ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[201: 匿名]

>>199
さすがに、虫がわくようなゴミは自分でごみ置き場まで持っていけば？
共同住宅に住む上での配慮だと思います。

[202: 匿名]

虫がわくまえに回収されるでしょうが、確かにゴミ回収サービスは気になりますね。勿論、快適に利用出来れば良いサービスだと思います。玄関前に専用ボックスとか置くんですかね?

[203: 匿名さん]

ごみ回収サービスは便利そうだなぁと思うのですが、ごみ回収の時間帯やごみの出し方など、どんな感じなのか気になりますね。ところで自分でごみを出す場合は、24時間OKなのでしょうか？

[204: 匿名さん]

え？もしかしてここって各階にゴミステーション無いんですか？？

[205: 匿名]

ロイヤルタワーは外廊下なので臭いは大丈夫でしょう。

[206: ゴミ心配]

そうですか?外廊下でも筒状だからどうでしょうか?ってかタワマンって各階にゴミステーションなるものあるんですか?他見ても初耳

[207: 契約者]

ゴミ捨てステーションは案外評判が悪いようです。
ステーションのドアの近くの部屋は、夏場など臭いが結構気になるようですし、
他の階のマナーの悪い住人が別の階に捨てに来るそうです。
また、管理費の合理化で各自がゴミを捨てに行くことになった時は、
ただの無用な部屋になってしまいます。

[208: 匿名さん]

ごみも心配だが、あと120戸どうやったら売れるだろうか。
営業の話方もかなりあきらめ気味だし・・・。

[209: 匿名さん]

超高層で、各階にゴミステーションがない方が珍しいですよ。管理専用のエレベーターがないのも。
住民がゴミ袋持ってエレベーター乗るんですか？
あり得ないでしょ。

[210: 匿名さん]

＞２０８
地元の買いたい人は皆買っちゃったんですから、あとは値下して、他地域との比較者を呼び込むしかないでしょ。
まあ、ナイスとしては先購入者の手前もあっておおっぴらにできないから、完成後ある程度時間が経ってから他業者にバルク売却の上、実勢価格で転売させることになるんでしょうね。あとで転売損失を補填する裏約束した上で。

[211: 匿名さん]

生ごみはディスポーザルで処理して出さなければいいのじゃない、台所にディスポついてるでしょう？

[212: 匿名]

ディスポーザル(笑)
しかも変な略しかた
無知酷い

[213: 匿名さん]

>207さん
ゴミステーションは大体が管理用エレベータに直結していて、
管理者が毎日回収するんですよ。
夏場で臭うなんてほぼありえないですよ。
しかもディスポーザーとゴミステーションには換気装置もあるのも普通だし。

管理費の合理化って・・こういう便利な物は普通に考えて削るわけ無いでしょう（笑）

ここの営業にまんまとやられちゃいましたね。

[214: 匿名さん]

＞２０８さん
この調子だと、中古で売りに出すときは大きく値下げせざるを得ないですね。
オンリーワン物件は、逆に言うと相場がない物件だから、転売リスクは常に大。
損しても痛くない人しか買えないな～。

[215: 匿名]

どうして120戸売れ残りってわかるんですか?

[216: 匿名]

そんなに売れ残ってるんですか？大丈夫かな？

[217: 匿名]

まだこれから第４期の販売がありますよね？売れ残りとは言わないのでは？

[218: 匿名さん]

4期で販売する前に先着順の50戸を何とか売りましょう！営業マンファイト！！
それとも5カ年計画ぐらいで完売を目指しますか！？

[219: 匿名さん]

メッツの１室にして１泊１５，０００円で貸すのはどうでうか！？

[220: 匿名]

ナイスの経営陣他営業さんへ、この掲示板を見ていらしたら私の願いを聞いて下さい。この先、値下げされましたら是非先購入者へも還元をお願いします。

[221: 匿名さん]

みなさん、ナイスの株を買って、経営陣に退陣要求を出しましょう。
120戸×6,000万＝72億。見込より72億の売上げ減。
うちのファンドマネジャー＆アナリストに伝えておきましょうか。

[222: 匿名さん]

「売れ残り」＝「空き部屋」は最悪です。
管理会社の三井も管理費不足で泣いちゃいます。
今度売れなければ値下げしましょう。来年4月に入ったあたりで。

[223: 匿名]

質問です、マンションが売れ残りで後に値引きして売る場合は先購入者に値引き分の何らかの還元などあるのでしょうか？

[224: 匿名さん]

>223
ナイス次第でしょ。
法律的には払う必要ないとしても、鶴見のロイヤルカスタマーを怒らせたらどうなるか分からない。

[225: 匿名]

違うデベですが、知り合いで1000万近く還元されたことあったらしいです。埼玉の物件です。ただちょうどリー○ンショックの直後でしたが

[226: 匿名さん]

ナイスのIRを見ましたが、保証1,000万×販売済180戸＝18億支払う体力があるか疑問です。
まさにこのまま行くと八方ふさがり。。。

[227: 匿名]

確かに現時点での金額で売り切るのは不可能でしょうから、社内で値引き若しくはオプションでの還元で会議されていることでしょう。ざっと五百以上の値引きがないとむずかしいでしょう。

[228: 匿名]

高いの分かってて飛びついて高値掴みしといて何を今更。厚かましいわ浅ましいわで唖然。

[229: 匿名]

228さんに賛成10000票

[230: 匿名]

↑同感ですわ。

[231: 匿名]

タワーマンションはローン無しで購入した私の友人は満足しているわ。私もローン無しでマンション購入ですわ。

[232: 匿名]

ｔｈａｔ’ｓ ｒｉｇｈｔ

[233: 匿名さん]

会社にナイスの割引のチラシあったな。何％割引か今度見てみよ。

[234: 匿名]

>>228
いいこと言う。
つい最近まで資産価値が資産価値がと色めきたっといて今度は打って変わって還元しろって(苦笑)。
モンスターカスタマーかなんか？ 何様かね…。

[235: 匿名さん]

資産価値の維持　＝　相場が維持される
ということでしょう。

オンリーワンと言って頑張っていますが、その前に、ここは「需要＜供給」で完璧な買い手市場です。
買って買って、といくらナイスが言っても、高いからやだ、安ければ考えるよ、と買い手有利な状況です。
中古が出ても、買い手の希望価格にどんどん近づいていきます。

よって、残念ですが、相場は維持できず、住む前から資産価値は下がっちゃってます。

[236: 匿名]

マンコミュ語録『高掴み』
※新築マンションを買いたいが買えない人のレス。残念な人なので生暖かくスルーが吉

[237: 匿名さん]

そもそも財閥系ならともかく、ナイスの物件なんかを相場より高値で買って
資産価値が、という人の気持ちがよくわからない。

財閥系じゃないのでここの物件を羨ましいと思う人もいない。
皆の頭に浮かぶのは、理解不能の文字ばかりかと。

[238: 匿名]

財閥系のマンションでも欠陥ありですわ。マンションなんて建ててしまえは廃墟になる。日本経済下降で不動産価値があるわけない。あるとしても東京の限られた所だ。

[239: 匿名さん]

正直、ここのマンションのスレって二子玉川ライズタワーのと同じで
高値で買っちゃった人をみんなであざ笑うスレなんでしょ。
こういうマンションを作る人も罪だよね。東急は前年比2.5倍以上の
利益を挙げたそうだけど、ナイスもそうなれるのかな。

[240: 契約者]

しょぼん

[241: 匿名]

しょげることないです。
マンションなんてしょせんは消費財。
ごく一部の例外を除き、買った後、売値は右肩下がりです。悔しいもんだから、あちこちの検討板を荒して憂さ晴らしの日々です。

[242: 契約予定]

しょぼんとか言わなくてよいのでは?どこも多かれ少なかれ良くも悪くも色々言われてますって↑それだけ注目すべき点がある物件ってこと!注目されないスレは全然伸びてないですもん。自分たちが納得してかったならいいのでは?ただ嫌味言ったりネガなコメントはほとんど野次馬やマンションオタクでしょう↑

これからポジな情報交換しましょうよ

[243: 匿名さん]

みなさん、確認ですが、この物件、納得して買ったんですよね。
これから値下げがあっても、先に買った俺の分も下げろ、なんて醜いことはやめましょうね。

[244: 匿名]

マンション購入はいかに安く買うかですわ。住めればいい。資産と考えるな。

[245: 匿名]

※資産価値

資産のない人に限って資産ありきの不動産購入視点。
買えないので住環境については語れない。

[246: 契約者]

>>243
購入した人は当然、金額に納得して購入したでしょうが、お買い得感等を期待する人達には、理解はできないと思われます。
そもそも、鶴見駅再開発の全容も分からないまま、値段も下げよぅがないし、むしろ消費税や住宅ローン控除、羽田空港の事などで価値向上の可能性もあるのだから、意味の無い冷やかしは、スルーでいいのでは？

[247: 契約]

>>243
マンションだけに限らずスーパーだって売り切るために値下げしますよね。特に閉店間際!同じようになことですよ。自分で選んだ住戸だし契約時に勿論納得してますよ。逆に売れ残りでも、この値段なら!って納得して買う方もいるだろうし…。ただ、食品とかと違い金額的に大きい買い物ですし契約後の値下げによる還元を期待するのも気持わかります。実際還元してくれたら、デベのイメージも良くなるし次に繋がると思うのですが…

[248: 匿名]

>>247
価格の大小はそれは単なる感覚の話。
それに対して還元なんてやったらそれは市場原理の否定と破壊。
購入者は一時的に喜ぶかもしれないが結果的にその物件は値下げあるいは還元後の価格しかそもそもの価値がなかったと露呈するだけだし同業者や関係者にしてみれば迷惑千万。
結局理解も納得もできずにぶちぶちゴネてるだけじゃん。

[249: 契約者]

この掲示板を見ていますと正直言って冷やかしもカチンときますね。でも早く会社帰りに女房呼出しシークレインの天狗で一杯やりたいですね。テンアライドの株でも買って天狗の優待券もらうかな(^^)

[250: 匿名]

嫉妬してる奴の多いこと。買えないからって僻むなや、みっともない・・・。

[251: 匿名]

いやいや

買う価値がないだけ

カネはある

[252: 匿名]

交通事故の現場の横を車で通ったときの気分と一緒ですね。
こうならないように気をつけよ。

[253: 匿名]

相場より馬鹿みたいに高いお金だして買ったんだからそうでも思わないとやってられないですよね。
でも、値下げしたら還元しろとか言うのはみっともないからやめたほうがいいですよ。
最初から高値掴みは百も承知で買ったんでしょう？

[254: 匿名]

まあまあ、1人か2人↑高いとか価値ないとか言うだけ行って、金持ってるだの↑なんの情報交換にもならない外野はほうっておけばいいんです。
まともな情報交換しましょうよ。

[255: 匿名]

みなさんまともな情報がなかったからココ購入したんでしょ

[256: 匿名]

もういいって

[257: 匿名さん]

どんなマンションでも割高、割安って話題は必ず出るんだけど、ここの割高さ加減はあまりにも度を超してるから、はたから見るとどうしても理解できないってだけ。
ネガってるわけじゃないのよ。こんなに割高でも勇敢に買う人がいるってのが不思議でしょうがないの。
私、地元でしか広告宣伝してなった時期に真剣に検討して、モデルルーム行って、値段聞いてひっくり返りましたから。自分が知ってる新築相場より４割高以上だったので。

[258: 匿名さん]

まあ、交通事故でもこんな場所でどうして？というケースもありますからねえ。
そうならないように気をつけて下さい。

[259: 匿名]

変な意味で盛り上がってますね。
モデルルーム行ってみたくなりました。
値打ちがあるのか、それとも交通事故が起きちゃってるのか、自分の目で見てきまーす。

[260: 匿名]

良くも悪くもそれが正解

[261: 匿名]

>>257

わざとらしいですよ

[262: 鶴見区民]

>>257
割高なのはわかります
それでも、勇敢に買うほどでしょうか？(タワー物件で、一割から二割くらい割高に感じるかどうか？)
それに、自分の知っている相場って言っても、同じ条件は無いのだから、鶴見駅周辺のＭＳを再検討すれば？(４割くらい割安感あるのでは？)

[263: 匿名]

価値がない→不適切 でした

お詫び申し上げます

m(_ _)m

[264: 匿名さん]

鶴見代表の御手洗です。
鶴見のリッチマンは1,000万程度では痛くもかゆくもありません。
どうぞ値下げして下さい。

[265: 鶴見区民]

>>264
この時期値引きなんてあり得ないのに…
もし、同じ鶴見区民なら、非常に嘆かわしい…(涙)
無意味なコメントするのやめれば？

[266: 匿名さん]

264さんは契約者ですか？

[267: 購入希望]

値下げはいつぐらいからになりますか？値下げでマンションを買ったことのある方(ナイス物件)教えて下さい。

[268: 匿名さん]

やっぱり少しでも安く買いたいっていう気持ちはありますよね。
でも値引きがもしあったとしても口止めされるんでは？

[269: 契約者]

自分で納得して買ったんでしょう？

値下げするとは決まってないし、値下げするとしてもまずは、オプションを付けるとか、あまり、表面的には出ないところでサービスすると思います。

[270: 匿名]

>>267
とりあえず、１～２年待ってみれば？

[271: 契約]

ところで、みなさんオプションってどのくらい費用かけてます?

[272: 匿名]

ナイスのマンション購入したものですが値引きしないです。

[273: 匿名]

値下げに反対する声は一つも聞かれない。
100戸売れ残るよりかは絶対いい。
これだけ売れ残ると恥を感じてしまう。

[274: 匿名]

>>273
値下げに反対かどうか誰に聞いたの？
ナイスの関係者？
それとも契約者？
根拠なくコメントすることに恥を感じてはいかが？

[275: 匿名]

シークレインオープンはいつなんでしょうか?入居と一緒?どなたかご存知のかた居ますか?

[276: 匿名さん]

横須賀線の新駅が鶴見にできれば一発逆転の可能性はある。
と思ったが、世間のメリットはあまりないね。

[277: 匿名さん]

いくら駅近でも鶴見はないでしょ。
しかも安ければまだわかるが、この値段じゃ。
さらに、ナイスって。バッドだよ。

[279: 匿名]

相変わらず冷やかしばかりで、まともなコメントないですな…

[280: 匿名さん]

２０１０悲惨な物件アワードにノミネートしておきます。

[281: 匿名]

ネガな書き込みする奴等は自分の物件を後悔してるか、比較して嫉妬してるか、買えもしてないか、どれかだよね。
でなければわざわざこんなみっともないことするなんて理解できない•••

[282: 匿名さん]

むしろナイスを坪300を買って値下げしろ・資産価値が…などと言ってるのを理解できない人がほとんどだと思う

[283: 匿名]

>>281
放っておいた方が良いですよ。自分購入の物件に後悔とか買えないとか言うと、また何だかんだ帰って来ますよ。ここは大人な対応でいきましょう(苦笑)

[284: 匿名]

頭の弱い書き込みは、殆どが不動産業一年生の書き込みですよ。
奴等暇ですから。

[285: 匿名さん]

営業はライバルまたは敵わないマンションの掲示板にしか書かないと思うけど。
ここは

[286: 匿名]

確かに。
ここって他のどのマンションの競合やライバルになりうるんだ(笑)

[287: 匿名]

鶴見駅ビルの完成を楽しみにしている。鶴見住民です。

[288: 匿名さん]

ここが三井のパークシティ横浜鶴見とかで坪270から280ならとっくに完売して自慢になってたのに。
鶴見住民さんお気の毒…。

[289: 匿名]

>>288
今回の物件が280／坪なら買いでしたか…？

というのも、階数によってかなり坪単価が違ったんですが、迷ったあげく見送りました。
初めから低中層階狙いでしたし、失敗しましたかね？

[290: 物件比較中さん]

冷静に見れば、坪200でも高いと思うけど。
なんかみんなデベの売値に洗脳されてない！？

[291: 匿名さん]

駅直結＋財閥系デベなら坪250超えても不思議じゃない。
鶴見は地味だけど悪いとこじゃないし。
ただ今回はナイスでしょ？三井とは比較にならない。

[292: 匿名さん]

どうでもいいようなことばかりだな。

[293: ちなみに]

三井物件が好きで色々見ましたがたまたま駅近ということでここのモデルルームも行きましたが、三井の営業バイトオバチャンよりよっぽど分かりやすい説明でした。ちなみにプレサ○○スの営業は多数こなしたいらしく質問しても心ここにあらずでした。三井好きな私ですが、なんだか最近は変わらなくなっちやいました。確かに経営母体はしっかりしてますが

[294: 匿名]

私も三井が好きでしたが今は好きでなくなりました。

[295: 匿名]

俺は住友だな

[296: 匿名]

おれは野村嫌いになったよ

[297: 匿名]

>>295
>>296
よく分からないコメントしているついでに、お勧めもしくは検討ＭＳも語ってくださいな(願)

[298: 匿名さん]

すごい場所にあるんですね。
線路にはさまれて二駅目の前。
便利だろうけど、環境としてどうなんでしょう。

[299: 匿名さん]

鶴見はゴミゴミして猥雑な感じで、
でも住みやすさ抜群（便利）で気取らないあったかい感じで

まあ、こち亀に出てくる下町みたいなイメージなんじゃあないのか。
浅草とか領国とかにタワーマンションできれば、それはそれでありな感じだから、
このマンションもそういう視点で評価するかしないかだろうね

[300: 匿名さん]

>>299
ただの神奈川の下町なのに、ここのマンションは高すぎるね。
川崎のタワーの方が安いんじゃ勝負にならないのは仕方が無い所かも。

[301: 匿名]

川崎のタワーは安いのが売りなだけで色々と問題出てますよね?しかも近くに見えるが、結構駅まで離れてる(歩けばわかります)。まぁラゾーナ近くで便利ではありますが。かわさきのガヤガヤした感じが嫌な方は鶴見の方が静かで良いと思います。ほぼ駅直でもうるさくはないと思います。確かに少々お高いですが…
299さんの言うほど下町ではないのでは?

[302: 匿名さん]

>>301
鶴見もガヤガヤして騒がしいイメージだけど。
ここは線路脇というのも重なるし。

[303: 匿名さん]

まあ、「高すぎる高すぎる」の話はもういいよ（笑）。

本当に買うつもりがある人は、
高い値段に見合う「資産価値の高さ」が十分に分かってるし。

①２路線の駅のど真ん中でほぼエキナカ（しかもその駅は駅ビル改築予定）
②行政規制で今後も眺望半永久的に保証

これだけでもう十分。

ちなみにこんな記事も↓
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news246.htm

[304: 匿名さん]

>>303
ナイスのマンションが資産価値が高いって、ユニクロの高級服みたいな事をまだ言ってるの。
他の本当に資産価値の高いマンションに失礼だよ。

[305: 匿名]

ほっとけほっとけ。
買っちゃった人は「資産価値が高い」って呪文のように言い続けるしかないんだろう。
将来、売却や賃貸に出すときに初めて気づいてももう遅い。

[306: 匿名]

ここが高杉

川崎が安いんじゃない

[307: 匿名さん]

ていうか買えない貧乏人の書き込みが多すぎ（笑）

貧乏というだけではなくて、
買えない物件の掲示板徘徊して書き込み続けるあたり、
暇なうえに歪んでるから本当にウザい（笑）

あでも、暇だから貧乏なのか
で、歪んでるから貧乏なんだろうな（笑）

[308: 匿名さん]

買っちゃってなんかいないし、普段辛口の批評で知られてる牧田司記者が
「資産性が高い」と言いってると303は指摘してるんだが、そこはいいのか。

[309: 匿名さん]

303のサイトは提灯記事で有名だろ。あのシンカシティですら褒めちぎってたし。

[310: 匿名さん]

>309

307はまさにお前のような人間のことをいってるんだよ

[311: 匿名]

不動産投資物件はわずかな地域です。

[312: 匿名さん]

>>309
ひがみ根性の塊みたいな奴だな。
一生不動産とは縁がないんだろう。
シンカなんて外野が騒ぐほど悲惨なことになってないし、
実際中古が暴落してるような悲惨な物件をあげてみてくれよ。

[313: 契約済みさん]

掲示板で「高すぎる」「買ったら後悔する」とかいう書き込みを見れば見るほど、
このマンションが嫉みやひがみや羨望の対象なんだと改めて感じるし、
価値があるマンションなんだと実感する。

むしろもっといっぱいそういう「ヒガみ意見」を書き込んでほしい。

[314: 匿名さん]

契約者は不安なんだろうけど、騒げば騒ぐほど面白がって野次馬が集まってくる
というのを過去の悲惨な物件のスレで学ばなかったのかな。

まあ、そういう冷静な判断も出来ない契約者ばかりだから
2010年の悲惨なマンションオブザイヤー候補に
挙げられるような物件になっちゃってるんだろうけど。

[315: 匿名]

庶民には買えません

プロは買いません

この二つが最大購買層なのに

[316: 匿名さん]

>314

307とか313はまさにお前のような人間のことをいってるんだよ

ほとんどのネガ書き込みは同一人物からの書き込みだろうが

[317: 契約]

まぁまぁ、契約者さんたちは冷静に!

[318: 鶴見区民]

>>317
契約者じゃあないのに、契約って名前使ってない？
コメントまで嘘っぽくなるからやめれば？
　　

[319: 契約済みさん]

単なるミスじゃないの？
別にコメントは嘘っぽくない気もするけど。

[320: 契約者!]

>>318
いえいえ、契約者!ですが何か?(319さんの言うようにただ省いてしまっただけです)。何が嘘っぽいのでしょうか?
そういうくだらんところにいちいち引っ掛かるのやめませんか?(苦笑)

ところで、前のコメントで悲惨なマンションオブザイヤーノミネートとかありましたが、ノミネートされても別にいいんじゃないですか?悲惨かどうかは住んでみてわかること!何年後かにわかることなのでは?

[321: 匿名]

間違いなく住んで快適な物件ですよ。
資産価値(笑)のことばかりいってるひとは買えない人なので無視がいいと思いますよ。

[322: 契約者]

間違いなく快適なら↑どういうことが?とか
また全て快適とは行かないと思いますので、不安な部分はどんなところか?
色々前向きに情報交換でしたら良いと思います。

[323: 鶴見区民]

>>320
大変失礼しました
お詫びします
m（_ _）m

[324: 匿名]

対応できないことには無視で！か。
ただの現実逃避じゃないですか？

[325: 契約者]

日本一空室率の高いタワマンにノミネートしておきます！

[326: 契約者!]

>>323
了解しました。

しかし、どうしてここは変な意味ないコメントする人が張り付いてるんでしょうかね?
ホント、お疲れ様↑か、かわいそうにぃか?

[327: ご近所さん]

この売れ行きだと管理費２倍にしないと維持できませんね。
資産価値高いのになぜ売れないのでしょうか！？

[328: 匿名]

資産価値高くないから売れないの(笑)

[329: 匿名]

>>327
この売れ行きとは、どの程度の売れ行きですか?それからなぜすぐ2倍なんでしょ?
その理由教えてください

[330: 匿名]

>>329
売れ行きの事は、何か情報があるのでしょうが、
管理費については、コメントした人が、ど素人さんだから？(予)

[331: 契約者]

売れ残りの数、知らないの？
教えてあげようか！？

[332: 匿名]

教えてください((笑))

[333: 契約済みさん]

319ですが。

契約者！さんみたいな書き込みあるとちょっとほっとしますわ（笑）

やっぱり、ちゃんと買った人・買う気がある人・目が利く人の書き込みって、
なんとなく空気でわかるもんですよね。

・ただの荒らしの傾向
　→何らの根拠もなく極端な意見を言いきる（当然消極意見ばかり）

・ちゃんと買った人・買う気がある人の傾向
　→肩の力を抜いた、なんか安定した感じの書き込みをする。
　　アホで極端なネガティブ意見も華麗にスルー。
　　リアルに買う気があるから、根拠のあるネガティブ意見であれば聞こうとする
　　（しかし、しっかりした根拠のあるネガティブ意見など存在しない。）

ていうか、契約者板に移りませんか？
ここです↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82547/

今の板で「高すぎる意見」の嵐を目にするのは、
このマンションの価値を再確認できるから嬉しいけど、

いちいち荒らしの書き込みがはいるのは、
それはそれで有益な情報交換という方向にはなりにくいですし…

[334: 契約者!]

>>333
そうですね!
良くも悪くも有意義な情報交換したいものですね…

[335: 匿名]

総持寺が守ってくれる。鶴見の守護霊です。

[336: 匿名]

契約者がいなくなれば、批判的な意見にムキになって反論する人もいなくなるわけで
検討者にとってもいいことですね。買えないひがみや嫉みだろなんて何の反論にもなってないですし。

[337: 契約済みさん]

ハイハイ、貧乏人乙
金もないくせに「検討者」だってｗ

検討「だけ」一生してたら？

[338: 匿名さん]

全然華麗にスルーできてないしw

[339: 匿名]

こんな人が同じマンションの住人にいるかと思うとまともな契約者に同情します…。
新手のネガレスかと思うようなレベルの低さ。

[340: 匿名]

↑レベル高いの？

[341: 匿名]

↑レベル高いの？。

[342: 契約者]

もういいんじゃないですか?(苦笑)

[343: 購入検討中さん]

荒れ具合からして期待が持てる感じ（笑）

[344: 匿名]

お金は使うためにあるんだからね マンションとか買うとすぐ運用だとか利 回りだとか投資としてどうだとか言い出 す人がいるけど お金を増やす事が人生のすべてである人 でない限り価値が下がろうが 投資先として劣ってようが欲しけりゃ買 えばいいと思うんですよね それをすぐ自分の投資至上主義を押し付 けて人を馬鹿にするのってどうかと思い ますね さぞ儲かってるんでしょうに、何でそん なに余裕ないんですかね

[345: 契約者]

もうやめませんか?
カチンと来ることもあるかもしれませんが、契約者や真面目な検討中の人は冷静に寛容にしてましょ!
物件はその人の希望に合うか合わないかですよ。ここが気に入らなかった人、ちょっと無理しても気に入ったから契約した人や予算オーバーだったからやめた人など色々な方が居ますから。

[346: 匿名さん]

やめましょうといいながら、価値以上に高くてやめた人とかを例に書かないあくまでもポジを書こうとする姿勢ががネガを生む原因だ思います。
いいところは主張して、悪いところは受け入れる姿勢が必要かと思います。

[347: 匿名]

>>346
ん〜、予算オーバーとか書いてるんですが…
別にそんなひねた意味の取り方しないで欲しかったですが、ん〜、残念ですが何を言ってもダメですね。

[348: 匿名]

資金は十分クリアしてあるがここにあれだけの金額は見合わない。払う価値はないと判断しましたがね。

[349: 匿名]

マンコミュ名物脳内投資家

[350: 匿名]

検討する人もいない残念な掲示板。
まっ、カキコミは痛いのばっかりだし、閉鎖がベストだね。
ワタクシはコスギに帰ります。

[351: 匿名]

ですね、しばらく閉鎖が賢明かな!この物件がどうのこうのよりあまりにバカバカしいコメントばかりであきれてしまいます。

[352: 匿名]

価値がないと思うなら何でわざわざ覗きに来て、悪態までついていくのか、ホント不思議。

[353: 匿名さん]

誰もすべての価値がないなんて言ってないですよ。
ただ、「資産価値に関しては値段なりのものがない」という事実を無理やり強弁で否定しようとするコメントには、一言言いたくなるってだけで。
人それぞれなんだから「割高は承知で自分は別の部分を評価したんだ」って堂々と言えばいいだけなのに。

[354: 匿名さん]

脳内投資家、なんかいい言葉ですね。新語？
関係ないですが、ネットで検討中に営業さんが飛び込み営業に来ました。
暑そうでお気の毒。
でも欲しくないマンションは買えませんから。

[355: 匿名]

いちいち言わないで、勝手に買わなきゃいいんじゃない((笑))

[356: 匿名]

花火綺麗でしたね。来年も楽しみです。

[357: 契約者]

掲示板で「高すぎる」「買ったら後悔する」とかいう書き込みを見れば見るほど、
このマンションが嫉みやひがみや羨望の対象なんだと改めて感じるし、
価値があるマンションなんだと実感する。

むしろもっといっぱいそういう「ヒガみ意見」を書き込んでほしい。

[358: 匿名さん]

ホントに人気が無いと書き込みも無いもんなぁー

[359: 匿名]

もうアホ

[360: 匿名]

笑える物件

[361: 匿名]

笑える物件

[362: 匿名さん]

＞357
何度でも言うけど、投資価値は無いよ。全く。
ただ、あなたにとって何事にも替え難い価値があるというのであれば否定しないし、買った人を馬鹿だとも思わない。鶴見随一であることは確かなんだから。
だから、これ以上、人間性を疑われるような書き込みをしない方がいい。言えば言うだけ馬鹿にされるから。

[363: 匿名さん]

貧乏人乙なんて書き込みしてるくらいだからもはや人間性がどうのこうの言っても無駄だと思うよ。
あの書き込み見てドン引きした。
人を見下してさぞいい気分なんでしょう。

[364: 匿名]

そういう人たちはただの冷やかしですよ。

[365: 匿名]

営業妨害していますね。多い妨害。

[366: 匿名]

意味不明な発言はお控え下さい

[367: 鶴見区民]

九月末に販売される世帯の入居時期が、ＨＰだと三月末(即入居でなく…)になっているようですね。
既契約者が優先して入居開始だという事は分かるのですが、何でそんなに先なのでしょうね？

[368: 匿名さん]

7、8000万円超の部屋は原則九月末に販売される予定らしいですよ。

つまり、超高額・ファミリータイムのこれらの部屋は、完成して実際に部屋を見てから
購入したいという要望が強いらしく、地域密着を目指すナイスが最初からこの希望に応じることを決定して、
完成後に販売としたそうです。

完成後に販売開始しても売り切れるという自身もあってのことだと思います。

[369: ご近所さん]

価格の高低に関わらず初めから全室要望受け付けてましたよ。
要望が入った部屋から順に売り出してたんだから、要はなかなか要望が入らなかったってだけでしょ。

[370: 匿名]

ものは言いようだね。
あれやこれやと(笑)。

[371: 匿名さん]

370みたいな、知性も人間性も感じられない、かつ、無意味な書き込みをする人って、
いったいどんな人なんだろう？？？

362，363，369，370あたりはすべて同一人物なんだろうけども…

[372: 匿名]

確かに↑
この物件へのあれこれはさておき↑
短文での吐き捨てコメントは頭悪そうだね

>>368
ところで、そういう情報はどこから仕入れたものですか?ちょっとそういう事も付け加えれば、この情報の信憑性があがるのでは?

もし368さんの言うのが本当なら超高額住戸の希望者たくさん待ってることになりますよね?

[373: 368]

>372

368ですが。

私は普通にMRで販売担当者に聞きましたよ。
「売れ行きはどうなんですか」、「売れ残っているなら心配なのですが」
と正直に話して。

そしたら、丁寧に販売計画等教えてくれましたし、
売れなくて焦ってるような状況にはとても思えませんでした。

ちなみに、私がMRでこの質問をしたのは２度目の訪問の時でしたが、
１度目の訪問の時に検討していた物件は、わずか1週間で売約済みになってしまっていて、
とても悔しい思いもしました。

根拠のないネガティブな主張なんて、
実世界でちゃんと確かめればすぐに吹き飛びますよ。

[374: 匿名]

>>373
と言うことは、九月の末にならないと完売するかは分からないということですね
値引きを求める人は、また１０月にお会いしましょうって感じですね(売れ残りがあれば…)
ＭＲに行くと、確かに営業の人達は焦ってない感じでしたね
高額物件は間違い無いのに、購入層はいるんですね

[375: 匿名さん]

>>368

初めて書き込みしますが、誤字が気になります。。

[376: 368]

>374

九月の末というか、年をこえるくらいまでわからないんではないでしょうか。

値引きを求めるにはその先になるんでしょうが、
とても値引きに応じるとは思えない雰囲気ですが…。

というか、売れ残り自体そのころには存在しないと思いますよ。
（5、6000万円台についての話ではありますが）

私自身の先日の経験からいえば、本当に買いたいんだったら、
買える価格帯のものはすぐに買わないと、売れ残りはあり得ないと思います。

近隣のマンションでは、倍率20倍というものもあったそうで、
そういったものに比べれば「飛ぶように売れてる」感じではないですが、
ちょうど良く売り切れるように、なかなかしたたかに計算されてる印象です。

[377: 購入検討中さん]

現実的な話がようやく出てきたので、
もうひとつ具体的な話を。

このマンションの周りの賃貸物件調べてみました。
ネット検索すればすぐに出る情報ね。

80㎡台
→
築 7年・82㎡・駅徒歩14分・賃料18万円
築 9年・80㎡・駅徒歩12分・賃料19万円
築13年・81㎡・駅徒歩 1分・賃料17万7000円

70㎡台
→
築15年・72㎡・駅徒歩 5分・賃料20万4000円

60㎡台
→
築 2年・68㎡・駅徒歩 5分・賃料17万9000円
築 8年・66㎡・駅徒歩 8分・賃料17万8000円
築11年・69㎡・駅徒歩 5分・賃料18万円
築15年・62㎡・駅徒歩 5分・賃料16万8000円
築11年・63㎡・駅徒歩 3分・賃料17万円

50㎡台
→
築 1年・57㎡・駅徒歩 1分・賃料16万5000円
築 2年・54㎡・駅徒歩 1分・賃料17万2000円


この建物の場合、新築・駅直結・タワーという特殊性（眺望と耐震性）があるから、
大体㎡数が同じ他物件に１万円～２万円くらいプラスしたら、
ローン＋修繕積立金・管理費の合計の適正価格が出るんじゃないの？

そう考えると、高くも安くもない、ちょうどいい価格に設定されてる感じがするけど…

[378: 匿名さん]

>>377
その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはずなんだけど
全然売れないね。そこに出てる賃貸物件も実際には高すぎて借り手がいないのでは。

[379: 購入検討中さん]

＞377

＞そこに出てる賃貸物件も実際には高すぎて借り手がいないのでは。

この可能性はなくはないですね。
しかしながら、15分くらいでネットでザーッと簡単に情報を集めて、
15～20件くらいの物件につきこの数字が出ましたんで、
むしろこれらは賃料相場を形成してると考えたほうが自然でしょうね。

そう考えると、これらが「高すぎて借り手がいない」物件のものであると考える
具体的根拠が示されないと、単なる「難癖意見」ととらえざるを得ないでしょうね。

＞その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはずなんだけど全然売れないね。

全然売れないと言い切れる、客観的かつ具体的根拠は何ですか？
客観的かつ具体的根拠がなければ単なる「難癖意見」ととらえざるを得ないでしょうね。

あと、「その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはず」という部分の
客観的な根拠って、何ですか？

[380: 匿名さん]

そもそもロイヤルタワーが何％売れて何％残ってるのかなんて、
誰もしらないんじゃあないのか。

仮にそれがわかったとして、
その売れ行きのパーセンテージが他のマンションに比べてどうなのかってのも
わからんし。

もしこういうのを示したうえで、
「ほら、売れてないぞ」
と言ってくれる人がいれば、むしろありがたいが…

[381: 匿名さん]

ここを月２０万ぐらいで賃貸に出しても、元を取るのに３０～４０年はかかるんじゃないの？
そして、そのころには建て替えが視野に入ってくる・・・

[382: 購入検討中さん]

まあ、私はまだまだ検討中なんですが。

>381


>ここを月２０万ぐらいで賃貸に出しても、元を取るのに３０～４０年はかかるんじゃないの？
そして、そのころには建て替えが視野に入ってくる・・・

この意見がいかに適当かということをちょっと書いてみたくなりましたわw
15分もあれば書ける意見だし、ちょっと検討の足しになるかと。

①
標準的と考えられる２LDK・5000万円くらいの部屋をローンで買って
で、20万円で貸した場合の計算ね。

35年ローンだと金利も入れて6100万円くらい返すことになりますわね。超低金利だから。
これを35年で割ると一月14.5万円くらい。
もし20万円で貸して返済に回せば25年かからずに返済が終わると。

で、大事なポイントは、25年程度でローンを返し終わった後は、
マンション建て替えが必要な時まで賃料がまるまる全て収入になることね。

1年で240万円、10年で2400万円、20年で4800万円の収入。

この手のタワーマンションに建替えが必要になる目安は概ね最短でも90年と言われてます。
だから単純計算すると、240万円×65年で、1億5600万円が「元を取った後」の賃料収入ね。
立替えなんか放棄しても、おんなじマンションがもうあと３つ買えますわね。

②
さて、上の計算は修繕積立・管理費用の計算が入っていないのであまり現実的ではないわけね。
両費用分月3万円を足して計算すると、35年ローンを組んだ場合の金利こみの支払は7100万円位。
月の負担は3万円プラスの17.5万円位。

この場合でも20万円で貸せば30年で返済が終わるね。
建て替えが必要な時までの賃料収入は修繕積立・管理費用ひいたら1億3300万円くらい。
やはりもう２．５こくらい買える。

③
ここで考えるべき要素として、賃料を２０万円維持できるのか、という問題がありますわね。
しかしながら、賃貸物件を借りる人のほとんどが最も重視するポイントは
「利便性＝駅の近さ」と言われており、
東○リロケーションや野○不動産などの賃貸の専門家に聞けばすぐわかるけど、
築数十年たっても、駅直結物件については賃料が最大で10％しか下落しない場合がザラ。

２で考えた現実的計算を基に、最悪、賃料が25％下落したと考えたしても、
9980万円の賃料収入。
「元を取った後」に、さらにもう２つ買えますねえ。

④
さらに考えるべき要素が空き室率。
ただ、、仮に10年間連続で空き室が続いたとしても
損失は1800万円から2400万円で、トータルで7600万円～8000万円の黒字が出る。

もっとも、駅直結型のマンションの最大のメリットは空室が極めて出にくいという点だし、
２年に一回更新料２月分、新規契約の際には礼金が１、２月分余分に入ることを考えると、
空室のリスクは上に書いたものよりもよっぽど低いはず。

⑤
これらすべては、手持ち資金がゼロの人が買った場合だから、
現金で買える人は、さらに金利分の余裕が最低1000万円くらいでると。

まー、長いスパンで考えたら、現金でかってもローンで買っても黒字額の差は微々たるもんだね。
超低金利が続く前提で計算するとこうなりますわね。


俺に言わせると、
金利変動の危険性、空き室率の危険性、賃料下落の危険性、
再開発による価格上昇、景気上昇・売買価格上昇の可能性といった不確定要素をどう評価するかがおもろいわけだけど、
価値なしって言ってる人たちの根拠のなさもまたあまりにおもろいわねｗ

[383: とくめい]

>>382さん
そんなに有利な物件なら、即日完売しそうなものですが？？？
そもそも購入検討なんかしてないで、あなたが買えるだけ買えば良いじゃないですか。

[384: 匿名さん]

そもそも鶴見の2L（ここは坪300だから50平米台？）を月20で貸りる人がいる、
という奇跡的な条件が整った時にしか成立しない計算式だわな

[385: 匿名]

しかし、ナイスもすごい。見直しました。
９０年後も月２０万で貸せる物件を建てるんだから。
すてきナイスですね。

[386: 匿名さん]

なんか需要の無い所に高速道路を作る時の、お役人の出す需要予想を思い出した。
理屈つけて数字は出してくるんだけど肝心の需要読みがまるで出来てないので
ほとんど意味が無いのだが、当の本人だけは気付いてないんだろうな。

[387: 匿名さん]

これだけ一応計算立てて見積もりは出来る人なのに
何で買った場所が鶴見だったんだろう
非常に謎

同じ値段出して大崎か豊洲か目黒か池袋辺りを買ってたら
まだこの計算式が成立する可能性もあっただろうに

[388: ビギナーさん]

383～387は同一人物だということは、はたから見ててよくわかるんだけど、
何でこんなに意味のない攻撃をするのかがナゾ

[389: 匿名さん]

確かになー。
積極意見は大体おおまかな根拠があって議論のたたき台になりうるものばかりだけど、
消極意見はヒステリックな決め付けで何一つ根拠ないもんなー。

売れ残りの大合唱も３７３とかの書き込み一つで一気に吹き飛んだ感じだし･･･。
具体的な根拠がある消極意見は一個もないな。

[390: 匿名さん]

＞382
全てが「超低金利で長期間借り続けられる」というファンタジーの上に成り立ってるようですね。
金利が１％上がっただけで毎月赤字になるぎりぎりのラインですよ。あと、取得税や費用はいいとしても、毎年の固定資産税も入ってない。
３５年固定で一番安く借りられるのはフラット３５だけど、最安値で２．２３％。これだとすでに赤字。
それに保険料や保証料が入ってないから、これを入れるとさらに大赤字。
そもそも、言ってるのは借入金で不動産を取得して第三者に賃貸することの有利さであって、ここの投資価値のことでは無いよね。価格に比例した高い賃料取れるわけではないのだから。
少なくとも投資の世界では、このような利回りの悪い物件は、普通「価値のない物件」って言うんじゃない？
計算のできる頭の良いあなたなら、間違ってもここを買わないと思うけど。違う？
現時点でインフレを期待しても単なるばくちだし、「そもそも何でここなの？」っていう問いにどう答えるの？

[391: 匿名]

＞368、＞373さん
最近モデルルームに行かれたんであれば、あと何戸ぐらい残ってるか確認されたでしょうから、堂々と披露して「それみろこんなに売れてるんだぞ！」ってネガを喝破してやればよろしいかと思いますよ。

[392: 匿名]

>>388さん
383と385は私ですが、あとはほかの方です。
素朴な疑問と感想を述べただけですが、そんなに変なレスに見えますか？

[393: 匿名さん]

>382
修繕費の上昇とかは計算に入れないのかね？

[394: 匿名さん]

＞392さん
385は冷やかし半分でしょうけど、まあ、ご愛嬌。

[395: 匿名]

まぁ、なんとなく検討板としては正常化してきましたね。ネガもポジも根拠や理由なき冷やかしはやめましょうね。

色々コメント見ましたが、確かに修繕費は気になってました。これは確実に上がりますからね↑ましてや50年後の上昇率はかなりですよね。

[396: 鶴見区民]

>>395
修繕費って契約する人達には上昇率等、説明があるものなのでしょうか？
あと、どれくらい上がるのでしょう？
詳しい方、教えてください

[397: 匿名]

鶴見近辺で不動産を多数持っておるものです。
セミプロの仲間うちでもこのマンションには期待を寄せております。
残念ながらリスクが大きいので投資対象外ですが、街のシンボルですから完売目指して頑張ってください！

[398: 匿名]

わたくしは鶴見周辺の別のマンションを購入しましたが、確かにこちらは鶴見のシンボルとなるんですもんね。頑張って良いマンションにしてください。期待しております。
それにしても、シークレインの全貌が見えてきませんね〜。

[399: 購入検討中さん]

382ですが

誰かが言ってたけど、ネガティブ意見の書き込みって、
なんか妙に「ヒステリック」で「不必要に攻撃的」なんですけど、
この板のこの傾向は一体どうしてなんでしょうか、不思議です。

＞390
＞全てが「超低金利で長期間借り続けられる」というファンタジーの上に成り立ってるようですね。
金利が１％上がっただけで毎月赤字になるぎりぎりのラインですよ。あと、取得税や費用はいいとしても、毎年の固定資産税も入ってない。
３５年固定で一番安く借りられるのはフラット３５だけど、最安値で２．２３％。これだとすでに赤字。

私は「20万家賃とっても元取れない」みたいな言いっぱなしの意見がいかに無責任で具体性が欠けるものかを示すために、一つの叩き台を提供しただけで、あそこに全ての細かい情報を織り込むつもりは毛頭ありませんでしたけども。
だから最後に金利の変動等の不確定マイナス要素も一応示唆したわけでね。

事実、この叩き台の提供から検討板がうまい方向にいきかけてる気もするし。
これに具体的かつ有益な反論が出て議論が発展することを期待してもいたわけで。

そういう意味では、私が書いた叩き台に最も効果的かつ有益な反論は
「所得税を差し引かないのか？」
という疑問だったはずなんですが、そういう反論は出ませんでしたね。

不動産収入のような不労所得は税率高額になるので、そもそも２ＤＫ超える規模のマンションで、
賃貸家賃とローンの相殺をするというのは原則として現実的ではないでしょう。
そこで、いわゆる「ヤドカリ方式」の話や、「事業所得者の減価償却で吸収する」等のハナシがでてくるわけですが。
（単純に賃貸家賃がローン上回る構図になるのは、よほど空き室率の低い場所にある１Ｒか１ＬＤＫのみでしょう）
ですから、賃貸家賃とローンのバランス崩れただけですぐに「赤字発想」持ち出すあたり、
なんかあんましわかってない気がしますが････。

住宅ローンは５年は支払額は固定され、その後の５年も最大でも１．２５倍にしか増加させないのが
ほとんどのローンでしょうし、金利の変化だけをことさらに大きく話すのは、これまた
なんかあんましわかってない気がしますが････。

ここは単に買って単に貸すことで単純に設けるという意味では、確かに「投資」には向かないでしょう。
しかし、状況が整ってる人にはすばらしい価値がある稀有なマンションなわけでさ。


＞「そもそも何でここなの？」っていう問いにどう答えるの？

つーか、この言葉がなんだかあなたの本心を示してる気がしますわね。

鶴見のこのマンションを、とるに足らん場所のマンションだと判断してるんなら、
こんなとこで一生懸命攻撃してなくてよいはずでしょう。
さっさとどこか他の検討すればよいのに。

何かの事情で買いたいけど買えなくてねたんでる人か、
よほど鶴見を憎んでる人か、
或いは、鶴見の住民でこのマンションを忌避したいとおもってる人か、

そのどれかなので感情的攻撃してるような印象が･･･

[400: 匿名さん]

なんで鶴見でこの値段？？って単純にそう思ってる人はいると思う。
鶴見のことをよく知らないからなおさら川崎駅のほうがよほど大きくて便利なのにそれよりもっと高いの？って。
結局ここは鶴見が好きで金持ってる人が買うんでしょう。
金持ちが金使わないと景気良くならないし、いいことだと思いますよ。