パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[841: 匿名さん]

最近分譲のパークタワー、
豊洲、東雲、も平米300円前後で管理費は割高だそうですよ。
もっともここが一番高いみたいですが。

[842: 匿名さん]

水曜日は休みなのかな…

[843: 匿名さん]

>841
ここは規模が小さいので管理費が割高になるのは仕方ないのではないかと思います。

[844: 匿名さん]

>843
豊洲は総戸数185戸と滝野川より少ないよ。
しかもコンシェルジュがあるし、共用設備や管理仕様は滝野川より優れている。
それで管理費は滝野川の方が高いのはアンバランスで、割高と言われても仕方ない。

東雲は戸数も多いこともあり、共用設備と管理仕様はダントツだね。

[845: 匿名さん]

今更ですが、私がモデルルームでもらったパンフレット上では、分譲棟の駐車場は分譲棟の敷地内にありますが…。
駐車場の利用料の件、この情報って出所どこですか？７７３さんが最初にコメントした情報のようですが、誰から聞いた話ですか？
車路が賃貸棟の敷地を通っているので、利用料が発生するということですか？だとすれば、説明が足りません。
誰か正確な情報ください。

[846: 匿名さん]

パークコート千代田は管理費が割高ではないらしい。
数字は分からないが。

[847: 匿名さん]

半数以上が1億円超えのパークコート千代田買う層なら管理費はあんまり気にしないのでは？

[848: 匿名]

私は、営業さんから別会社運営の賃貸と商業施設の方に駐車場出入り口があり、地代が発生すると言ってました。
そして、今後、別会社所有の土地が他に渡っても駐車場はマンションがある限り使えるように契約をしていると聞きましたよ。　（契約料は？）

その諸々のお金が管理費へ乗っていると言ってました。
駐車場代は3万くらいで相場並みなんですよね。

[849: 匿名さん]

駐車場代3万円はボリすぎますよ。
クレヴィアは23,000円です。

[850: 匿名さん]

千代田富士見はそもそも500戸くらいじゃなかった？
比較になるの？

[851: 匿名さん]

＞843さん
ありがとうございます。
なるほど。じゃあ、駐車場の場所ではなくて、出入口の場所の問題ということなんですね。

[852: 匿名さん]

間違えました。
＞848さん　ありがとうございます。

[853: 匿名]

駐車場の通路も含めてだと思います。

[854: 匿名さん]

ピーコックとかマルエツプチがどの駅からも離れた場所にあって変わった環境だなあと思いますが、
逆に言うとどの駅からも行けるから需要があるんですかね、
パークタワーからも一駅分もかからない距離で行けるからありがたいことには変わりないです。

他にもどこからでもアクセスできるお店が掘れば出てきそうだからチェックしてみます。
池袋に近づくに連れてたくさん出現しそうだし。

[855: 匿名さん]

逆に、駐車場別会社の立場から見れば
オープン前から賃貸のお客さんが決まってるって事だね。半永久に借りてくれる。

[856: 匿名さん]

つまりは高速出入り口も近い車事情の良さを生かして、半永久的に三井のリパークで儲けるってことかな？

[857: 匿名さん]

ここよりちょっと小規模（２０５戸）ですけどパークタワー池袋イーストプレイスは
管理費３１７円
修繕積立金１２０円
駐車場３２０００円

これを見ると、パークタワー滝野川も妥当な金額ではないでしょうか？

[858: 匿名さん]

つまり、三井の管理費は全般的に高目のようですね。

[859: 匿名さん]

池袋と西巣鴨の物件はまた別だと思いますが・・・・。

[860: 匿名さん]

三井の管理費が高いのは分かりましたが
地域によって管理費の高安ってあるんですかね？
西巣鴨の物件は管理費が高い傾向にあるとか？

[861: 匿名さん]

田舎の駐車場100％の物件で、駐車場代が管理費に乗っていたりはしますが・・・

[862: 匿名さん]

リストラなり、オペレーションの見直し等で

固定費削減の努力はしてるんでしょうかね？？


親会社からの天下りとか今時、時代錯誤だなぁ。

[863: 匿名さん]

>857

>714で掲載されていたけど、管理費300円超えは世間的に相当高額な水準だよ。
http://release.nikkei.co.jp/attach_file/0318077_01.pdf

他に同水準の物件があったから妥当な水準というものではなく、
共用施設や管理仕様の内容に照らして妥当な水準といえるのか、というもの。
再三指摘されているように、この物件の共用施設はかなり少なく簡素で、
コンシェルジュ等も無い中でこの管理費水準には中々納得できないと思う。

[864: 匿名さん]

確かに高いのはもっともなんだけど
言ってどうなるものでもないし、出尽くした感もあります。

管理費の話以外の話題、何かありませんでしょうか？
自分はやはり隣接商業施設のテナントが気になりますが
未だ情報なしですよね？

[865: 匿名さん]

管理費内訳でも出してくれればいいんですけどね。
でも、共用施設では天と地の差のクロスエアタワーと同じ位の管理費というのは…。

[866: 匿名さん]

クロスエアタワーは戸数が多いですから大規模メリットが出てますね。

[867: 匿名さん]

クロスエアタワーくらいの戸数（689戸）だったら、この共用施設は今や普通水準。
それが売りになってきますからね。もっと豊富なところもありますよね。
ですが、戸数が多ければ、割れるので管理費は安くなります。
ま、それがタワマンの魅力ですね。

だけどたくさんあっても結局使わないんだよな・・・・。

[868: 匿名さん]

クロスエアなんて場違いな物件、例に出さなくていいよ。

[869: 匿名さん]

同水準の管理費物件と比較しなきゃ意味がないのでは。

[870: 匿名]

同水準の共用設備、戸数、間取りの物件と検討しなきゃ。ですが、、
この水準で、この管理費高の物ってそう無いと思いますよ。

[871: 匿名さん]

大塚の三井のステーションフロントタワー（225戸）の管理費は224円です。

[872: 匿名]

大塚の三井のステーションフロントタワー（225戸）とやらと共用設備は同水準なんですか？

うちは、現在共用設備が多過ぎるくらいのマンション住まいですが、コンシェルジュくらいは欲しいですね。
何気に便利です。
子供いると特に将来も安心です。

[873: 匿名さん]

2000年に建ったマンションと比べるの？

[874: 匿名]

>873管理費は時価相場なりでしょ？古いマンションだから人件費も当時のままとかないし。

[875: 匿名さん]

2000年当時の方が人件費は高かったのでは？

[876: 匿名さん]

2000年のマンション設備仕様でしょ、と言いたかったんだけど。

[877: 匿名さん]

要は5年後、10年後も、住人にとって必要な共用施設であったかどうかでしょうね
売主が売るときだけきれい事や建前だけであれこれ付属施設を付けても、
入居後、管理側（住人側）の金銭や管理責任の負担になるようであれば、不要でOKということ

買う前から負担が予測できるなら、それも踏まえての検討になるのは仕方ないと思いますよ

[878: 匿名さん]

この物件の問題は、共用設備や管理仕様の内容と管理費の水準のバランスがおかしいことでしょ。
この程度の共用設備の割には管理費が異常に高い。
それに削れそうな共用設備はなさそうだよね。
管理費下げるとしても、管理会社変更、清掃回数を減らす等の仕様を下げることが中心になりそうだな。

板橋区・北区に安易に大型マンションを作り過ぎだと思う。
大企業系列の工場等がたくさんあったからまとまった土地が仕入れ易いのだろうが、
板橋区・北区ともに人気地域ではなく、他地域からの転入は期待できず、
高所得者層はあまり住んでおらず、利便性が高い訳でもなく、
イメージが良い訳ではなく、需要が強い地域ではない。
そんな地域に数百戸規模のマンションが毎年のように竣工しても、
中々売れないでしょ。

[879: 匿名さん]

>板橋区・北区に安易に大型マンションを作り過ぎだと思う。

板橋区は工場跡地にマンションをどんどん造っているのはその通りだが、北区は違うだろ。
北区の工場跡地に毎年のようにどんどん造ってるというのなら実名出してみろよ。
面積の広い板橋区と狭い北区とでは事情が違うんだが、見識が狭すぎる。
ここはＮＴＴの社宅跡地だし、馬鹿知識を披露するのはいい加減しろ。

[880: 匿名さん]

どんどんマンション作って人口が増えてる板橋区
マンションが作らないから人口が減ってる北区

[881: 匿名さん]

>878

大田区・品川区の海沿い、マイナス海抜地区をかかえる江東区、河川と堤防に囲まれた江戸川区・・、これらの地域にこれから住まいを求める人が増えるだろうか？
むしろ板橋区・北区の辺りが見直されてきていると思うが。

[882: 匿名さん]

>>879
まあまあ落ち着いて冷静になって。
>>878ではないけど、>>878も「大企業系列の工場等」と言っているのだから、
別に工場に限定している訳ではないでしょう。
板橋区も北区も郊外型で、工場、団地、大規模店舗、大企業の支社などが多く、
大規模な土地が仕入れ易いのは事実では？
北区だって赤羽のプラウドシティ、北赤羽のクリオ、クレストなど、
200戸を超えるプロジェクトが増えてきたよね。

[883: 匿名さん]

板橋区は確かに作りすぎ、売れてない。板橋は安くなくちゃ意味ないのに、高いの作っちゃって、なおさら売れてないのもある。安いところは売れてるけれど、近くで競合していてるのもあるよね。
北区は、僅差かもしれないが、板橋とは違うと思うんだけれど。板橋ほどの底辺イメージはないんじゃないかって、勝手に思ってるよ。練馬が板橋とは違うって言うのと気持ちは同じ。板橋区北区って簡単に一緒にしないでほしい。
北区はここにしろ赤羽にしろ王子にしろ、安物の乱立じゃないから、ある程度レベルは保てると期待してる。住民のひいき目です。

[884: 匿名さん]

＞北区は、僅差かもしれないが、板橋とは違うと思うんだけれど。板橋ほどの底辺イメージはないんじゃないかって、勝手に思ってるよ。練馬が板橋とは違うって言うのと気持ちは同じ。板橋区北区って簡単に一緒にしないでほしい。

平均所得は北区よりも板橋区の方が若干高いようですが・・・

[885: 匿名さん]

>>883
確かに、北区は乱立してはないようだな。
ここも三田線沿いだから、878さんは板橋区の三田線沿いの乱立ぶりと混同しちゃってるんだろうね。

[886: 匿名さん]

>884
地価も家賃も板橋区より北区の方が高いよ。
北区の方が鉄道・産業の発達が早かった分、住宅地化も早かったから高齢者が多い。
現在の人口は３３万人だが、高度経済成長期は４５万人もいたらしい。
板橋区は空き地や畑が多かった分、住宅地化が少し遅かったから現在働き盛りの人口が多い。

高齢者が多いエリアは平均所得が低くなる。
それに生活保護受給者はゼロ換算、つまり計算に入らない。
２００～３００万とか少しでも収入があれば計算に入るというカラクリがある。

[887: 匿名さん]

確か、２３区内の生活保護受給世帯数は板橋区は足立区に次いで第二位だね。

[888: 匿名]

地価も家賃も板橋区より北区の方がたしかに高いですよね。
交通の便も良いですからね。（JRは板橋ほとんど通ってないのでは？）
昔から不便だな。と思ってます。

北区でも、王子本町、西ヶ原、滝野川あたりはまた違うと思います。（閑静な住宅地です）
地価も高め。
元首相の小渕さんも住んでいましたね。
たしかに、最近、赤羽あたりはマンション乱立している気はしますが、北区を知っている人はあまり住みたくない地域。
やっと、北区内で検討出来る地域で物件が出たというのが感想です。

地盤も武蔵野台地で西東京と同じレベルの堅い地盤らしいです。

[889: 匿名さん]

＞地価も家賃も板橋区より北区の方が高いよ。

公示地価の23区ランキングでは板橋区の平米36万が下から5位、北区の平米39万が下から7位と、団栗の背比べのようですが・・・

[890: 匿名さん]

>北区は、僅差かもしれないが、板橋とは違うと思うんだけれど。板橋ほどの底辺イメージはないんじゃないかって、勝手に思ってるよ。練馬が板橋とは違うって言うのと気持ちは同じ。板橋区北区って簡単に一緒にしないでほしい。

北区も板橋区も練馬区も豊島区も同じですよ。