ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[141: 鶴見住民]

５年後～１０年後位に鶴見駅西口も再開発することになったりするとどうなるのでしょうね(謎)
鶴見区民からすれば大歓迎でしょうけど、ロイヤルタワー住民からすれば…
賃貸に関しては、新築時に設定家賃であわないのであれば、二年後に中古を買う頃には家賃も低くなるので、厳しい事になるでしょう(予)
まずは、現在の再開発と、鶴見駅の建て替え&カミンが復活すればいい感じになりそうです(喜)

[142: 匿名さん]

>>140
新築が中古になった時の下落率を考慮していないと思う。
中古になると、だいたい2割は資産価値が下がると言われている。

[143: 匿名さん]

なんだか背中を押してほしいだけに見えます。
そんなに自分で納得しているなら人の意見なんか聞かずに買ってしまえばいいのに。
私としては再開発をみこんでも高すぎると思いますが何を言っても無駄でしょうね。

[144: 匿名さん]

何を言っても無駄なのではなく、
根拠もなく無責任な書き込みをする人が何を言っても無駄なのではｗ

[145: 匿名]

私も143さんと同じ印象。
意見をきくふりして自分にとって耳ざわりの良い同意が欲しいだけでしょ。

[146: 匿名さん]

おいおい、部外者書き込むなよ

[147: 匿名さん]

>>146
ここは検討板なんだから誰が書いてもいいと思うけど。

[148: 匿名さん]

145さんに同意

真剣に検討しているならなおさら、人の意見で結果が変わると思えないし。

しかも、匿名の掲示板でどんな人が書いているかもわからない。
都合のいいこと言ってくれても、悪いこと言ってても、誰も責任なんてもってくれないんですよ。
「あのときこう言われたから・・・」と言っても「だから？」で終わってしまいます。

まして、気になっていることがローン（経済）のことだったら、誰もそんなの確信はできないこと。
この板で聞いても納得のいく結論がでるとは思えないし。

フリーの掲示板です、皆、好き勝手言いますよ？
万一、それに振り回されるようなら危険だと思いますが。

周辺の状況etcならともかく、お金の問題だったらご自身でもっと調べましょう。

まぁ、調べるまでもなく（意見聞くまでもなく）、やっぱり背中を押してほしいだけのようにみえますけど？

[149: 匿名]

坪単価を良く言われてますが、ここは今までの鶴見の単価はあてにならないと思います。前例のない物件ですから〜。今までの鶴見物件と比較したら当然高くなるでしょうね↑それはすぐわかることでは?あと武小や川崎に人気がありますが↑あんなに乱立して資産価値が維持されるでしょうか?確かにここは高いんで慎重になりますが↑蓋をあけたら資産価値は維持される気がします。上がることはないでしょうが…あとはまわりの環境整備がどうなるかですね。

[150: ご近所さん]

なんでわざわざ鶴見限定で「オンリー」なんていう意味があるのか判らない。それほど大きな街でもないし。
当然前後２～３駅とは競合していて、そことの比較で高いって言われてるんだから。
仮に７２平米、６,８００万円の部屋（ここではそんなに高い部類ではない）を全額ローンで借りたら、月々の負担は、金利１.５％程度の３５年ローンでも管理費等と固定資産税計算したら約２８万円は超える。
貸したら高くても２４万円程度。それでも鶴見駅前としては異例に高い賃料だが・・・
どう考えても、資産性保全の観点から買える物件ではない。１５％は値下げしないと、きちんと計算のできる人は買わない。
どうしても鶴見に住みたい人オンリー向け物件。

[151: 匿名さん]

たしかにオンリーワン物件といえば聞こえがいいけど、
悪く言えば、タワマン需要が1本程度しかない街とも言えなくもない訳で。
鶴見はいい街だけど、資産価値とか考えずに純粋に永住したいという
気持ちだけで良いのでは？

[152: 匿名さん]

そういうとまた、やむを得ず賃貸にだす場合の…とか言い出すよ。
高値掴みだろうと変に資産価値なんて考えず住みたい街に住むために買うと思えばいいのに。

ま、価格に見合う価値があるかどうか甚だ疑問ですけど。
一流デベでもないくせに吹っかけすぎ。

[153: 匿名]

まあ、色々言うのは自由です。気に入った物件なら前向きにかつ慎重に話をすすめれば良いのでは?他の競合物件のモデルルーム行って、ここの話を出してみるのも良いかも?もし相手物件より自社物件を擁護するような必死なコメントだすならここは良いかも

[154: 契約者]

>どうしても鶴見に住みたい人オンリー向け物件。

それで結構。鶴見が好きなので、だから私は買いました。
値段が高いから、賃貸し目的より永住目的の人の購入が多いと考えました。

周りに高いビルが建たない事は、大きな要素だと思います。
もし、法律が変わったとしても、そばに高層マンションが建つ土地がないと思います。
可能性があるとすれば、西友か花月園の跡地でしょうか？

賃貸を考えているのなら、わざわざタワーを買わなくても駅から5分位の物件を買った方が借り手も多いと思います。タワーマンションは管理費が高いので賃貸に出せばその分家賃が高くなるので不利です。

[155: 購入検討中さん]

ここは駅から近くていいですね。
あと何戸残っているんでしょうか？
広くて高いところが若干売れ残りっていう感じでしょうか！？

[156: 匿名]

>>154
あまりむきにならなくていいのでは?自信もって購入したなら、まわりで良くも悪くも言われても別にきにしないでしょ!もしあなたが購入者なら、むきになること自体購入後もまわりの意見で不安や迷いあります!って言ってるようなものですよ。
ちなみに私は、川崎の問題物件モデルルームも行きましたが、逆にここ気に入って前向きに考えてます。

[157: 匿名さん]

＞１５４さんのような考え方が正しいと思いますよ。
変に値段が高いことについておかしな正当化をしようとし過ぎる人が多いから反発食らうわけで・・・
住みたいから住む。払える範囲内なので買う。それで良いじゃないですか。
何も言うことありません。

[158: 匿名さん]

物件力が高いＭＳほど叩かれるのは掲示板の常。

人気のバロメータと捉えましょう。

[159: 匿名さん]

物件力低いでしょ。
そもそもダラダラ販売続けてるこんな注目度の低いスレで何言ってんだか・・・

[160: 匿名]

>>159
あなたも何言ってんだか?ダラダラ売る=低い価値?いまどき何言ってるんでしょうか?人それぞれの価値観だし、先のことはわからないしいいじゃないですか?ここの物件否定的なあなたがここ来て批判してもなんにもならないですよ。批判や辛口コメントするならもっと根拠だててコメントしたらいかが?

[161: 匿名さん]

＞160の「脈絡のない書き散らし」のどこに根拠だった説明があるの？
＞158は価値観の表明？
それぞれの価値観って言うのなら、それこそ159みたいなのはほっとけばいいのに。
頭に血が上っちゃったのかもしれないけど、まったく文意を読み取れてないよね。結論へのつなぎが支離滅裂だよ。

[162: 検討中]

こちらの物件を購入する方で、住宅ローンを組むとした時に、どうするのがいいのでしょう？

提携ローン(横浜・三井住友)でしょうか？
それとも、個別の住宅ローンでしょうか？
色々あって悩んでおり、皆さんの御意見をいただければと思います。

[163: 匿名]

ローンの組み方次第で変わってくるのでは？金利だけで考えるなら提携が良いと思いますが。

[164: 匿名]

私もやはり提携がお勧めです。

[165: 匿名]

私もとりあえずは提携が良いと思います。あとは、途中で状況により見直ししやすい状態にしておくほうが良いと思います。

[166: 匿名]

まず自分の使用している銀行行った方がいいのでは。
交渉次第で提携以上の条件でますよ。

[167: 匿名]

ナイス提携はかなり利率が良かったと記憶してます。

[168: 匿名]

あと提携ローンでも保険に入ると利率はあがりますから…保険内容が充実してるということも選ぶポイントでは

[169: 匿名さん]

ナイスっていう軽薄そうな名前が信用の失墜に加担しているのは間違いないよね
なんでこんな名前なんだろ
「横浜不動産」とか立派な名前に変更すればいいのに

[170: 匿名]

たしかに。正式名は「すてきナイスグループ株式会社」ですよね、、、確か。

[171: 匿名]

１６９
あんた分かってて言ってるね（笑）

[172: 匿名]

169はスルー
(笑)

[173: 匿名]

169はスルー
(笑)
バカが多すぎで困ります

[174: 匿名]

まあまあ、あまり熱くならないように(汗)

まぁ確かに｢ナイス｣ってもう少し格好良いネーミングにならなかったかなぁとも思います(苦笑)

[175: 匿名さん]

ここの坪単価が高いのは仕方が無いとして、管理費が高いのは何故なんでしょう？
タワーマンションだから？
ゲストルームや多目的ルームなど、共用施設の維持費？
週5日玄関までゴミ回収サービスのような人件費から？

[176: 匿名]

人件費ではないでしょうか?共用施設が最低限なとこも私は良いと思います。

[177: 契約者]

タワーマンションの管理費は何処も高いですよね。
管理組合設立後に、共用部分の蛍光灯の数を半分にしたり、警備員が24時間だったのを半日にしたりして、管理費節減している所もあるようです。

因みに、「ナイス」は「日栄不動産」という名前でしたが、上場の時に「日栄」という会社があったので、会社名を変更したと記憶してますが。　

[178: 匿名]

>>175
共用部の持ち分が多いから？

[179: 匿名]

Ｎichiei→ＮＩＣ→ＮＩＣＥ

[180: 匿名]

１６９はナイスの社歴がお分かりにならないですね。６０年の社歴があります。日本で初の木材市場を設立して東証一部に上場企業です。山林を購入して森林保護をしております。ナイスは戦後、鶴見の発展に寄与している企業です。私はナイスのマンションの購入者です。

[181: 匿名さん]

＞１７７
日榮建設工業（アゼル）とかぶってたからじゃなかったっけ？
４０年前から日榮住宅資材の名前で上場してたし。

[182: 地元住民]

「借金返されへんかったら、腎臓売って返せ！！！」の借金取立てで社会的に問題となった
サラ金業者「日栄」との混同を避けるために社名変更したと聞いています。

[183: 匿名]

182さんの通り
以前は｢ナイス日榮｣という社名であったが、すさまじい取立てだった商工ローンの日栄（現ロプロ）と混同され、会社のイメージを損なうことから、「日榮」を取ってナイスという社名となったということです。実家が横浜の友人はナイスと言ってもピンっと来なく、昔の日榮だよ!と言ったらわかったとう事がありました。

[184: 匿名]

社名も大変です。地元の方はわかりますか、ご苦労様だったでしょう。カンバレナイス。

[185: 匿名さん]

「日榮住宅資材」を「日榮不動産」（１９８８年）から「ナイス日榮」にした（１９９５年）理由と、その後「ナイス日榮」を「ナイス」にした（２０００年）理由とがごっちゃになっちゃってますね・・・
日榮が社会問題になったのは１９９９年頃で、それを機にナイス日榮から「日榮」をはずしてます。
「ナイス」の語を使ったのは、１９７４年に管理会社を設立したときが最初かと。

[186: 匿名]

>>185
すいませんが、話題の内容と物件とそれほど関係があるのでしょうか？
知識(もしくは調査時間)の無いのはやむを得ないのでは？
　

[187: 匿名さん]

経緯判明したし、思いつきの命名でないことも判ったので、もうこのくらいでいいんじゃない。

[188: 匿名]

シークレインのテナント情報、カラオケ以外に何かご存じの方いらっしゃいますか?

[189: 鶴見区民]

>>188
何件か飲み屋さんらしきお店が入ってました

[190: 匿名]

>>189
情報ありがとうございます。ちなみにどんな感じのお店ですか…チェーン店系?それともダイニングみたいなお洒落系?ですか

質問ばかりですいません

[191: 住まいに詳しい人]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[192: 鶴見区民]

>>190
お洒落という感じではなかったような…
と言っても、まだ工事中なのではっきりと言えないです。
コンビニはほぼまちがいなく入ると思いますが、何か気になるテナント等ありますか？

[193: 匿名]

コンビニはオッケーですね。雑貨屋やセレクトショップなんかも入るといいですねぇ…

[194: 物件比較中さん]

ここは2重サッシなのでタワー特有の酷暑・極寒がだいぶ緩和されそうですね。

[195: 匿名さん]

竣工予定が9月下旬と、あと少しですね～。
テナントはもう全て決まっているんでしょうか。
モデルルームに行って聞けば教えてもらえるのかな？

194さん
このところ夏が猛暑で冬が厳冬となり、だいぶ体に堪えているので
2重サッシで緩和されるなら光熱費の面でも助かります。
いや～、夏の電気料が怖いのは初めてです。

[197: 匿名]

>>196
遅れはないようですよ(住居部分)
10月初旬に竣工検査で、月末の引渡しのようです。

[198: 匿名さん]

＞192　193
私もコンビニがあると便利だなぁと思います。
コンビニもいろいろありますが、私はミニストップがいいなぁ。
駅周辺にないですよね。
それとももうどのコンビニが入るか決まってるのかな？

[199: 匿名さん]

今になってゴミのサービスが気になります。
におい（生ゴミ・おむつゴミ等）＆ゴミ汁＆景観＆時間外に出す等のマナー問題が必ずありそう。
ゴミを見れば生活レベルや個人の趣味まで分かりますし。

ちなみに今日のうちのゴミは、暑さで虫がわいてしまったお米です。
虫がぶんぶん飛んでいましたが、こんなゴミ、家の前に出すと周りの方に迷惑ですよね。（汚くてすいません）

[200: 匿名]

各階内廊下だと匂いますよ。

[201: 匿名]

>>199
さすがに、虫がわくようなゴミは自分でごみ置き場まで持っていけば？
共同住宅に住む上での配慮だと思います。

[202: 匿名]

虫がわくまえに回収されるでしょうが、確かにゴミ回収サービスは気になりますね。勿論、快適に利用出来れば良いサービスだと思います。玄関前に専用ボックスとか置くんですかね?

[203: 匿名さん]

ごみ回収サービスは便利そうだなぁと思うのですが、ごみ回収の時間帯やごみの出し方など、どんな感じなのか気になりますね。ところで自分でごみを出す場合は、24時間OKなのでしょうか？

[204: 匿名さん]

え？もしかしてここって各階にゴミステーション無いんですか？？

[205: 匿名]

ロイヤルタワーは外廊下なので臭いは大丈夫でしょう。

[206: ゴミ心配]

そうですか?外廊下でも筒状だからどうでしょうか?ってかタワマンって各階にゴミステーションなるものあるんですか?他見ても初耳

[207: 契約者]

ゴミ捨てステーションは案外評判が悪いようです。
ステーションのドアの近くの部屋は、夏場など臭いが結構気になるようですし、
他の階のマナーの悪い住人が別の階に捨てに来るそうです。
また、管理費の合理化で各自がゴミを捨てに行くことになった時は、
ただの無用な部屋になってしまいます。

[208: 匿名さん]

ごみも心配だが、あと120戸どうやったら売れるだろうか。
営業の話方もかなりあきらめ気味だし・・・。

[209: 匿名さん]

超高層で、各階にゴミステーションがない方が珍しいですよ。管理専用のエレベーターがないのも。
住民がゴミ袋持ってエレベーター乗るんですか？
あり得ないでしょ。

[210: 匿名さん]

＞２０８
地元の買いたい人は皆買っちゃったんですから、あとは値下して、他地域との比較者を呼び込むしかないでしょ。
まあ、ナイスとしては先購入者の手前もあっておおっぴらにできないから、完成後ある程度時間が経ってから他業者にバルク売却の上、実勢価格で転売させることになるんでしょうね。あとで転売損失を補填する裏約束した上で。

[211: 匿名さん]

生ごみはディスポーザルで処理して出さなければいいのじゃない、台所にディスポついてるでしょう？

[212: 匿名]

ディスポーザル(笑)
しかも変な略しかた
無知酷い

[213: 匿名さん]

>207さん
ゴミステーションは大体が管理用エレベータに直結していて、
管理者が毎日回収するんですよ。
夏場で臭うなんてほぼありえないですよ。
しかもディスポーザーとゴミステーションには換気装置もあるのも普通だし。

管理費の合理化って・・こういう便利な物は普通に考えて削るわけ無いでしょう（笑）

ここの営業にまんまとやられちゃいましたね。

[214: 匿名さん]

＞２０８さん
この調子だと、中古で売りに出すときは大きく値下げせざるを得ないですね。
オンリーワン物件は、逆に言うと相場がない物件だから、転売リスクは常に大。
損しても痛くない人しか買えないな～。

[215: 匿名]

どうして120戸売れ残りってわかるんですか?

[216: 匿名]

そんなに売れ残ってるんですか？大丈夫かな？

[217: 匿名]

まだこれから第４期の販売がありますよね？売れ残りとは言わないのでは？

[218: 匿名さん]

4期で販売する前に先着順の50戸を何とか売りましょう！営業マンファイト！！
それとも5カ年計画ぐらいで完売を目指しますか！？

[219: 匿名さん]

メッツの１室にして１泊１５，０００円で貸すのはどうでうか！？

[220: 匿名]

ナイスの経営陣他営業さんへ、この掲示板を見ていらしたら私の願いを聞いて下さい。この先、値下げされましたら是非先購入者へも還元をお願いします。

[221: 匿名さん]

みなさん、ナイスの株を買って、経営陣に退陣要求を出しましょう。
120戸×6,000万＝72億。見込より72億の売上げ減。
うちのファンドマネジャー＆アナリストに伝えておきましょうか。

[222: 匿名さん]

「売れ残り」＝「空き部屋」は最悪です。
管理会社の三井も管理費不足で泣いちゃいます。
今度売れなければ値下げしましょう。来年4月に入ったあたりで。

[223: 匿名]

質問です、マンションが売れ残りで後に値引きして売る場合は先購入者に値引き分の何らかの還元などあるのでしょうか？

[224: 匿名さん]

>223
ナイス次第でしょ。
法律的には払う必要ないとしても、鶴見のロイヤルカスタマーを怒らせたらどうなるか分からない。

[225: 匿名]

違うデベですが、知り合いで1000万近く還元されたことあったらしいです。埼玉の物件です。ただちょうどリー○ンショックの直後でしたが

[226: 匿名さん]

ナイスのIRを見ましたが、保証1,000万×販売済180戸＝18億支払う体力があるか疑問です。
まさにこのまま行くと八方ふさがり。。。

[227: 匿名]

確かに現時点での金額で売り切るのは不可能でしょうから、社内で値引き若しくはオプションでの還元で会議されていることでしょう。ざっと五百以上の値引きがないとむずかしいでしょう。

[228: 匿名]

高いの分かってて飛びついて高値掴みしといて何を今更。厚かましいわ浅ましいわで唖然。

[229: 匿名]

228さんに賛成10000票

[230: 匿名]

↑同感ですわ。

[231: 匿名]

タワーマンションはローン無しで購入した私の友人は満足しているわ。私もローン無しでマンション購入ですわ。

[232: 匿名]

ｔｈａｔ’ｓ ｒｉｇｈｔ

[233: 匿名さん]

会社にナイスの割引のチラシあったな。何％割引か今度見てみよ。

[234: 匿名]

>>228
いいこと言う。
つい最近まで資産価値が資産価値がと色めきたっといて今度は打って変わって還元しろって(苦笑)。
モンスターカスタマーかなんか？ 何様かね…。

[235: 匿名さん]

資産価値の維持　＝　相場が維持される
ということでしょう。

オンリーワンと言って頑張っていますが、その前に、ここは「需要＜供給」で完璧な買い手市場です。
買って買って、といくらナイスが言っても、高いからやだ、安ければ考えるよ、と買い手有利な状況です。
中古が出ても、買い手の希望価格にどんどん近づいていきます。

よって、残念ですが、相場は維持できず、住む前から資産価値は下がっちゃってます。

[236: 匿名]

マンコミュ語録『高掴み』
※新築マンションを買いたいが買えない人のレス。残念な人なので生暖かくスルーが吉

[237: 匿名さん]

そもそも財閥系ならともかく、ナイスの物件なんかを相場より高値で買って
資産価値が、という人の気持ちがよくわからない。

財閥系じゃないのでここの物件を羨ましいと思う人もいない。
皆の頭に浮かぶのは、理解不能の文字ばかりかと。

[238: 匿名]

財閥系のマンションでも欠陥ありですわ。マンションなんて建ててしまえは廃墟になる。日本経済下降で不動産価値があるわけない。あるとしても東京の限られた所だ。

[239: 匿名さん]

正直、ここのマンションのスレって二子玉川ライズタワーのと同じで
高値で買っちゃった人をみんなであざ笑うスレなんでしょ。
こういうマンションを作る人も罪だよね。東急は前年比2.5倍以上の
利益を挙げたそうだけど、ナイスもそうなれるのかな。

[240: 契約者]

しょぼん