ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[125: 契約者]

契約者ですが、賃貸説明会みたいな会も開催されたようですし、最初から賃貸目的の方もいるようです。実際のところ私も計算しましたが三十五年、五千万程度の借入ですと今現在の金利ですと、とんとんがいいところでしょう。金利が１パー上がると持ち出しになる計算ですね。投資には向かない物件なので住んで優越感をあじわいましょう！

[126: 契約者]

補足ですが、資産価値はいろいろな観点からみて下がりにくい物件だと思います。(素人目です(^^))

[127: 匿名]

手元現金でマンションを買った。優越感を味わっている。

[128: 匿名]

賃貸ならもっと安くて利便性がよい川崎を選ぶのでは。
川崎もあれだけ駅近のマンションあるから賃貸だって選び放題だろうし
馬鹿みたいに高ーい家賃払ってまで鶴見のタワーに住みたい人がいるかどうか…。
そこまでして住みたい人なら買っちゃうでしょ。

[129: 匿名さん]

ナビューレやラゾーナ、武蔵小杉東急直結タワーのような
将来性を期待できる物件の方が賃貸には向いているでしょうね。

鶴見は下町だし将来性も無いから、ここは全額キャッシュで買えるような人じゃないと厳しいかも。

[130: 匿名さん]

>>123
マンションの資産価値は地域の賃料相場にほぼ比例すると言われるからね。
ここはマンションや地域を気に入って永住する目的でないとやめた方がいい。

[131: 匿名]

鶴見＞川崎

[132: 匿名]

なぬ！三十五年、五千万程度の借入ですと今現在の金利ですと、とんとんがいいとこ、金利が１パー上がると持ち出しになる計算だと。
賃貸なんて・・・
馬鹿じゃねえの。

[133: 匿名さん]

川崎は高級賃貸物件が全然不足してて、西口のタワマンあたりは賃貸に出すと
賃料相場よりかなり高めの賃料でもすぐ入居者が見つかると不動産屋が言ってた。
某キ○ノンの単身赴任のお偉方さんが探してるだとか。。。
東芝とか移ってくるとまたそういう需要ありそうだし。
鶴見も海側に企業が多いし、案外そういう需要ならあるかもね。

[134: 匿名さん]

普通の値付けだったらとっくに完売してたかもしれないと思うと残念な物件ですね。

[135: 122]

122です

まず、
こうした高額なマンションを「賃貸に出す」という事態は、
住民相互にとってお互い避けてほしい事態だということはよくわかります。
（住環境の観点から）

私も別に「投資用」に購入を検討しているわけではありませんし、
住み続けること前提です。

しかし、ローンのリスクはかなり大きいですし、
万が一、賃貸に出さざるを得ない事態が発生した場合、
「原価割れするか否か」はだれにとっても重要な判断・情報だと思います。　

私としては、すでに書いた通り、
駅ビルの価値・鶴見のランドマーク的存在感から、
賃貸に出してもローンを上回れるのでは、
と感じてます。

現在の鶴見の価値からはトントンくらい
　↓
しかし、駅ビルが完成することで駅の価値が上がり
　↓
ここの駅ビルに直結してることからローンを上回る賃料可能

という構図にならないでしょうかね。

川崎は逆に、タワーマンションが乱立しすぎで、
結局徒歩１０分とかになってしまっていて、付加価値がかなり低く、
借り手がすくないとも聞きます。

[136: 匿名さん]

>>135
むしろここの値段は再開発を織り込んでいる値段だと思うので
再開発によってのこれ以上の上昇は難しいと思いますね。

仮に鶴見と大井町・大崎辺りが坪330ぐらいの同じぐらいの値段で
売っているとしたら、大半の人は東京側を選択するでしょうし。

[137: 122]

122です

>>136

>むしろここの値段は再開発を織り込んでいる値段だと思うので
再開発によってのこれ以上の上昇は難しいと思いますね。

ん？
つまり、

現在は割高
　→２年後には適正値

現在は賃貸にだしてもイーブンかほんの若干の赤字
　→２年後には利益を生みだすこと可能

ということではないでしょうか。

[138: 匿名さん]

>>135
川崎はタワマン乱立と言うほど建ってないよ。売れ残りらずにさばけてもいるし。
最近建った分譲はオリックス入れても4本だよ。あとはURの賃貸とか。
乱立は小杉とみなとみらいかな。。。東戸塚なんかも。

[139: 契約者]

タワマンが乱立せずオンリーワンの鶴見はやはり資産価値も高いでしょうが、やはりひいき目にみても価格は織り込みずみではないでしょうか。しかし駅ビルが出来てどう変貌するかが楽しみです！

[140: 122]

122です

>>138

確かに川崎について「乱立」と表現するのは不適切な向きもあったかもしれませんね。
ただ、やはり「選択肢が複数ある」のとオンリーワンでは決定的な差があると思います。
川崎については、駅から徒歩１０分近いタワーマンションもできてしまい、
結局は最も近い建物１棟だけに価値が集中する結果になりつつあると聞きます。

>>139

>やはりひいき目にみても価格は織り込みずみではないでしょうか

つまりは、

現在の価格は割高
　→しかし、２年後には適正になる

ということですよね。
違うのかな？

そしてこれは、

今は賃貸にしてもカツカツかややほんの少し赤字
　→しかし、２年後にはまあ黒字でいられる

ということだと思うんですよね。
違うのかな？


私は別に、周囲の土地価格の上昇で利ザヤを手に入れたいとは思ってないです。
このマンションが気に入ったけど、価格があまりに高いことがほぼ唯一のネックらしいので、
これが２年後に解消され、値段と価値が均衡するという予想が正しいかどうかを知りたいと思っています。

[141: 鶴見住民]

５年後～１０年後位に鶴見駅西口も再開発することになったりするとどうなるのでしょうね(謎)
鶴見区民からすれば大歓迎でしょうけど、ロイヤルタワー住民からすれば…
賃貸に関しては、新築時に設定家賃であわないのであれば、二年後に中古を買う頃には家賃も低くなるので、厳しい事になるでしょう(予)
まずは、現在の再開発と、鶴見駅の建て替え&カミンが復活すればいい感じになりそうです(喜)

[142: 匿名さん]

>>140
新築が中古になった時の下落率を考慮していないと思う。
中古になると、だいたい2割は資産価値が下がると言われている。

[143: 匿名さん]

なんだか背中を押してほしいだけに見えます。
そんなに自分で納得しているなら人の意見なんか聞かずに買ってしまえばいいのに。
私としては再開発をみこんでも高すぎると思いますが何を言っても無駄でしょうね。

[144: 匿名さん]

何を言っても無駄なのではなく、
根拠もなく無責任な書き込みをする人が何を言っても無駄なのではｗ