ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[387: 匿名さん]

これだけ一応計算立てて見積もりは出来る人なのに
何で買った場所が鶴見だったんだろう
非常に謎

同じ値段出して大崎か豊洲か目黒か池袋辺りを買ってたら
まだこの計算式が成立する可能性もあっただろうに

[388: ビギナーさん]

383～387は同一人物だということは、はたから見ててよくわかるんだけど、
何でこんなに意味のない攻撃をするのかがナゾ

[389: 匿名さん]

確かになー。
積極意見は大体おおまかな根拠があって議論のたたき台になりうるものばかりだけど、
消極意見はヒステリックな決め付けで何一つ根拠ないもんなー。

売れ残りの大合唱も３７３とかの書き込み一つで一気に吹き飛んだ感じだし･･･。
具体的な根拠がある消極意見は一個もないな。

[390: 匿名さん]

＞382
全てが「超低金利で長期間借り続けられる」というファンタジーの上に成り立ってるようですね。
金利が１％上がっただけで毎月赤字になるぎりぎりのラインですよ。あと、取得税や費用はいいとしても、毎年の固定資産税も入ってない。
３５年固定で一番安く借りられるのはフラット３５だけど、最安値で２．２３％。これだとすでに赤字。
それに保険料や保証料が入ってないから、これを入れるとさらに大赤字。
そもそも、言ってるのは借入金で不動産を取得して第三者に賃貸することの有利さであって、ここの投資価値のことでは無いよね。価格に比例した高い賃料取れるわけではないのだから。
少なくとも投資の世界では、このような利回りの悪い物件は、普通「価値のない物件」って言うんじゃない？
計算のできる頭の良いあなたなら、間違ってもここを買わないと思うけど。違う？
現時点でインフレを期待しても単なるばくちだし、「そもそも何でここなの？」っていう問いにどう答えるの？

[391: 匿名]

＞368、＞373さん
最近モデルルームに行かれたんであれば、あと何戸ぐらい残ってるか確認されたでしょうから、堂々と披露して「それみろこんなに売れてるんだぞ！」ってネガを喝破してやればよろしいかと思いますよ。

[392: 匿名]

>>388さん
383と385は私ですが、あとはほかの方です。
素朴な疑問と感想を述べただけですが、そんなに変なレスに見えますか？

[393: 匿名さん]

>382
修繕費の上昇とかは計算に入れないのかね？

[394: 匿名さん]

＞392さん
385は冷やかし半分でしょうけど、まあ、ご愛嬌。

[395: 匿名]

まぁ、なんとなく検討板としては正常化してきましたね。ネガもポジも根拠や理由なき冷やかしはやめましょうね。

色々コメント見ましたが、確かに修繕費は気になってました。これは確実に上がりますからね↑ましてや50年後の上昇率はかなりですよね。

[396: 鶴見区民]

>>395
修繕費って契約する人達には上昇率等、説明があるものなのでしょうか？
あと、どれくらい上がるのでしょう？
詳しい方、教えてください

[397: 匿名]

鶴見近辺で不動産を多数持っておるものです。
セミプロの仲間うちでもこのマンションには期待を寄せております。
残念ながらリスクが大きいので投資対象外ですが、街のシンボルですから完売目指して頑張ってください！

[398: 匿名]

わたくしは鶴見周辺の別のマンションを購入しましたが、確かにこちらは鶴見のシンボルとなるんですもんね。頑張って良いマンションにしてください。期待しております。
それにしても、シークレインの全貌が見えてきませんね〜。

[399: 購入検討中さん]

382ですが

誰かが言ってたけど、ネガティブ意見の書き込みって、
なんか妙に「ヒステリック」で「不必要に攻撃的」なんですけど、
この板のこの傾向は一体どうしてなんでしょうか、不思議です。

＞390
＞全てが「超低金利で長期間借り続けられる」というファンタジーの上に成り立ってるようですね。
金利が１％上がっただけで毎月赤字になるぎりぎりのラインですよ。あと、取得税や費用はいいとしても、毎年の固定資産税も入ってない。
３５年固定で一番安く借りられるのはフラット３５だけど、最安値で２．２３％。これだとすでに赤字。

私は「20万家賃とっても元取れない」みたいな言いっぱなしの意見がいかに無責任で具体性が欠けるものかを示すために、一つの叩き台を提供しただけで、あそこに全ての細かい情報を織り込むつもりは毛頭ありませんでしたけども。
だから最後に金利の変動等の不確定マイナス要素も一応示唆したわけでね。

事実、この叩き台の提供から検討板がうまい方向にいきかけてる気もするし。
これに具体的かつ有益な反論が出て議論が発展することを期待してもいたわけで。

そういう意味では、私が書いた叩き台に最も効果的かつ有益な反論は
「所得税を差し引かないのか？」
という疑問だったはずなんですが、そういう反論は出ませんでしたね。

不動産収入のような不労所得は税率高額になるので、そもそも２ＤＫ超える規模のマンションで、
賃貸家賃とローンの相殺をするというのは原則として現実的ではないでしょう。
そこで、いわゆる「ヤドカリ方式」の話や、「事業所得者の減価償却で吸収する」等のハナシがでてくるわけですが。
（単純に賃貸家賃がローン上回る構図になるのは、よほど空き室率の低い場所にある１Ｒか１ＬＤＫのみでしょう）
ですから、賃貸家賃とローンのバランス崩れただけですぐに「赤字発想」持ち出すあたり、
なんかあんましわかってない気がしますが････。

住宅ローンは５年は支払額は固定され、その後の５年も最大でも１．２５倍にしか増加させないのが
ほとんどのローンでしょうし、金利の変化だけをことさらに大きく話すのは、これまた
なんかあんましわかってない気がしますが････。

ここは単に買って単に貸すことで単純に設けるという意味では、確かに「投資」には向かないでしょう。
しかし、状況が整ってる人にはすばらしい価値がある稀有なマンションなわけでさ。


＞「そもそも何でここなの？」っていう問いにどう答えるの？

つーか、この言葉がなんだかあなたの本心を示してる気がしますわね。

鶴見のこのマンションを、とるに足らん場所のマンションだと判断してるんなら、
こんなとこで一生懸命攻撃してなくてよいはずでしょう。
さっさとどこか他の検討すればよいのに。

何かの事情で買いたいけど買えなくてねたんでる人か、
よほど鶴見を憎んでる人か、
或いは、鶴見の住民でこのマンションを忌避したいとおもってる人か、

そのどれかなので感情的攻撃してるような印象が･･･

[400: 匿名さん]

なんで鶴見でこの値段？？って単純にそう思ってる人はいると思う。
鶴見のことをよく知らないからなおさら川崎駅のほうがよほど大きくて便利なのにそれよりもっと高いの？って。
結局ここは鶴見が好きで金持ってる人が買うんでしょう。
金持ちが金使わないと景気良くならないし、いいことだと思いますよ。

[401: 匿名さん]

ここって賃料相場はせいぜい新川崎と同じぐらいでしょ？
売れ残りマンションの上に賃貸って、夢見るのもほどほどにしといた方が。

[402: 匿名]

>>401
ネガな意見もあって良いと思いますが、ネガもポジも根拠やどこからの情報かをいいましょうよ。
なぜ新川崎と同じ?なぜ売れ残り(前コメ見てます?)?
どこぞの情報でしょうか?おたくはどうやって調べた情報?

[403: 匿名]

>状況が整ってる人にはすばらしい価値がある稀有なマンションなわけでさ。

問題は、この「状況が整ってる人」が我も我もとＭＲに押しかける状況にないというところにあるんですう。
株屋がいくら割り安ですと叫んでも、買ってくれる人がいなけりゃ株価が上がらないようにね。

[404: 匿名さん]

なかなか情報源になりうる方向に動いてきてありがたいです。

＞ネガもポジも根拠やどこからの情報かをいいましょうよ。

この意見には禿げるほど同意します。

＞我も我もとＭＲに押しかける状況にないというところにあるんですう。

なんか、不人気みたいな意見が多いですけど、本当にこういう状況なんですかね？
それこそMRに人が来てない根拠ってあるんでしょうか…。
なんか、売れ残りみたいに根拠なくいわれてたけど、
「飛ぶように売れてはいないけれどもそれなりに堅調な売れ行き」みたいな印象がありますが。

だいたい、ＭＲに押しかける状況のマンションて多いの？そんなマンションあるの？
たまに「倍率２０倍」みたいな話も聞きますけど、そういうマンションっていったいどういうものなのですかね？
倍率２０倍もの人気なら、値段上げても売れそうなのに、なんで値段釣り上げないのかな。

そういう意味では、このタワーは、10％値段下げたら、完全に抽選レベルになるんじゃあないのかな。
だから、それなりに値段を釣り上げてちょうど良く売り切るくらいに計算してるんではないのですか？

[405: 鶴見区民]

>>401
鶴見駅と新川崎が同じ(賃料相場より)と言うようなコメントがありましたので、鶴見駅利用者としてコメントします。
１、電車の利便性は、おそらく鶴見の方が便利だと思われます(ただし、湘南新宿ラインの時刻を熟知し利用しまくる人は除く)
※鶴見駅でも、湘南新宿ラインには正直乗りたい(望)
※年に何度か飛行機使って旅行等する方は絶対楽です

２、買い物等の生活しやすさも、個人的感覚にはなりますが、鶴見駅周辺の方が楽だと思います。
※疑いのある方は、一度、駅回りを歩いてみてください
※お出掛け気分を得たければ、電車に乗って五分でラゾーナに到着しますし、京急で横須賀方面に向かうにも楽チンです。

３、窓から見える部分は開放的であること(中層階以上)
※高層ＭＳが窓先すぐに見えるのって嫌じゃあない？

後は高額物件なので、購入できる収入があれば…

[406: 匿名さん]

つまり、別においしいマンションではなく、
適正価格の普通のマンションってことでいいんじゃあないの？

投資とか関係なく、
ここに住む理由があってお金があれば買えばいいじゃん、ってことでしょ。
(´ω｀)
眼の色変えて投資の場合の価値を議論しても無意味。
だって、とりたてて得しないし（坪単価高いから）、
さりとて大損することもあり得ないんだからさ（タワーだし、駅直結だから）。

そういう結論じゃないのかい？