中古の本当の価値（値段）

[ずぶの素人]

先日、大手不動産のチラシに築５年７０㎡、１８９０万、３５年ローンで月６万円（ボーナス無し）。「家賃と比べてください！」とありました。しかし、これには管理費・修繕費・駐車場代・固定資産税などは全く入っておらず、概算で計算すると、少なく見積もっても月９万円の出費になるのかなぁと思います。

同じ近所の賃貸相場は７０㎡はあまりありませんが、新築〜築３年くらいの分譲と同設備の６０㎡で８万円（管理費・駐車場込み）くらいです。


賃貸なら常に新築並の物件に住んで月８万円、購入すると築３０年になった段階でも月９万円の出費です。どのマンションのチラシで計算してもこうなります。やはり賃貸の方が得なんでしょうか？


ずぶの素人の考えで申し訳ありません。

[9: 中古・賃貸両方考えています]

＞No.07 さん

では、返答。
＞金利の上昇の可能性は、もちろんありますが
それならば固定金利で借りて、その時の家賃と
ローンの支払い比較すれば良いでしょう

あなたと私はある意味同じことを言おうとしている。

トピ主さん「大手不動産の広告」から持ってきた数字で比較しようとしている。
この６万円という数字は変動金利の可能性が限りなく高い。
それを指摘している。


＞金利のみ上昇する可能性があり、家賃の上昇する
可能性がまず無いとの発想が間違い


批判・反論するならまずテキストをよく読んでください。
私は
「金利が上がる場合には、家賃は上がる可能性がある、なんていう比じゃないあがり方をするし」
と記しています。

金利の変動の大きさに比べて、家賃価格は下がるときも、上がるときも緩やかです。
少なくともこれまでは。

ただ、もちろん過去を踏まえての一般論であり、将来の予測は難しいので
あなたのように「≒」ととるか、＜金利、と表現するかは
意見の分かれるところかもしれませんが。


＞ひとくくりでの議論に無理もあるんですけどね

同意します。
ただ、私は上記で書いているように
よほど上手に買わないと、賃貸よりトクすることはないと考えています。

また、分譲賃貸は長く住むことが難しく、賃貸専用の物件は
分譲より質が劣るケースが多いため、
単純な比較が難しいと考えています。

[10: 匿名さん]

言葉遣い悪いですね。
気をつけて下さい。

[11: 匿名さん]

私も概ねNo.9さんと同じように理解しています。

ただ、購入は、資産形成の観点からすれば確かに多少不合理ではあるものの、所有欲という物欲が経済的合理性を超えたところで私たちの心に直に働きかける上に、日本社会では持ち家信仰がまだまだ簡単にはすたれないでしょうから、自分もついつい購入に心が傾きがちです。。。

難しいところですね〜

[12: 匿名さん]

>>09
金銭的な損か得かを考えるならば同レベルの
家に住む事を前提としないといけないですよ。

金銭面だけを考えるならば築２０年超の古く安い
中古買う人もいれば、古く狭いアパートだってあるし。

１番は分譲マンションの家賃と中古価格の比較でしょう。
自分の知っているマンションの話ですが
築１０年の７０平米の３ＬＤＫで
家賃が１５万。
中古価格が２６００万でした。

２６００万を３５年固定で借りると
月々約１０万で管理費と修繕費を入れて１３万弱
固定資産税を考えても１４万弱です。

個人でかかる修繕費用考えるとほぼ損得無しですが
最終的に自分の物になる購入のが有利とも言えます。

この物件の利回りが約５％で、ファミリー物件の利回りが
通常４〜５％といわれているので条件的にも購入が有利な
事例では無いですよ。

[13: 匿名さん]

築５年の６０平米で８万って格安ですよね？
しかも駐車場付きって・・・

東京都で言えば八王子方面でも余程駅遠いでない限り
そこまで安くないし、神奈川や千葉でも難しいのでは？

そう言う、地価や家賃の安い地域ってマンション少ないと
思うのは知らないだけなのかな？

[14: 住まいに詳しい人]

不動産関係者の間では一般に「借りるならマンション、買うなら一戸建」と言われています。ちなみに私の場合、分譲タイプの新築賃貸マンションに約８年間住み、その後戸建を購入しました。近年マンションでは住民間のトラブルが急増しています。常識の無いモンスターペアレント等が問題を複雑化しています。一度問題が起こった場合、賃貸なら気楽に転居できますが、持ちマンションとなるとそうはいきません。ちなみに私が住んでいた賃貸住宅（さいたま市の某特優賃）もトラブルが深刻化したためやむなく引越しした次第です。そのマンションでは数人の住人だけでなく管理人も極めて非常識な方で近隣からは変人が集うマンションとのレッテルを貼られていました。現在は平穏な日々を過ごしています。一戸建のほうがマンションよりも住民トラブルが少ないのは確かです。また都心では近々来る可能性が高い大地震のことを考えるとマンション購入は大変危険です。一戸建なら立替や転売は容易ですが、マンションの場合は例え住めない状態になったとしても長年ローンの残債を払い続けなければならず、立替や修繕に至るのはイスカンダルへの道のりよりも険しく困難なことでしょう。ずばり、マンションに住むならいつでも気楽に引越しできる賃貸マンションがお薦めです！

[15: 匿名さん]

>>14
戸建まで出して３つ巴にすると
議論にならないと思いますよ。

賃貸マンションと分譲マンションでは
住人のマンションに対する管理も違ってきますすね。
管理人なんて少し苦情あれば（非常識であれば）
管理会社に言えば、すぐ交代します。

転売はケースバイケースですが
マンションのが手軽に売れる場合も多いですよ。

建替えは、おっしゃる通り戸建のが楽ですけど
ローン残債は戸建もマンションも一緒ですよ、
価格が高くなる可能性の高い戸建のが不利とも言えますし。

結局は、賃貸も分譲マンションも戸建も金額的な損得は
それほど大きく無いんですよ。
（大きければ、そこに住む人が多くなり不利な形態は廃れるので）

[16: 住まいに詳しい人]

>>15

>管理人なんて少し苦情あれば（非常識であれば）
管理会社に言えば、すぐ交代します。

当然苦情を言って変えてもらおうとしました。しかしそこで問題が発生。管理人とぐるの住民たちが大騒動。結局問題を鎮火させるために管理人を変えることができませんでした。管理を請け負っている埼玉県○○のの方々も信じられないほど非常識な連中で問題は一切解決されませんでした。このような事例は本件の場合だけではないんですよ。簡単に交代させることができれば苦労しないです。


＞転売はケースバイケースですが
マンションのが手軽に売れる場合も多いですよ。

転売はマンションも一戸建も売値さえ下げれば容易です。

＞建替えは、おっしゃる通り戸建のが楽ですけど
ローン残債は戸建もマンションも一緒ですよ、
価格が高くなる可能性の高い戸建のが不利とも言えますし。

全く異なりますよ。たとえば地震で住めなくなった場合、戸建の場合には簡単に更地にできるので転売は極めて容易です。マンションの場合はそうはいきません。実際に地震倒壊後、１０年以上経つのに売れに売れず、住むことができないにも拘わらず残債をいまだに払い続けている方々は結構いるんです。本当にお気の毒な話です。

[17: 匿名さん]

>>16
>簡単に交代させることができれば苦労しないです。
賃貸マンションの管理組合がどのように
機能しているか、まったく分からないのですが
分譲マンションであれば、管理組合が機能するので
１部の住人の好き勝手をする事は無理です。

１０世帯くらいの小さなマンションで
４世帯くらいがグルになると出来る可能性はありますけどね。

どのような騒動なのかも分かりませんが一般的な話とするには
無理がありすぎると思いますよ。

>本当にお気の毒な話です。
これって結局、本人の財力も大きいでしょう。

地震で倒れれば、残るのは土地価値分ー解体費（撤去費用）

例え話で、坪２００万で土地持分１０坪のマンションであれば
新築購入で４千万で地震で崩壊した場合、残るのは
１０坪Ｘ２００万ー解体費用＝１５００〜１８００万。
建替えが難航しても価値として、これくらいは残る。

戸建の場合、坪１００万の３０坪の家を建てれば約５０００万。
地震で崩壊すれば残るのは土地代３０００万ー撤去費用＝２８００万程度。
残債がこれ以下であれば売るのも容易だろうけれどそれ以上残っていれば
売るのも建替えるのも難しいでしょう。

建替えが難しいのは承知しているけれど
完全に崩壊の危険があり住めないマンションが
１０年後の今でも多数存在するのですか？

その隣が戸建だとしたら。それこそ怖くて住めなくないですか？

[18: 匿名さん]

地震で崩壊する前提で話をしたら
賃貸が１番に決まってるのに
戸建勧めるって意味不明過ぎ。

地震で崩壊→建て直しで戸建でも３０００万以上
かかるのだから損得で賃貸に勝てるわけが無い。

金銭面で大変になるのは戸建もマンションも５０歩１００歩。

[19: サラリーマンさん]

地震で崩壊する前提で話をしたら危険度は
賃貸マンション≧戸建＞分譲マンション
ではないかな？
建物が倒壊して死んでしまっては・・・。
立替や修繕でも生きていればこそでは。

[20: 中古・賃貸両方考えています]

>12さん

厳密に「同レベル」で比較するってなかなか難しいことです

上で私が「分譲賃貸は長く住めない」って書いたのは
賃貸専門だと（アパートとは言わないまでも）質が低い場合が多いから
同レベルの比較になりずらい、ということを断っているわけです
分譲賃貸に引越しを繰り返すとすると、だんだんローンで買った人より新しくなって
しまう場合が多いでしょうし、
あえて、「同レベル」にするために築年数を古いとこに買えていけば、
（経済情勢の変化を無視したとしても）
家賃がだんだん安くなっていく（築１０年、２０年、３０年・・・）でしょう


１２さんの築１０年時購入マンションと比較するためなら
３０年後、築４０年のマンションに移れば家賃１５万ってことはありえない。


引っ越さず、住み続けても築１０年で１５万のところが
築４５年（１０＋３５）時点で１５万であり続けられる可能性は限りなく低く、徐々に下がると計算するのが妥当と考えます

（もちろん、都心の場合では、古くても家賃はあまり変わらないようですから、
上で記したように例外とします）


そもそも１２さんはの例で地域が書いてないですが、家賃１５万するのに
中古が２６００万円ってのが想像しずらいですなあ。
どこかの地方都市でしょうか？


また、１００年マンション、なんてうたうところもでてきましたが、
これまでのところ寿命はそこまでないケースが多いわけです
（マンションの歴史がそもそもそこまで長くないですが）
建て替えの可能性も考えないわけにはいかないと思います。

自分が建て替えなくていい、と思っても多数決で
建て替えになることもあるのがマンションです。
それがイヤなら引っ越せばいいわけですが、
比較の上では建て替えても、賃貸に移っても費用がかかります

[21: ご提案]

＞１４、１６

マンションコミュニティでトピ主が
「買うのと賃貸どっちがトク？」
て聞いてるわけで、
たとえ戸建てのがトクでも、それは議論の対象外というものです

「そもそもマンションより戸建てがトク」とかなんとかいうトピをあげて
持説を述べたらいかがでしょう？

[22: 匿名さん]

>>20
横浜と言う地方都市です。

東京都心部については詳しくないですが
千葉や埼玉の都心に近い都市は横浜と大差無いと思いますよ。

物件価格に対する家賃の利回りは一般的に
ファミリータイプで４〜５％
ワンルームタイプで８〜１０％
これが標準なので１２が購入に有利例では無いですよ。

同じマンションに２０年住み続ければ家賃は下がる可能性ありますが
１〜３万くらいの物でしょう。

リフォームに数百万かければ中身は新築同様になるので
築２０年超の物件でも家賃が新築と大差無い物件もありますよ。

建替え時の話は難しいですが、賃貸住まいしていて
退去迫られる可能性がある事もありますよね
どちらにしても引越しが必要になり
購入は土地持分の資産が残る事を考えれば
あながち不利とも言えないでしょう。

[23: 匿名さん]

要するに安い中古マンションよりも賃貸マンションのほうが無難ということでしょうか。賃貸だと積立金不足で突然大金を請求されることはないですからね。

[24: 匿名さん]

>>23
現時点で築２０年超のマンションを購入する場合は
修繕費の確認は必須でしょうね。
逆に大規模修繕終わった直後の物件狙いもあり。

築１０年未満だと、新築時に修繕費の長期計画が必須と
なっているので、そこまで心配する必要は無いと思いますよ。

何にしても物件しだいだし、賃貸も大家による部分は
大きいので色々確認は大事。

[25: ずぶの素人]

トピ主です。
皆様、本当に貴重なご意見ありがとうございます。

現在九州の某政令指定都市に住んでいるのですが、金融危機の影響か、そこら中に新築マンションの「新価格発表」の看板がたっていて、４０００万の物件が１０００万円引きの３０００万とか、３０００万円クラスが５００〜７００万引きとか、諸費用・オプションサービスとか、ものすごい状況になっています。

ここまでくると、マンションの本当の価値がわからなくなってしまいます。最初の価格設定は何だったのかなぁと。築２０年を過ぎると、一気に安く（７００〜８００万）なるので条件のあう物件がでるのを見ていたんですが、結局取りあえず、賃貸に決めました。

新築がこれだけダンピングされていると、中古はなかなか買いづらいですね。

[26: 物件比較中さん]

数年前に買った中古マンションを査定したところ２割強UPしていた。

[27: 匿名さん]

金融危機に関係なく、
マンションの売れないエリアはあるものです。
永久に価値の低いままのエリアなら、
どこかで思い切らない限り購入はできません。

[28: 匿名さん]

家賃が高めの地域で賃貸は無理でもローンで購入しちゃえば住めることもあります。

よく新築入居で２、３年で住みかえれば常に最新設備の所に住めるとか
言ってる人いますけど、敷金や礼金（最近はないのかな？）引越し代等色々かかります。

それに、家族がいる場合はもしもの時に家は残るので安心じゃないですかね？（団信ね）
刹那的に今を生きてるみたいな生活して、老後とかどうするの？

不動産関係も老人にターゲットを広げたのか、老人専用賃貸住宅とかみたけど
ホーム並みに入居料が高かった・・・しかも部屋が狭い。