[814: 匿名さん]

東急沿線すらって…
鶴見の方が安いんですけど。

[815: 匿名]

東急のどこと比べて?

[816: 匿名]

東急神話は永遠ではありません。崩れます。日本の経済は東京、品川圏が中心です。ＪＲ路線の利便性価値です。

[817: 鶴見区民]

>>813
鶴見タワーを検討している訳ではないのでは？
一般的な事を言いたいのでしょう…
建物単価が最寄りの駅(駅からの距離等も含め)で決まると思う人達と住居として検討する人達とでは考え方が違いますよね


>>815
東急沿線(徒歩圏内)と比べてでは？
もしくは、鶴見駅からだと東側(汐入ＩＣ辺り？)だと安いかも…

[818: 匿名さん]

ダメツルだー。昨日通ったらＭＲに人いなかったよｗ

[819: 匿名]

↑冷やかし人発見です。
いったいどこの○○虫なのやら…。

昨日(土曜日)は契約者にたいして、現地案内をナイス&竹中社員で行っていたので、女性の窓口の人しかいなかったはずです。現場は忙しそうでしたよ。

それなのに、>>818みたいなコメントされるなんて…。

[820: つる]

そうだね!今週木曜日〜建物内覧会ですね。
そんなときMR行ったらだいたい受付の人は｢今日は現地案内がありまして……｣ってな感じで説明あるよね。

>>818
知ってか知らずか↑わざとらしいのか?

[821: 契約者]

ここに内覧会の話があまり話題にならないのは、このレスの閲覧者は外野が多いから？

[822: 匿名さん]

>813

相関関係ありますよ。絶対的なものではありませんが…　

まず価格の決定要素として「需要と供給のバランス」とは誰もが分かる事ですね。

その駅を利用する人の多さはそのエリアにどれだけ住宅需要があるかを計る一つのバロメーターです。
もちろん利用する人全てがそのエリアに住んでる訳ではないですが、その駅を利用する人が多ければ「そこに住みたい」と思う人も当然、比例して多くなります。

そして需要が多く、供給が少なければ当然、マンションの価格は高くても売れる訳です。

川崎駅の徒歩圏の場合、供給戸数が多くても、需要は鶴見の5倍以上ありますよ。

坪単価280万円を越えて販売を成功するには、この「需要が多く、供給が少ない」という構図が成立しないと中々完売は出来ません。眺望と駅直結の需要は多いかもしれませんが、それに対して鶴見で坪280万円では需要が激減すると思います。

[823: 鶴見区民]

>>821
契約者の方ですか？
内覧会いかがでしたか？
よろしければコメント下さい

>>822
前半の需要と供給の話は同感です。
ただ、終盤の坪２８０を越えての販売については、割高感があり、この不景気に完売するには厳しいかもしれません。
だから？
入居開始すぐ完売しないといけないの？
鶴見駅の建替え内容もよく分からないのに…。
あくまで予想ですが、鶴見駅の建替えが終わるまで大幅値引きはないのでは？
むしろ、消費税が話題になったりした日には…って感じですね。
供給にしたって３００戸／１棟だけですから、供給にしたって妥当では？

[824: 匿名さん]

822

結論としては鶴見の駅力では坪280万円はさばききれないという事ですね。

まーもっともな話ですな。このエリアでいくら駅直結だからって言っても、何かに取り憑かれて購入してるとしか思えないよ…

[825: 匿名さん]

ラゾーナの例でもありますように再開発が完了した途端に地価が上昇するって事もありますからね。

いずれは完売とするでしょ。どういう形になるにせよ。

私の読みでは50戸位は最終、賃貸に回すと思います。5年位賃料収入を得て、鶴見駅再開発による高価格設定が鶴見周辺全体に定着した頃に中古で再販。1戸55平米、賃料18万円と考えれば5年1080万円。中古再販で3800万円位で売れば損益なしで回収出来ます。

これだけ注目されている物件で値引きをすればナイスの名折れですからね。

ただ300戸／1棟だからといって供給数は妥当ではないと思います。

坪280万円ラインで考えれば競合物件は横浜、小杉、都内、都心等にたくさんあります。そうした競合エリアを差し置いて鶴見エリアを選択する人の需要を考えれば300戸は多いとも…分かんないけどね。

まっ再開発エリアの分譲マンションは開発完了まではさんざん叩かれますけど、完了後は欲しくても買えないエリアになる事もあるので、買った人はどーんと構えてればいいと思いますよ。

[826: 匿名さん]

坪280万円出しても鶴見がいいと言う人は、昔から住んでるため鶴見に愛着があるか、職場が鶴見などよっぽど便利な理由があるかですかね。

鶴見で坪280万円、うーん。

[827: 匿名]

ところで、皆さんのコメントだと２８０／坪とありますが、南向きに至ってはさらに高いと思われますが…
安さを売りにしていないので、売り切るのは大変だと思いますがどうなることやら…

[828: 匿名さん]

他人のうちの売れ行きまで悩むことはありません。

[829: 匿名さん]

そうだそうだ!!

[830: 鶴見区民]

>>828
>>829
何故、他世帯の事を気にしないでいいの？
って言うか、気にならないの？
物件としてはいいと思いますが、値段以外は非の打ち所もないって訳じゃあないですよね。
冷やかしを相手にする必要は無いと思いますが、検討者・購入者によるクチコミ検討は必要なのでは？

[831: 匿名さん]

>825さん
55平米で賃料18万？それは無理でしょー。
鶴見を過大評価し過ぎでは？

[832: 匿名さん]

そうだそうだ‼

[833: 匿名さん]

鶴見の再開発って例のシークレインとたかだか1万㎡くらいの駅ビルだけ？他に何かないの？

[834: 匿名さん]

ここですか。売れ残りという噂のマンション。
賃貸に５０戸も出すなんて、噂は本当なんでしょうか？

[835: 匿名さん]

831

駅直結ならそれも有り得るかと思ったのですが…

東海道が停まらないとさすがに直結でも無理ですかね…

ちなみにブリリア川崎タワーは40平米の1LDKで家賃20万円で出てます。

アーベンビオ川崎は55平米家賃25万円、駅徒歩3分でもすぐ賃貸ついてるみたいです。

まーほとんどが企業の法人契約みたいですけど。家賃15万以上だと個人で借りる人はほとんどいない。
その点、川崎駅周辺なら鶴見と比べても企業数や大企業の労働人口数が半端な数ではない。

[836: 匿名さん]

>企業の法人契約

税務署にバッチリ捕捉されます
おめでとうございます

[837: 匿名]

坪なんぼかいな？

[838: 匿名さん]

３００万前後。

[839: 匿名]

あーそれは中層以上ね

[840: 匿名]

阿呆らしい。他の資産運用で遊んでいる。暇人。無職か。資産無いもんなあ。

[841: 鶴見区民]

↑840に同感です
ネガコメントをするにしても、もう少し根拠をつけてもらわないと、まるで、駄々をこねる子供のように聞こえますよ(情)
賃料の設定にしてもファミリータイプで２０万前後なんて割安でしょ？(家賃補助等あれば、都内よりは現実的では？)
>>831のように鶴見全体で評価すると設定は高いと思いますが、立地と物件を確認してもらえば、個別物件として扱えるのでは？

[842: 匿名さん]

５５平米で１８万取れるか取れないかという物件だということは、＠２６０平均以下じゃないと
割高という計算になる。
＠２９５平均の物件の５５平米の部屋だったら、２３万ぐらいの家賃が取れなければ、価格につ
いて合理的な説明が付かない。
永住型の郊外物件ならともかく、通常なら鶴見は、「利便性に比較した割安感」という採算性重
視で選ぶ場所のように見えるのだが・・・
地元信者の人にとっては唯一無二だから値段には代えられないんですかね？よくわからん。

[843: 匿名さん]

駅直結というのはその駅の周辺エリアと比較対象が出来ないんですよ。だから売る側も金額を乗っけて売るんですよ。
そしてお客さんはオンリーワンという響きに乗せられて「それならこの金額でも仕方がない」って妙に納得してしまうのが「駅直結物件」の魅力です。

[844: 匿名さん]

周りに同等の比較対象物件がなければ簡単にぼったくれると？？？

[845: 鶴見区民]

>>842
家賃の設定と坪単価の根拠がよく分からないので、教えてください。

☆家賃収入18万×35年×0.9(空室調整)=6800万

★共益費等諸費用3万×35年=1260万
★家主修繕費350万(仮)
★固定資産税350万(仮)
上記小計約2000万

☆★差引き4800万(280/坪)

20万/坪の差額は何故？

>>844
簡単にぼったくられたりしないでしょうし、無意味なコメントやめれば？
　

[846: 匿名さん]

完全に賃貸を前提とした会話になってしまいましたね(笑)。
いつのまにやら既成事実化を狙うデベに誘導されているのかも(笑)。

[847: 鶴見区民]

>>846
845のコメントした者です。
ただ単なる「検討者」です。
賃貸については、取り急ぎ考えているわけではありませんが、詳しい方の意見は非常に有り難いです。

[848: 匿名さん]

>845
なぜその差が出るか教えましょう。

まず35年スパンで賃料収入を計算するところが間違っています。(ローン期間に合わせて考えたのでしょうか？)

その考えだと50年でも60年でも計算出来ますね。極端な話、賃料総額が8000万円、9000万円になってその賃料総額からランニングコスト差し引いた金額で売れるという話になってしまいます。


新築分譲マンション価格を賃料から算定する場合は一般的に20年のスパンで考えます。
18万円×12ヶ月×20年=4320万円(55平米/坪260万円)

19.5万円×12ヶ月×20年=4660万円(55平米/坪280万円)

本当に貸すわけではないので税金やら共益費、修繕云々は本気で計算しません。あくまで目安です。新築マンションで本気で利回り計算して収益を考える人はいませんからね。

例1
鶴見駅徒歩8分位の55平米なら家賃14万円くらいかな？
14万円×12ヶ月×20年=3360万円(55平米/坪202万円)

例2
徒歩5分なら家賃16万円
16万円×12ヶ月×20年=3840万円(55平米/坪230万円)

となる訳です。

ちょっとこの周辺の新築相場はあんまり分かりませんけどだいだい合ってますか?

よってこのタワーの55平米が19.5万円位で貸せるなら、まー坪280万円も有りって事になります。

ただそれは「ぴったし」って話だけで、普通は今の時代の新築マンションの場合、20年賃料総額で計算すると分譲価格の方がやや下回る物件の方が多いかもしれません。

また家賃が高くなると借りれる人がどんどん少なくなって来るし、それこそ家賃補助半額というような企業じゃないと厳しいでしょうから需要的に薄くなるのは間違いないと思いますけどね…

本気で貸すつもりの話ではなくあくまで相場賃料から適正物件価格を判断する材料です。参考になれば…

[849: 匿名さん]

なーるほど!!

シンプルで分かりやすい。参考になりました。

ところで固定資産税ってここはどのくらいなのでしょうか？
サウザンドシティのタワーに住んでる友人が70平米位なのに税金が当初、年で25万円も来た!!って騒いでいたのを思い出しました…

駅直結で資産評価が高ければやはり年20万円は掛かりますか？
(前のレスで同じ質問出てたらすいません)

[850: 匿名さん]

>>845
[参考]
＠２６０だとして、５５平米４３００万円。
購入資金全てを最安値の長期固定ローン（２．３５％）で調達できたとして、月々の支払は
１５．１万円。これに管理費、修繕積立金等を加え、税金を支払い、月々１８万円で持ち出
しゼロになる。
その結果残るのは、３５年後のローンなしのマンション。それまでの間は一切利益なし。
（個人属性による税制メリットは計算外）
こういった事実を、それぞれがどう評価するか。

以上は自己資金ゼロの計算だけど、頭金１割の投資として考えても同じようなもの。
その場合、坪単価＠２６０万円で、やっと頭金４３０万円に対して４．３％ぐらいの実質利回り。
もし＠２９５の４９００万円だと、頭金４９０万円入れても赤字になります。

現金で買えば、月々３．７％ぐらいの利回りだけど、たんす預金よりはまし？
ただし、３５年後に元本４９００万円分の価値は残っていないが・・・

あとは各自ご判断。それと、家賃は今後日本では必ず下がってきます。（年平均１％？）