パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[581: 匿名さん]

＞JR準直結のプラウドと最寄りが都営地下鉄のここでは、立地面では明らかに基礎条件が一段違うと見た方がいいでしょうね。

立地が良くても、××人の住人が専用庭いっぱいにプレハブを増築したり、共用部で不良がたむろしているような民度の低いマンションは、ちょっと。

[582: 匿名さん]

なんで、全部、分譲にしなかったのだろう・・・。

北区との取り決めか何かあるのかね？

このあたり、すでに三井の賃貸が結構建ってるよ。



都営地下鉄は、駅がしょぼいからなぁ。

やる気ないなら、メトロみたいに民営化したほうが良いのかもね。

[583: 匿名さん]

ここは、池袋まで行くなら

板橋駅まで歩くより、バス停の方が近い？？？

[584: 匿名さん]

バス停まで結構あるよね。
バス停目の前なら便利だけど。

[585: 匿名さん]

ここ2Fに一番広い部屋があってわけ分らんかった。

[586: 匿名]

>５８１
この距離で民度張り合われてもねぇ・・・
目くそ鼻くそもいいとこだと思うんですが。
そんなことにも気付かない時点で・・・ねぇ

[587: 匿名]

言葉を選んだほうがいいよ。

[588: 匿名さん]

目くそ鼻くそかも知れないけど、
プラウドの辺（板橋区板橋や池袋本町）より、
こっち（滝野川）側の方が雰囲気が良いね。
近い距離でも線路を越えると、
住民層がちょっと変わる気がする。

[589: 匿名さん]

>588
同感です。
新板橋駅から板橋駅まで歩いて乗り換えることが良くありますが、埼京線の西側はあまり雰囲気が良くないと感じます。
あくまで「滝野川と比べて相対的に」ですが。
だからこそ、プラウドが好調（だった）でパークタワーが不調なのが不思議に思えます。
板橋駅の交通の便に魅力を感じる人って、そんなに多いのでしょうか。
統計データは直近が平成17年なので正確さに欠けますが、池袋、新宿、渋谷あたりの昼間の人口って突出して多いわけでもないですよね。区単位なので判断しにくいですが、大手町、丸の内、有楽町あたりと大差ないように見えます。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyukanj/2005/tj-05index.htm
西巣鴨の交通の便にメリットを感じる人はたくさんいそうなもんですが、それを覆すような決定的な欠点がありますか？

[590: 匿名さん]

何と言おうとも販売苦戦中なのは事実だからね・・
西巣鴨と板橋のどちらが上/下のような話でも無く、
高速沿い、高額な管理費、イマイチな設備、非免震・非制震といった問題点や、
商業・医療施設が未決定といった点が厳しく評価されているのだと思う。

賃貸と併せてこの戸数の販売はかなり厳しそう・・

[591: 匿名さん]

＞プラウドが好調（だった）でパークタワーが不調なのが不思議に思えます。

まあ、震災で消費マインドが一気に冷え込みましたからね。

こんなご時世、プラウド池袋本町の住人のように年収の5倍6倍もの借金をしてまでマンションを買おうと思う方が異常ですから。

[592: 匿名さん]

589です。
もちろん、西巣鴨or板橋どちらが上かという議論が全てなんて思っているわけありませんが、
中には不動産事情にお詳しそうな方もいらっしゃる様子だったので、この疑問をスパッと解決してくれる方がいらっしゃるかなと。
結論は「いろんな理由で」でいいですか？

[593: 匿名さん]

404さんの意見が一番信用できる。

[594: 匿名]

＞５９１さん
こちらの物件は年収の２倍３倍で買えるような方々ばかりが購入していらっしゃるんでしょうか。
そりゃ、民度高いですね。
自分は近所のビュータワー住まいでこちらの物件も検討してたんですが、とても持ち家なんて夢の話です　ね・・・

[595: 匿名さん]

間取りがよければ、もっと売れたかもね。
75Cは低層階にも関わらず、あっさり売り切れたみたいだし。

[596: 匿名さん]

立地も間取りも仕様も中途半端ですよね。
決め手に欠けてしまうのではないでしょうか。
加えて管理費と修繕費が高額で、住めば住むほど損をするような感じだし。

早めに手放せば、と思っても、売れ行きと賃貸棟の存在を考えると、リセールは苦労しそうですよね。
何よりリセールの頃にはオール電化と耐震が今よりネックになってしまいそうで
・・・。

[597: 匿名さん]

590さん
まったく同感です。

電話での勧誘がありましたが
「商業・医療施設が未決定を理由に購入を保留するお客様はいない」との事。
認識が甘いのでは？と思ってしまいました。

[598: 匿名さん]

＞597さん
販売側のそのコメントは酷い話ですね。
テナント未決定が不振要因の一つであることくらい、わかってるだろうに。
購入検討者をなめてますね。

[599: 匿名]

>>592
個々の事情によって評価が上下するのは当然のことと思います。
ただ、市場の半ば常識として、都内・JR主要路線の駅近というのは、それだけで条件評価面で
下駄を履いていると考えた方がよいです。
板橋駅単体はともかく、池袋に一駅、次が新宿、渋谷で、JR他線には無改札で乗り換え可能というのは
メトロを除く私鉄・地下鉄沿線では得難い要素です。

このため板橋プラウドは随分前から、どこが買ってどんなものを建てるのだろうかと、かなりの
注目を浴びていたプロジェクトです。
まあそれにしても長谷工物件をあの価格で数百戸即完に持って行った商売のうまさが際立つ物件では
ありましたね。

[600: 匿名]

>592さん

当然それぞれ事情が違う訳で、「いろんな理由で」購入を見送ってるんだと思いますよ。
大体、誰がみても分かりやすい欠点のあるマンションを売り出すはずないでしょ。

トータルでマイナス要素がプラス要素を上回っているんでしょう。
同時にマイナス要素がそれぞれ致命的なんだと思います。

[601: 匿名さん]

なんかここの販売苦戦を野村にやつあたりしてる人がいて笑えるな
民度だとか年収の5,6倍のローンだとかさ
こことは全く関係ない物件だろ？
よその中傷してもここが売れるんじゃないんだから控えろよ

そんなよそのことよりここの物件を見直してみなよ
三井でこんなに不人気なのも珍しい

[602: 匿名さん]

>新板橋駅から板橋駅まで歩いて乗り換えることが良くありますが、埼京線の西側はあまり雰囲気が良くないと感じます。
>あくまで「滝野川と比べて相対的に」ですが。


こんな高速や幹線道路沿いの物件なのに雰囲気も糞もないだろ

[603: 匿名さん]

管理費が下がれば、もうちょい本気で検討できるんだけどなぁ。

[604: 匿名さん]

テナントが決まらないと、管理費調整交渉もできないし悪循環ですか？

[605: 匿名さん]

602さん、詳細おしえて下さい。

[606: 匿名さん]

＞602
高速や幹線道路沿いでも雰囲気はあるだろ。

[607: 匿名さん]

ネガ意見もいちいちその通りかもしれんけど、
板橋駅だって普通に使えるし
（なぜか西巣鴨駅のことだけ語られているのが不思議）、
住むのに悪くない場所だ、ってのだけは近隣住民として言いたい。

ただし、決め手に欠けるってのはかなり当たっている。

[608: 匿名さん]

三田線、都内最強説は？

まず止まらないよね。

[610: 匿名さん]

高速道路脇なのを除くと、あとは価格との折り合い次第で、
そこまで致命的なネガ要因は無いと思う。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[611: 匿名さん]

確かに

[612: 匿名さん]

単純に不人気間取りが残ってるだけみたいですが。
価格次第なんでしょうね。

[617: 匿名さん]

304さんの意見が一番信用できる。

[618: 匿名さん]

三井って早期完売狙わず竣工後値引きしながらジックリ売るスタンスでしょ？

[620: 匿名さん]

三井の冊子見ました。
CGやキャッチコピー変更したんですね。
前は素朴な感じだったのに、一気に都会的でインパクトある雰囲気に路線変更。

[622: 匿名さん]

この物件、結構苦戦しているみたいですね。

場所的には悪くないと思いますけどねぇ。。。
私も家内もかなり気に入っていました。
高速道路の騒音はちょっと未知数ですが、
後は立地も含めて申し分ないのかな、、と。

ただ、近くにTSUTAYAがあると良かったですね。
（すごくピンポイントな要求ですが・・・）

そういう私は、文京区の物件にしてしまいました。
決め手は、街全体の雰囲気でしょうかね。但し、
1割以上面積減りましたが・・・・

[623: 匿名さん]

622さん
それぞれ各家庭にとって、条件が違ってきますからね。622さんの様にこのお店が近くに
なければという人も少なくはないと思いますよ。家はとにかく、子供がいるので公園や
学校などが近くにある事が一番の条件です。すごく気に入った物件があったのですが、小学校が
徒歩20分強という所があり断念してしまった経験もあります。
田舎の方ではそれ位の距離当たり前なのかもしれませんがね。

[624: 匿名さん]

印象として、この物件は三田線の西巣鴨以降西高島平寄りに住んでいる人達を
ターゲットとする物件だよね。
巣鴨や山手線内側の三田線に住む人達は手を出している印象がない。

三田線の西巣鴨以降の大規模物件は、スミフや旭化成など売れ残りが多い。
物件の善し悪しというよりも、そもそも需要に比べて供給が多すぎるから、
こうなっているのではないかと。。

[625: 匿名さん]

管理費等も高い物件だし。
制振や免震ではないし。

[626: 匿名さん]

622ですが、624さんと同じ印象は持っていません。

私は、色々な総合判断で山手線内の物件を契約
しましたが、この物件は、程よいバランスを
保った、良い立地だと思いますけどねぇ。。

管理費も高いですが、大規模物件なりの付帯設備も
あるので、致し方ないのでは？　山手線内の物件は
これ以上に小規模だから、共用設備なくても、
管理費高いですね。。

ただ、それらの要素が多数の人に支持されていない
から、販売に苦戦？しているのかも知れませんが。

ただ、三田線沿いの供給は確かに多いですね。

[627: 匿名さん]

価格が安い西巣鴨で仕様イマイチで高価格では売れ行きは悪いでしょうね。
販売状況も公表できないHP見たのはここが初めてでした。

[628: 匿名さん]

＞管理費も高いですが、大規模物件なりの付帯設備もあるので、致し方ないのでは？

確かに、内廊下のタワーマンションなので、ある程度管理費が高くなるのは致し方ありませんね。

[629: 匿名さん]

>627

販売状況を公表してる物件なんて見たことありませんが。

[630: 匿名さん]

内廊下、でもここは
廊下が回廊の形になったタイプではなくて、
１本の廊下両側に部屋があるタイプですよね？

一般的に、１本の廊下タイプの内廊下タワーは
管理費が高くはなりませんよ。
１戸当たりの廊下面積負担が小さくなりますから。回廊タイプとは違って。