ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[367: 鶴見区民]

九月末に販売される世帯の入居時期が、ＨＰだと三月末(即入居でなく…)になっているようですね。
既契約者が優先して入居開始だという事は分かるのですが、何でそんなに先なのでしょうね？

[368: 匿名さん]

7、8000万円超の部屋は原則九月末に販売される予定らしいですよ。

つまり、超高額・ファミリータイムのこれらの部屋は、完成して実際に部屋を見てから
購入したいという要望が強いらしく、地域密着を目指すナイスが最初からこの希望に応じることを決定して、
完成後に販売としたそうです。

完成後に販売開始しても売り切れるという自身もあってのことだと思います。

[369: ご近所さん]

価格の高低に関わらず初めから全室要望受け付けてましたよ。
要望が入った部屋から順に売り出してたんだから、要はなかなか要望が入らなかったってだけでしょ。

[370: 匿名]

ものは言いようだね。
あれやこれやと(笑)。

[371: 匿名さん]

370みたいな、知性も人間性も感じられない、かつ、無意味な書き込みをする人って、
いったいどんな人なんだろう？？？

362，363，369，370あたりはすべて同一人物なんだろうけども…

[372: 匿名]

確かに↑
この物件へのあれこれはさておき↑
短文での吐き捨てコメントは頭悪そうだね

>>368
ところで、そういう情報はどこから仕入れたものですか?ちょっとそういう事も付け加えれば、この情報の信憑性があがるのでは?

もし368さんの言うのが本当なら超高額住戸の希望者たくさん待ってることになりますよね?

[373: 368]

>372

368ですが。

私は普通にMRで販売担当者に聞きましたよ。
「売れ行きはどうなんですか」、「売れ残っているなら心配なのですが」
と正直に話して。

そしたら、丁寧に販売計画等教えてくれましたし、
売れなくて焦ってるような状況にはとても思えませんでした。

ちなみに、私がMRでこの質問をしたのは２度目の訪問の時でしたが、
１度目の訪問の時に検討していた物件は、わずか1週間で売約済みになってしまっていて、
とても悔しい思いもしました。

根拠のないネガティブな主張なんて、
実世界でちゃんと確かめればすぐに吹き飛びますよ。

[374: 匿名]

>>373
と言うことは、九月の末にならないと完売するかは分からないということですね
値引きを求める人は、また１０月にお会いしましょうって感じですね(売れ残りがあれば…)
ＭＲに行くと、確かに営業の人達は焦ってない感じでしたね
高額物件は間違い無いのに、購入層はいるんですね

[375: 匿名さん]

>>368

初めて書き込みしますが、誤字が気になります。。

[376: 368]

>374

九月の末というか、年をこえるくらいまでわからないんではないでしょうか。

値引きを求めるにはその先になるんでしょうが、
とても値引きに応じるとは思えない雰囲気ですが…。

というか、売れ残り自体そのころには存在しないと思いますよ。
（5、6000万円台についての話ではありますが）

私自身の先日の経験からいえば、本当に買いたいんだったら、
買える価格帯のものはすぐに買わないと、売れ残りはあり得ないと思います。

近隣のマンションでは、倍率20倍というものもあったそうで、
そういったものに比べれば「飛ぶように売れてる」感じではないですが、
ちょうど良く売り切れるように、なかなかしたたかに計算されてる印象です。

[377: 購入検討中さん]

現実的な話がようやく出てきたので、
もうひとつ具体的な話を。

このマンションの周りの賃貸物件調べてみました。
ネット検索すればすぐに出る情報ね。

80㎡台
→
築 7年・82㎡・駅徒歩14分・賃料18万円
築 9年・80㎡・駅徒歩12分・賃料19万円
築13年・81㎡・駅徒歩 1分・賃料17万7000円

70㎡台
→
築15年・72㎡・駅徒歩 5分・賃料20万4000円

60㎡台
→
築 2年・68㎡・駅徒歩 5分・賃料17万9000円
築 8年・66㎡・駅徒歩 8分・賃料17万8000円
築11年・69㎡・駅徒歩 5分・賃料18万円
築15年・62㎡・駅徒歩 5分・賃料16万8000円
築11年・63㎡・駅徒歩 3分・賃料17万円

50㎡台
→
築 1年・57㎡・駅徒歩 1分・賃料16万5000円
築 2年・54㎡・駅徒歩 1分・賃料17万2000円


この建物の場合、新築・駅直結・タワーという特殊性（眺望と耐震性）があるから、
大体㎡数が同じ他物件に１万円～２万円くらいプラスしたら、
ローン＋修繕積立金・管理費の合計の適正価格が出るんじゃないの？

そう考えると、高くも安くもない、ちょうどいい価格に設定されてる感じがするけど…

[378: 匿名さん]

>>377
その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはずなんだけど
全然売れないね。そこに出てる賃貸物件も実際には高すぎて借り手がいないのでは。

[379: 購入検討中さん]

＞377

＞そこに出てる賃貸物件も実際には高すぎて借り手がいないのでは。

この可能性はなくはないですね。
しかしながら、15分くらいでネットでザーッと簡単に情報を集めて、
15～20件くらいの物件につきこの数字が出ましたんで、
むしろこれらは賃料相場を形成してると考えたほうが自然でしょうね。

そう考えると、これらが「高すぎて借り手がいない」物件のものであると考える
具体的根拠が示されないと、単なる「難癖意見」ととらえざるを得ないでしょうね。

＞その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはずなんだけど全然売れないね。

全然売れないと言い切れる、客観的かつ具体的根拠は何ですか？
客観的かつ具体的根拠がなければ単なる「難癖意見」ととらえざるを得ないでしょうね。

あと、「その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはず」という部分の
客観的な根拠って、何ですか？

[380: 匿名さん]

そもそもロイヤルタワーが何％売れて何％残ってるのかなんて、
誰もしらないんじゃあないのか。

仮にそれがわかったとして、
その売れ行きのパーセンテージが他のマンションに比べてどうなのかってのも
わからんし。

もしこういうのを示したうえで、
「ほら、売れてないぞ」
と言ってくれる人がいれば、むしろありがたいが…

[381: 匿名さん]

ここを月２０万ぐらいで賃貸に出しても、元を取るのに３０～４０年はかかるんじゃないの？
そして、そのころには建て替えが視野に入ってくる・・・

[382: 購入検討中さん]

まあ、私はまだまだ検討中なんですが。

>381


>ここを月２０万ぐらいで賃貸に出しても、元を取るのに３０～４０年はかかるんじゃないの？
そして、そのころには建て替えが視野に入ってくる・・・

この意見がいかに適当かということをちょっと書いてみたくなりましたわw
15分もあれば書ける意見だし、ちょっと検討の足しになるかと。

①
標準的と考えられる２LDK・5000万円くらいの部屋をローンで買って
で、20万円で貸した場合の計算ね。

35年ローンだと金利も入れて6100万円くらい返すことになりますわね。超低金利だから。
これを35年で割ると一月14.5万円くらい。
もし20万円で貸して返済に回せば25年かからずに返済が終わると。

で、大事なポイントは、25年程度でローンを返し終わった後は、
マンション建て替えが必要な時まで賃料がまるまる全て収入になることね。

1年で240万円、10年で2400万円、20年で4800万円の収入。

この手のタワーマンションに建替えが必要になる目安は概ね最短でも90年と言われてます。
だから単純計算すると、240万円×65年で、1億5600万円が「元を取った後」の賃料収入ね。
立替えなんか放棄しても、おんなじマンションがもうあと３つ買えますわね。

②
さて、上の計算は修繕積立・管理費用の計算が入っていないのであまり現実的ではないわけね。
両費用分月3万円を足して計算すると、35年ローンを組んだ場合の金利こみの支払は7100万円位。
月の負担は3万円プラスの17.5万円位。

この場合でも20万円で貸せば30年で返済が終わるね。
建て替えが必要な時までの賃料収入は修繕積立・管理費用ひいたら1億3300万円くらい。
やはりもう２．５こくらい買える。

③
ここで考えるべき要素として、賃料を２０万円維持できるのか、という問題がありますわね。
しかしながら、賃貸物件を借りる人のほとんどが最も重視するポイントは
「利便性＝駅の近さ」と言われており、
東○リロケーションや野○不動産などの賃貸の専門家に聞けばすぐわかるけど、
築数十年たっても、駅直結物件については賃料が最大で10％しか下落しない場合がザラ。

２で考えた現実的計算を基に、最悪、賃料が25％下落したと考えたしても、
9980万円の賃料収入。
「元を取った後」に、さらにもう２つ買えますねえ。

④
さらに考えるべき要素が空き室率。
ただ、、仮に10年間連続で空き室が続いたとしても
損失は1800万円から2400万円で、トータルで7600万円～8000万円の黒字が出る。

もっとも、駅直結型のマンションの最大のメリットは空室が極めて出にくいという点だし、
２年に一回更新料２月分、新規契約の際には礼金が１、２月分余分に入ることを考えると、
空室のリスクは上に書いたものよりもよっぽど低いはず。

⑤
これらすべては、手持ち資金がゼロの人が買った場合だから、
現金で買える人は、さらに金利分の余裕が最低1000万円くらいでると。

まー、長いスパンで考えたら、現金でかってもローンで買っても黒字額の差は微々たるもんだね。
超低金利が続く前提で計算するとこうなりますわね。


俺に言わせると、
金利変動の危険性、空き室率の危険性、賃料下落の危険性、
再開発による価格上昇、景気上昇・売買価格上昇の可能性といった不確定要素をどう評価するかがおもろいわけだけど、
価値なしって言ってる人たちの根拠のなさもまたあまりにおもろいわねｗ

[383: とくめい]

>>382さん
そんなに有利な物件なら、即日完売しそうなものですが？？？
そもそも購入検討なんかしてないで、あなたが買えるだけ買えば良いじゃないですか。

[384: 匿名さん]

そもそも鶴見の2L（ここは坪300だから50平米台？）を月20で貸りる人がいる、
という奇跡的な条件が整った時にしか成立しない計算式だわな

[385: 匿名]

しかし、ナイスもすごい。見直しました。
９０年後も月２０万で貸せる物件を建てるんだから。
すてきナイスですね。

[386: 匿名さん]

なんか需要の無い所に高速道路を作る時の、お役人の出す需要予想を思い出した。
理屈つけて数字は出してくるんだけど肝心の需要読みがまるで出来てないので
ほとんど意味が無いのだが、当の本人だけは気付いてないんだろうな。

[387: 匿名さん]

これだけ一応計算立てて見積もりは出来る人なのに
何で買った場所が鶴見だったんだろう
非常に謎

同じ値段出して大崎か豊洲か目黒か池袋辺りを買ってたら
まだこの計算式が成立する可能性もあっただろうに

[388: ビギナーさん]

383～387は同一人物だということは、はたから見ててよくわかるんだけど、
何でこんなに意味のない攻撃をするのかがナゾ

[389: 匿名さん]

確かになー。
積極意見は大体おおまかな根拠があって議論のたたき台になりうるものばかりだけど、
消極意見はヒステリックな決め付けで何一つ根拠ないもんなー。

売れ残りの大合唱も３７３とかの書き込み一つで一気に吹き飛んだ感じだし･･･。
具体的な根拠がある消極意見は一個もないな。

[390: 匿名さん]

＞382
全てが「超低金利で長期間借り続けられる」というファンタジーの上に成り立ってるようですね。
金利が１％上がっただけで毎月赤字になるぎりぎりのラインですよ。あと、取得税や費用はいいとしても、毎年の固定資産税も入ってない。
３５年固定で一番安く借りられるのはフラット３５だけど、最安値で２．２３％。これだとすでに赤字。
それに保険料や保証料が入ってないから、これを入れるとさらに大赤字。
そもそも、言ってるのは借入金で不動産を取得して第三者に賃貸することの有利さであって、ここの投資価値のことでは無いよね。価格に比例した高い賃料取れるわけではないのだから。
少なくとも投資の世界では、このような利回りの悪い物件は、普通「価値のない物件」って言うんじゃない？
計算のできる頭の良いあなたなら、間違ってもここを買わないと思うけど。違う？
現時点でインフレを期待しても単なるばくちだし、「そもそも何でここなの？」っていう問いにどう答えるの？

[391: 匿名]

＞368、＞373さん
最近モデルルームに行かれたんであれば、あと何戸ぐらい残ってるか確認されたでしょうから、堂々と披露して「それみろこんなに売れてるんだぞ！」ってネガを喝破してやればよろしいかと思いますよ。

[392: 匿名]

>>388さん
383と385は私ですが、あとはほかの方です。
素朴な疑問と感想を述べただけですが、そんなに変なレスに見えますか？

[393: 匿名さん]

>382
修繕費の上昇とかは計算に入れないのかね？

[394: 匿名さん]

＞392さん
385は冷やかし半分でしょうけど、まあ、ご愛嬌。

[395: 匿名]

まぁ、なんとなく検討板としては正常化してきましたね。ネガもポジも根拠や理由なき冷やかしはやめましょうね。

色々コメント見ましたが、確かに修繕費は気になってました。これは確実に上がりますからね↑ましてや50年後の上昇率はかなりですよね。

[396: 鶴見区民]

>>395
修繕費って契約する人達には上昇率等、説明があるものなのでしょうか？
あと、どれくらい上がるのでしょう？
詳しい方、教えてください

[397: 匿名]

鶴見近辺で不動産を多数持っておるものです。
セミプロの仲間うちでもこのマンションには期待を寄せております。
残念ながらリスクが大きいので投資対象外ですが、街のシンボルですから完売目指して頑張ってください！

[398: 匿名]

わたくしは鶴見周辺の別のマンションを購入しましたが、確かにこちらは鶴見のシンボルとなるんですもんね。頑張って良いマンションにしてください。期待しております。
それにしても、シークレインの全貌が見えてきませんね〜。

[399: 購入検討中さん]

382ですが

誰かが言ってたけど、ネガティブ意見の書き込みって、
なんか妙に「ヒステリック」で「不必要に攻撃的」なんですけど、
この板のこの傾向は一体どうしてなんでしょうか、不思議です。

＞390
＞全てが「超低金利で長期間借り続けられる」というファンタジーの上に成り立ってるようですね。
金利が１％上がっただけで毎月赤字になるぎりぎりのラインですよ。あと、取得税や費用はいいとしても、毎年の固定資産税も入ってない。
３５年固定で一番安く借りられるのはフラット３５だけど、最安値で２．２３％。これだとすでに赤字。

私は「20万家賃とっても元取れない」みたいな言いっぱなしの意見がいかに無責任で具体性が欠けるものかを示すために、一つの叩き台を提供しただけで、あそこに全ての細かい情報を織り込むつもりは毛頭ありませんでしたけども。
だから最後に金利の変動等の不確定マイナス要素も一応示唆したわけでね。

事実、この叩き台の提供から検討板がうまい方向にいきかけてる気もするし。
これに具体的かつ有益な反論が出て議論が発展することを期待してもいたわけで。

そういう意味では、私が書いた叩き台に最も効果的かつ有益な反論は
「所得税を差し引かないのか？」
という疑問だったはずなんですが、そういう反論は出ませんでしたね。

不動産収入のような不労所得は税率高額になるので、そもそも２ＤＫ超える規模のマンションで、
賃貸家賃とローンの相殺をするというのは原則として現実的ではないでしょう。
そこで、いわゆる「ヤドカリ方式」の話や、「事業所得者の減価償却で吸収する」等のハナシがでてくるわけですが。
（単純に賃貸家賃がローン上回る構図になるのは、よほど空き室率の低い場所にある１Ｒか１ＬＤＫのみでしょう）
ですから、賃貸家賃とローンのバランス崩れただけですぐに「赤字発想」持ち出すあたり、
なんかあんましわかってない気がしますが････。

住宅ローンは５年は支払額は固定され、その後の５年も最大でも１．２５倍にしか増加させないのが
ほとんどのローンでしょうし、金利の変化だけをことさらに大きく話すのは、これまた
なんかあんましわかってない気がしますが････。

ここは単に買って単に貸すことで単純に設けるという意味では、確かに「投資」には向かないでしょう。
しかし、状況が整ってる人にはすばらしい価値がある稀有なマンションなわけでさ。


＞「そもそも何でここなの？」っていう問いにどう答えるの？

つーか、この言葉がなんだかあなたの本心を示してる気がしますわね。

鶴見のこのマンションを、とるに足らん場所のマンションだと判断してるんなら、
こんなとこで一生懸命攻撃してなくてよいはずでしょう。
さっさとどこか他の検討すればよいのに。

何かの事情で買いたいけど買えなくてねたんでる人か、
よほど鶴見を憎んでる人か、
或いは、鶴見の住民でこのマンションを忌避したいとおもってる人か、

そのどれかなので感情的攻撃してるような印象が･･･

[400: 匿名さん]

なんで鶴見でこの値段？？って単純にそう思ってる人はいると思う。
鶴見のことをよく知らないからなおさら川崎駅のほうがよほど大きくて便利なのにそれよりもっと高いの？って。
結局ここは鶴見が好きで金持ってる人が買うんでしょう。
金持ちが金使わないと景気良くならないし、いいことだと思いますよ。

[401: 匿名さん]

ここって賃料相場はせいぜい新川崎と同じぐらいでしょ？
売れ残りマンションの上に賃貸って、夢見るのもほどほどにしといた方が。

[402: 匿名]

>>401
ネガな意見もあって良いと思いますが、ネガもポジも根拠やどこからの情報かをいいましょうよ。
なぜ新川崎と同じ?なぜ売れ残り(前コメ見てます?)?
どこぞの情報でしょうか?おたくはどうやって調べた情報?

[403: 匿名]

>状況が整ってる人にはすばらしい価値がある稀有なマンションなわけでさ。

問題は、この「状況が整ってる人」が我も我もとＭＲに押しかける状況にないというところにあるんですう。
株屋がいくら割り安ですと叫んでも、買ってくれる人がいなけりゃ株価が上がらないようにね。

[404: 匿名さん]

なかなか情報源になりうる方向に動いてきてありがたいです。

＞ネガもポジも根拠やどこからの情報かをいいましょうよ。

この意見には禿げるほど同意します。

＞我も我もとＭＲに押しかける状況にないというところにあるんですう。

なんか、不人気みたいな意見が多いですけど、本当にこういう状況なんですかね？
それこそMRに人が来てない根拠ってあるんでしょうか…。
なんか、売れ残りみたいに根拠なくいわれてたけど、
「飛ぶように売れてはいないけれどもそれなりに堅調な売れ行き」みたいな印象がありますが。

だいたい、ＭＲに押しかける状況のマンションて多いの？そんなマンションあるの？
たまに「倍率２０倍」みたいな話も聞きますけど、そういうマンションっていったいどういうものなのですかね？
倍率２０倍もの人気なら、値段上げても売れそうなのに、なんで値段釣り上げないのかな。

そういう意味では、このタワーは、10％値段下げたら、完全に抽選レベルになるんじゃあないのかな。
だから、それなりに値段を釣り上げてちょうど良く売り切るくらいに計算してるんではないのですか？

[405: 鶴見区民]

>>401
鶴見駅と新川崎が同じ(賃料相場より)と言うようなコメントがありましたので、鶴見駅利用者としてコメントします。
１、電車の利便性は、おそらく鶴見の方が便利だと思われます(ただし、湘南新宿ラインの時刻を熟知し利用しまくる人は除く)
※鶴見駅でも、湘南新宿ラインには正直乗りたい(望)
※年に何度か飛行機使って旅行等する方は絶対楽です

２、買い物等の生活しやすさも、個人的感覚にはなりますが、鶴見駅周辺の方が楽だと思います。
※疑いのある方は、一度、駅回りを歩いてみてください
※お出掛け気分を得たければ、電車に乗って五分でラゾーナに到着しますし、京急で横須賀方面に向かうにも楽チンです。

３、窓から見える部分は開放的であること(中層階以上)
※高層ＭＳが窓先すぐに見えるのって嫌じゃあない？

後は高額物件なので、購入できる収入があれば…

[406: 匿名さん]

つまり、別においしいマンションではなく、
適正価格の普通のマンションってことでいいんじゃあないの？

投資とか関係なく、
ここに住む理由があってお金があれば買えばいいじゃん、ってことでしょ。
(´ω｀)
眼の色変えて投資の場合の価値を議論しても無意味。
だって、とりたてて得しないし（坪単価高いから）、
さりとて大損することもあり得ないんだからさ（タワーだし、駅直結だから）。

そういう結論じゃないのかい？

[407: 匿名さん]

普通に新川崎のほうが上だよ。駅力の坪単価あたり見たほうがいいよ。

[408: 匿名さん]

鶴見ＶＳ新川崎

田舎相撲対決

[409: 匿名さん]

鶴見と新川崎比べたら鶴見の勝ちだろうな～

新川崎に鹿島田も加えたら新川崎の勝ちだろうな～

[410: 鶴見区民]

>>407
私個人的に、都内に出るのに、横須賀線だと深夜の帰宅や路線の変更等不便なところがあった為、詳細な物件検討等やっていませんでした(恥)
新川崎の物件の口コミも見て参考にしてみます。

[411: 匿名]

また、根拠や理由ない情報にもどった(泣)

[412: 鶴見区民]

>>411
何を嘆いているのでしょう？

新川崎で比較するのにいまいち気になる物件がなく、コメントできないとか？(悩み中)

[413: 匿名]

鶴見ー羽田空港直通２３分。

[414: 匿名]

で?

[415: 匿名さん]

397さん
複数の不動産を持ってらして、資産運用に長けた方のご意見として
こちらのリスクとは何か、具体的に教えていただけると嬉しいです。
鶴見は立地的に厳しいですか？
投資向けではないけれど、自宅マンションとして住むには良いところ…なのかしら。

[416: 匿名さん]

>415さん

私も、397さんに同様の質問をしてみたいです。

ただ、
私自身の意見を言わせていただくと、リスクというかデメリットは、
やはり坪単価が高いということなのかなーという気がしています。
（ここがいいマンションなのは間違いないけど。
　同じ額出せば、もっと良いものが購入できるのではという点が不安です。）
他方で、専門職の人に聞くと、
確かに高いは高いけど価格としては適正だ
という意見もきくのでよくわかんなくなってます。

ここの坪単価は295万くらいですよね。

たまに出てくる「この額なら東京のタワーでも買える」的な書き込みはまあ、無視していいと思うんですよ。
大崎で最近売ってるタワーは377万円、
三鷹でも最近売られたタワーが430万円、
やっぱり桁違いに高いですよ。

古い情報ではこういうのとか↓
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/data/rank01.cfm

でも、神奈川で探すとね、
すごい高くて「ニュー価格」とか言われてた「クレッセント川崎タワー」も259.2万円
そのほかに、
「ブリリアタワー川崎」　　　247万円
「ラゾーナ川崎レジデンス」　180万円
「サンクタス川崎タワー」　　248万円

を考えると、やはり高いなあと。


＞投資向けではないけれど、自宅マンションとして住むには良いところ…なのかしら。

まさにこの通りなんではないでしょう

＞投資向けではないけれど

利回りが低いから、投資目的には向かないと思います。

＞自宅マンションとして住むには良いところ

駅直結・タワー・眺望抜群・再開発のど真ん中という点から、
価値は極めて下がりにくいし、資産性が高いと思います。
また、鶴見は住環境は抜群にいいと思いますよ（気取らない人にとってはですが）。

ところで、この掲示板では具体的かつ有益な情報はほとんど望めないと思います。

もし、本気で具体的かつ有益な情報交換したい方おられたら、
フリーメイルアドレスを作成してこの掲示板にのっけますんで、
直にやり取りしませんか？

応じてくださる方おられれば、実行しますんで、ご意見ください。