パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[721: 匿名さん]

検討スレは憶測だらけ。
他の人にも憶測は言わないようにイチイチ言ってみればあ。

[722: 匿名さん]

賃貸棟と商業施設の管理費が分譲棟に上乗せされているだけだと思います。

デベにとって分譲棟は売ったら後は野となれ山となれですし、管理会社が同じである限り内訳など誤魔化し放題ですから。

[723: 物件比較中さん]

分譲棟敷地内の美化に管理費がかかっているのは本当ですよ。
前にデベに聞きました。
転売も考えると、多少管理費が高くても、綺麗に保たれた方がいいのでは？と思います(^^)

[724: 匿名さん]

近くのプラウドシティも商業棟併設で管理費は1㎡220円弱です。
商業併設の大規模開発案件は結構あると思いますが、300円超えることは滅多にないのでは。
やはり異常に高いのだと思いますよ。

高いので管理会社を変えるのも検討課題でしょうが、
「三井ブランドのマンションだから買ったのに、管理会社を変えるのは許せない」と、
反対する人は必ず出てくるような気がしますね。

[725: 匿名さん]

全て、理事会の努力と交渉次第。
安くするのが可能、と思う方は理事立候補を奮ってどうぞ。

[726: 匿名さん]

>717
管理費は第一期第一次申込み直前に下げて、最終的には平米325円だね。
まあ高額であることに変わりは無いが・・

[727: ご近所さん]

目の前、17号。

[728: 匿名]

スーモで高速が目に入らないように建物の周りが真っ黒に塗り潰されてるのがすごい・・・
右ページの絵も池袋が手前にがっつり描かれていてこの建物ははるか遠くにぽつんと。高速はうすーく描写。
周囲の環境に自信のある物件はしっかり描くし、そうでない物件は隠すというのがよくわかる例だね。

[729: 匿名さん]

かなり、苦戦してるようですね…
とあるブログで見ましたが、土曜の午後なのにそのブログ主だけだったとか
1LDKが申し込み０とか書かれてましたが
こんなに世帯数あるのに完売できるのかな？
作りや設備は申し分ないのになぜ？

[730: 匿名さん]

周辺相場より二割程度高かったら売れなくて当然でしょう

[731: 匿名さん]

726
管理費を下げたなら、何かをカットしたのかな？

[732: 匿名さん]

賃貸があるから1LDKは苦戦するでしょうね…

[733: 匿名さん]

>731
アンテナ、ネット使用料を別枠にしただけとか？

[734: 匿名さん]

この物件は、高速沿い・高管理費・非制震/非免震・オール電化等々、
一つあるだけでも購入を躊躇してしまうようなマイナス点が多いよ。

それに、やはり西巣鴨は色々と中途半端だと思う。
巣鴨から都心に住んでいる人は、西巣鴨まで都落ちしようとしない。
三田線の板橋方面に住んでいる人にとっては高すぎる。
ニーズが限られる上に、物件自体の条件もイマイチ。

[735: 匿名さん]

西巣鴨は物件の安さに惹かれて買う人がいるけど、ここは巣鴨価格だからね。

[736: 匿名さん]

＞周辺相場より二割程度高かったら売れなくて当然でしょう

駅近とはいえ更に周辺相場より高かったプラウドシティでさえ売れたのですから、震災前後の地合いの差が大きいのではないでしょうか？

[737: 匿名さん]

プラウドって豊島区、ここは北区ですよね。

[738: 匿名さん]

＞プラウドって豊島区、ここは北区ですよね。

プラウドシティは板橋区と豊島区の区境ですが、板橋駅前ですね。
平均坪単価は、むしろ板橋区よりも北区の方が高いです。

やはり、単に震災前後の地合いの差ではないでしょうか？

[739: 匿名さん]

あっちは埼京線と三田線の両方が駅近ですから…

[740: 匿名さん]

プラウドシティは、野村の営業の力だったと思うけど。

[741: 物件比較中さん]

パークタワー滝野川は三井の営業力次第ってことですかね?
頑張ってもらいましょう！

[742: 匿名さん]

三井のタワマンは5年くらい売ってる印象があります。

[743: 匿名さん]

新築ではないのに上がってきた、パークタワー池袋なんとかのスレ読んでがっかり。

[744: 匿名さん]

三井の物件って、やたら管理費高いけど、価格に見合った管理じゃないんですよね。

[745: 匿名さん]

全く焦る必要は無く、待てば凄い値引きがされそうですね。

しかし1期販売で何でこんなに苦戦しているんだろう？
1期販売は、売れ残り物件というイメージがつかないよう、
事前に要望書が入った部屋+αしか出さず、
時間をかけずに完売させるのが普通だと思っていたけど。

思えば、1期1次の申込時期はズルズルと後ろ倒しになっていたのは、
事前に要望書等が全然集まらず、見切り発車で多めに1期販売に出したのだろうね。

[746: 匿名さん]

要望書は出したがイザとなったら申込みはしなかった、の客が多かったのでは？
待ちくたびれ。

[747: 匿名さん]

譲れない間取りだったので早めに購入しましたが、それなりに値引きされていたし、人気の間取りはすでに埋まっていますよ。南角とかその他。

さらに値引きするとしても、変な間取りしか残っていないので、私は満足です。

[748: 匿名さん]

つまり、
人気のでない間取りタイプが多かったってことでしょうね。

[749: 匿名さん]

なんでこんな場所にタワマン？って人が多かったのでは？

[750: 匿名さん]

それなりに値引きってここからもう値引きされてるんですか？

[751: 匿名さん]

平成26年03月下旬入居予定なのに、すでに値引きしてるってすごいですね！
今週末が第１期６次販売なのはある意味三井さんらしい。
三井さんの某タワーは第○期25次とかもありましたよね。

[752: 匿名さん]

五反田の方のかな？
あそこは高い部屋が残ってるみたいね。

[753: 匿名さん]

そうかあ、値引きするんだ。
もっと強引に交渉すれば良かったかな。
あまり乗り気じゃない対応だったので購入してません。

[754: 匿名さん]

某ブロガーさんの記事を読みましたが条件の良い部屋でもホンの少ししか売れてないそうですね。
値付けに失敗したので値引きというより価格改定したのではないでしょうか？
食洗器はサービスになったそうですね。
出だしからつまずくと不人気マンションと思われて何年も売れ残ってしまうのに
どうして第1期は完売できる数だけ売り出さなかったんでしょうか？

[755: 匿名さん]

え？
食洗機サービスなの？

[756: 匿名]

食洗機なんて量販店で買えば10万円以下でしょ。
そもそも最近の新築マンションでは、オプションですらなく標準で付いている物件が多いのだから、食洗機が無料になるくらいで契約が取れるなら安いものですよ。

[757: 匿名さん]

同感。標準で付いてなかった、のはおかしい位ですね。

[758: 匿名さん]

うちは食洗機は使わないので必要ありません。

[759: 匿名さん]

量販店で10万円以下で売っているのは、外付けタイプの製品ですよね？

[760: 匿名さん]

某ブロガーさんが何者か知りませんが、条件のいい部屋はほぼ埋まってますよ。

[761: 匿名]

>759
キッチン内臓型でも10万円切ると思いますが・・

[762: 物件比較中さん]

パークタワー滝野川の不人気は広告の少なさなど、宣伝が少ないのも原因ではないでしょうか？
もう少し宣伝に力をいれてもいいのでは？

[763: 匿名さん]

>762
ほぼ毎週、新聞にこのマンションの折り込みチラシは入りますね。
その他、どういった宣伝をすれば良いのでしょうか？

[764: 匿名]

駅で広告ティッシュ配り。

[765: 匿名さん]

デベに売る気があるのかって位、規模の割に宣伝が少なくて、
そもそも知られていないって感じなんだと思う。
周辺住民でも、出来るのを知らない人がいておかしくない位。
三田線内でも広告は見たこと無いし、
ほかのデベだったら、ファミマの上にまず看板出すだろう。

[766: 匿名さん]

広告費を抑える変わりに、価格が低いんでは？

[767: 匿名さん]

ここは相場よりかなり割高だから売れてないだけです。

[768: 匿名]

魅力がイマイチだからでは？
耐震、高速近く、西巣鴨、など。

[769: 匿名さん]

物件名+αしか情報の無い看板を出したくらいで販売に殆ど影響は無いよ。
ほぼ毎週やっている新聞の折込チラシの方がよほどコストがかかる。

[770: 匿名さん]

折り込みチラシはほぼ毎週入ってきますね。

[771: 匿名]

どっかの不人気物件みたいに水川あさみ使ってＣＭ打ったらどうかな！

[772: 匿名さん]

769は現地に一度も行ったこと無いね。。
多分ファミマがどこのことかも分かっていない。

明治通りの信号待ちで嫌でも目に入るから、
交差点のファミマの上に看板出すのは非常に効果的。
実際にウェリス滝野川とシティテラス加賀のはある。

あと幹線道路沿いの看板より、折り込みチラシの方がコストがかかるというなら、数字上げて欲しい。

[773: 匿名]

いや、検討していましたが、やはり管理費・修繕費高いですね。。。
原因は駐車場との事です。
賃貸物件の方の地下に駐車場がある為（別会社運営）、その分利用料が発生する為、その分を管理費に上乗せのようです。

[774: 匿名さん]

駐車場代の一部、を駐車場を利用しない住民にも管理費の名目で
負担させるわけ？

[775: 匿名さん]

769じゃないけど看板より折込チラシの方がコストがかかると思います。

[776: 匿名さん]

でも、看板が安いなら安いで、
他が効果的だと思って出しているのに、なんで出さないのって思うわけで。

[777: 匿名]

看板の有無は売れ行きにほとんど影響が無いと思うが・・
｢看板があったから購入に至りました｣なんて話がどれだけあると思う？

新聞チラシに近隣にはポスティングもやって、しかも現地には壁にも物件概要を書いて、
他のマンションに比して認知度が低いことは無いと思うが。

もっともチラシや看板等の宣伝をどれだけやろうと、マンション購入に興味の無い人には無駄。
チラシなんて読まずに捨てるだけ。看板だって記憶に残らない。

興味のある人にもこの物件の特徴(価格・管理費・高速等)が受け入れられていない、ただそれだけでは。

まあ、貴方がそんなに効果的と思うなら三井に提案しなよ。

[778: 匿名さん]

すみふは競合他社物件、モデルルーム前や中古物件のそばなどいたる所に看板出してますね。

[779: 匿名さん]

すみふも売れ残りが多いので看板の意味はありませんね

[780: 匿名さん]

外周区でこの値段は高過ぎの評価かなあ？

[781: 匿名さん]

三田線の西巣鴨から西高島平方面の人を対象にしたマンションで、
巣鴨及び巣鴨から都心方面の人はまず検討しないマンションなので、
この坪単価は高すぎると思います。
坪単価で30万円は高い印象。

[782: 匿名さん]

>>777
壁の物件概要は車からは見にくいし、通行人も多くない。
あと例をあげると、西巣鴨駅ホームも今はウェリスの広告だらけ。
プラウドシティなんかも思うと宣伝凄かったね。
なので、
＞他のマンションに比して認知度が低いことは無い
なんてことは無い。

あと広告すれば即売れるとは言っていないぞ。
ただ他のマンションの実例を出して、比べてあまりにも広告が少ないので、
スレの流れに違和感があって、
物件の善し悪し以前にそもそもの周知に失敗しているのでは、と言いたいだけ。

[783: 匿名さん]

宣伝ネタもいいけど、
駐車場代のせいで高くなってる管理費、
も誰か意見言ってよ。
賃貸棟の駐車場契約の台数を減らせば管理費は下げられるって事？

[784: 匿名]

駐車場の件は、台数どうこうでは無く、分譲用の物も賃貸用、店舗用の別会社の敷地にあり、（出入り口同じ）地代を払わなければいけない契約になっていると言ってました。

てっきり駐車場代に上乗せかと思いきや、管理費でと言ってました。（ここで管理費の高さの謎が分かりました。）

それと、別会社が賃貸棟と店舗を運営しているので、将来この土地が他に渡った場合、駐車場が利用できないということが無いように、マンションがある限り、使用できるように契約もしていると言ってたので、その契約に伴いお金も発生するのでは？？と疑問も・・・・。

駐車場について今後、問題は出てきそうだと思いました。
管理費は本当に高いです。。。。　10年後どうなってしまうのか？？？
ちなみに、同時期竣工予定の王子本町のプラウドの100平米超え（億ション）より高いです。。。

[785: 匿名さん]

そういう設計にされた、ってことですね。
他のマンション同様、分譲するマンション敷地内に駐車場を作れば問題なかったでしょうに。

[786: 匿名]

結構、問題山積みですよね。。
駐車場の問題だけでも、管理費、セキュリティーの問題、店舗用との出入り口が一緒という事での混雑具合は？　など。
ららぽーと豊洲の隣のマンションも土日だけ別口から車の出入りしてますね。

公開空き地もセキュリティー的にどうなんでしょうか？
大学も近くにありますし、最近理解出来ない事が起こる時代ですから。　

ターゲットもよく分かりません。
立地は学校の近くでファミリー向けのように思いますが、間取りから言うとファミリー向けでも無いような？なんで一番広い部屋が二階？？公開空き地から見えますよね。。
購入した方も、ファミリーが多いと言う訳でもないようですし。

私自身、価格自体は妥当だと思ってます。
北区の中でも、赤羽や足立区よりの所よりは断然静かですし、住みやすいと思います。
それ故にもったいないと思います。

　

[787: 匿名]

ここって今どき、耐震なんですよね。
そこも大きなマイナスポイント。
3.11、我が家は制震のマンションですが、何一つ部屋のものは落ちる事も倒れるものもなかったのですが、近所の耐震マンションのお宅、実家の耐震マンションは、ひどかったです。

制震は外から見たら揺れていたと思うと思いますが、バランス取って中身は被害がないようにしてくれています。
手のひらに物を載せて揺らした時と同じですよね。
落ちないようにバランス取ります。じっとしていてバランス取らなければ落ちますよね。

ひっかかります。

[788: 匿名さん]

このまま販売が低調なら、駐車場も空きだらけ。
駐車場は空きでも商業棟への（駐車場部分の）地代支払は発生するので、
管理組合の収支は大幅な赤字となり、管理費の更なる値上げが必要になる。

[789: 匿名さん]

いい間取り、方角の部屋は売り切れているものもありましたよ
竣工までにあと一年以上あることを考えると、そこまで売れ行き悪い感はないのかな、、、
他の西巣鴨物件と比べると条件は揃ってると思い、前向きに検討中

[790: 匿名さん]

いい部屋は売れた、
イコール残りは売り難い部屋ってことでもありますが…

[791: 匿名さん]

いろいろ問題出そうだ
三井もこんなものなのか…

[792: 匿名さん]

>いい間取り、方角の部屋は売り切れているものもありましたよ

そもそも今までに売り出した戸数が少ないのに売り切れてるわけないでしょうに、、

[793: 匿名さん]

売り切れてますよ。

[794: 匿名さん]

最新がどうかわからないが、南角なんかはあと一つか二つ位しか空いていなかった気がする。
なので、やはりいい間取りは売れてます。

[795: 匿名]

たしかに、一期販売で結構売れてました。
物件価格はそれほど高くはないから？
購入された方は管理費を考えないのか？？　ローンを組まない方が多い？
最初の管理費しか分かりませんが、これから30年の計画表見てないので分かりませんが、上がりはどんな感じなのでしょうか？
数年ですぐ上がり、上がり幅も大きい？　一時金も発生するのでしょうか？　そこも問題。

まだこれから売り出す部屋も多く、完売するのやら・・・？

[796: 匿名さん]

一時金？
管理費の話してるの？修繕積立金の話してるの？

[797: 匿名さん]

795は当然修繕積立金の話でしょ。一般的に管理費で一時金とか無いですよ。

[798: 匿名さん]

管理費３４０円　修繕積立金１００円ってかなり高くないですか？

[799: 匿名さん]

726さんによると管理費は３２５円に値下げしたそうです。
１５円分、何をカットしたか分かりませんが。

[800: 匿名さん]

795の書きぶりだと、明らかに管理費と修繕積立金を混同してるよね・・・

[801: 匿名さん]

分譲マンションなのに、敷地内に駐車場確保できないなんて。
隣りの土地を駐車場敷地として借りるから、管理費が高いなんて購入者をないがしろにしてるね。
もしかして駐車料金はタダなのか？

[802: 匿名]

商業棟地下のスペースを駐車場として借りなければならないなら、
この分譲棟の地下は何になっているのかな？
白山通りと商業棟を結ぶ通路になっているのかな？

それなら商業棟に行く車が分譲棟の敷地を通るのだから、
商業棟の所有者(三井本体？)から通行料のような使用料を取れないのかな？
分譲棟は商業棟の地下を使用でき、一方、商業棟は分譲棟の地下敷地を通行できることで集客増になり、互いに経済的メリットはあるので、互いの賃料・使用料は相殺するのがフェアのような気がします。

分譲棟が商業棟に賃料を支払うだけだとアンフェアのように思えます。

こんな賃料支払いがあるなら、引き渡し後に未売却住戸が沢山あると駐車場が埋まらず管理組合が大赤字になりますね。。

[803: 契約済みさん]

修繕積立金は自分たちのものだから少々高くても問題ないが、管理費は出て行くもので入居者には一銭も残らないから安いほどというよりも維持管理には必要費用が掛かるのでリーズナブルであればよしとしなければならないのでは。

管理費が高いのは駐車場の利用のための料金を地主の三菱UFJ信託銀行だったと思いますが、払わねばならないからではないでしょうか。非常に複雑でよく判りませんが。

[804: 匿名さん]

そもそも何も無い郊外系マンションじゃあるまいに、
近隣とだぶる施設を無駄に作ったり商業施設を誘致したり、、、
もう少しここで購入しようとする層のニーズや嗜好、家族構成等を考慮して、
計画的に無駄のない設計にすべきだったのでは？

TPOも考慮せず通り一遍の考えで、取り敢えず作っとけば良いだろうなんて発想では、
今の世の中、そうそう完売なんて無理なのでしょう

[805: 契約済みさん]

済んだんだことを言っても始まらないと思いますので、前向きな意見で今後のことを話そうではありませんか。
多くの賢明な皆様の知恵を絞って完成後も良い住まいにして行こうではありませんか。

[806: 匿名さん]

805さんのご意見は、住民板向きですね。検討板ではなくて。

[807: 匿名さん]

この立地でこの広さの土地なら、内容によっては人気物件になっただろうに。
もったいない…

[808: 匿名さん]

住む人の立場で開発するなら
制震か免震
駐車場は分譲棟敷地内
の内容にしていたでしょうね。

[809: 匿名]

私もそう思います。
きちんとリサーチしていれば・・・・。
ファミリーにもう少しスポットを当てていれば、人気だったはず。
北区で購入を考えている方は、滝野川は治安も良いですし、学校も整っているし、需要がかなりあると思います。

立地は非常に気に入っていました。
ですが、間取りも、仕様も、構造も、管理費も。。
管理費はこれからずっとの事ですし、上がって行くものですからね。（いや、この内容で本当に高いです。）
そして揉めそうな予感もあり。。。

[810: 匿名さん]

震災のあといろいろ変更するチャンスはあったのにしませんでしたよね
あの時に少しの損をしてでも変更していれば…

三田線で探していたので三井タワーということもあり
非常に期待していましたが残念です

[811: 匿名さん]

タワーではなくプラウド池袋本町のようなタイプのマンションだと人気が出たのでは？
赤羽などJR駅近なら分かるけど、滝野川のタワーに住みたいって人は稀有なのでは？

[812: 匿名さん]

本当に、ターゲットが分かりません。
営業の人曰く、購入住みの人も決してファミリー層が多い訳でもないみたいですし。

耐震も、こればっかりは実際地震が来てみないと分かりませんって。。。
分かってるでしょ？？？？
余計不安になりました。

[813: 契約済みさん]

立地は非常に良いと思います。台地の上にあり地盤が良いので耐震でもあまり心配はしていません。免震は維持費が大きくかかるため管理費にこれ以上上乗せになるのを嫌ってしなかったのではないでしょうか。管理費が高いのは、元々は三井が高く土地を買ったのが原因ではないでしょうか。すべてが満足行くような物件はそんなにあるものではないと思います。

[814: 匿名さん]

金のことだけ考えれば、管理費の高さは分譲価格に含めて考えればいいだけなんじゃ…
高いって言う人は、土地を三井が完全に買い取って、
その分が分譲価格に転化されていれば満足なのかなあ。

月々払うものだから、高いと抵抗あるのと、
将来売りにくくなるってのも分かるけどね。

[815: 匿名さん]

そういえば免震より耐震のほうが優れているとか
空気がきれいとか言ってた人（営業さん？）いましたが、最近全然見かけませんね
大量の現実的なレスを見て、さすがに自分が無茶言ってることに気づいたのでしょうか

[816: 匿名さん]

三井が高く土地を買ったのと管理費高は関係ないのではないでしょうか？
物件価格に上乗せされて高くなってる＆価格の割に低仕様になっているとは思いますが。

[817: 匿名さん]

814を書いた後に本質に気がついた。
一部借地になるってのが問題ってことか。

[818: 匿名さん]

たしかに、仕様は良くないですね。
モデルルーム行って何も魅力を感じませんでした。これが三井？と思いました。

分譲棟は賃貸・商業施設とは全く別物です。運営会社が違います。
営業さんも分譲棟だけで他は関係ないです。と言ってました。
ですが、駐車場でその商業施設の土地に絡んで来て、管理費に影響が出てくるのが問題です。

免震でも制震でもなく、共有設備も充実していなく、管理費高いのが納得いきません。
管理費高いなら、免震、制震にせめてして欲しい。（安心材料）
今後、駐車場のメンテなどどうなるんですかね？
ましてや、商業棟の運営業者が土地を手放したらまた色々変わってくるのでは？

決して価格自体もお安くはないですし。
管理費高くても住みたい！とまで正直思えません。

[819: 匿名さん]

車を所有するつもりのない世帯、まで
迷惑を受けるのが問題でしょう。

[820: 匿名さん]

ところで、ぐずぐず言ってないで他を探しなさい（爆）。。