パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[622: 匿名さん]

この物件、結構苦戦しているみたいですね。

場所的には悪くないと思いますけどねぇ。。。
私も家内もかなり気に入っていました。
高速道路の騒音はちょっと未知数ですが、
後は立地も含めて申し分ないのかな、、と。

ただ、近くにTSUTAYAがあると良かったですね。
（すごくピンポイントな要求ですが・・・）

そういう私は、文京区の物件にしてしまいました。
決め手は、街全体の雰囲気でしょうかね。但し、
1割以上面積減りましたが・・・・

[623: 匿名さん]

622さん
それぞれ各家庭にとって、条件が違ってきますからね。622さんの様にこのお店が近くに
なければという人も少なくはないと思いますよ。家はとにかく、子供がいるので公園や
学校などが近くにある事が一番の条件です。すごく気に入った物件があったのですが、小学校が
徒歩20分強という所があり断念してしまった経験もあります。
田舎の方ではそれ位の距離当たり前なのかもしれませんがね。

[624: 匿名さん]

印象として、この物件は三田線の西巣鴨以降西高島平寄りに住んでいる人達を
ターゲットとする物件だよね。
巣鴨や山手線内側の三田線に住む人達は手を出している印象がない。

三田線の西巣鴨以降の大規模物件は、スミフや旭化成など売れ残りが多い。
物件の善し悪しというよりも、そもそも需要に比べて供給が多すぎるから、
こうなっているのではないかと。。

[625: 匿名さん]

管理費等も高い物件だし。
制振や免震ではないし。

[626: 匿名さん]

622ですが、624さんと同じ印象は持っていません。

私は、色々な総合判断で山手線内の物件を契約
しましたが、この物件は、程よいバランスを
保った、良い立地だと思いますけどねぇ。。

管理費も高いですが、大規模物件なりの付帯設備も
あるので、致し方ないのでは？　山手線内の物件は
これ以上に小規模だから、共用設備なくても、
管理費高いですね。。

ただ、それらの要素が多数の人に支持されていない
から、販売に苦戦？しているのかも知れませんが。

ただ、三田線沿いの供給は確かに多いですね。

[627: 匿名さん]

価格が安い西巣鴨で仕様イマイチで高価格では売れ行きは悪いでしょうね。
販売状況も公表できないHP見たのはここが初めてでした。

[628: 匿名さん]

＞管理費も高いですが、大規模物件なりの付帯設備もあるので、致し方ないのでは？

確かに、内廊下のタワーマンションなので、ある程度管理費が高くなるのは致し方ありませんね。

[629: 匿名さん]

>627

販売状況を公表してる物件なんて見たことありませんが。

[630: 匿名さん]

内廊下、でもここは
廊下が回廊の形になったタイプではなくて、
１本の廊下両側に部屋があるタイプですよね？

一般的に、１本の廊下タイプの内廊下タワーは
管理費が高くはなりませんよ。
１戸当たりの廊下面積負担が小さくなりますから。回廊タイプとは違って。

[631: 匿名さん]

大規模だと管理費安くなりそうなもんだけど、どうして高いんでしょう？

[632: 匿名さん]

商業施設を併設しているからでしょう。

[633: 匿名さん]

＞一般的に、１本の廊下タイプの内廊下タワーは
＞管理費が高くはなりませんよ。
＞１戸当たりの廊下面積負担が小さくなりますから。回廊タイプとは違って。

なるほど。

とはいえ、空調もカーペット清掃も無い外廊下よりは、管理コストは掛かりませんか？

[634: 匿名さん]

豊洲のパークシティは外廊下棟と１本タイプの内廊下棟とがあり、
分譲当時の管理費は内廊下棟の方がほんの僅かに安かったです。今は知りませんが。

[635: 匿名さん]

>商業施設
板橋駅側のプラウドもそうだけど、郊外の僻地でも無いのに何で商業施設が必要なのかと・・
近所歩いて5分もしない範囲に複数の既存商業施設があるし、それなりに地元で古くから賑わっている。

販売ネタで便利性を謳いたいんだろうけど、マンションの住人頼りの商業施設じゃ先細り必至だし、
万が一撤退なんてことになったら、その空きスペースの維持管理は管理組合（住人）の負担になる悪寒。

[636: 匿名]

商業棟はマンションとは全く別の建物で、区分所有の対象外であり共用部でも無い。
なので法的にはマンション住民が維持管理費用を負担することは無いと思う。
もちろん、商業棟・分譲棟を一体管理することにはなるけど、費用負担は別でしょ？

[637: 匿名さん]

>板橋駅側のプラウドもそうだけど、郊外の僻地でも無いのに何で商業施設が必要なのかと・・

池袋本町界隈は都心の買い物難民地域だというのをニュース報道番組でやっていましたよ。
西巣鴨＝滝野川も同様の事が言えると思いますが。

[638: 匿名]

池袋本町の北池袋周辺は確かに買い物には不便ですよね。プラウドのマルエツが出来て改善しましたが。

ただ西巣鴨滝野川を同視するのは賛同しかねますね。
西巣鴨駅前にはみらべるがありますし、白山通りを越えればハナマサやサミットもある。
ドラッグストアもありますし、医療機関も多い。板橋駅前にはTSUTAYAもある。
日常生活には支障が無いかと。

無いのは大型の本屋とホームセンターかな。赤羽か池袋に行くしかない。
このマンションの商業棟には本屋とホームセンターを入れて欲しいね。
周辺には無いから需要は強いのでは無いかと。
スーパー入れてみらべると競合するよりは周辺に無い店舗を入れる方が良いと思うけどな・・

[639: 匿名さん]

駅前まで行かずに
すぐ近く、にスーパーがあったほうが便利でしょう。

[640: 匿名さん]

図面を見る限り、店舗棟って結構大きいですよね。
小綺麗なスーパーだったら、かなりの方が利用すると思います。

[641: 匿名]

スーパーでも入れば使うと思うけど、西巣鴨駅からの動線上に既にみらべるがあるので、
食料品の買物には困って無いんだよな。

寧ろ今の西巣鴨・板橋近辺には無い機能を補ってくれる方が街全体の利便性は向上すると思う。

ただ商業棟は白山通りから離れていて車でのアクセスは不便だよね。
そうすると徒歩で来る人をターゲットにするような施設がやはり中心になってしまうかな。

[642: 匿名さん]

商業棟は、飲食店は入れないんでしたっけ？
この辺りの住民の方々って、どこで外食してるんでしょう。
周りに店がなさすぎる気がするんですが。
わざわざ池袋まで出掛けてるんですか？

[643: 匿名さん]

620戸ですからね。
スーパーや飲食店くらいはテナントとして近くにあっても
全く問題ないと思うし欲しいですね。
クリーニング店やカフェチェーン店なんかもありがたいです。

[644: 匿名さん]

大通りから少し中に入った場所になるので、入るテナントは絞られてきませんか？

[645: 匿名さん]

人通りが少ない場所なのでテナントは限られると思います。

[646: 匿名さん]

奥まった場所だから、スーパーはないと思ってました。その意見を営業の人にも呟いたけど、否定する感じではなかったですね。さぁ、どうなんでしょうか？

[647: 匿名]

しかし分譲棟・賃貸棟・商業棟の配置は残念だね。

住環境を気にするべき分譲棟が幹線道路沿いで、
車での利便性を考えねばならない商業棟が奥まったところにあり、
賃貸棟が住環境抜群の場所にある。

地域住民への配慮等の結果かもしれないけど、理想的な配置の逆を行っている感じがするな。。

[648: 匿名さん]

物件資料が手元に無いので記憶ベースだけど、
確か、分譲棟・賃貸棟・商業棟は地下で繋がっていなかったっけ？
そうなら白山通りから分譲棟の地下入口経由で商業棟の駐車場に行けるのでは？

店舗は飲食店だとかなり厳しいと思う。
店舗棟は建物の1フロア面積で巣鴨の西友よりも小さいと思うので、
大規模な集客を見込めるような商業施設にはならないと思う。
1階食料品ミニスーパーであとは医療系含む専門店をいくつか入れる感じかな。

[649: 匿名さん]

配慮というより、容積率の問題なのでは？
高速道路沿いだと、規制が緩くなり、高い建物が建てられるはず。
だから逆の配置にするという選択肢はなかったのではないでしょうか。
まぁ低い方を分譲棟にすれば良かったような気もしますが。

[650: 匿名さん]

>>649
一帯開発の場合、容積率は関係ない。
地域住民のためにこのような配棟になった。

[651: 匿名さん]

地下で繋がってて
管理は別会社、にしようとするのは大変そう。

[652: 匿名さん]

保育所
美容室
クリーニング店とか？

まず、保育所は確定でしょう。

[653: 匿名さん]

個人的には大戸屋希望だけど無理だろうなあ
コンビニくらいはできるよね？
早く決めて情報公開してくれないと
他の物件に決めちゃうぞ（笑）

[654: 匿名さん]

コンビニは出来ないのでは？

[657: 匿名さん]

コンビニは西巣鴨駅に３店舗あるよ～。

[658: 物件比較中さん]

34階なのに鉄筋コンクリート造りなのですね。
コンクリートの強度を強調されていますが、葛飾区の物件では19階建てでもコンクリートの強度は60Nが使われていました。
よく話を聞かなければ不安です。

[659: 匿名さん]

亀有駅前の物件でしょ？
あれは名前だけのタワーで、本物のタワーとは構造からして違うのでは？

[660: 匿名さん]

28階建です。

[661: 匿名さん]

言っちゃなんだけど、亀有と西巣鴨じゃ地盤が違うと思うが・・。

[662: 匿名さん]

賃貸棟が分譲だったら欲しかったのですが。
タワーは管理費や修繕費が高いし、立地もあちら側が良かったです。

[663: 匿名さん]

三井が、豊洲で19階建てをパークタワーとして売ってますよ。

[664: 匿名さん]

スレチですが、○○タワーと名前に勝手に付けるのは不動産屋さんの自由らしいですよ
後はそのタワーという名前を、実際に信じて買った人たちが恥をかかないことを祈るだけです
ちなみに右側の『☆注目のテーマ』タワーマンションに載っているのが、本物のタワーマンションです

[665: 匿名さん]

まあ、ここもタワーマンションとしては低い方ですけどね。

[666: 匿名さん]

タワーの名前につられて買う人は少ないのでは。高い買い物ですから。
19階建てでも、通常の15階建てよりも4階高いだけで構造が充実していれば魅力があるのでは。
20回を超える超高層はそれなりに制震や免震機能があったほうが良いと感じます。

[667: 匿名さん]

免震最強。

昨年の震災でも証明されましたね。
セールスポイントになりますし
免震物件はこれからも増えるでしょう。

[668: 匿名さん]

クレヴィア巣鴨は19階でもタワーとは名付けてません。

[669: 購入検討中さん]

ここは28階建てなのに、制震や免震構造を採用せず耐震というのが残念なところです。
購入を躊躇するポイントのひとつになってます。

[670: 匿名]

天下の三井が配棟計画でぬかりあったとは思えない。
やはり、やむを得ない事情があってこの位置関係なんでしょうね。
容積は関係なしで、高度も関係ないのかな？するとほんとに配慮の問題か。

[671: 匿名さん]

どうかなあ。豊洲のパークタワーは地下鉄線路の上にマンションを建ててますよ。しかも大通りギリギリ近くに。
配慮して、地下鉄や大通りを避けて建てようと思えば可能だったのに。

[672: 匿名さん]

タワーが南で賃貸棟が北側だったら、タワーの陰で賃貸棟の日当りが悪くなるじゃん。
時間によっては周りの東西側の住宅地にも若干陰を落とすことになる。
それを避けるためにタワーは北側道路沿いに配置。
分譲棟の住環境は最優先として考えられていない、ということです。

[673: 匿名さん]

分譲より賃貸優先なのはデベ的には当然だと思います。

[674: 匿名さん]

デベとしては、分譲は一度売ってしまえば済むからね。
賃貸は永続的に契約してもらう必要がある。

今回の計画、オール電化にしても耐震構造にしても、
三井の選択ミスが諸々目立つ気がする。
分譲棟をタワーにしない選択もあっただろうに。
売れない大規模マンションをつくってどうするのよ。

[675: 匿名さん]

それを売るのが営業努力でしょう。

[676: 匿名さん]

震災前の設計ですから、選択ミスではないですね。
運が悪かったのでしょうね。

[677: 匿名さん]

三井にしては失敗か…

[678: 匿名さん]

三井は値下げして5年くらいで完売を目指しているのでは？
赤坂や大崎のタワーもまだ売ってるし。

[679: 匿名さん]

赤坂は完売したのでは？
あとは麻布十番のタワーも残ってるらしい。
大崎のは実際は五反田と大崎の中間。

[680: 匿名さん]

＞三井は値下げして5年くらいで完売を目指しているのでは？

そういうマンションって、室内にカビ生えないのかな〜
冗談抜きで、コンクリート造は築2年くらいは水分を含んだままらしい

[681: 匿名さん]

3階くらいまで建ってきましたね。

[682: 契約済みさん]

コンクリートの現場打ちは乾燥するまでは何年かかかるけど、壁など貼り付けるものは乾燥済みだと思いますが、どなたか判る方はいませんか。

[683: 匿名さん]

>>682
現場打ちコンクリートは躯体（くたい）のどの部分か？
プレキャストコンクリート工法を採用しているか？
採用していたらどの部分か？

契約済みでしたら、まずこのあたりを確認してみては如何でしょうか？
専門用語はここで説明するより、用語説明サイトの方がわかりやすいと思いますので
自分で調べてみてくださいね。

[684: 匿名さん]

書き込み減ったけど、買う人は買っちゃって
皆さん、興味薄れました？

併設施設の情報はまだ未公開なんですよね？
どうしようかなあ。。。

[685: 物件比較中さん]

ライフが買い物先としては一番遠め、それでもたった12分ですか。
何店か行こうとすると物件を中心に円を描くように回る必要がありますけど、
どこからでも帰りやすい利点もありますね。

医院がごく近くにたくさんあるのも助かります。

[686: 匿名]

サンシャイン見えるかなぁと思いきや、豊島区の清掃工場の煙突がかなり近い・・・。風向きによっては煙がこちらへ来るのではないかと懸念しております。

[687: 匿名]

行きはよいよい帰りはなんとか。
買物の思い荷物を持って12分も歩きたくはありません。

[688: 匿名さん]

12分なんて自転車なら５分で行けるよ。

[689: 匿名さん]

隣りにスーパーがもし入れば
十数歩で行けるよ。

[690: 匿名さん]

歳を重ねた将来を考えた時、１２分は私には遠いです。
やはりスーパーは隣接して欲しいところではありますね。

[691: 匿名さん]

しっかしここ、管理費高過ぎですね。
三井新築タワーの中でも群を抜いています。

[692: 匿名さん]

スーパー徒歩3分でしょ。

[693: 匿名さん]

そんなに高いですか…

[694: ビギナーさん]

ここがいくら地盤よくても耐震タワーは嫌だな。制震だったらもうちょい高くても買ったのに

[695: 契約済みさん]

管理費は本当に高いですね。

[696: 匿名さん]

マンションWikiによると、ここの管理費は平米340円だそうですが、
埋立地のパークタワーなんかは、平米309円を高いとスレでネガされています。

[697: 匿名さん]

立地とイメージで積極的に買いたい層は一巡し、
あとは商業施設の店舗が決まるか、竣工するまでは大きなイベントも無く、販売は低調でしょう。
しかも売り易そうな75C・80Aのようなファミリータイプは一通り売れてしまい、
売りにくい部屋が残っている。

どのマンションでもこの踊り場は必ずあるけど、
この踊り場段階になるまでに第二期販売にすら入れていないのは、本当に苦しいと思う。

[698: 匿名さん]

検討者のニーズをことごとく外してるから苦しくて当然でしょう。
商業施設によっては本当に大コケするかもしれない。

[699: 匿名さん]

かなり売れ残りそうだね。
500万円くらい値引きしてくれれば考えてもよいと思うけど・・
あと、管理費の高さは異常。
共用施設にジムやプール、シアタールームに24時間有人管理があっても、
この管理費にはならないと思う。

[700: 匿名さん]

管理費を下げるのは可能、と思っている方々に
理事になって貰って頑張って頂くしかありません。
私は、下げるのは困難派。

[701: 匿名さん]

商業施設や敷地がらみの管理費を下げるのは、
相手もあることですし、よほどの事がなければ無理でしょう。

共用部の照明点灯時間を短くする
エレベーター他の共用施設の維持管理費を精査し、値引き交渉や別会社に委託
消耗品などを管理会社任せにせず、管理組合で購入し支給品とする

細かい部分の節約を積み重ね、少しでも余剰金を増やすのが一般的だと思います。

[702: 匿名さん]

いろいろ懸念材料がありますね…

[703: 匿名]

設備を考えると、管理費水準が法外なわけではないですね。
地域の平均的マンションと照らして、設備の水準が飛び抜けてしまっているので、
管理費も地域水準に見合わない感じになっていると。
お金があって、かつこの地域じゃないと！って方には願ったりかなったりでしょうけどね。
平米３４０だと、赤坂あたりの三井の高級タワーでもあまり変わらないかもです。

[704: 匿名さん]

ここの設備、赤坂あたりの三井の高級タワーとあまり変わらないかな？

[705: 匿名さん]

コンシェルジュさえもいない水準…

[706: 匿名]

プールは相当金食いでしょう。

[707: 匿名]

維持管理を考えるとどうでしょうか
ただ、プールがあるとあう自慢や優越感があると思います。

[708: 匿名さん]

赤坂の三井のタワーはコンシェルジュいるんですか？

[709: 匿名さん]

パークコート赤坂　ドアマン
で検索すれば三井赤坂の凄さが分かります。

[710: 匿名]

340円は最高級クラスの仕様のマンションの管理費だと思う。

このくらいの管理費だと、24時間管理・コンシェルジュ・プール・スカイラウンジ・サウンドルーム・シアタールーム・フィットネスあたりも付きそうだけど。

このマンションの仕様は地域の平均的なマンションの仕様と大差は無いでしょう。
プラウドシティの方が上では？

[711: 匿名]

内廊下、プール付きで各階ゴミ捨て場、他商業施設多数なので、
都心タワー物件と比べて、プールがある分乗っかるけど、コンシェルジュの人件費は
かからず、差し引きでこんな感じと。
プラウドは立地は近いけどものとしてちょっと性質の違いが大きいので、
比較対象としてはどうでしょう。

[712: 匿名]

まあしかし、細かな維持管理面でパークコートレベル望めるとも思えないので、
結局割高感は否めないですね。

[713: 匿名]

>711
この物件プール付いてましたっけ？
他の物件と勘違いしていませんか？

[714: 匿名さん]

これを見ると管理費平米340円は億ションの管理費水準ですね。
http://release.nikkei.co.jp/attach_file/0318077_01.pdf

この貧弱な共用設備等（プールは無いと思います）でこの管理費はおかしいと思う。
設備水準は湾岸地域タワーマンションの標準以下でしょう。

また商業施設の存在を高管理費の理由として挙げている方がいるけど、
商業棟は分譲棟とは全く別の建物で、商業施設部分は分譲棟の共用部ではないと思うので、
法的にも商業棟の管理費・修繕費を分譲棟で負担することは無いのでは？
商業棟の費用は所有者（三井本体？）が負担するのであって、
基本的に分譲棟の区分所有者にしわ寄せがいくことは無いと思うけど。

[715: 匿名さん]

>714
分譲価格1億円
40階～59階建
渋谷区、豊島区、新宿区など副都心並みの高管理費ですね、、、

[716: 匿名]

数字の比較ばかり考えて、完全にうっかりでした。プール無いですよね・・・
大変申し訳ありません。

[717: 匿名さん]

いまさら基本的な事で申し訳ないのですが
管理費340円／平米って、どの数字からの計算でなるんでしょうか？

私の手元の資料では見当たらないような。。。
どなたか、教えて頂けると大変助かります。
よろしくお願いします。

[718: 匿名さん]

>714
商業棟の建物自体ではなくて、共用になる敷地の通路などが理由です。
客を呼ぶために普通のマンション敷地より金を掛けて、美化や照明などへの手入れや警備をしなければいけないはず。
商業棟への客の往来でイタミも早まるだろうし。

[719: 匿名さん]

急がなくても大丈夫そうだな…

[720: 匿名さん]

＞美化や照明などへの手入れや警備をしなければいけないはず。

「いけないはず」って笑

そりゃ手入れは必要だけどさ、
その費用が分譲入居者負担だってことをなんであなたが知ってるのよ
憶測で物言わないように

[721: 匿名さん]

検討スレは憶測だらけ。
他の人にも憶測は言わないようにイチイチ言ってみればあ。