ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[801: 匿名]

>>800
コメントされてる質問は、ＭＲ行って(もしくは電話で)、確認すればすぐ答えが出ますよ。
次回の完成販売後、どれくらい残っているかがポイントですね

[802: 通りがかり]

778
779です。

私はこの物件を特に否定する為に書いた訳ではありませんので誤解のないように。

契約されてる方の中でも、テナントにがっかりされてる方が多かったようなので「それは仕方がですよ」という意味での書き込みです。

賃貸についても単純相場で話をされてる方が何人かいらっしゃったようなので、駅の乗降者数を考えれば仮に駅徒歩1分でも需要は川崎駅より激減ですよ。と言いたかったのです。

きちんと否定的な根拠を示さないと、これから検討する人は単純に高く貸せる、空室率も少ない、ずっと価値が下がらないと思って買う訳ですから。

この物件は確かに鶴見ではオンリーワンなので比較対象がない。というのは認めるところです。なので単純に鶴見駅周辺相場との価格が高いか安いかの比較はできないでしょう。

ただお洒落なテナントが入らないとか、賃貸が2LDK、20万円でも需要が多く、空室率が少ないというのはその駅の乗降者数や「駅力」を全く無視した話なので、勘違いしないように根拠を示した訳です。

人が良いと言ってるものただけなしてるわけではないですよ。

ちなみに坪300万円前後で販売されている最寄駅の1日の乗降者数を見ると分かりますが鶴見駅乗降者数の5倍10倍20倍はあります。そういう駅力の中で初めて坪300万円前後という販売価格が成り立っているわけです(オンリーワンではありませんが…)。

そうした違いをきちんと理解した上で、この物件だけのオンリーワンに価値を感じて購入しないと「あれっ？」って事になるわけなんですよ…。そうならないように警笛を鳴らしたのです。

また新たな情報としては

京急川崎駅
1日利用者数　117,000人　42,880,000人／365日

京急鶴見駅
1日利用者数　28,000人　 10,220,00０人／365日

京急川崎と京急鶴見だけでもこれだけ違います。

更に横浜駅の乗降者数、2,300,000人／1日というのはJR線だけの話でした。地下鉄や京急を入れれば相当に数になるでしょう。


かなり長くなってしまいましたが結構、的確な意見だと思ってるのは私だけでしょうか？

[803: 匿名]

企業商業地と住宅地ですね。

[804: 匿名さん]

この鶴見区、幸区、川崎区の価値を大きく下げないようにナイスさんには頑張って頂きたいですね。

そのエリアの資産価値イメージを下げる要素は「完成後値引きマンション」ですから…

たしか川崎区のエスパでもアイランドグレースに続く500戸の新築マンションをこれから計画中だったと思います。
今度は値引き無しで完売出来るようにきちんと市場調査と客層を見極めて価格設定をお願いします。

関係無い話でごめんなさい。

[805: 匿名はん]

混んでんのやだわ

[806: 匿名さん]

そうだね。川崎駅の改札口なんて激込。

鶴見がいいよ。

[807: 川崎住民]

私も鶴見が良いと思う。
現在、川崎駅の徒歩圏内に住んでいるが、朝の通勤時は、東口の階段下から駅のホームまで3分位かかるし、改札付近は南武線・京浜東北線・東海道線の乗り換えの人でごった返していて、ストレスが溜まる。

[808: 匿名]

川崎は人が多すぎだが、いつもわくわくする

[809: 匿名]

人ぞれぞれでOK！
シークレインの方見てきましたが、まー普通に綺麗ですが、普通の店だよ。
商業施設は思ったよりたくさんではなく、公共施設のほうが大きいように感じました。
だから、住居棟には結構距離があり、飲食店の臭いだの気にならないと思います。

[810: 匿名さん]

802の意見は大分共感できる内容ですね。

ちなみに鶴見区住民以外で購入している方って結構いるんですかね？？

[811: 契約者]

私は都内から移って来ますよ。

[812: 契約者]

私は川崎から引っ越しますよ。

[813: 購入経験者さん]

＞＞791

東急沿線すら買えないのにここを検討するって、おかしいでしょ。うそばればれですよ。

＞＞802

一日の乗降者数と値段はかならずしも相関関係ないでしょ。

[814: 匿名さん]

東急沿線すらって…
鶴見の方が安いんですけど。

[815: 匿名]

東急のどこと比べて?

[816: 匿名]

東急神話は永遠ではありません。崩れます。日本の経済は東京、品川圏が中心です。ＪＲ路線の利便性価値です。

[817: 鶴見区民]

>>813
鶴見タワーを検討している訳ではないのでは？
一般的な事を言いたいのでしょう…
建物単価が最寄りの駅(駅からの距離等も含め)で決まると思う人達と住居として検討する人達とでは考え方が違いますよね


>>815
東急沿線(徒歩圏内)と比べてでは？
もしくは、鶴見駅からだと東側(汐入ＩＣ辺り？)だと安いかも…

[818: 匿名さん]

ダメツルだー。昨日通ったらＭＲに人いなかったよｗ

[819: 匿名]

↑冷やかし人発見です。
いったいどこの○○虫なのやら…。

昨日(土曜日)は契約者にたいして、現地案内をナイス&竹中社員で行っていたので、女性の窓口の人しかいなかったはずです。現場は忙しそうでしたよ。

それなのに、>>818みたいなコメントされるなんて…。

[820: つる]

そうだね!今週木曜日〜建物内覧会ですね。
そんなときMR行ったらだいたい受付の人は｢今日は現地案内がありまして……｣ってな感じで説明あるよね。

>>818
知ってか知らずか↑わざとらしいのか?

[821: 契約者]

ここに内覧会の話があまり話題にならないのは、このレスの閲覧者は外野が多いから？

[822: 匿名さん]

>813

相関関係ありますよ。絶対的なものではありませんが…　

まず価格の決定要素として「需要と供給のバランス」とは誰もが分かる事ですね。

その駅を利用する人の多さはそのエリアにどれだけ住宅需要があるかを計る一つのバロメーターです。
もちろん利用する人全てがそのエリアに住んでる訳ではないですが、その駅を利用する人が多ければ「そこに住みたい」と思う人も当然、比例して多くなります。

そして需要が多く、供給が少なければ当然、マンションの価格は高くても売れる訳です。

川崎駅の徒歩圏の場合、供給戸数が多くても、需要は鶴見の5倍以上ありますよ。

坪単価280万円を越えて販売を成功するには、この「需要が多く、供給が少ない」という構図が成立しないと中々完売は出来ません。眺望と駅直結の需要は多いかもしれませんが、それに対して鶴見で坪280万円では需要が激減すると思います。

[823: 鶴見区民]

>>821
契約者の方ですか？
内覧会いかがでしたか？
よろしければコメント下さい

>>822
前半の需要と供給の話は同感です。
ただ、終盤の坪２８０を越えての販売については、割高感があり、この不景気に完売するには厳しいかもしれません。
だから？
入居開始すぐ完売しないといけないの？
鶴見駅の建替え内容もよく分からないのに…。
あくまで予想ですが、鶴見駅の建替えが終わるまで大幅値引きはないのでは？
むしろ、消費税が話題になったりした日には…って感じですね。
供給にしたって３００戸／１棟だけですから、供給にしたって妥当では？

[824: 匿名さん]

822

結論としては鶴見の駅力では坪280万円はさばききれないという事ですね。

まーもっともな話ですな。このエリアでいくら駅直結だからって言っても、何かに取り憑かれて購入してるとしか思えないよ…

[825: 匿名さん]

ラゾーナの例でもありますように再開発が完了した途端に地価が上昇するって事もありますからね。

いずれは完売とするでしょ。どういう形になるにせよ。

私の読みでは50戸位は最終、賃貸に回すと思います。5年位賃料収入を得て、鶴見駅再開発による高価格設定が鶴見周辺全体に定着した頃に中古で再販。1戸55平米、賃料18万円と考えれば5年1080万円。中古再販で3800万円位で売れば損益なしで回収出来ます。

これだけ注目されている物件で値引きをすればナイスの名折れですからね。

ただ300戸／1棟だからといって供給数は妥当ではないと思います。

坪280万円ラインで考えれば競合物件は横浜、小杉、都内、都心等にたくさんあります。そうした競合エリアを差し置いて鶴見エリアを選択する人の需要を考えれば300戸は多いとも…分かんないけどね。

まっ再開発エリアの分譲マンションは開発完了まではさんざん叩かれますけど、完了後は欲しくても買えないエリアになる事もあるので、買った人はどーんと構えてればいいと思いますよ。

[826: 匿名さん]

坪280万円出しても鶴見がいいと言う人は、昔から住んでるため鶴見に愛着があるか、職場が鶴見などよっぽど便利な理由があるかですかね。

鶴見で坪280万円、うーん。

[827: 匿名]

ところで、皆さんのコメントだと２８０／坪とありますが、南向きに至ってはさらに高いと思われますが…
安さを売りにしていないので、売り切るのは大変だと思いますがどうなることやら…

[828: 匿名さん]

他人のうちの売れ行きまで悩むことはありません。

[829: 匿名さん]

そうだそうだ!!

[830: 鶴見区民]

>>828
>>829
何故、他世帯の事を気にしないでいいの？
って言うか、気にならないの？
物件としてはいいと思いますが、値段以外は非の打ち所もないって訳じゃあないですよね。
冷やかしを相手にする必要は無いと思いますが、検討者・購入者によるクチコミ検討は必要なのでは？

[831: 匿名さん]

>825さん
55平米で賃料18万？それは無理でしょー。
鶴見を過大評価し過ぎでは？

[832: 匿名さん]

そうだそうだ‼

[833: 匿名さん]

鶴見の再開発って例のシークレインとたかだか1万㎡くらいの駅ビルだけ？他に何かないの？

[834: 匿名さん]

ここですか。売れ残りという噂のマンション。
賃貸に５０戸も出すなんて、噂は本当なんでしょうか？

[835: 匿名さん]

831

駅直結ならそれも有り得るかと思ったのですが…

東海道が停まらないとさすがに直結でも無理ですかね…

ちなみにブリリア川崎タワーは40平米の1LDKで家賃20万円で出てます。

アーベンビオ川崎は55平米家賃25万円、駅徒歩3分でもすぐ賃貸ついてるみたいです。

まーほとんどが企業の法人契約みたいですけど。家賃15万以上だと個人で借りる人はほとんどいない。
その点、川崎駅周辺なら鶴見と比べても企業数や大企業の労働人口数が半端な数ではない。

[836: 匿名さん]

>企業の法人契約

税務署にバッチリ捕捉されます
おめでとうございます

[837: 匿名]

坪なんぼかいな？

[838: 匿名さん]

３００万前後。

[839: 匿名]

あーそれは中層以上ね

[840: 匿名]

阿呆らしい。他の資産運用で遊んでいる。暇人。無職か。資産無いもんなあ。

[841: 鶴見区民]

↑840に同感です
ネガコメントをするにしても、もう少し根拠をつけてもらわないと、まるで、駄々をこねる子供のように聞こえますよ(情)
賃料の設定にしてもファミリータイプで２０万前後なんて割安でしょ？(家賃補助等あれば、都内よりは現実的では？)
>>831のように鶴見全体で評価すると設定は高いと思いますが、立地と物件を確認してもらえば、個別物件として扱えるのでは？

[842: 匿名さん]

５５平米で１８万取れるか取れないかという物件だということは、＠２６０平均以下じゃないと
割高という計算になる。
＠２９５平均の物件の５５平米の部屋だったら、２３万ぐらいの家賃が取れなければ、価格につ
いて合理的な説明が付かない。
永住型の郊外物件ならともかく、通常なら鶴見は、「利便性に比較した割安感」という採算性重
視で選ぶ場所のように見えるのだが・・・
地元信者の人にとっては唯一無二だから値段には代えられないんですかね？よくわからん。

[843: 匿名さん]

駅直結というのはその駅の周辺エリアと比較対象が出来ないんですよ。だから売る側も金額を乗っけて売るんですよ。
そしてお客さんはオンリーワンという響きに乗せられて「それならこの金額でも仕方がない」って妙に納得してしまうのが「駅直結物件」の魅力です。

[844: 匿名さん]

周りに同等の比較対象物件がなければ簡単にぼったくれると？？？

[845: 鶴見区民]

>>842
家賃の設定と坪単価の根拠がよく分からないので、教えてください。

☆家賃収入18万×35年×0.9(空室調整)=6800万

★共益費等諸費用3万×35年=1260万
★家主修繕費350万(仮)
★固定資産税350万(仮)
上記小計約2000万

☆★差引き4800万(280/坪)

20万/坪の差額は何故？

>>844
簡単にぼったくられたりしないでしょうし、無意味なコメントやめれば？
　

[846: 匿名さん]

完全に賃貸を前提とした会話になってしまいましたね(笑)。
いつのまにやら既成事実化を狙うデベに誘導されているのかも(笑)。

[847: 鶴見区民]

>>846
845のコメントした者です。
ただ単なる「検討者」です。
賃貸については、取り急ぎ考えているわけではありませんが、詳しい方の意見は非常に有り難いです。

[848: 匿名さん]

>845
なぜその差が出るか教えましょう。

まず35年スパンで賃料収入を計算するところが間違っています。(ローン期間に合わせて考えたのでしょうか？)

その考えだと50年でも60年でも計算出来ますね。極端な話、賃料総額が8000万円、9000万円になってその賃料総額からランニングコスト差し引いた金額で売れるという話になってしまいます。


新築分譲マンション価格を賃料から算定する場合は一般的に20年のスパンで考えます。
18万円×12ヶ月×20年=4320万円(55平米/坪260万円)

19.5万円×12ヶ月×20年=4660万円(55平米/坪280万円)

本当に貸すわけではないので税金やら共益費、修繕云々は本気で計算しません。あくまで目安です。新築マンションで本気で利回り計算して収益を考える人はいませんからね。

例1
鶴見駅徒歩8分位の55平米なら家賃14万円くらいかな？
14万円×12ヶ月×20年=3360万円(55平米/坪202万円)

例2
徒歩5分なら家賃16万円
16万円×12ヶ月×20年=3840万円(55平米/坪230万円)

となる訳です。

ちょっとこの周辺の新築相場はあんまり分かりませんけどだいだい合ってますか?

よってこのタワーの55平米が19.5万円位で貸せるなら、まー坪280万円も有りって事になります。

ただそれは「ぴったし」って話だけで、普通は今の時代の新築マンションの場合、20年賃料総額で計算すると分譲価格の方がやや下回る物件の方が多いかもしれません。

また家賃が高くなると借りれる人がどんどん少なくなって来るし、それこそ家賃補助半額というような企業じゃないと厳しいでしょうから需要的に薄くなるのは間違いないと思いますけどね…

本気で貸すつもりの話ではなくあくまで相場賃料から適正物件価格を判断する材料です。参考になれば…

[849: 匿名さん]

なーるほど!!

シンプルで分かりやすい。参考になりました。

ところで固定資産税ってここはどのくらいなのでしょうか？
サウザンドシティのタワーに住んでる友人が70平米位なのに税金が当初、年で25万円も来た!!って騒いでいたのを思い出しました…

駅直結で資産評価が高ければやはり年20万円は掛かりますか？
(前のレスで同じ質問出てたらすいません)

[850: 匿名さん]

>>845
[参考]
＠２６０だとして、５５平米４３００万円。
購入資金全てを最安値の長期固定ローン（２．３５％）で調達できたとして、月々の支払は
１５．１万円。これに管理費、修繕積立金等を加え、税金を支払い、月々１８万円で持ち出
しゼロになる。
その結果残るのは、３５年後のローンなしのマンション。それまでの間は一切利益なし。
（個人属性による税制メリットは計算外）
こういった事実を、それぞれがどう評価するか。

以上は自己資金ゼロの計算だけど、頭金１割の投資として考えても同じようなもの。
その場合、坪単価＠２６０万円で、やっと頭金４３０万円に対して４．３％ぐらいの実質利回り。
もし＠２９５の４９００万円だと、頭金４９０万円入れても赤字になります。

現金で買えば、月々３．７％ぐらいの利回りだけど、たんす預金よりはまし？
ただし、３５年後に元本４９００万円分の価値は残っていないが・・・

あとは各自ご判断。それと、家賃は今後日本では必ず下がってきます。（年平均１％？）

[851: 匿名さん]

悲しい皮算用やってますな。
ただ、売れ残り対策を考える時期には来ています。危機感あるじゃん（誉）

[852: 匿名さん]

確かに。
ふつうは賃貸の話しなんか出ると猛反撃ですからなあ。

[853: 匿名さん]

やばい!850の言ってる事が難しくて分からん↓。

要するに購入リスクは高いの低いの？

[854: 匿名]

今日鶴見行きましたが、素晴らしい街に変貌してました！妥当な価格帯ではないでしょうか。

[855: 契約者]

　固定資産税ですが70㎡でおそらく15万円ぐらいになると、個人的には試算しました。
　この物件は管理費が高いので賃貸しには向かないと思います。賃貸しを狙うなら、今後1年位の間で、鶴見駅から5分強位の場所に3件位の物件の予定があるので、そちらを買う方が賢明だと思います。
　内覧会ですが、確かに高層マンションなので、目の前を遮る物がないので優越感はありました。施工も竹中なので殆どクレームもなく終わりましたが、内装は一般的な物なの安ぽく、トイレやキッチンは鏡面仕上げを検討中。また、部屋の位置によっては構造の関係で、掃除機能の付いたエアコンが入れられないなど制約がありました。

[856: 匿名さん]

８５５さんのように初めから賃貸に向いてないと理解して購入される方ばかりならこんな家賃や収益の話で盛り下がらないのに…

幾らで貸せるとか利回りがどうとかっていう話をすると１００％理にかなわない坪単価になるのでここはやはり駅直結の便利さ、眺望の優越感に価値を見出して行った方が良いと思います。お金に代えられない価値ってやつですね。

[857: 鶴見区民]

>>848>>850
コメント有難うございました
賃貸に向いていないことは自分なりに理解しているつもりでしたが、いろいろ参考になりました
>>853
無理して理解しなくても…
鶴見のタワーＭＳは住みたいと思う人のみが購入すればいいと思います
>>855
エアコンのことですが、本当に「構造」のことですか？(設備の事？)
ただ単に冷媒管がお掃除用の物がなかっただけでは？　

[858: 匿名]

固定資産税、管理費、修繕積立金、マンション購入後費用。
健康保険料、区民税厚生年金保険料、 です。

[859: 匿名]

>>858
意味不明ですが…

[860: 匿名さん]

３０００マンぐらいソンしてもダイジョウブイ。

[861: 匿名さん]

ファミリー層は少ないって言ってましたが、３０代・４０代っているんでしょうか？
２０年後、住人みんな７０～８０代になっていて、管理組合がすごいことになったりして。

[862: 契約者]

内覧会に行ってみての感想は、若い方の方が多かったです。
私に行ったのは土曜日なので全体的なことは判りませんが、
現在住んでいるマンションは当初年寄りが多かったのですが、
10年たった現在は若い世代に入れ替わっています。
心配要りませんよ！

[863: 鶴見区民]

>>862
10年後に中古で買うなら安くなっているでしょうから、世代も若くなるのでは？
なにかの弾みで、鶴見駅の利便性がよくなったりしなければ…(仮)
でも、トイレとお風呂にコールスイッチがあったり、実は高齢者向けに設定されていたりして…(謎)

[864: 匿名さん]

オンリーワンはお金では買えない価値がある。

[865: 匿名さん]

Ａ見込客増えませ～ん。
明日の朝礼で喝入れてください。

[866: 匿名さん]

都内なみの価格に思えますが、高いだけの価値はどんな点でしょう。
駅は近いけど線路にはさまれているし。

[867: 匿名]

>>866
あなたのような人が、無意味なコメントして、カウントが増えること？
駅に挟まれることがマイナスと考えるのか利便性と考えるのかは紙一重？

[868: 匿名さん]

入居者が少なくてたいへん閑静なところがいいです。

[869: 匿名さん]

ここ以外の新築鶴見マンション物件が軒並み坪150とかなことに、疑問を持たないんだろうか。
もう買っちゃった人は自分を信じるしか無いんだろうけど。

[870: 鶴見区民]

>>869
タワーＭＳが150/坪で買えるなんて誰も思ってないですよ。しかも、それを今頃分からない人がいることに疑問を感じてしまいます(謎)
あなたが検討(もしくは売り込みたい？)物件で、口コミされてはいかがですか？

[871: 匿名さん]

だからタワーだ、駅直結だって鑑みても、坪220が良いとこだろって言ってるのではｗ

[872: 匿名さん]

坪150とかなマンションと並べられるとは！
ロイツルも落ちたもんだ（泣）

[873: 匿名さん]

価格なりの価値は無いマンションですからね。
ナイスに騙されて買っちゃった人は可哀想。
マンションの価格を決める要素は２つ。
立地と仕様。
鶴見は地価が安い上に低仕様な設備ばかり。
なぜこの値段なのか理解に苦しむ。

[874: 鶴見区民]

>>871
70/坪も間違えたりしないでしょう。だから、>869は素直に150/坪だと思ってるのでは？何事も人それぞれでは？
>>872
折角なので、比較物件もコメントしてくれれば分かりやすいのに…
>>873
理解に苦しむ物件の口コミにわざわざコメントしているわけですから、出来れば理解に苦しまない物件を教えてください

[876: 匿名さん]

駅直結マンションははっきり言ってそのエリアに1棟しか出来ないから本当に高いのか安いのか分からない。
駅力だけでも判断は出来ない。

例えば川崎駅にしても駅直結のマンションはいまの所なく正確にロイツルと価格比較する事は出来ない。

そこでみんなに「イメージ」してもらいたい事は、川崎駅直結マンションが出来たとしたら坪300万円は軽く超えるのでは…という事。そこから考えると鶴見の駅直結マンションが坪280万円は現実的だ!!　　と思うのです。

京浜東北線ラインで駅直結マンションがあるのはどこ？？

駅直結とはどのエリアでも希少性は100%。沿線でみても90%位の希少性。プラス乱開発による同等タワーの建設が厳しいエリアとなれば…

あとはご想像におまかせします。

ナイスの営業じゃないよ。「川崎区幸区鶴見区エリアの相場を上げる会」の者です。

[877: 匿名]

相場が上がって得するのは誰だ？

[878: 匿名]

877さん以外の関係者

[879: 匿名さん]

その周辺エリアの分譲マンションに住んでる者です。

平成16年に買ったマンション。いつまでも買った当初の価格で中古取引されればいいなと…

いずれ売却しますので。


その為にはどのエリアもまんべんなく相場が上昇する事が望ましい。

そうお考え頂ければ、既に分譲マンション購入済の全員が同じ思いでは…

[880: 匿名さん]

「相場を上げる会」会員になります!!

[881: 匿名さん]

いずれ買い替える身としては、自分が持ってる不動産だけ価値が上がって、他は下がる方が助かる。

自分の持ってるものを含めてすべての不動産価格が上がるくらいなら、すべての不動産価格が下がった方が良い。買い換え時の持ち出しが少なくて済むから。

[882: 匿名さん]

>881

確かにそうですね。次に買い替える物件まで高くなってたらバブルの二の舞ですから。
879は「売却」としか言ってないので、時期が来たらただ売却して実家に帰るとかではないでしょうか。

それならつじつまが合いますね。

[883: 匿名さん]

んっ？

そうなるとやっぱり流通量が圧倒的に少ない駅直結は有利か。

徒歩3分圏内→5分圏内→8分圏内→10分圏内となるごとに流通量がどんどん増えますからね。

駅周辺の相場がどうなろうと駅直結は1棟しかない。

駅直結は不動の地位です!!

[884: 匿名さん]

悲惨物件で殿堂入りの新川崎シンカちゃんは駅直結ではなかったけ？

[885: 匿名さん]

あーシンカちゃん出しちゃいましたね。

でもあそこはまだ未成熟なエリア。(鶴見よりもね)
しかもいずれ歩道橋が出来れば何も問題ない。早いか遅いかだけ。もし歩道橋計画が頓挫すれば駅直結とは言えず、比較対象には入らないでしょ。
(歩道橋が出来たとしても駅直結って感じではないけど…)

ここのタワーは2駅使えて、商業等と公共施設も併用。ほら、だんだん良く思えて来たんじゃない？

そう言えば今更の質問で誰も答えてくれないかもしれないけど、このマンションってJRも京急もデッキかなんかで繋がってんのかな？雨に濡れずに改札口まで行ける？

駅直結って言うから勝手にそうなってると思って話してたんだけど…

もし行けないなら…

[886: 匿名さん]

駅直結の希少性・・・プライスレスですね。納得させるにはいい理由ですね。
ただ、私はそんなものにプラス数千万も払いたくないな。
それに人気の駅で初めて成り立つ話だと思うけど。

[887: 匿名さん]

そこが難しいとこですよね。

鶴見駅に魅力を感じて直結だからと言って相場よりも千数百万円払うのは勇気がいる。

[888: 匿名さん]

人気の駅で初めて成り立つ。

確かに。

[889: 匿名さん]

鶴見駅に魅力？
何かありますか？

[890: 匿名さん]

ないでしょう。

[891: 匿名さん]

ですよね。

[892: 匿名]

なんか発展性ないやり取りですね!鶴見が嫌ならやめればいい!多少高くても価値があると思えば買えばよい!それだけですよ。もっと、なぜ価値があるか?なぜダメなのか?とか…比較する場所とかも含め!

個人的意見としては、川崎はショッピング、外食など利便性は抜群!鶴見はかないません!逆にガヤガヤしたかんじが嫌なら〜鶴見の下町っぽさがいいのでは!ちなみに鶴見のガラ悪さを指摘する人いますが、川崎にはかなわないですよ、川崎駅前タワー住人の知り合いが言ってた現状は!前より良くなりましたが恐くてなかなか行けないとこあるそうです。ぎん○方面や堀○内方面の一部だそうです。

[893: 匿名]

鶴民がんばるねー

[894: 匿名]

川崎のあのあたり８９３です。組長が変わった。〇日になった。

[895: 匿名さん]

川崎への屈辱感が凄いですね。
今まで堪えて来たんでしょうが、やはり出ちゃいますね

ここ買った後に、サンクタスが販売されて金額を見たときは、愕然としたでしょう。

[896: 匿名]

>895
どれくらい売れ残るのやら…

[897: 契約者]

ここは鶴見を否定するためのサイトではないし、ロイヤルタワー買いたい人が情報交換すればいい。
ろくに物件も見てない人、鶴見に住んだことない人に頭ごなしで否定されたくない。

＞ここ買った後に、サンクタスが販売されて金額を見たときは、愕然としたでしょう。

サンクタスに実際足を運びました？
駅から遠いし、隣にどんな物件が建つか判らない。
あの値段は妥当ですよ。安い物件は購入層はのバラツキも心配です。

川崎駅は人が多すぎて通勤時にロスタイムが多い、
ＪＲが止まったとき、京急まで案外距離がある。

鶴見でも日常に必要な物は揃うし、
川崎、横浜には必要なときに行けばいい。

人それぞれの考え方です。

[898: 匿名]

↑大賛成ですね。鶴見は鉄道の利便性、生活環境が自然環境と調和している。治安は改善して安心している。鶴見のことを全然知らない方に怒ります。鶴見の発展を考えて企業が進出して建設している。来年３月に利用出来る。三ッ池地区が便利になる。羽田空港も近い。鶴見は住みやすいし住民は親切です。

ナイスマンション購入者。

[900: 匿名さん]

購入者が満足出来ていればそれでいいわけだが・・。

[901: 匿名さん]

売れないにはワケがある。

[902: 匿名]

↑こういう一文コメントは検討板になんの意味もないからやめましょうね(哀)

>>898
三ツ池地区が便利とは具体的にどんな感じなのでしょうか?

[903: 匿名さん]

898さんは悲惨スレや不採算路線スレに投稿された方ですね。
三ツ池界隈の地位向上のためにあちこちに投稿していただいてお疲れさまです。

[904: 契約済みさん]

購入する理由はみなさん色々あるのでしょうが、
私は横浜や川崎、東横線沿線よりも鶴見は劣っていると思っていながら、購入しました。
所詮鶴見です。たいした町ではありません。
でも、生まれ育ったところですし、職場も近いので、私には合っています。

[905: 匿名]

そうですね、納得して買ったのだから、それが一番いい物件ですよね。

私も鶴見は川崎や横浜には負けると思います。なにしろ駅周りの土地の広さが違います。逆にそういう大きめな駅の近くにある良さも鶴見なのでは?

[906: 匿名さん]

三ツ池はバスだけが頼りなので雨が降ったら通勤は壊滅状態になります。
やはり駅に近いマンションがいいですし、ましてや駅直結なら無敵です。

[907: 匿名さん]

鶴見区住民ってみんなリッチなんだね。感服するよ。

私は中古で3000万円位の物件を鶴見駅周辺でセコセコ探してます。悲しい…

[908: 匿名さん]

やっぱりこのマンション、直接駅に繋がってる訳じゃないのね…

[909: 川崎市民]

えー本当ですか？？

坪280もするんでてっきりJRも京急も駅まで屋根付きデッキとかで繋がってるのかと思ったクポ。

[910: 鶴見区民]

>>908
徒歩１分の部分は、雨が降ったら、駆け足ってことでしょうか？
駅ビルの計画に渡り廊下ってないのでしょうか？

>>909
コメ○○きも…

[911: 匿名さん]

どうせならそのまま駅にくっつければいいのにね。

[912: これから資料請求]

>910

つまりどういうことですか？

京急にもJRにも一旦外には出る必要があるってことですか？

例えば
大雨の時にJR鶴見駅を降りました。両手に荷物をたくさん持ってます。
傘をささずに、雨に濡れずに自宅マンションの玄関までは行けますか？

私もこの物件は直結と言っているのでてっきり大雨でも改札から自宅玄関まで傘無しで行けると思ってたんですけど…
チラシやHPでは分からないので…

[913: これから資料請求]

だれか見学された方教えて頂けませんか？

駅の改札から自宅まではちょっとでも外に出る事になりますか？

[914: 匿名さん]

平均＠２８０ではありません。＠２９５です。
ちなみにサンクタスは平均＠２５５。ラゾレジの中古は、最近は＠２４５ぐらいでの成約が多いようです。
川崎駅前の相場はほぼ平均＠２４０～２６０で確立した感がありますね。
鶴見の中古相場は平均＠１８０。駅前のプラウドだったら＠２２０ぐらいにはなるかもしれません。
ここは２・３年後で＠２４０～２５０ぐらいでしょう。
東神奈川の駅前に、それこそほぼ駅直結３０秒のマンションが２棟ありますが、築５年で平均＠２３０。
駅近をあまり過大評価してはいけません。鶴見と東神奈川では、本来東神奈川の方が相場が高いんですし。
ここは永く住み続けてこそ価値があるマンションですね。２０年は売却は考えない方がいいです。
逆に２０年後の方が、むしろ相対的には高値（＠２００前後）で売却できると思います。

[915: 匿名さん]

その話だと鹿島田のパークシティ新川崎が良い例ですね。

[916: 匿名]

駅ビル出来たら直結されるはずだよ

[917: これから資料請求]

>916

913です
ありがとうございます。


それは私が思っている直結という事ですよね。とりあえず資料請求してみます。
あと駅ビルっていつ完成ですか？

[918: 入居予定さん]

坪単価が高い高い言うが、鶴見なんかより更に栄えていない上大岡のタワーだって同じくらいの坪単価で即完売だったじゃないですか。
前例あるんだし鶴見なら余裕でしょ。
アンチ必死過ぎ、ロイヤル万歳！

[919: 匿名さん]

でもここは販売不振なんでしょう。
前例にはならないのではありませんか。

[920: 匿名さん]

鶴見よりも上大岡のほうが栄えていると思うが・・・・
一応デパートもヨドバシだったかビックだか忘れたが家電量販店もあるし。

[921: 鶴見区民]

>>919
本当に不振かどうかＭＲで聞いてみれば？
どちらにせよ、駅ビルが完成するまでは、販売継続でしょう
>>920
上大岡も栄えてはいますが、鶴見の方が電車で通勤&レジャー等便利ですよ
お出かけも、横浜ＯＲ川崎も選べるし…

個人的にですが、家電量販店はラゾーナにあるから別にいらない
それよりも、
食材販売(輸入物等)
本屋さん(ホントは鶴見図書館が移ればいいのに…)
が入ってほしい

[922: 匿名]

駅ビル完成はまたまだ先です。まだ解体工事してますよ。あと1年以上はかかるのでは?

[923: 匿名]

駅ビルは２０１３年春完成のようです。
http://mainichi.jp/area/kanagawa/archive/news/2010/10/14/20101014ddlk1...

[926: 匿名さん]

あのぉ、ここは販売不振だから注目されているのだと思いますが。
火災現場に集まる野次馬のようなものではないかと思いますけど。
他人の不幸をこっそりとのぞき見したいという気持ちの表れかと。
まあ、それを感謝して下さっているのですから、ご異論はないということで。

[927: 匿名]

↑おたくもちょっと勘違いでは?他人の不幸とか言ってますがなんの根拠ですか?ここが少々高いから?それだけ?

[928: 契約済みさん]

924

鶴見がセレブな町に？
駅ビルができてもそれはありえません。
高望みはほどほどに。

[929: 匿名さん]

雨が降っても少し濡れる程度。
それこそ三ツ池あたりだとかだと、バスが来なくてずぶ濡れになるばっかり。
バスが来ても大渋滞で会社遅刻は必至です。
カワイそうな人たちに比べたら、駅直結の強み、少しくらい濡れたってなんということはないですよ。

[930: 匿名さん]

駅直結で濡れるのここ？
恥ずかしくて駅直結なんて人に言えない。

[931: 匿名さん]

駅直結って自慢しちゃうの？
そんなの、恥ずかしくて人に言えない。

ってか、駅直結ってワザワザいいたいの？寂しい感性ですね。。。

[933: 匿名さん]

>918
上大岡は＠250～260じゃなかったかな。
ここよりは全然安かったよ。
上大岡を契約した後にここが発表になって一瞬焦ったが、
自分には手が出ない価格と分かって諦めがついた俺が言うんだから間違いない。

[935: 匿名]

>>933
おいおい嘘の情報はダメですよ。
上大岡も鶴見も同じような価格でしたよ。実際価格表もってますよ。上大岡は郵送してくれて(第二期販売)、鶴見はMRでもらいましたよ(第一期販売)！グレードや仕様は別としても価格はにてました。上大岡のほうが部屋感も良く、駅周辺が栄えてますが、ローカル感は否めない感じ!鶴見は確かに中層以上は高い!中層以下は坪250代まあまあありましたよ。ここの平均坪価格は上層が引き上げてますね。

個人的な検討結果、上大岡はローカル感ある土地だが思ったより高いと感じたのとリ○ト物件に良いイメージを持ってなかったため断念。ロイヤルは周辺施設の様子により保留となりました。今となればマンション下は上大岡のほうが良かった。

[936: 匿名]

>>935
マンション下ってテナントのこと？
それとも共用部(住宅部分)のこと？

それと、中層以上は確かに割高ですよね
１０階→２０階にすると一割増しって感じですよね
その分、見晴らしは違うでしょうが…
上大岡のタワーも眺望が売りでしたっけ？

[937: 匿名さん]

シークレインを見てきました。
建物は立派ですが、暗い印象を受けました。
カラオケ屋（価格が安い）だけは、小学生で大賑わいでしたが、すぐ脇に階段があり、夜は若者がたむろしそうで、がらが悪くなりそうです。
ナイスの営業さんがチラシを配っていたので、駅ビルが完成したらデッキか何かで直結されるのかを聞いてみたら、されないとの事でした。京急とも連結されないそうです。あんなに建物が近接しているのに、もったいないです。
JRとの連携が取れておらず、全体計画がいまいちかな・・・という印象です。

[938: 匿名さん]

別に直結していなくてもほんの少しだけ雨にあたる程度だからいいんじゃないですかね。
それこそ三ツ池じゃないけど、バス便の駅遠マンションでは雨の朝の通勤など、
来ないバスをズブ濡れになって待たないことを考えれば、本当に恵まれています。
直結とかになるといろいろ権利関係とか難しいんじゃないんですか。

[939: 周辺住民さん]

鶴見と上大岡って比べる人いるのかなー？
鶴見川崎は色んな人の選択肢があるけど上大岡って限定されてくると思うんだけど。
実際地元の人8割ってことだったし

[940: 匿名さん]

結局直結じゃないってことね。
おしいな〜。

[941: 匿名]

京急とは繋がらないのは知ってましたが、JRとも?あのつくりからして繋がるようなこと書いてあったのみたような…メッツの二階通路が↑ビラ配るくらいの人は解ってないこともあるから、今度聞いてみます。

[942: 935]

>>936
そうです。テナントははるかに上大岡のほうが良いと思います。シークレインのテナントはすぐ入れ替わりそうな店もありますし

[943: 933]

>935
一期で7割売れた後の二期と比べられても。
嘘と言われたので調べましたが、上大岡一期は20階南向きで＠257、西向きで＠240でした。
29階まで上がっても+10くらい。
＠280超の部屋なんて、プレミア階南向きしかなかったよ。
この価格帯まで下げれば、ここもすぐに売れるんじゃないの？

[944: 匿名さん]

んーなんだか勘違いして三ツ池あたりの便と比較する人がいるようですが…

つまりは鶴見で坪280万もするならちょっとでも雨に濡れるのは嫌だって事でしょ？
私もそう思います。

こんなに高いので駅から公共施設棟、商業施設棟とかまでアーケードデッキとかで繋がっていてそのままマンション玄関まで行けるのかと思ってた…

[945: 鶴見区民]

鶴見のタワーＭＳを購入する人も、そうでなく周辺の住民も、ＪＲから京急まで雨に濡れずに移動したいですよね
一番は二階の廊下を繋いでほしいのですが、難しければ、１階テナント部分にデッキ等屋根がほしいです

[946: 匿名さん]

品のない店舗ばかりでガラも悪いし、地価の安い鶴見なのに割高だし、何だか悲惨ですね、ここは…
せめて直結であれば良いですが、子育て世代にはとてもではないが良い環境ではないですよね。
最近風俗もまた増えた気がします。

[947: 匿名さん]

ここは平均＠２８０ではありません。＠２９５です。
上大岡の比ではありません。上大岡は＠２５９です。
価格表を持っているとおっしゃる方、ちゃんと計算してください。
全戸の販売価格の合計を全戸の床面積合計で割った数字です。

[948: 匿名さん]

無駄に高いね。

[949: 匿名]

946さんは現地のこと見てないですよね(笑)風俗増えたなんて…

わざと言ってるか↑それとも風俗常連のかたですか?

[950: 匿名さん]

>風俗常連のかたですか？

常連さんの言うことなら間違いないのでは。

[951: 匿名]

くだらないお方ですね!
鶴見信者ないですが、どうしても鶴見否定したい人がいるのはなぜなんだろ?

[952: 匿名]

売れない理由を聞いたら泣きそうになってました。でも値下げはないと強気に言ってました。

[953: 匿名さん]

くだらないとはなんですか。
946は風俗店が増えた気がすると言っているだけではありませんか。
それが誤りだとどうして言い切れるんですか。

[954: 匿名]

ここってまだ半分売れてないでしょ

[955: 匿名さん]

なんで売れないんだろう。
駅近なのに。
やっぱり価格か。

[956: 匿名さん]

気長に待てばいいんじゃないんですか。
鶴見はどうしても鶴見のイメージですから、
タワーが建ったからといって急に変わるものではないし。
マンション自体もナイスですから、
検討する人も一歩引いて見るでしょうからね。
実力があるなら時間が解決してくれるでしょう。

[957: 鶴見区民]

鶴見の住民&検討者としてコメントします
>>953
確かに言い切るのはどうかと思いますが、飲み屋街はあまり影響無さそうですが？
>>954
それって、次回の実物販売後だと状況変わらない？
まあ、高額物件だから完売はないでしょうが…
>>955
理由はいろいろでは？
値段だけなら五分くらい歩けば安い物件あるでしょうけど…。
悩ましい物件ですよね
>>956
その通りです
難しい判断ですね

[958: 匿名さん]

西口もなんとかしてもらわないと。

[959: 匿名]

↑
なんで？

[960: 匿名さん]

>949
はい。風俗店常連ですから、風俗が多い鶴見が魅力的で検討したいと思っています。
もう鶴見に決めた方が羨ましい。

[961: 匿名さん]

相変わらす、ここのスレは厳しい意見が多いね。
初めてMRを訪れた時の印象！最初に竹中の設計の責任者より難しい構造説明が長々とあり、
まあ建物の造りはしっかりしているのはわかりましたが、次に価格を聞いてビックリ。
次に内装の仕様をみて、この坪単価でこの程度？またまたビックリ。
もう少し、主婦にどうしてもここに住みたいと思わせる工夫があっても良かったよね。

[962: 匿名さん]

仕様は本当に標準レベルというか、下手したら標準以下のものもありますよね。
まぁ標準かどうかの判断は個人個人違いますから一概には言えないですが。
でも価格を見てハイグレードマンションかと認識してMRに行くとガックリ来るでしょうね。

鶴見という立地にはハイグレードを求める人は少ないでしょうから、仕様を標準レベルに落としたのは正解かもしれませんが、価格は神奈川県では立派なハイグレードマンションのレベルにあります。
何をターゲットにしたのかが見えない物件ですよね。両サイドを線路に挟まれたことによる騒音もかなりのものでしょうし。

[963: 匿名さん]

ターゲットが見えない。確かにねー。

[964: 匿名さん]

鶴見を愛してやまない金持ちがターゲットなのかも。
ただの金持ちなら検討してもスルーするだろうし。

[965: 匿名さん]

金持ちをターゲットにするなら、さらに価格上げてでも内装よくしないと

[966: 匿名さん]

とはいえ鶴見って金持ちが集まる場所でもないけどね。

[967: 匿名]

ここ来て色々言ってる人たちって何を言いたいんでしょうか?

[968: 匿名]

ここはナイスは売ってるだけで、URの企画物件ですよね?

[969: 匿名さん]

>>967
値付けがおかしい

[970: 匿名さん]

うん。おかしい。

[971: デベにお勤めさん]

実際、売れ行きはどうなんでしょうか？

非常に興味深い物件です。

[972: 匿名さん]

満州園の餃子は鶴見の誇りだと思う。

[973: 契約]

半分しか売れてないとかコメントありましたが、営業かなんかのガセですね!
内覧会かなりの部屋分の資料並んであって、人来てましたし!残ってるの中上層の一部だそうですよ。

[974: 匿名さん]

ずいぶんあやふやな情報ですね。
半分っていうのは本当かわからないけど、販売戸数が未定って、売れ残りが多いとこの特徴だよね。

[975: 匿名さん]

以前、残５０戸という説もあったかと思いますが。

[976: 匿名さん]

脱線ですが、臨港バスの運転で手に汗を握ったことありませんか？

[977: 973]

>>974

975さんが正しいです。
分かりにくい表現ごめんなさい

[978: 匿名さん]

全部では３０１戸だよね。

[979: 匿名さん]

ふむ、残戸数約５０戸というのは当たらずとも遠からずか。

[980: 匿名]

>>976さん　昔のことですが、臨港の貸し切りバスの運転手さんが、「うちのバスは日本一速い」と自慢していたという話を聞いたことがあります。

[981: 匿名さん]

確かに速い時がありますよね。
急いでいる時は頼もしいのですが。

[982: 鶴見区民]

>973
低層階はもう無いの？
一般庶民には届かない物件になった訳ですね
中高層からの見晴らしはいい感じでしょうね

[983: 匿名さん]

満州園はタンメンもいけますね。

[984: 匿名さん]

>>975
それは残念ながらありません。夢みすぎです。

[985: 匿名さん]

ここを選ぶ方はやはり風俗店に通う方は多いのでしょうか？
購入者がどんな方なのかが気になります。
飲み屋も多いですし、色んな意味で栄えた街ですよね。

[986: 匿名さん]

質問がくだらない。

[987: 匿名さん]

真面目な質問なのですが。
その地域の住民がどういう人なのか調べるのは当然ですよ。
もっと住宅の選び方を勉強された方がいいかと。

[989: 匿名さん]

987さん

購入した人が、私は風俗に通ってますと言いますか？
もしそう言う人がいたとしたら、その人を本当に住民と思えますか？
それで購入するしないを判断でしますか？

くだらない質問ですよ。

[990: 匿名さん]

判断できますか？

です。失礼。

[992: 鶴見区民]

>>985
>>987
御自身でコメントしている内容がどれだけ無知でどれだけ失礼なことを言っているのかわからないですか？
実際に見たことも無い様な子供見たいな低次元な人が実際にいて、驚き半分嘆き半分です。
ネガのコメントをするにしても、もう少しちゃんとすれば？
>>990
判断するしない以前に、もう少し言葉の使い方を理解すれば？
もう少しちゃんとネガして！

[994: 匿名さん]

>991
お前のツラが一番見てみたいわ(笑)

[995: 匿名さん]

満州園の餃子、おいしいです。
食べログにも出ていたような。

[996: 匿名さん]

争いに火を注ぐようで申し訳ないが、
みんな風俗に過剰反応しすぎじゃない？

別に街選びのポイント人それぞれなんだし、風俗がある街に住みたいという人がいてもおかしくないと思います。風俗が嫌いなら風俗がない場所に住めばいいでしょう。嫌なお店がある街に大金叩いてわざわざ住むのは何で？なんらかしら惹かれるところがあった人いるのでは？

いずれにせよ、あまりに過剰反応しすぎなので、ネガをエスカレートさせるだけですし、他人から見ても契約者が必死になってるようで見苦しいです。

[997: 匿名さん]

まあ風俗があっても気にしなければいいんじゃない。

ちなみに992鶴見区民さんは気にしない人なんでしょうね。

[998: 匿名さん]

西口の王将は繁盛してますね。

[999: 鶴見のヒマ人]

満州園は味がガタ落ち。
先日久々に行ってガッカリした。
もう２度と行かない。
王将の方が全然ウマい！！安いしね！！

[1000: 鶴見のヒマ人]

ちょうど１０００だ！！
さて、また寝るとしよう♪