ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[105: 匿名]

鶴見駅周辺では駅ビルが完成するまで、買物は西口が便利でしょう。西友地下に京急ストアもしくは駅直結の立地を活かして１駅隣の川崎ラゾーナなら雨の日も傘なしで行けますよ！

[106: 匿名]

鶴見駅直のマンションは西友、京急ストアに天候に左右されません。川崎より鶴見の方が良いから鶴見を選択した。

[107: 鶴見住民]

>>105
鶴見駅東口だと、トミヤ(小さめのスーパー)にお世話になります
京急鶴見駅下のお店も買えますよ
だから、買い物の選択肢は以外にありますよ
ただ、鶴見駅の東側に元々あった庇が撤去されました。
建て替え後には復旧されるのでしょうか？
庇のお陰で、東口は、傘を手前でたたんで階段上れたんですが…
雨の日の通勤&ラゾーナへの買い物が面倒になりました

[108: 匿名さん]

ブログに20階からの眺望がアップされていますね。
西向きは富士山が綺麗に見えていて、しかも意外に迫力があるので驚きました。
南向きのみなとみらいの夜景もいい感じです。
ところで、7月14日付のエントリーでゲリラ豪雨に遭った際、雨宿りにモデルルーム見学を
すすめていますが、HPでは完全予約制とされているのですが・・・？飛び込みOKなの？

[109: 入居予定さん]

私はアポ無しで行きましたが、ちゃんと応対してもらえました。
価格は正直高めですが、川崎と違い３１ｍ以上の建物が建たない事と、駅までの近さが魅力です。
川崎の物件も、間取りの取り方が良いしラゾーナまでの近さも魅力ですが、付近の建物の高さに制限がない事や、駅のホームまでの距離を考えると10分弱かかる距離ですね。第二の武蔵小杉になる可能性があります。でも価格帯は魅力的ですね。

[110: 匿名]

<<109
そうですね!川崎も武小も実際は駅までけっこう距離ありますよね。行ってみてわかりました。川崎のラッシュなんてホーム上がるまですごく時間かかってビックリしました。急に人工増えてキャパオーバーな感じでした。
鶴見は以外と静かで便利なとこが魅力ですね。あと物件的にはほぼ駅直なところ…

[111: 鶴見住民]

ほぼ直結なのはわかったので、今回撤去してしまった東口側の庇を復旧してほしい(望
)

[112: 匿名]

庇は駅ビル完成時にはできるのでは！二年間しばしお待ち下さい。

[113: 鶴見住民]

>>112
二年後に庇ができるのだったら我慢します
でも、庇って防火上、制約あるし、できるのでしょうか？
もしくは、ロイヤルタワー(ホテル経由でいいのですが)と鶴見駅が直結でもいいのに…(願)
がんばれ　メッツホテル！

[114: 匿名さん]

近くに住んでいてマンション自体はとても気に入ったのですが、

支払いをしていけるのかどうかが不安なのと、

あまりにもマンションに対して知識がないので、

悩んでいます。マンションに強くて、資金的な相談に

第三者的な立場から相談に乗ってくれるＦＰの方をしりませんか？

[115: よそもの]

>>114さん

私もいま、このマンションを一発で気にいったものの、
こんなに早く決めてしまってよいものか、とても悩んでいるものです。
（７～８割方、購入を決めている感じです。）
マンションについての知識もほとんどない状態で、
モデルルームもここ一軒しか見ていません。

ところで私は、リクルートのマンションナビカウンターというところに
無料相談に行って、ここでこのマンションの紹介を受けました。
そしてそちらでは、FPの無料相談もすぐに設定してくれるので、
来週利用する予定です。

これを利用されてはいかがですか？

逆に質問なのですが、
このマンションは、近場の方にはどのように目に映るのでしょうか。

鶴見はとても住みやすいところで、
離れると後悔する方が多いと聞きます。

駅の周りはゴミゴミしているけれど、これは昔から発展してきた街の特徴で、
むしろゴミゴミしてると感じるのは田舎者の証拠では、との意見も聞きます。

しかも、駅が改築されるから、今後一気にこのマンションの価値が上がる
のではないかと考えてます。

その辺どうなんでしょうか・・・・

地元の方のご意見等、ぜひ知りたいです。

[116: 住民]

三十数年在住の区民からマンションの存在を見ますと、まさに憧れであり住むことに最高のステータスを得られるでしょう(区民目線)！ランドマークに住める喜びを味わいたく思います。私の意見はヒガミのない素直な区民の意見です！

[117: 購入検討中さん]

115さん

地元民ではないですが、
モデルルーム1件目でマンション購入はリスクありますよ～～

私は8件ぐらい見て1件目のマンション買いましたが
最低3・4件は見るべきだと思います。

価格・立地・仕様　等々　、比べるのは大事ですよ。

鶴見も何件か新築マンションでてますし、
近くの駅でもいくつか比較できるマンションありますよね＾＾

※「今後一気にこのマンションの価値が上がる？」とのコメントありますが
　ここらへんもいくつかのマンションを見ていくと状況がわかっていくと思います。

[118: 契約者ですが]

　私は15年位前に賃貸で鶴見に住み着きましたが、正直住みやすいと思います。
　はじめは川崎や、メインラインの駅の方が良いと思い探しましたが、逆に京浜東北線と京急の各停しか止まらない事が、あまりごみごみせず住みやすい感じになってます。
　この物件の他に、川崎、武蔵小杉など駅から近い物件を11件ほど見ました。
　このマンションの問題点は、価格が高い事。管理費が高い事。の2点ですが、近くに高い建物が建たない事。また比較的安い物件は何かマイナスの要素がありました。高層マンションは何処もある程度の管理費が必要な事を考慮した上でここに決めました。
　安い物件で決めるなら、川崎や、武蔵小杉の中古物件が値崩れしてます。

[119: 匿名さん]

>>114さん

どこかのスレッドでもでてましたが、
私は某外資系保険会社の方のＦＰ相談を受けました。
元大手デベロッパーでマンションの販売をやってたらしく、
とても参考になりました。最近では横浜地区では有名みたいです
とても親身になってくれたので心づよかったです
その方のブログです。
http://xxonedreamxx.at.webry.info/
紹介制ということですが、
ダメ元でメールしたら、快諾してくれ、
しかもこちらのスケジュールにあわせてくれました（申し込み期限が近づいていたので・・・）

>>115さん
私もリクルートの奴は一通りやりましたが、
特に不動産に精通している感じではありませんでした。
上の方に相談したところ、どんな感じかは正直わからないが、リクルートはスーモという雑誌やサイトを
だしていて、その広告費で事業がなりたっているので、
客観的になれない可能性もあるといってました。
たとえば、検討客が売主に
「リクルート主催の相談会で話した結果、買いません。」
ということになれば、当然リクルートはお客様である売主の機嫌を
損なうことになりますので・・・

[120: 匿名]

私もそのＦＰの方に友人に紹介されてことあります
有名なんですねーたしかに非常にためになりました無料ですし笑
まあ本人が言ってましたけど、きっと一度でも売側に回れば知ってる話なんでしょうけど、どこのモデルルームでは教えてくれない話ばっかなのでとても参考になりました

[121: 匿名さん]

114です。

皆様、ありがとうございます
早速メールしてみました。
ブログも毎日更新しているわけではなさそうなので、
メールをみてくれているか不安ですが・・・

>>115さん

マンションナビカウンター紹介のＦＰは
はあんまりいいうわさを聞かないので
私はやめようかなと思ってます・・・

[122: 購入検討中さん]

皆さんに質問です。

■モデルルームを見始めて、最初の一件目でここが気に入り、すぐに購入を真剣に検討し始めました。

気に入った理由としては

・駅徒歩１分というより、もはや駅直結であること。
・ランドマーク的な圧倒的存在感があること。
しかも、行政規制があり、今後このマンション以外は周囲に高層ビルが立たないので
この存在感が今後も失われないという特殊性があること。
・鶴見は住みやすいと評判で、そばに高級住宅地や裕次郎の「終の棲家」もあり、環境が決して悪くないこと
・近い将来、駅ビルが完成することで、マンション価値が確実に向上すると考えたこと
・これらの理由から将来、万が一賃貸に出した場合、ローンを上回る賃料収入が見込めると考えたこと
　（↑最重要ポイント）
・マンション内部の作り・装飾・構造等は取り立ててマイナスと感じないこと、
・横浜市の再開発事業の１部分と言うことで、なんか安心感とか特別感を感じること

などです。

もっとも重視したのは、「資産性の高さ」です。やはりローンが怖いですから。

また外国人が多いという点も個人的にはプラスポイントです。国際交流ラウンジとか楽しみだし。

■ところが、モデルルームから帰った後にいろいろ調べてみたところ、いくつかマイナスポイントが指摘されていて、正直かなり不安にもなりました。

圧倒的に多い意見は「坪単価があまりに高すぎる」という意見です。
（多分これは事実なんだと思います。相場より相当高めだと。）

自分としては、ローンを組むことに不安もありますが、
「もしいざっとなったら、賃貸に出せばローンと同じ額くらいの賃料は手に入るだろう」
という判断で購入を考えており、これが決定打です。

こうした観点から行くと、このマンションの購入は少し慎重になった方がよいのでしょうか？

どう思われますか？

私の考えでは、万が一いま新築で賃貸に出すハメになったとしても、
ローンを少し上回る額が見込めて、
駅ビルの完成により、この資産価値は今後も維持されるのではと思えるのですが。　

ご意見ください。

[123: 匿名さん]

>>122
ここを賃貸に出すつもりなの？
だったらここを買うのは辞めておいた方がいいと思うけど。

イニシア鶴見を見ればわかると思うけど
鶴見の相場よりここは倍近く高いよ。マンションPERで考えるなら、とてもペイできない物件。
基本的にここは地元民が永住を考える物件かと。

[124: 匿名]

鶴見は地元民や地元に関係した人が住む所です。私も鶴見しか考えてなく捜すのは鶴見の物件でした。鶴見の利便性や地元の人情があり暮らしたいと思っていた。鶴見のマンションを購入した。

[125: 契約者]

契約者ですが、賃貸説明会みたいな会も開催されたようですし、最初から賃貸目的の方もいるようです。実際のところ私も計算しましたが三十五年、五千万程度の借入ですと今現在の金利ですと、とんとんがいいところでしょう。金利が１パー上がると持ち出しになる計算ですね。投資には向かない物件なので住んで優越感をあじわいましょう！

[126: 契約者]

補足ですが、資産価値はいろいろな観点からみて下がりにくい物件だと思います。(素人目です(^^))

[127: 匿名]

手元現金でマンションを買った。優越感を味わっている。

[128: 匿名]

賃貸ならもっと安くて利便性がよい川崎を選ぶのでは。
川崎もあれだけ駅近のマンションあるから賃貸だって選び放題だろうし
馬鹿みたいに高ーい家賃払ってまで鶴見のタワーに住みたい人がいるかどうか…。
そこまでして住みたい人なら買っちゃうでしょ。

[129: 匿名さん]

ナビューレやラゾーナ、武蔵小杉東急直結タワーのような
将来性を期待できる物件の方が賃貸には向いているでしょうね。

鶴見は下町だし将来性も無いから、ここは全額キャッシュで買えるような人じゃないと厳しいかも。

[130: 匿名さん]

>>123
マンションの資産価値は地域の賃料相場にほぼ比例すると言われるからね。
ここはマンションや地域を気に入って永住する目的でないとやめた方がいい。

[131: 匿名]

鶴見＞川崎

[132: 匿名]

なぬ！三十五年、五千万程度の借入ですと今現在の金利ですと、とんとんがいいとこ、金利が１パー上がると持ち出しになる計算だと。
賃貸なんて・・・
馬鹿じゃねえの。

[133: 匿名さん]

川崎は高級賃貸物件が全然不足してて、西口のタワマンあたりは賃貸に出すと
賃料相場よりかなり高めの賃料でもすぐ入居者が見つかると不動産屋が言ってた。
某キ○ノンの単身赴任のお偉方さんが探してるだとか。。。
東芝とか移ってくるとまたそういう需要ありそうだし。
鶴見も海側に企業が多いし、案外そういう需要ならあるかもね。

[134: 匿名さん]

普通の値付けだったらとっくに完売してたかもしれないと思うと残念な物件ですね。

[135: 122]

122です

まず、
こうした高額なマンションを「賃貸に出す」という事態は、
住民相互にとってお互い避けてほしい事態だということはよくわかります。
（住環境の観点から）

私も別に「投資用」に購入を検討しているわけではありませんし、
住み続けること前提です。

しかし、ローンのリスクはかなり大きいですし、
万が一、賃貸に出さざるを得ない事態が発生した場合、
「原価割れするか否か」はだれにとっても重要な判断・情報だと思います。　

私としては、すでに書いた通り、
駅ビルの価値・鶴見のランドマーク的存在感から、
賃貸に出してもローンを上回れるのでは、
と感じてます。

現在の鶴見の価値からはトントンくらい
　↓
しかし、駅ビルが完成することで駅の価値が上がり
　↓
ここの駅ビルに直結してることからローンを上回る賃料可能

という構図にならないでしょうかね。

川崎は逆に、タワーマンションが乱立しすぎで、
結局徒歩１０分とかになってしまっていて、付加価値がかなり低く、
借り手がすくないとも聞きます。

[136: 匿名さん]

>>135
むしろここの値段は再開発を織り込んでいる値段だと思うので
再開発によってのこれ以上の上昇は難しいと思いますね。

仮に鶴見と大井町・大崎辺りが坪330ぐらいの同じぐらいの値段で
売っているとしたら、大半の人は東京側を選択するでしょうし。

[137: 122]

122です

>>136

>むしろここの値段は再開発を織り込んでいる値段だと思うので
再開発によってのこれ以上の上昇は難しいと思いますね。

ん？
つまり、

現在は割高
　→２年後には適正値

現在は賃貸にだしてもイーブンかほんの若干の赤字
　→２年後には利益を生みだすこと可能

ということではないでしょうか。

[138: 匿名さん]

>>135
川崎はタワマン乱立と言うほど建ってないよ。売れ残りらずにさばけてもいるし。
最近建った分譲はオリックス入れても4本だよ。あとはURの賃貸とか。
乱立は小杉とみなとみらいかな。。。東戸塚なんかも。

[139: 契約者]

タワマンが乱立せずオンリーワンの鶴見はやはり資産価値も高いでしょうが、やはりひいき目にみても価格は織り込みずみではないでしょうか。しかし駅ビルが出来てどう変貌するかが楽しみです！

[140: 122]

122です

>>138

確かに川崎について「乱立」と表現するのは不適切な向きもあったかもしれませんね。
ただ、やはり「選択肢が複数ある」のとオンリーワンでは決定的な差があると思います。
川崎については、駅から徒歩１０分近いタワーマンションもできてしまい、
結局は最も近い建物１棟だけに価値が集中する結果になりつつあると聞きます。

>>139

>やはりひいき目にみても価格は織り込みずみではないでしょうか

つまりは、

現在の価格は割高
　→しかし、２年後には適正になる

ということですよね。
違うのかな？

そしてこれは、

今は賃貸にしてもカツカツかややほんの少し赤字
　→しかし、２年後にはまあ黒字でいられる

ということだと思うんですよね。
違うのかな？


私は別に、周囲の土地価格の上昇で利ザヤを手に入れたいとは思ってないです。
このマンションが気に入ったけど、価格があまりに高いことがほぼ唯一のネックらしいので、
これが２年後に解消され、値段と価値が均衡するという予想が正しいかどうかを知りたいと思っています。

[141: 鶴見住民]

５年後～１０年後位に鶴見駅西口も再開発することになったりするとどうなるのでしょうね(謎)
鶴見区民からすれば大歓迎でしょうけど、ロイヤルタワー住民からすれば…
賃貸に関しては、新築時に設定家賃であわないのであれば、二年後に中古を買う頃には家賃も低くなるので、厳しい事になるでしょう(予)
まずは、現在の再開発と、鶴見駅の建て替え&カミンが復活すればいい感じになりそうです(喜)

[142: 匿名さん]

>>140
新築が中古になった時の下落率を考慮していないと思う。
中古になると、だいたい2割は資産価値が下がると言われている。

[143: 匿名さん]

なんだか背中を押してほしいだけに見えます。
そんなに自分で納得しているなら人の意見なんか聞かずに買ってしまえばいいのに。
私としては再開発をみこんでも高すぎると思いますが何を言っても無駄でしょうね。

[144: 匿名さん]

何を言っても無駄なのではなく、
根拠もなく無責任な書き込みをする人が何を言っても無駄なのではｗ

[145: 匿名]

私も143さんと同じ印象。
意見をきくふりして自分にとって耳ざわりの良い同意が欲しいだけでしょ。

[146: 匿名さん]

おいおい、部外者書き込むなよ

[147: 匿名さん]

>>146
ここは検討板なんだから誰が書いてもいいと思うけど。

[148: 匿名さん]

145さんに同意

真剣に検討しているならなおさら、人の意見で結果が変わると思えないし。

しかも、匿名の掲示板でどんな人が書いているかもわからない。
都合のいいこと言ってくれても、悪いこと言ってても、誰も責任なんてもってくれないんですよ。
「あのときこう言われたから・・・」と言っても「だから？」で終わってしまいます。

まして、気になっていることがローン（経済）のことだったら、誰もそんなの確信はできないこと。
この板で聞いても納得のいく結論がでるとは思えないし。

フリーの掲示板です、皆、好き勝手言いますよ？
万一、それに振り回されるようなら危険だと思いますが。

周辺の状況etcならともかく、お金の問題だったらご自身でもっと調べましょう。

まぁ、調べるまでもなく（意見聞くまでもなく）、やっぱり背中を押してほしいだけのようにみえますけど？

[149: 匿名]

坪単価を良く言われてますが、ここは今までの鶴見の単価はあてにならないと思います。前例のない物件ですから〜。今までの鶴見物件と比較したら当然高くなるでしょうね↑それはすぐわかることでは?あと武小や川崎に人気がありますが↑あんなに乱立して資産価値が維持されるでしょうか?確かにここは高いんで慎重になりますが↑蓋をあけたら資産価値は維持される気がします。上がることはないでしょうが…あとはまわりの環境整備がどうなるかですね。

[150: ご近所さん]

なんでわざわざ鶴見限定で「オンリー」なんていう意味があるのか判らない。それほど大きな街でもないし。
当然前後２～３駅とは競合していて、そことの比較で高いって言われてるんだから。
仮に７２平米、６,８００万円の部屋（ここではそんなに高い部類ではない）を全額ローンで借りたら、月々の負担は、金利１.５％程度の３５年ローンでも管理費等と固定資産税計算したら約２８万円は超える。
貸したら高くても２４万円程度。それでも鶴見駅前としては異例に高い賃料だが・・・
どう考えても、資産性保全の観点から買える物件ではない。１５％は値下げしないと、きちんと計算のできる人は買わない。
どうしても鶴見に住みたい人オンリー向け物件。

[151: 匿名さん]

たしかにオンリーワン物件といえば聞こえがいいけど、
悪く言えば、タワマン需要が1本程度しかない街とも言えなくもない訳で。
鶴見はいい街だけど、資産価値とか考えずに純粋に永住したいという
気持ちだけで良いのでは？

[152: 匿名さん]

そういうとまた、やむを得ず賃貸にだす場合の…とか言い出すよ。
高値掴みだろうと変に資産価値なんて考えず住みたい街に住むために買うと思えばいいのに。

ま、価格に見合う価値があるかどうか甚だ疑問ですけど。
一流デベでもないくせに吹っかけすぎ。

[153: 匿名]

まあ、色々言うのは自由です。気に入った物件なら前向きにかつ慎重に話をすすめれば良いのでは?他の競合物件のモデルルーム行って、ここの話を出してみるのも良いかも?もし相手物件より自社物件を擁護するような必死なコメントだすならここは良いかも

[154: 契約者]

>どうしても鶴見に住みたい人オンリー向け物件。

それで結構。鶴見が好きなので、だから私は買いました。
値段が高いから、賃貸し目的より永住目的の人の購入が多いと考えました。

周りに高いビルが建たない事は、大きな要素だと思います。
もし、法律が変わったとしても、そばに高層マンションが建つ土地がないと思います。
可能性があるとすれば、西友か花月園の跡地でしょうか？

賃貸を考えているのなら、わざわざタワーを買わなくても駅から5分位の物件を買った方が借り手も多いと思います。タワーマンションは管理費が高いので賃貸に出せばその分家賃が高くなるので不利です。