パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[681: 匿名さん]

3階くらいまで建ってきましたね。

[682: 契約済みさん]

コンクリートの現場打ちは乾燥するまでは何年かかかるけど、壁など貼り付けるものは乾燥済みだと思いますが、どなたか判る方はいませんか。

[683: 匿名さん]

>>682
現場打ちコンクリートは躯体（くたい）のどの部分か？
プレキャストコンクリート工法を採用しているか？
採用していたらどの部分か？

契約済みでしたら、まずこのあたりを確認してみては如何でしょうか？
専門用語はここで説明するより、用語説明サイトの方がわかりやすいと思いますので
自分で調べてみてくださいね。

[684: 匿名さん]

書き込み減ったけど、買う人は買っちゃって
皆さん、興味薄れました？

併設施設の情報はまだ未公開なんですよね？
どうしようかなあ。。。

[685: 物件比較中さん]

ライフが買い物先としては一番遠め、それでもたった12分ですか。
何店か行こうとすると物件を中心に円を描くように回る必要がありますけど、
どこからでも帰りやすい利点もありますね。

医院がごく近くにたくさんあるのも助かります。

[686: 匿名]

サンシャイン見えるかなぁと思いきや、豊島区の清掃工場の煙突がかなり近い・・・。風向きによっては煙がこちらへ来るのではないかと懸念しております。

[687: 匿名]

行きはよいよい帰りはなんとか。
買物の思い荷物を持って12分も歩きたくはありません。

[688: 匿名さん]

12分なんて自転車なら５分で行けるよ。

[689: 匿名さん]

隣りにスーパーがもし入れば
十数歩で行けるよ。

[690: 匿名さん]

歳を重ねた将来を考えた時、１２分は私には遠いです。
やはりスーパーは隣接して欲しいところではありますね。

[691: 匿名さん]

しっかしここ、管理費高過ぎですね。
三井新築タワーの中でも群を抜いています。

[692: 匿名さん]

スーパー徒歩3分でしょ。

[693: 匿名さん]

そんなに高いですか…

[694: ビギナーさん]

ここがいくら地盤よくても耐震タワーは嫌だな。制震だったらもうちょい高くても買ったのに

[695: 契約済みさん]

管理費は本当に高いですね。

[696: 匿名さん]

マンションWikiによると、ここの管理費は平米340円だそうですが、
埋立地のパークタワーなんかは、平米309円を高いとスレでネガされています。

[697: 匿名さん]

立地とイメージで積極的に買いたい層は一巡し、
あとは商業施設の店舗が決まるか、竣工するまでは大きなイベントも無く、販売は低調でしょう。
しかも売り易そうな75C・80Aのようなファミリータイプは一通り売れてしまい、
売りにくい部屋が残っている。

どのマンションでもこの踊り場は必ずあるけど、
この踊り場段階になるまでに第二期販売にすら入れていないのは、本当に苦しいと思う。

[698: 匿名さん]

検討者のニーズをことごとく外してるから苦しくて当然でしょう。
商業施設によっては本当に大コケするかもしれない。

[699: 匿名さん]

かなり売れ残りそうだね。
500万円くらい値引きしてくれれば考えてもよいと思うけど・・
あと、管理費の高さは異常。
共用施設にジムやプール、シアタールームに24時間有人管理があっても、
この管理費にはならないと思う。

[700: 匿名さん]

管理費を下げるのは可能、と思っている方々に
理事になって貰って頑張って頂くしかありません。
私は、下げるのは困難派。

[701: 匿名さん]

商業施設や敷地がらみの管理費を下げるのは、
相手もあることですし、よほどの事がなければ無理でしょう。

共用部の照明点灯時間を短くする
エレベーター他の共用施設の維持管理費を精査し、値引き交渉や別会社に委託
消耗品などを管理会社任せにせず、管理組合で購入し支給品とする

細かい部分の節約を積み重ね、少しでも余剰金を増やすのが一般的だと思います。

[702: 匿名さん]

いろいろ懸念材料がありますね…

[703: 匿名]

設備を考えると、管理費水準が法外なわけではないですね。
地域の平均的マンションと照らして、設備の水準が飛び抜けてしまっているので、
管理費も地域水準に見合わない感じになっていると。
お金があって、かつこの地域じゃないと！って方には願ったりかなったりでしょうけどね。
平米３４０だと、赤坂あたりの三井の高級タワーでもあまり変わらないかもです。

[704: 匿名さん]

ここの設備、赤坂あたりの三井の高級タワーとあまり変わらないかな？

[705: 匿名さん]

コンシェルジュさえもいない水準…

[706: 匿名]

プールは相当金食いでしょう。

[707: 匿名]

維持管理を考えるとどうでしょうか
ただ、プールがあるとあう自慢や優越感があると思います。

[708: 匿名さん]

赤坂の三井のタワーはコンシェルジュいるんですか？

[709: 匿名さん]

パークコート赤坂　ドアマン
で検索すれば三井赤坂の凄さが分かります。

[710: 匿名]

340円は最高級クラスの仕様のマンションの管理費だと思う。

このくらいの管理費だと、24時間管理・コンシェルジュ・プール・スカイラウンジ・サウンドルーム・シアタールーム・フィットネスあたりも付きそうだけど。

このマンションの仕様は地域の平均的なマンションの仕様と大差は無いでしょう。
プラウドシティの方が上では？

[711: 匿名]

内廊下、プール付きで各階ゴミ捨て場、他商業施設多数なので、
都心タワー物件と比べて、プールがある分乗っかるけど、コンシェルジュの人件費は
かからず、差し引きでこんな感じと。
プラウドは立地は近いけどものとしてちょっと性質の違いが大きいので、
比較対象としてはどうでしょう。

[712: 匿名]

まあしかし、細かな維持管理面でパークコートレベル望めるとも思えないので、
結局割高感は否めないですね。

[713: 匿名]

>711
この物件プール付いてましたっけ？
他の物件と勘違いしていませんか？

[714: 匿名さん]

これを見ると管理費平米340円は億ションの管理費水準ですね。
http://release.nikkei.co.jp/attach_file/0318077_01.pdf

この貧弱な共用設備等（プールは無いと思います）でこの管理費はおかしいと思う。
設備水準は湾岸地域タワーマンションの標準以下でしょう。

また商業施設の存在を高管理費の理由として挙げている方がいるけど、
商業棟は分譲棟とは全く別の建物で、商業施設部分は分譲棟の共用部ではないと思うので、
法的にも商業棟の管理費・修繕費を分譲棟で負担することは無いのでは？
商業棟の費用は所有者（三井本体？）が負担するのであって、
基本的に分譲棟の区分所有者にしわ寄せがいくことは無いと思うけど。

[715: 匿名さん]

>714
分譲価格1億円
40階～59階建
渋谷区、豊島区、新宿区など副都心並みの高管理費ですね、、、

[716: 匿名]

数字の比較ばかり考えて、完全にうっかりでした。プール無いですよね・・・
大変申し訳ありません。

[717: 匿名さん]

いまさら基本的な事で申し訳ないのですが
管理費340円／平米って、どの数字からの計算でなるんでしょうか？

私の手元の資料では見当たらないような。。。
どなたか、教えて頂けると大変助かります。
よろしくお願いします。

[718: 匿名さん]

>714
商業棟の建物自体ではなくて、共用になる敷地の通路などが理由です。
客を呼ぶために普通のマンション敷地より金を掛けて、美化や照明などへの手入れや警備をしなければいけないはず。
商業棟への客の往来でイタミも早まるだろうし。

[719: 匿名さん]

急がなくても大丈夫そうだな…

[720: 匿名さん]

＞美化や照明などへの手入れや警備をしなければいけないはず。

「いけないはず」って笑

そりゃ手入れは必要だけどさ、
その費用が分譲入居者負担だってことをなんであなたが知ってるのよ
憶測で物言わないように

[721: 匿名さん]

検討スレは憶測だらけ。
他の人にも憶測は言わないようにイチイチ言ってみればあ。

[722: 匿名さん]

賃貸棟と商業施設の管理費が分譲棟に上乗せされているだけだと思います。

デベにとって分譲棟は売ったら後は野となれ山となれですし、管理会社が同じである限り内訳など誤魔化し放題ですから。

[723: 物件比較中さん]

分譲棟敷地内の美化に管理費がかかっているのは本当ですよ。
前にデベに聞きました。
転売も考えると、多少管理費が高くても、綺麗に保たれた方がいいのでは？と思います(^^)

[724: 匿名さん]

近くのプラウドシティも商業棟併設で管理費は1㎡220円弱です。
商業併設の大規模開発案件は結構あると思いますが、300円超えることは滅多にないのでは。
やはり異常に高いのだと思いますよ。

高いので管理会社を変えるのも検討課題でしょうが、
「三井ブランドのマンションだから買ったのに、管理会社を変えるのは許せない」と、
反対する人は必ず出てくるような気がしますね。

[725: 匿名さん]

全て、理事会の努力と交渉次第。
安くするのが可能、と思う方は理事立候補を奮ってどうぞ。

[726: 匿名さん]

>717
管理費は第一期第一次申込み直前に下げて、最終的には平米325円だね。
まあ高額であることに変わりは無いが・・

[727: ご近所さん]

目の前、17号。

[728: 匿名]

スーモで高速が目に入らないように建物の周りが真っ黒に塗り潰されてるのがすごい・・・
右ページの絵も池袋が手前にがっつり描かれていてこの建物ははるか遠くにぽつんと。高速はうすーく描写。
周囲の環境に自信のある物件はしっかり描くし、そうでない物件は隠すというのがよくわかる例だね。

[729: 匿名さん]

かなり、苦戦してるようですね…
とあるブログで見ましたが、土曜の午後なのにそのブログ主だけだったとか
1LDKが申し込み０とか書かれてましたが
こんなに世帯数あるのに完売できるのかな？
作りや設備は申し分ないのになぜ？

[730: 匿名さん]

周辺相場より二割程度高かったら売れなくて当然でしょう