ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

[物件比較中さん]

第4期販売に入りましたロイヤルタワー横濱鶴見についての情報を希望しています。契約状況や物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。あわせてシークレインの情報交換もできればと思います。よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1丁目35番（地番）
交通：
京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：51.61平米～85.36平米
売主：ナイス　

物件URL：http://www.t-tower301.com/
施工会社：株式会社竹中工務店横浜支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社、ファースト・ファシリティーズ横浜株式会社

[367: 鶴見区民]

九月末に販売される世帯の入居時期が、ＨＰだと三月末(即入居でなく…)になっているようですね。
既契約者が優先して入居開始だという事は分かるのですが、何でそんなに先なのでしょうね？

[368: 匿名さん]

7、8000万円超の部屋は原則九月末に販売される予定らしいですよ。

つまり、超高額・ファミリータイムのこれらの部屋は、完成して実際に部屋を見てから
購入したいという要望が強いらしく、地域密着を目指すナイスが最初からこの希望に応じることを決定して、
完成後に販売としたそうです。

完成後に販売開始しても売り切れるという自身もあってのことだと思います。

[369: ご近所さん]

価格の高低に関わらず初めから全室要望受け付けてましたよ。
要望が入った部屋から順に売り出してたんだから、要はなかなか要望が入らなかったってだけでしょ。

[370: 匿名]

ものは言いようだね。
あれやこれやと(笑)。

[371: 匿名さん]

370みたいな、知性も人間性も感じられない、かつ、無意味な書き込みをする人って、
いったいどんな人なんだろう？？？

362，363，369，370あたりはすべて同一人物なんだろうけども…

[372: 匿名]

確かに↑
この物件へのあれこれはさておき↑
短文での吐き捨てコメントは頭悪そうだね

>>368
ところで、そういう情報はどこから仕入れたものですか?ちょっとそういう事も付け加えれば、この情報の信憑性があがるのでは?

もし368さんの言うのが本当なら超高額住戸の希望者たくさん待ってることになりますよね?

[373: 368]

>372

368ですが。

私は普通にMRで販売担当者に聞きましたよ。
「売れ行きはどうなんですか」、「売れ残っているなら心配なのですが」
と正直に話して。

そしたら、丁寧に販売計画等教えてくれましたし、
売れなくて焦ってるような状況にはとても思えませんでした。

ちなみに、私がMRでこの質問をしたのは２度目の訪問の時でしたが、
１度目の訪問の時に検討していた物件は、わずか1週間で売約済みになってしまっていて、
とても悔しい思いもしました。

根拠のないネガティブな主張なんて、
実世界でちゃんと確かめればすぐに吹き飛びますよ。

[374: 匿名]

>>373
と言うことは、九月の末にならないと完売するかは分からないということですね
値引きを求める人は、また１０月にお会いしましょうって感じですね(売れ残りがあれば…)
ＭＲに行くと、確かに営業の人達は焦ってない感じでしたね
高額物件は間違い無いのに、購入層はいるんですね

[375: 匿名さん]

>>368

初めて書き込みしますが、誤字が気になります。。

[376: 368]

>374

九月の末というか、年をこえるくらいまでわからないんではないでしょうか。

値引きを求めるにはその先になるんでしょうが、
とても値引きに応じるとは思えない雰囲気ですが…。

というか、売れ残り自体そのころには存在しないと思いますよ。
（5、6000万円台についての話ではありますが）

私自身の先日の経験からいえば、本当に買いたいんだったら、
買える価格帯のものはすぐに買わないと、売れ残りはあり得ないと思います。

近隣のマンションでは、倍率20倍というものもあったそうで、
そういったものに比べれば「飛ぶように売れてる」感じではないですが、
ちょうど良く売り切れるように、なかなかしたたかに計算されてる印象です。

[377: 購入検討中さん]

現実的な話がようやく出てきたので、
もうひとつ具体的な話を。

このマンションの周りの賃貸物件調べてみました。
ネット検索すればすぐに出る情報ね。

80㎡台
→
築 7年・82㎡・駅徒歩14分・賃料18万円
築 9年・80㎡・駅徒歩12分・賃料19万円
築13年・81㎡・駅徒歩 1分・賃料17万7000円

70㎡台
→
築15年・72㎡・駅徒歩 5分・賃料20万4000円

60㎡台
→
築 2年・68㎡・駅徒歩 5分・賃料17万9000円
築 8年・66㎡・駅徒歩 8分・賃料17万8000円
築11年・69㎡・駅徒歩 5分・賃料18万円
築15年・62㎡・駅徒歩 5分・賃料16万8000円
築11年・63㎡・駅徒歩 3分・賃料17万円

50㎡台
→
築 1年・57㎡・駅徒歩 1分・賃料16万5000円
築 2年・54㎡・駅徒歩 1分・賃料17万2000円


この建物の場合、新築・駅直結・タワーという特殊性（眺望と耐震性）があるから、
大体㎡数が同じ他物件に１万円～２万円くらいプラスしたら、
ローン＋修繕積立金・管理費の合計の適正価格が出るんじゃないの？

そう考えると、高くも安くもない、ちょうどいい価格に設定されてる感じがするけど…

[378: 匿名さん]

>>377
その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはずなんだけど
全然売れないね。そこに出てる賃貸物件も実際には高すぎて借り手がいないのでは。

[379: 購入検討中さん]

＞377

＞そこに出てる賃貸物件も実際には高すぎて借り手がいないのでは。

この可能性はなくはないですね。
しかしながら、15分くらいでネットでザーッと簡単に情報を集めて、
15～20件くらいの物件につきこの数字が出ましたんで、
むしろこれらは賃料相場を形成してると考えたほうが自然でしょうね。

そう考えると、これらが「高すぎて借り手がいない」物件のものであると考える
具体的根拠が示されないと、単なる「難癖意見」ととらえざるを得ないでしょうね。

＞その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはずなんだけど全然売れないね。

全然売れないと言い切れる、客観的かつ具体的根拠は何ですか？
客観的かつ具体的根拠がなければ単なる「難癖意見」ととらえざるを得ないでしょうね。

あと、「その賃料相場ならイニシアは買って賃貸に出せば利益が出るはず」という部分の
客観的な根拠って、何ですか？

[380: 匿名さん]

そもそもロイヤルタワーが何％売れて何％残ってるのかなんて、
誰もしらないんじゃあないのか。

仮にそれがわかったとして、
その売れ行きのパーセンテージが他のマンションに比べてどうなのかってのも
わからんし。

もしこういうのを示したうえで、
「ほら、売れてないぞ」
と言ってくれる人がいれば、むしろありがたいが…

[381: 匿名さん]

ここを月２０万ぐらいで賃貸に出しても、元を取るのに３０～４０年はかかるんじゃないの？
そして、そのころには建て替えが視野に入ってくる・・・

[382: 購入検討中さん]

まあ、私はまだまだ検討中なんですが。

>381


>ここを月２０万ぐらいで賃貸に出しても、元を取るのに３０～４０年はかかるんじゃないの？
そして、そのころには建て替えが視野に入ってくる・・・

この意見がいかに適当かということをちょっと書いてみたくなりましたわw
15分もあれば書ける意見だし、ちょっと検討の足しになるかと。

①
標準的と考えられる２LDK・5000万円くらいの部屋をローンで買って
で、20万円で貸した場合の計算ね。

35年ローンだと金利も入れて6100万円くらい返すことになりますわね。超低金利だから。
これを35年で割ると一月14.5万円くらい。
もし20万円で貸して返済に回せば25年かからずに返済が終わると。

で、大事なポイントは、25年程度でローンを返し終わった後は、
マンション建て替えが必要な時まで賃料がまるまる全て収入になることね。

1年で240万円、10年で2400万円、20年で4800万円の収入。

この手のタワーマンションに建替えが必要になる目安は概ね最短でも90年と言われてます。
だから単純計算すると、240万円×65年で、1億5600万円が「元を取った後」の賃料収入ね。
立替えなんか放棄しても、おんなじマンションがもうあと３つ買えますわね。

②
さて、上の計算は修繕積立・管理費用の計算が入っていないのであまり現実的ではないわけね。
両費用分月3万円を足して計算すると、35年ローンを組んだ場合の金利こみの支払は7100万円位。
月の負担は3万円プラスの17.5万円位。

この場合でも20万円で貸せば30年で返済が終わるね。
建て替えが必要な時までの賃料収入は修繕積立・管理費用ひいたら1億3300万円くらい。
やはりもう２．５こくらい買える。

③
ここで考えるべき要素として、賃料を２０万円維持できるのか、という問題がありますわね。
しかしながら、賃貸物件を借りる人のほとんどが最も重視するポイントは
「利便性＝駅の近さ」と言われており、
東○リロケーションや野○不動産などの賃貸の専門家に聞けばすぐわかるけど、
築数十年たっても、駅直結物件については賃料が最大で10％しか下落しない場合がザラ。

２で考えた現実的計算を基に、最悪、賃料が25％下落したと考えたしても、
9980万円の賃料収入。
「元を取った後」に、さらにもう２つ買えますねえ。

④
さらに考えるべき要素が空き室率。
ただ、、仮に10年間連続で空き室が続いたとしても
損失は1800万円から2400万円で、トータルで7600万円～8000万円の黒字が出る。

もっとも、駅直結型のマンションの最大のメリットは空室が極めて出にくいという点だし、
２年に一回更新料２月分、新規契約の際には礼金が１、２月分余分に入ることを考えると、
空室のリスクは上に書いたものよりもよっぽど低いはず。

⑤
これらすべては、手持ち資金がゼロの人が買った場合だから、
現金で買える人は、さらに金利分の余裕が最低1000万円くらいでると。

まー、長いスパンで考えたら、現金でかってもローンで買っても黒字額の差は微々たるもんだね。
超低金利が続く前提で計算するとこうなりますわね。


俺に言わせると、
金利変動の危険性、空き室率の危険性、賃料下落の危険性、
再開発による価格上昇、景気上昇・売買価格上昇の可能性といった不確定要素をどう評価するかがおもろいわけだけど、
価値なしって言ってる人たちの根拠のなさもまたあまりにおもろいわねｗ

[383: とくめい]

>>382さん
そんなに有利な物件なら、即日完売しそうなものですが？？？
そもそも購入検討なんかしてないで、あなたが買えるだけ買えば良いじゃないですか。

[384: 匿名さん]

そもそも鶴見の2L（ここは坪300だから50平米台？）を月20で貸りる人がいる、
という奇跡的な条件が整った時にしか成立しない計算式だわな

[385: 匿名]

しかし、ナイスもすごい。見直しました。
９０年後も月２０万で貸せる物件を建てるんだから。
すてきナイスですね。

[386: 匿名さん]

なんか需要の無い所に高速道路を作る時の、お役人の出す需要予想を思い出した。
理屈つけて数字は出してくるんだけど肝心の需要読みがまるで出来てないので
ほとんど意味が無いのだが、当の本人だけは気付いてないんだろうな。